x




עמוד 3 מתוך 5 ראשוןראשון 12345 אחרוןאחרון
מציג תוצאות 21 עד 30 מתוך 44

נושא: פרופיט - תמונת מצב - הסדר חדש

  1. #21
    הי TBY
    הנכס שנמכר הוא בחיפה (רח' תל-אביב) ולכן גזרתי את ערך בנין סולל בונה ממנו.
    בכל מקרה כאשר סוחרים באגחי זבל, זה בחלקו הימור והוא אשר מכניס פלפל למסחר.
    שיהיה לך בהצלחה.

  2. #22
    פורסם הדוח ל - 9 חודשים, כצפוי הגרעון בהון גדל ב - 10 מליון ועומד על מינוס 88 מליון ש"ח

    מבחינת שיערוך נכסים, אין שינוי בסה"כ אך ראוי לציין כי שני הנכסים ברומניה שוערכו ב - 20%-40% פחות מהערכת השווי הקודמת. - זה מתקשר לתמחור נכסים בדרום מזרח אירופה ששוכבים במאזנים של חברות אחרות הפעילות שם - קרדן NV מעט, פלאזה ואלביט הדמיה הרבה.

  3. #23
    למען הסדר הטוב וסיכום הנושא, הרווח למי שרכש את אגח ג' במחיר 65 אג' עומד על כ - 10% מספר ימים לאחר ביצוע ההסדר - תשואה שהושגה בחודשיים.

    אני מעריך שלאחר שכל מי שרוצה למכור יסיים , הרווח ישתפר , לדעתי אגח ו' החדש נסחר עדיין בדיסקואנט של כ - 20%

  4. #24
    שאלה ל- tby.
    ביצעתי חישוב ערך נוכחי לקרן ולקופונים ל- 1 ע.נ. לכל אחד משלושת האגחים. החישוב נעשה בריבית 5%, ליום 1.1.13.
    מצאתי שערך אגח ד הוא 103 אג', אגח ו - 50 אג' ואגח ז - 82 אג'. מחירי השוק- 52 אג', 79 ו- 24.

    שאלתי - מדוע מחירי האגחים בשוק כל כך שונים מערכם הנוכחי? ברור לי שמחירי השוק משקפים את הסיכון לפרעון מלא והבטוחות המשועבדות, אך עדיין הפערים גדולים. איזה מידע פיספסתי?

  5. #25
    המידע שפיספסת זה שיעור הריבית שמתאים לסיכון של פרופיט. מדוע אתה חושב ש - 5% ריבית זה פיצוי מספק על הסיכון של פרופיט?

  6. #26
    השאלה כרגע היא לא אם שיעור נכיון של 5% משקף נאמנה את הסיכון או לא. גם אם הערך הנוכחי היה מנוכה ב- 15% הפרופרציות בין הערך הנוכחי של האגחים היה נשמר. הדוגמא שעולה בראשי היא שאם תנכה משכרם של קבוצת עובדים 5% או 15%, היחס בין שכרם של העובדים נשמר.

    אני לגמרי מסכים שפרמית הסיכון הנדרשת היא דו ספרתית (לא פחות מ- 15-20%).

    השאלה שהעליתי היא למה אגחים ד ו- ה עם ערך נוכחי גבוה נסחרים במחירי שוק נמוכים ואילו אגח ו עם ערך נוכחי נמוך נסחר בשער גבוה. הערכה שלי היא שהמשקיעם מעריכים שערך הבטוחה של אגח ו (סולל בונה) גבוהה משמעותית מערך הבטוחות של ד ו- ז (או שאין להם שמץ מושג על שווי הבטוחות של ד ו- ז).

    מה דעתך?

  7. #27
    תיקרא את כל שכתוב כאן בנושא -

    אומנם אגח ו' הוא פורמלית ארוך מאוד, פרקטית יש כוונה לממש את הבניין שהוא הבטחון בהקדם האפשרי כך שכל חישוב ערך נוכחי קצת עקר.

  8. #28
    אכן, אין טעם בחישוב ע.נ. לאגח ו עקב המימוש וההחזר הקרובים.

    מדוע לדעתך אגח ד נסחרת במחיר כפול מאגח ז? בפרט שלשני האגחים שעבודים זהים.
    אמנם ערך הפארי של ד הוא 118 לעומת 100 של ז, וגם המח"מ של ד קצר יותר. אך 2 דברים אלה מסבירים חלק מהפער.

    ידוע לך מהם החלקים החסרים בפאזל?

  9. #29

    דוחות 2012 ועדכון על בטוחות

    דוחות 2012 אינם שונים מהדוחות של יתר חברות הנדל"ן מניב / יזמי במזרח/ מערב אירופה.

    שנת 2012 היתה שנה שבה רואי החשבון התחילו להבין שמורחים אותם כבר מספר שנים לגבי שווי נכסים באזור וקצת יותר עמדו על שלהם - וזה בא לידי ביטוי במחיקות שוי של מלאי וקרקעות להשקעה.

    פרופיט ב - 2012 היא חברה בעלת 3 רגלים - קרקעות לפיתוח במזרח אירופה, נכסים מניבים בוורשה וציריך ונכסים מניבים בישראל.

    קרקעות לפיתוח במזרח אירופה

    זו דוגמא מצויינת לשתי תופעות -

    הראשונה - כיצד ישראלים התנפלו על מזרח אירופה בגל המשקיעים האחרון , ורכשו בלי להבין קרקעות על ימין ועל שמאל לא הבחנה
    השניה - כיצד בעלי חברה יוצרים שווי במקום בו אין שווי ובכך יוצרים , באישור רואי החשבון של החברה ובחותמת "מעריכי שווי" , מצג שוא ביחס למצבה האמיתי של החברה.

    אני כותב על כך במקרים רבים וחשוב לי להדגיש זאת כי ההבנה הבסיסית שכל משקיע חייב להטמיע -יש להתייחס להערכת שווי בבחינת "חשדהו" - היא תמיד תשרת את האינטרסים של מי שהזמין אותה - יש תמיד לקרוא את הערכת השווי ולגבש דעה עצמאית תוך בחינה ביקורתית של הפרמטרים בהם נמעריך השווי משתמש - (למשל מקדם היוון הכנסות...)
    ממאי 2006 ועד נובמבר 2007 ערכו בעלי השליטה בפרופיט מסע קניות חסר שליטה , תכנון או תוחלת של קרקעות במזרח אירופה - כמובן הקרקעות שוכבות כבר 5 שנים, לאלו שיש מימון בנקאי - הריביות משולמות, אך ערך הנכס יורד ובסוף הבנק משתלט על הנכס . מספר דוגמאות -

    קרקע חקלאית בבוקרשט - שילמו ביוני 2007 1.5 מליון יורו,(7.5 מש"ח) היום ההוצאות הצטברו והנכס מוצג ב 10.8 מש"ח. השטח עדיין חקלאי ורוב הסיכויים שישאר חקלאי. 1.5 מליון יורו היה מופרז כבר אז , בשיא הבועה אז כיצד ניתן שווי של 10.8 מש"ח לקרקע חקלאית שאי אפשר לבנות עליה?!

    קרקע ב PIATRA NEAMT רומניה - נרכש בנובמבר 2007, בנק המממן 70% מהרכישה כבר פועל למימוש הנכס - זה עדיין רשום בשווי של 6.8 מש"ח - שיעור ההשקעה המקורי. מישהו מאמין שאחרי שהבנק יממש הנכס תישאר יתרה?

    קרקע בצפון מערב רומניה - כאן בכלל בוטל הסכם הרכישה עוד ב 2008 בגלל שהתב"ע לא שונתה והמוכר תובע תשלום ערבויות - עדיין מוצג בשווי 2 מש"ח......

    קרקע "בסמוך" לקונסטנצה שנרכשה בנובמבר 2007 - מיועד למגורים ומסחר. מוקפא - שווי מוצג 5 מש"ח....

    בנוסף יש שתי קרקעות - בוורשה ווילנה שממומנות בשיעור של 80% כך שאם יש עודף על המימון הבנקאי , הוא אינו מהותי.

    מה עשוי להיות בעל שווי?
    קרקע ברוסיה - סנט פטרבורג שיתכן ותניב שווי בעתיד - זו קרקע שקיבלה תב"ע לפי שלש יחידות דיור מבמקור - אך הפרויקט מוקפא - סך השקעה מוצג - 17.2 מש"ח
    קרקעות בבודפשט - אחת בה הבניה נעצרה מזמן בגלל התנגדויות - מוצגת בשווי 4.5 מש"ח והאחרת מיועדת למלון -אך אין אישורים - מוצגת ב 7.3 מש"ח


    לגבי הנכסים המניבים בחו"ל , השווי לפרופיט, אחרי שמורידים המימון ברמת הפרויקט ולוקחים בחשבון את חלקה (הקטן ) של פרופיט בנכסים מקבלים - 42 מש"ח + אולי עוד קצת בגין מכסים מניבים אחרים שהפרטים עליהם מהדוחות די מעורפלים

    נכסים בישראל -
    מרכז פרופיט חולון שיש לגביו הערכת שווי - חלק פרופיט 20 מש"ח
    בית סולל בונה - 27 מש"ח (משועבד ספציפית לאגח ו'+ח')

    נכסי פרופיט שניתנים למימוש באופן סביר הם רק הנכסים המניבים. הקושי הוא שלמעט בית סולל בונה , פרופיט מחזיקה חלקים קטנים מכל נכס כך שלמכור אפשר רק לשותפים או לצד ג' - אך בהנחה רצינית . כל הנכסים הללו שווים עפ"י הדוחות 62 מש"ח (ללא בית סולל בונה)

    בנוסף יש את הקרקעות שאולי יהיה שוות משהו , שמוצגות היום לפי כ - 30 מש"ח - אם יהיה צורך לממש אזי מדובר כאן על קבלת 10-6 מש"ח אם בכלל ניתן למצוא קונה היום.

    במילים אחרות, לחברה יש נכסים רלבנטיים בהיקף של כ- 70 מש"ח.

    חוב לאגח ד'+ז' , שאמורים להיות משולמים מנכסי פרופיט הוא 90 מש"ח..... שיעור כיסוי של 77% [ לפני 4 חודשים האומדן היה 74% כיסוי - כך שהניתוח קונסיסטנטי]

    העניין הוא שאגח ד' נפדה בין 2013-2017 לעומת אגח ז שנפדה ב - 2016-2017

    כל זמן שפרופיט תצליח לבצע את תהליך הפרוק מרצון ותשלם בסוף 2013 , 2014 את התשלומים לאגח ד' הרי מי שמחזיק את האגח במחירו היום - 47% מפארי יקבל 100% מהשקעת חזרה וכל תשלום נוסף - רווח נקי

    לגבי אגח ז - אינני רואה כיצד פרופיט משלמת אפילו את התשלום הראשון שלו.


    מי שרכש לפני ההסדר את אגח ג' של פרויפיט, נהנה מ - 15% רווח תוך כ - 3 חודשים - לא רע בכלל

    עכשיו זה הזמן למכור את כל החבילה שהתקבלה בהסדר ולממש את הרווח - אני השארתי בינתיים את אגח ד' ו - ו' (הסדרה שבית סולל בונה משועבדת לה)

  10. #30
    פרופיט מממשת את בית סולל בונה במחיר של 22.8 מש"ח + 1.5 מש"ח אופציונאלי מותנה בהשכרת שטחים ריקים במבנה בתקופה של 24 חודש - כלומר תמורה של 22.8-24.3 מש"ח

    זה היה האומדן שלי בחישוב הכדאיות ברכישת אגח ג' טרום ההסדר :
    כאשר יונפק אגח חדש למחזיקים אליו משועבד המבנה, שווי השוק של האגח צפוי להיות 25 מליון ש"ח - זה אגח ו' - אני הערכתי שווי שוק 23.75 מליון.
    התמורה הולכת לאגח ו' (פארי 23.8 מש"ח ענ) , ואגח ח' שאינו סחיר יבוטל.

    היעד הבא:קבלת קרן על אגח ד' בסוף השנה

תגיות בנושא זה

הרשאות

  • אתה לא יכול לפרסם נושאים חדשים
  • אתה לא יכול לפרסם תגובות
  • אתה לא יכול לצרף קבצים להודעותיך
  • אתה לא יכול לערוך את הודעותיך
  •  
מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות