x




עמוד 2 מתוך 10 ראשוןראשון 1234 ... אחרוןאחרון
מציג תוצאות 11 עד 20 מתוך 91

נושא: פלאזה סנטרס - תמונת מצב

  1. #11
    המצגת של אלביט באסיפת מחזיקי האגח, נותנת תמונה על הפעילות של פלאזה, והמצב אינו מרנין:

    לפלאזה 7 נכסים פעילים - 6 באירופה ועוד 1 בהודו -את התזרים שהם מייצרים ניתן לראות בדוחות הכספיים - הוא לא גבוה, אך זה לא הסיפור האמיתי.

    הסיפור האמיתי נמצא בפרויקטים לפיתוח, החברה מצהירה רק על 6 נכסים לפיתוח [יש לזכור שכל הקרקעות נרכשו עד 2008]- כל יתר הקרקעות "מלאי".

    ומהם הפרויקטים לפיתוח -

    ראש וראשון זה מגה פרויקטי ברומניה - מרכז מסחרי גדול, 171,000 מ"ר של משרדים ו- מלון של 554 חדרים (להשוואה מלון הדגל רדיסון של אלביט - 424 חדרים) - אני מאוד מתקשה להאמין שפרויקט זה יוצא באמת לדרך - זה גדול מדי, דורש מימון ארוך טווח והשקעת הון עצמי שפלאזה לא מסוגלת להשקיע. אולי מדובר על תכנון לפצל את הפרויקט ולהתחיל מאוד בקטן, אך החברה מציגה את הכל . אני מנחש שהפרויקט מוצג כבפיתוח על מנת לשמור על ההשקעות הרשומות בספרים ואף אחד לא בונה היום כאלו פרויקטים ברומניה

    פרויקט בלודג' פולין - "החברה פועלת לקבלת היתרים והשגת מימון לבניה" - המבין יבין.

    בלגרד - סרביה - שני מרכזים מסחריים גדולים - קשה לי להאמין שהחברה תבנה 2 פרויקטים גדולים באותה עיר ובמקביל - אחד מהם לא יבוצע

    טימישוארה - רומניה - מרכז מסחרי. קשה לי להאמין , אבל אולי....

    הודו - פונה - בניין משרדים שני מתוך מתוכננים - הנכס היחידי שכתוב שהבניה החלה....


    מתוך האמור לעיל נראה כי תהליך "השבחה" יהיה ממושך ואם מתוך 6 פרויקטים, 4 יוקמו (ללא קאסה רדיו ופרויקט אחד בבלגרד) בשנתיים הקרובות זה יהיה נחמד, אף הסיכוי לכך אפסי.

    גם אם יוקמו 4 פרויקטים בשנתיים, עפ"י ההכנסות של הפרויקטים שעובדים , אין מה לצפות לגידול דרמטי בתזרים - מימון הפרויקטים יגדיל המינוף.

    עכשיו חשוב להבין מה נשאר "במלאי" - החברה מדווחת על 35 נכסים פעילים/קרקעות - 7 פעילים, 6 פיתוח - כלומר 22 קרקעות הם "מלאי" , אין תוכניות לפיתוח בשלב הזה.

    הבעיה היא קשה וחמורה - החברה לא מסוגלת לייצר תשואה על ההון המושקע שתכסה את הוצ' המימון והוצ' התפעול - בסופו של דבר המזומנים יאזלו ופלאזה תישאר עם נכסים קשים למימוש מול חובות לאגח -וללא הון עצמי.

    לדעתי ניגוד האנטרסים המובנה בין אלביט לפלאזה גורם להנהלת פלאזה "לעצום עיניים" אל מול המצב האמיתי - זו הנהלה של רואי חשבון שמתמודדת עם רואי החשבון החיצוניים להשאיר ערך חשבונאי בחברה - אך הכל משחק בכאילו.

    ההנהלה חייבת לפעול היום , בנחישות וללא מורא מידו של הבעלים ולהתחיל לממש את הקרקעות במלאי - הם לא עשו זאת עד היום או בגלל שחששו שיגלו כי "המלך הוא ערום" או שהם לא מבינים את חומרת מצבם.

    כרגיל, הנאמנים והמוסדיים לא באמת מנתחים את המצב, הם מרפרפים על הדוח, רואים הרבה הון עצמי ומספיק מזומן בקופה ונרדמים לשנה - ואז מתעוררים ולא מבינים למה החברה מגיעה לסף פשיטת רגל ויש תספורת....

    במצב זה, אם פלאזה תחלק 30 מליון יורו כדוידנד, היא חורצת את גורלה במו ידיה.

  2. #12
    מחזיקי האגח החליטו על הקמת נציגות משותפת , הנציגים הם מפסגות ומגדל.

    הוחלט גם על מינוי יועץ כלכלי .

    הצעד הבא - פניה לבית משפט לעצור הדוידנד.

  3. #13
    כיצד ניתן להסביר את הפער בין מצבה הירוד של החברה לבין הערכת השוק שהחברה תעמוד בהתחיבויותיה (כפי שמשתקף במחירי האגח - 88 ו- 97 אג')?

  4. #14
    מחזיקי האגח של פלאזה קיבלו שכל והתחילו לפעול כפי שכל נושה צריך לפעול , ובוודאי נאמן לאגח .....

    הנציגות מבקשת לקבל חומר של החברה שיאפשר לה לשפוט האם בכלל אפשר לחלק דוידנד - עד כה במקום תשובות מסודרות ומסמכים, "מרחו" אותם , והם אינם מוכנים לקבל זאת .

    כאשר הם יכנסו לבדיקה הם יגלו את מה שלי ברור - לפלאזה נזילות של כ - 120 מליון יורו מול חוב של 380 מליון יורו ותיפעולית היא מאוזנת .

    המזומנים, במידה וישארו בקופה, יאפשרו לה לעמוד בהתחיבויותיה בטווח של כ - 18 חודש , כך שיש לחברה כשנה להתארגן למימושים.

    את תמורת המימושים החברה צריכה להשקיע לא בפרויקטים חדשים אלא ברכישת אגח בשוק - אגח א' שירכש במחירו היום מגלם רווח הון מיידי של 30% ותשואה לפדיון של 20% - אפשר וצריך למכור נכסים גם "בפחות" משווים אם בצד השני ביטול החוב זה פרויקט עם תשואה של 20% שנתי.

    החברה לא יכולה לפתח פרויקטים חדשים ע"י השקעת הון עצמי כי ההון הזה יתקע בפרויקט, והתזרים שהפרויקט ייצר רק מתחיל שנתיים לאחר שההון העצמי מושקע ורק במקרה הטוב יהיה עודף תזרימי משמעותי לאחר החזר המימון הפרויקטאלי - כך שכל ש"ח שמושקע בפרויקט זה פחות נזילות לתמיכה בהחזר חוב . ובכלל, אין לחברה פרויקטים בתשואה בטוחה של 20% על ההון - כך שהמימושים צרכים להיות מופנים להקטנת מינוף.

    החברה תוכל לחזור לפתח את מה שיוותר מנכסיה אחרי שתשואות האגח יאפשרו מחזור חוב בריביות שיצדיקו השקעה בפרויקטים .

    יש לשים לב לניגוד האינטרסים בין פלאזה לאלביט בפרויקטים המשותפים (הודו) - בעוד לפלאזה יכולה לממש נכסים שלה , חלק משמעותי מההון של אלביט נמצא בפרויקטים המשותפים והדרך היחידה לחלץ ההון או חלקו זה לנסות לפתח את הקרקעות - אם אלביט תגיע להסדר חוב שיאפשר שימוש במזומן לפיתוח נכסים במקום החזר חוב, לפלאזה אין מזומן פנוי לצורך כך אם ברצונה לעמוד בהתחיבויותיה.

  5. #15
    שוב ירידת משמעותית בשווי פלאזה - 82 מליון יורו - שיא שלילי של כל הזמנים.

    רק לפני כחודשיים וחצי , כשפלאזה היתה בשווי שוק של 140 מליון יורו הערכתי את שוויה ב - 60 מליון יורו בלבד - והחברה כבר השלימה ירידה של 40% וסגרה כ-75% מההפרש בין אומדן השווי לשווי השוק.

  6. #16

    מידרוג הורידה דירוג לפלאזה סנטרס בשלוש דרגות ל- Ba עם אופק שלילי

    כפי שכתבתי כבר לפני חודש - פלאזה בדרך לבעיות נזילות קשות שיחייבו כנראה הסדר.


    החברה הבת של אלביט הדמיה סופגת הורדת דירוג בשלוש רמות מ-baa1 ל-ba עם אופק שלילי לרמת השקעה ספקולטיבית; "יתרת המזומנים אינן מספקות לצורך פירעון קרן האג"ח בטווח הבינוני – קצר"

    הורדת הדירוג מתבססת על המשך השחיקה ביתרות הנזילות של החברה לצד העדר נגישות מתמשך לשוק ההון, אשר מעלים את התלות של החברה במימוש נכסים כבר בטווח הבינוני – קצר. מידרוג מעריכה, כי מימוש הנכסים צפוי להיות מאתגר עבור החברה, זאת משום שמקורות החברה כוללים בעיקר קרקעות בכלכלות חלשות ומרכזים מסחריים מניבים אשר פוטנציאל השווי שלהם טרם מוצה.

    צבר הקרקעות הנוכחי פרוס ברובו בשווקים אשר טרם התאוששו מהמשבר הכלכלי, מקשה על יכולת החברה להרחיב את מצבת הנכסים המניבים, ובפרט, ניתוח הרכב הקרקעות מצביע על חשיפה מהותית לקרקעות ברומניה, אשר המהותית ביניהן הינה "קאסה רדיו" וכן חשיפה לפעילות בהודו, אשר החברה טרם הוכיחה יכולת מימוש הפוטנציאל הקיים בפעילות זו, לרבות חילוץ תזרימים

    הותרת אופק דירוג שלילי נובעת מהאתגרים העומדים בפניה של פלאזה סנטרנס לממש את תוכניותיה לצורך שירות חוב האג"ח, שכן אלו צפויות להתבצע בסביבת פעילות מאתגרת, כך שקיים סיכון לעיכובים נוספים בתוכניות במיוחד בפעילותה בהודו ובמימוש המרכזים המסחריים והקרקעות במועדים ובמחירים המבוקשים, כותבים במידרוג.

  7. #17
    הכל נכון בהודעה הזו של חברת הדירוג מדרוג, אבל זה תמיד משעשע אותי התזמון של ההודעות. לכולם כבר ברור שהחברה לא מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה, ועכשיו הם נזכרים....

    כמובן שהשיא האהוב עליי הוא הדירוג של S&P שדירגה את ליהמן בראדרס A- עד פשיטת הרגל שלה....

  8. #18
    GTC פולין, חברת בת של קרדן NV שפועלת באותם שווקים של פלאזה, רק עם יותר פרויקטים בוגרים שמניבים תזרים פרסמה את דוחותיה ל - 2012

    שורה תחתונה - מחיקות של 120 מליון יורו - שנובעות מצפי שכירויות יותר נמוך לפרויקטים מסחריים 50% מזה - פרויקטים ברומניה.

    דוחות פלאזה ל - 2012 יתפרסמו בקרוב ואם לשפוט ממה שמתרחש ב GTC - צפויות מחיקות מסיביות.

    גילוי נאות:לא מחזיק יותר אגחים של פלאזה

  9. #19
    בעוד שלושה חודשים אמורה להחזיר שליש קרן... אשמח לשמוע הערכות היתכנות... תודה.

  10. #20
    אני חושב שהתשלום הנוכחי ישולם - אבל תשואת האגח תשתנה מאוד לאחר התשלום - כלומר מחיר האגח ישאר נמוך אחרי האקס.

    לגבי התשלום בסוף השנה של אגח א - אני בספק גדול


    אם מחזיקי האגח לא רוצים לעבור תספורת, עכשיו זה הזמן להתחיל לבנות הסדר - דחית פרעונות לשנתיים + פריסת האגח לעד 10 שנים תמורת ריבית גבוהה יותר +קצת מניות . זה יפנה לחברה מזומנים לפיתוח. אם לא יבוצע - החברה לא תוכל להשקיע בפיתוח , יבוצעו 1-2 תשלומים לאגח והמזומנים יאזלו - ואז הדיון יהיה על גובה התספורת

תגיות בנושא זה

הרשאות

  • אתה לא יכול לפרסם נושאים חדשים
  • אתה לא יכול לפרסם תגובות
  • אתה לא יכול לצרף קבצים להודעותיך
  • אתה לא יכול לערוך את הודעותיך
  •  
מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות