מחירי הנדל"ן לאן ? המשך

בחודש מארס 2009 נמכרו בישראל 1,140 דירות חדשות - כך עולה מנתונים שפירסמה היום (ה') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ברבעון הראשון של השנה חלה ירידה של כ-16% במספר הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה, והוא הסתכם ב-2,959.

על פי נתוני המגמה, נרשמה התייצבות במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים פברואר-מארס 2009, אחרי ירידה במכירות מאוגוסט 2007 עד מאי 2008, ושוב מיולי 2008 עד פברואר 2009.

פ"ת ממשיכה להיות שיאנית המכירות, עם 298 דירות שנמכרו בה. במקום השני ירושלים עם 226 דירות, ובמקום השלישי נתניה עם 222 דירות. ת"א רק במקוםהחמישי - עם 204 דירות.


מתוך 1,140 הדירות החדשות שנמכרו במארס, כ-1,020 דירות נמצאו בבנייה פעילה בעת מכירתן, ו-120 היו דירות חדשות שבנייתן הסתיימה במהלך 15 החודשים שלפני מכירתן. הדירות החדשות שנמכרו במארס נמצאו בשוק הדירות החדשות מתחילת בנייתן כשנה בממוצע, וכמחציתן נמצאו בשוק הדירות החדשות כ-7 חודשים מתחילת בנייתן.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 73&fid=607

מדד yad2 ו-TheMarker לאפריל: חזרה לעליית מחירי הדירות


במקום מגמה מעורבת עם ירידות מחירים, שאיפיינה את החודשים האחרונים, נרשמה בחודש האחרון מגמה מעורבת עם עליות ■ השינוי התרחש בכל המדינה ■ בולטת במיוחד חיפה - בה נרשמות עליות מחירים זה כמה חודשים

לראשונה בחודשים האחרונים משקף מדד yad2 TheMarker עליות מחירים ברוב מתוך 31 הערים המשתתפות במדד. חיפה היא העיר הבולטת עם עליות מחירים רציפות בכל גדלי הדירות הנדגמות במסגרת המדד, במשך כמה חודשים ברציפות. בתל אביב התנהל השוק בצורה מעורבת, כאשר דווקא בשוק השכירות באזור נרשמה מגמה של ירידות מחירים.

רק ב-12 מתוך 31 הערים הנדגמות במדד נרשמו באפריל ירידות מחירים ממוצעות. המגמה הזו באה במקביל לדיווחים רבים מהשטח מצד קבלנים ומתווכים על התאוששות מסוימת שנרשמה בשוקי הנדל"ן במדינה באפריל ועל מוכנות הרוכשים לשלם מחירים גבוהים יותר מאשר בחודשים שלפני כן. ההערכה היא שרבים מהיושבים על הגדר שהמתינו בחודשים האחרונים לקריסת מחירים משמעותית שינו את דעתם, וכעת סבורים שזו לא תגיע, ולפיכך החליטו לרכוש דירות.
המגזר שבו נרשמו ירידות המחירים המועטות ביותר באפריל הוא הדירות הגדולות של חמישה חדרים. רק בתשע ערים החליטו בעלי הדירות להוריד את המחירים המוצעים על דירות אלה. הדבר יכול להיות מוסבר בכך שמגזר זה הוא הראשון שרשם ירידות מחירים עם תחילת המיתון, וכעת הוא מתחיל לקזז את הירידות.
המגזר השני שרשם שיעור נמוך של ירידות מחירים הוא הדירות הבינוניות-קטנות של שלושה חדרים, שבו רק ב-11 ערים נרשמו ירידות מחירים. כאן ההסבר לעצירה בירידות יכול להיות הביקושים הגדולים לדירות אלה בקרב משקיעים, שבימים אלה מחפשים אפיקים סולידיים לכספים שהשתחררו משוק ההון. לעומת זאת, בדירות ארבעה חדרים נרשמו ירידות מחירים ב 17 מהערים הנדגמות.

בחיפה נרשמו עליות מחירים מתחילת השנה. דירות שלושה חדרים עלו ממחיר ממוצע של 350 אלף שקל ל-430 אלף, דירות ארבעה חדרים עלו מכ-580 אלף שקל ל-685 אלף ואילו דירות חמישה חדרים עלו מרמות של 750 אלף שקל ל-883 אלף. מדובר בעליות של 18% עד 23%, שמשתלבות עם דיווחים שמגיעים מהעיר על עליות בביקושים ובמחירים.
עוד עיר צפונית יחסית עם עליות מחירים היא חדרה. אמנם במדד הנוכחי מחירי דירות שלושה חדרים בעיר רשמו ירידה של כ 2% ודירות ארבעה חדרים רשמו עלייה של 0.2% בלבד, אך דירות חמישה חדרים בעיר רשמו עלייה של כ-13%. לנתון זה אפשר להתייחס כאל סטייה מדגמית, אך המגמה של עליות המחירים בעיר מלווה את מדד yad2 TheMarker זה חודשים ארוכים, והיא מקבלת גיבוי מלא מהעדויות בשטח. חדרה היא עיר שנמצאת בדיוק באמצע הדרך בין תל אביב לחיפה, אך מחירי הנדל"ן שבה דומים למחירי דירות שנמצאות בפריפריה הרחוקה, וזו ככל הנראה הסיבה לאטרקטיוויות של העיר בתקופה האחרונה.
בתל אביב, דירות שלושה חדרים מדשדשות בחודשים האחרונים ברמות מחירים של כ 1.2 מיליון שקל; דירות ארבעה חדרים רושמות ירידות מחירים רציפות במשך כל החודשים, שהגיעו לכ-17% מתחילת השנה מכ-1.69 מיליון שקל לכ-1.4 מיליון שקל באפריל. דירות החמישה חדרים בעיר ממשיכות בחוסר היציבות, כשמחירן באפריל היה כ-2.2 מיליון שקל בממוצע, ירידה של כ-5% חודשים לעומת מארס.
במעגל הקרוב לתל אביב - גבעתיים, רמת גן וחולון - לא חלו שינויי מחיר משמעותיים. לעומת זאת, דירות חמישה חדרים בבת ים חוזרות לרמות מחירים של 1.5 מיליון שקל, שנרשמו באחרונה בנובמבר 2008.
מגמות מעורבות בשוק השכירות
שוק השכירות מראה על מגמות שונות: מצד אחד ירידה במספר הדירות המוצעות, שבאה לידי ביטוי, בין היתר, במספר גדול יחסית של סוגי דירות שלא השתתפו במדד החודשי עקב מדגם קטן מדי. מצד שני, ברוב הדירות שהשתתפו במדגם, ובמיוחד דירות שלושה וארבעה חדרים, נרשמו ירידות בדמי השכירות הנדרשים על ידי בעלי הדירות, בעיקר באזור תל אביב. לעומת זאת, בדירות חמישה חדרים נרשמו דווקא עליות בדמי השכירות.
בכל הקשור לחיפושי דירות אין הפתעות מיוחדות. דירות שלושה חדרים בחולון ובת ים הן הדירות שהגולשים ב-yad2 גילו בהן את העניין הרב ביותר לרכישה באפריל. מיד אחריהן מגיעות דירות שלושה חדרים באזור חיפה וארבעה חדרים באזור ראשון לציון. כשמדובר בדירות להשכרה, הפופולריות ביותר הן דירות שלושה חדרים ברמת גן וגבעתיים ושלושה חדרים באזור חיפה.


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 0430_15668

מחירי הדירות בישראל צפויים לצנוח? בהחלט ייתכן

עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין, סוקר את מצב שוק הדירות בישראל

העובדה ששוק הנדל"ן בישראל מצוי, בששת החודשים האחרונים בקיפאון, היא עובדה שהיום כמעט מוסכמת על כל העוסקים בענף לרבות קבלנים, מתווכים, אנשי פירסום, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, ספקי חומרי בניה ואחרים. השאלה הנשאלת בעתוי זה היא, האם עקב הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן נוצרת לנו מול עינינו בישראל 2009 בועת נדל"ן שעלולה להתפוצץ כמו כל בועה, ולהביא עימה קריסת מחירים?

בהקשר זה, אף ניתן להוסיף ולשאול האם יתכן שבכל רחבי העולם, קרי: ארה"ב, בריטניה, אירופה המערבית, אירופה המזרחית, רוסיה, הודו, ואפילו סין הרחוקה, בכל המקומות הללו, המיתון הביא לירידת ערך משמעותית של מחירי הנדל"ן עד לקריסה ממש במדינות מסויימות, ואילו בארצנו הקטנטונת מדובר במיתון "מכוכב אחר", אשר בו שוק הנדל"ן כלל לא מושפע מההתרחשויות הכלכליות.

כדי לענות לשתי שאלות נכבדות אלו עלינו "להכיר מקרוב" את השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי.
ראשית, הקונים: בין אם מדובר ברוכשים פרטיים, בין אם מדובר בחברות ויחידים שהינם גורמים מסחריים בענף הנדל"ן ובין אם מדובר במשקיעים פרטיים, לכולם אינטרס כלכלי זהה בימים אלו שניתן לנסח אותו כדלקמן:

א. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מוקדם מידי ולהפסיד על ידי כך את ירידת ערך הנדל"ן הצפויה בעתיד בשוק.

ב. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מאוחר מידי ולפספס את ירידת הערך ובלימת עליות המחירים אשר מתרחשות בימים אלו בשוק.

באשר למוכרים, כאן התמונה מורכבת הרבה יותר.

ראשית, יש לנו את המוכרים הפרטיים, בנוסף יש לנו את החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף, וקבוצה שלישית הינה של חייבים, לווים ואחרים, אשר נאלצים לבצע עיסקה מיידית על מנת לעמוד בהתחייבותיהם (אשר לעניינינו הקבוצה האחרונה זניחה).

האינטרס הכלכלי וההתנהגות של תת הקבוצות בקרב המוכרים שונה לחלוטין. המוכרים הפרטיים לא מוכנים בשוק קפוא להוריד מחירים, על מנת "להגיע" אל הקונה "הדורש" הפחתה נוכח הקיפאון בשוק. המוכר הפרטי, אשר "עבד" שנים ארוכות ליצירת הונו, אינו מוכן להוריד במחיר הנדל"ן ולוותר על ידי כך על שכר של לא מעט שנות עבודה, גם אם הדבר כרוך בדחיית מהלכים כלכליים שהוא היה מעוניין בהם. ניתן להבין את המוכרים הפרטיים, כי זו דרכו של עולם.

לא כך הדבר בקרב החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף. תפקידם של אלו הוא "לבנות" "ולמכור" ולהרוויח כסף ועל כן מ"חובתם המסחרית" להוריד במחיר במידת הצורך על מנת לפגוש את "הקונה" וזאת כדי לבצע עיסקה. תפקידן של החברות לעשות כסף ממכירת נדל"ן. ישנן תקופות של ביקוש גבוה ואז גם מתח הרווחים מן הסתם "גבוה" וישנן תקופות שהביקוש נמוך ואז גם מתח הרווחים נמוך. ההתנהלות המסחרית בתקופת קפאון צריכה להיות עידוד והגדלת כמות העיסקאות ולא צמצומן, וזאת כדי להגדיל את הרווח הכולל.

ואולם החברות הקבלניות שהורגלו שנים ארוכות "ללקק את השמנת" ולהנות מעליות מחירים "כרוניות" אינן מוכנות לקבל ירידה במתח הרווחים ולכן במקום להציע לציבור הקונים מבצעי הוזלה כדי למכור "יותר" "ומהר" הן בוחרות להחזיק את המחירים בצורה מלאכותית למעלה וזאת "עד יעבור זעם", דהיינו עד שהשוק יתעורר ויתחילו ביקושים קשיחים.

כיצד משפיעים הכלכלה הגלובלית והמיתון העולמי על שוק הנדל"ן המקומי?

כבר מזמן הפכה הכלכלה הישראלית כשותפה מלאה לכלכלה הגלובלית. גם בתחום הנדל"ן בחרו חברות ישראליות רבות בשנים האחרונות להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. חברות אלו נפגעו קשות בעקבות המיתון העולמי וקריסת מחירי הנדל"ן בחו"ל. האינפורמציה הזו מצוייה בידיעתם של הבנקים בישראל, אשר מפאת הסודיות לא מפרסמים נתונים אלו אודות החברות הישראליות. דווקא נגיד הבנק המרכזי, שהינו משוחרר מחובת הסודיות והמידע הרגיש נמצא בידיעתו, הודיע כבר ברבים כי קריסה של חברה גדולה בארצנו היא רק עניין של זמן.

אין ספק כי לאחר קריסת חברת נדל"ן גדולה אחת או יותר, אשר מן הסתם היא בונה כאן מאות או אלפי יחידות דיור, ייפלטו לשוק המקומי דירות במסגרת הליך של מימוש מהיר, ובמחירים נמוכים עד 30%-40% ממחירי השוק, דבר שתהיה לו השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן בשוק. כאשר, למשל, בחודש מרס 2009 נמכרו 1140 דירות חדשות בארץ (עלפי פירסומי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה), נקל להבין כי מימוש מהיר ומסיבי של מאות או אלפי דירות השייכות לחברת נדל"ן בקריסה תהיה לו השפעה מהותית על מחירי הנדל"ן בארץ.

ההשלכות של החזקת מחירים מלאכותית בשוק

כתוצאה מהחזקת המחירים המלאכותית בשוק המקומי על ידי הגורמים המסחריים, אנו נמצאים כבר יותר מחצי שנה בקיפאון בשוק הנדל"ן. אמנם בתקופה זו הגיעה עדנה לקבוצות הרכישה, כאשר יזמים חרוצים דואגים לנצל את הקיפאון על מנת לספק לציבור נדל"ן בהנחות של בין 15%-25%.

אולם כמובן שפתרון קבוצות הרכישה אינו יכול להוות תחליף לציבור הרחב שאינו מעוניין או אינו יכול לבצע עיסקת נדל"ן משותפת עם אחרים. במצב דברים זה, הקיפאון בשוק הנדל"ן הולך ונמשך וככל שנמשך הוא משמר בועת נדל"ן המוחזקת על בלימה "ופיצוצה" עלול להיות כואב יותר ככל שתקופת הקיפאון תהיה ארוכה יותר.

מה צופן לנו שוק הנדל"ן המקומי בעתיד?

במילים אחרות, בכיפוף הידיים הזה בין הקונים שיושבים על הגדר לבין החברות הקבלניות, מי אמור לנצח? לכאורה, החברות הקבלניות הן גורמים עסקיים חזקים היכולים לגבור על הקונה הפרטי הלא מאורגן. למעשה, אין הדבר כך. הקונה הפרטי יכול לדחות את תוכנית רכישת הנדל"ן ככל שיחפוץ.

ראשית, קיימת לו אלטרנטיבה של שכירות. שנית, אם הוא צופה ירידת מחירים משמעותית הוא יכול להמתין גם שנה ושנתיים, כי הפרש המחירים "ייזכה" אותו בסופו של דבר "בשכר של שנות עבודה רבות".

החברות הקבלניות מאידך, על אף ה"שומנים" שצברו במשך השנים, צריכות להציג מידי רבעון שיפור במכירות וברווחים וה"אופק" שלהן קצר הרבה יותר.

המסקנה המתבקשת, כי כיום במהלך של החזקת המחיר בצורה מלאכותית על ידי החברות הקבלניות, למעשה נלחמות החברות בעצמן וסופן להפסיד במערכה.

לאחרונה, שמענו כי אחת החברות הקבלניות פתחה במבצע של הוזלת מחירי הדירות ב-10%. הגם שעצם התחלת התהליך יש לו חשיבות, למרות זאת מבצע של חברה אחת בלבד, השפעתו על השוק היא מינורית.

מה הם הצעדים המתבקשים היום על ידי החברות הקבלניות?

בשוק נדל"ן קפוא תפקידן של החברות הקבלניות למכור. דהיינו לעשות "מבצעים", להוריד מחירים ולהגיע אל הקונים. על ידי הגדלת המכירות, יפשירו החברות את השוק. ייתכן, כי בשלב הראשון, בשנה ראשונה, מחירי הנדל"ן יירדו בשל מבצעי המכירה, אבל סביר מאוד להניח שבטווח הארוך, הפרוספריטי יחזיר את הקונים בארץ ובחו"ל לשוק הנדל"ן המקומי, והתנועה של "עליית מחירי הנדל"ן" תחזור למחוזותינו. ככל שהחברות יתמידו וימשיכו במדיניות של החזקה מלאכותית של המחירים כך הן יחזקו ויחריפו את קריסת המחירים לכשתתרחש.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bi ... mid=200416

הלמ"ס: מחירי הדירות בישראל עלו ב-4.8% ברבעון הראשון של 2009; מחיר דירה ממוצעת - 803 אלף שקל
מחירה הממוצע של דירת 4.5-5 חדרים היה 1.23 מיליון שקל - והוא ירד ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם

מחירה של דירה ממוצעת בישראל היה ברבעון הראשון של 2009 802.9 אלף שקל - עלייה של 4.8% בהשוואה ל-766.3 ברבעון הרביעי של 2008. כך עולה מהנתונים שפירסמה היום (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במסגרת נתוני התמ"ג.
המחיר המוזכר למעלה הוא הקרוב ביותר למחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים, שהגיע ל-883.9 אלף שקל - עלייה של 4.5% בהשוואה לרבעון הרביעי. מחירה הממוצע של דירת 4.5-5 חדרים היה 1.23 מיליון שקל - והוא ירד ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם.
בבחינה של גרף המחירים בשנה האחרונה ניתן לראות כי ברבעון השני של 2008 חלה עליית מחירים מובהקת, ברבעון השלישי המשיכה העלייה, אמנם בקצב מתון יותר, וברבעון הרביעי חלה ירידה קלה. כתוצאה מכך, בהשוואה לרבעון המקביל (754.9 אלף שקל לדירה ממוצעת) עלו מחירי הדירות ברבעון הראשון השנה ב-6.3%.
הנתונים מתייחסים למחירי דירות שנמצאות כבר בבעלות הדיירים, דהיינו, לא למחירי קבלן.
מיכל יושאי – גלובס –

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 36&fid=607

1. אחד החלומות הישראלים המוכרים הוא לקנות עוד דירת מגורים. כזו שתשמש נכס מניב, שיזרים לבעליו הכנסה חודשית קבועה מהשוכרים. אבל למרות היצע דל יחסית של השקעות סולידיות ואטרקטיביות בעולם הנוכחי, מסתבר שאפילו היום - בשוק בו קונים פחות וממילא שוכרים יותר - לא מדובר בחלום כל כך מסעיר.
ניתוח מחירי הדירות ומחירי השכירות הממוצעים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) גוזר ממוצע תשואה ארצי של 3.9% על השכרת דירות. בנדל"ן המניב, למשל, תחום אליו ניתן להיחשף בקלות יחסית לא רק באמצעות רכישת חנות או משרד אלא גם דרך השקעות בקרנות נדל"ן (המתחייבות לחלק רווחים) או דרך אגרות חוב של חברות סולידיות, התשואה הצפויה היא כפולה.

ולמי ששכח, מדובר בתשואה ברוטו. חודש-חודשיים בלי שוכר, שוכר שמסרב לצאת או שמסרב לשלם וסתם בלאי ותיקונים שנדרשים על הדרך, משנים את החישוב והופכים לעתים נכס מניב לנכס זולל.

2. סוף סוף נמצא מדד מגורים ישראלי שבו תל-אביב וירושלים נדחקות לסוף התור. מבחן התשואות שמציעות דירות להשכרה בישראל מגלה כי יש לנו כאן שוק מאוד "נורמלי" בשקלול התשואה מול הסיכון. מי שרוצה לקנות דירה "בטוחה" להשקעה בעיר הבירה יגרד בקושי תשואה של 4%. בתל-אביב היציבה והאטרקטיבית הוא יראה תשואה של 3.7%.


מנגד, ביישובי הצפון, בקריות או בדרום הארץ אולי אפשר להיתקע חודשים ואפילו שנים בלי יותר מדי שוכרים אבל אפשר לזכות בדירות הקטנות לתשואה ממוצעת של 7.2%-11.1% על המחיר.
יחד עם זאת, הנתונים מגלים כי חיפה והקריות גם נועלות את הרשימה - עם תשואה מינימלית של 2.9% ו-3.2% עבור השכרת דירות גדולות של 4.5-5 חדרים. מדובר בתעודת עניות (נוספת) לפריפריה. מסתבר, כנראה, כי רבים מאלה שיש להם מספיק כסף לשכור דירת 5 חדרים בחיפה (2,800 שקל) מעדיפים לשכור בסכום דומה דירת 2 חדרים בתל אביב.

3. ועוד משהו על נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע (שגם הלמ"ס עצמה מודה שהם לא אמינים סטטיסטית עד הסוף, אבל הם לפחות היחידים שאינם אינטרסנטיים בהזרמת מידע לציבור).

לאורך השנה האחרונה ניסינו להסביר מספר פעמים בטור הזה שלא יכולה להיות בישראל צניחת מחירים. זאת מכיוון שהקבלנים לא מרוויחים כמו שאנחנו רוצים לדמיין שהם מרוויחים, מכיוון שלא מדובר על שוק שיכול לפלוט ברגע אחד היצע גדול מדי של דירות (מרבית הדירות הן כאלה שבעליהן גרים בהן) ובעיקר מכיוון שלא באמת התפתחה פה - כמו במקומות רבים אחרים בעולם - בועה של מחירים.

אלה המספרים: בימים העליזים של אוקטובר 1998 חצה מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לראשונה את רף 200 הנקודות, לאחר שנקודת הייחוס - 100 נקודות - נקבעה לתחילת 1993. בחודש מארס האחרון עמד המדד על 208 נקודות, לאחר שהוא חצה מחדש את רף ה-200 נקודות באוגוסט האחרון (ולאחר שבשיא השפל - בדיוק לפני שנתיים - גילם ירידה של 14% מרמות השיא של סוף שנות ה-90). כלומר, בזמן שכל העולם השתולל, אנחנו פה מסכמים עשור אבוד עם תנודות של שוק סולידי ויציב יחסית.

דרך אגב, הנתונים הללו גם מלמדים שמי שמתכנן לקנות ולהשכיר דירה צריך לחשב בעיקר את התשואה השוטפת ולא לקחת כמובן מאליו השבחה של הנכס עד ליום ה"אקזיט".

אבל לא פחות חשוב, היום ברור למדי שהבנקים לא יתנו למחירי הדירות לצנוח בחדות. התרחישים לפיהם חברות נדל"ן יתמוטטו כאן, ובעליהן יהיו חייבים "לשחוט" מחירים, התעלמו מהעובדה שיש בנקאים שמעורבים עמוק בסיפור.

הדוגמה הכי רלוונטית היא כמובן חברת אזורים - מהחברות המפוארות והוותיקות שקמו בישראל - שעברה למעשה לידי הנושה הגדול, בנק המזרחי, לאחר שכרתה לעצמה בור ענק של חובות עצומים. מי שילך לאחד מ-18 אתרי הבנייה של החברה ברחבי הארץ עלול להתאכזב. הבנק לא נוקט צעדי ייאוש ורמות המחירים בפרויקטים לא יותר נמוכות משהיו.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 53&fid=607

בסוף 2008 נחתה פצצה על שוק הנדל"ן בישראל, רק שעד השבוע לא ידענו על כך. המשבר הגדול, ששיאו החל בספטמבר לאחר קריסת הבנקים האמריקאיים ליהמן ברדרס ובר סטרנס, שיתק את שוק הדירות בישראל - נפח העסקות בו צנח מיד באותו רבעון ב-43% יחסית לרבעון המקביל של 2007 וב-40% יחסית לרבעון שקדם לו. מחירי הדירות ירדו בשיעור של 7%. עכשיו, כשהנתונים הללו שוחררו באופן חלקי מטעם מינהל הכנסות המדינה, ניתן לנתח את שוק הדירות כיום, ואת מה שעובר עליו בחודשים האחרונים.

ראשית, ב-2008 נערכו בישראל 91.5 אלף עסקות בשוק הנדל"ן למגורים (דירות קבלן ודירות יד שנייה) - ירידה של כ-6% בהשוואה ל-2007. עיקר הירידה הזו נבעה מההאטה בפעילות ברבעון האחרון של השנה, משום שעד אז קצב מכירת הדירות התנהל בקצב דומה מאוד ל-2007. ברבעון האחרון ירד הממוצע של מספר העסקות ב-10,000, לרמה של 15,100 דירות מכורות בלבד. מדובר ברמת המכירות הנמוכה ביותר מאז המיתון של 2002. גם מחירי הדירות ירדו: מחיר דירה ממוצעת שנמכרה ברבעון הרביעי של 2008 היה 820 אלף שקל לעומת 760 אלף שקל ברבעון השלישי - ירידה של כ-7%.

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 22_1087283

מחירה הממוצע של דירה חדשה בשנה שעברה הגיע ל-987 אלף שקל, לעומת 925 אלף שקל ב-2007. עם זאת, מינהל הכנסות המדינה דיווח כי במחצית השנייה של 2008 חלה ירידה במחירי הדירות החדשות, אך לא פירט מה שיעור הירידה.

דירות הקבלן נפגעו יותר

מספר העסקות ב-2008 בדירות יד שנייה ירד מ-76 אלף ל-73 אלף. כשמדובר בדירות קבלן, הירידה היתה בשיעור חד יותר: בעוד שב-2007 בוצעו 22 אלף רכישות דירות מקבלן, בשנה שעברה נפל מספרן ל-19 אלף בלבד.

מדוע שיעור הרוכשים של דירות קבלן פחת בשיעורים גבוהים יותר מזה של רוכשי הדירות יד שנייה? סיבה מיידית היא המחירים הגבוהים יותר. דירות קבלן בישראל עולות בכ-30% יותר בממוצע מאשר דירות יד שנייה, ובתל אביב ההפרשים מגיעים לשיא של 80%-90%. מובן שכשהזמנים נהיים קשים יותר, היכולת של הציבור לרכוש דירות קבלן קטנה והולכת.

סיבה שנייה נעוצה בציבור המשקיעים. אלה מעדיפים במקרים רבים לרכוש דירות יד שנייה במחירים נוחים יותר מאשר דירות קבלן, משום שכך תובטח להם תשואה גבוהה יותר על השקעתם. משקלם הגדל של המשקיעים בשוק עשוי להסביר אם כן את היציבות הגדולה יותר בביקוש לדירות יד שנייה.

עובדה חשובה נוספת לגבי קבלנים, שחשוב לדעת, במיוחד לרוכשי דירות: אם אתם שוקלים לרכוש דירה מקבלן, הקפידו לבדוק אם מדובר בפרויקטים של קבלנים שהנפיקו אג"חים בשנים 2005-2007. בדיקה שנערכה במינהל הכנסות המדינה העלתה כי בזמן עליות המחירים של השנים האחרונות, החברות הקבלניות המאוג"חות נטו למתן את עליות המחירים בפרויקטים שלהן, יחסית לחברות שלא מאוג"חות וזאת, ככל הנראה, כדי למשוך קונים רבים יותר ולחזק את תזרים המזומנים שלהן לצורך תשלומי הריבית ו/או פירעון האג"ח.

אם הניתוח נכון, והחברות המאוג"חות לחוצות יותר למכור דירות, ייתכן מאוד שהן יפנו אל הרוכשים בהצעות אטרקטיוויות יותר גם עכשיו, כשהמחירים והביקושים יורדים.

המשקיעים לא בורחים

השינויים המרתקים ביותר היו במאפייני הביקושים, כאשר הרכבי הביקושים עברו טלטלה גדולה ברבעון האחרון של 2008. הביקושים לדירות מגיעים מארבעה קהלים עיקריים: רוכשי הדירות הראשונות שלהם, משפרי הדיור, משקיעים ותושבי החוץ. מלכתחילה ההערכות היו, שהקבוצות הללו יתנהגו באופנים שונים, לפי מידת המחויבות שלהן לרכוש דירות - תושבי החוץ הם הפחות מחויבים, ולאחר מכן המשקיעים, שיכולים להחליט להשאיר את הכסף בשוק ההון ולא לעבור לנדל"ן.

משפרי הדיור נמצאים בעמדה פחות גמישה מהמשקיעים ומתושבי החוץ, משום שמדובר בדירת מגורים המיועדת לשימושם הפרטי. הרוכשים שזו להם דירתם הראשונה, למשל זוגות צעירים, הם האוכלוסייה הזקוקה לדירה בדחיפות הגדולה ביותר - ולכן התפישה הרווחת היא כי הם נשארים בשוק גם בתקופות של שפל. בפועל ההתנהגות של חלק מהקבוצות היתה שונה מהמצופה.


פלח השוק של תושבי החוץ קטן במידה ניכרת ברבעון האחרון של 2008, מ-5% ל-3.5%; לעומת זאת, משקלם היחסי של רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור - לכאורה שתי הקבוצות הקשיחות ביותר בשוק - דווקא ירד במעט, מ-64% ל-63.5%.

אין עדיין נתונים רשמיים לגבי החלוקה הפנימית בין שתי הקבוצות האמורות. הההערכה היא, שברבעון האחרון של 2008 שיעור רוכשי הדירה הראשונה ירד מ-38% לרמות של כ-37%, ואילו משקל משפרי הדיור עלה קלות, מ-26% ל-26.5%.

מדוע ירד שיעור ההשתתפות בשוק של רוכשי הדירה הראשונה? ההערכה היא, שהבנקים למשכנתאות, שמקשיחים את התנאים לרכישת דירות, מקשים על הזוגות הצעירים לרכוש דירות, ולכן הירידה. הזוגות הצעירים נמצאים במעמד רגיש יותר גם במקומות עבודתם, מה שעלול לגרום להם להיסוסים גדולים יותר בעת רכישת דירות.

ומה עם המשקיעים? אלה, מתברר, דווקא הגדילו את משקלם בשוק הדירות, באמצעות כספים שהוציאו משוק ההון.

בחינה של נתונים ארעיים מהרבעון הראשון של 2009 מלמדת על התחזקות המגמות הללו של ירידת משקל תושבי החוץ ועליית משקל המשקיעים. לעומת זאת, קבלנים ואנשי נדל"ן מדווחים התאוששות השוק בשבועות האחרונים - בסתירה לנתוני מינהל הכנסות המדינה. כל זאת מעיד על כך שהשוק אינו יציב. אין ספק שהיה משבר קשה בסוף 2008, אבל אין עדיין תשובה ברורה לשאלה, האם השוק נכנס למיתון.

מדהים כמה מהר אנחנו שוכחים. בסוף 2008 אמר שלמה שרף, מנכ"ל חברת אלקטרה נדל"ן, ש"הנדל"ן הפך למשהו מצורע". בסקר החצי שנתי שפרסמה אז פירמת ראיית החשבון Deloitte בריטמן אלמגור זוהר, אמרו 90% מהנשאלים - שכללו 50 מנהלים בכירים בענף הנדל"ן המקומי, שמדד נדל"ן 15 ימשיך לרדת גם השנה בבורסה (אחרי ירידה של 80% בשנת 2008). 57% מהנשאלים - שלפחות משיקולים אינטרסנטיים אמורים דווקא לייצר אווירה אופטימית, העריכו שהירידה תהיה בשיעור של יותר מ-10%. עוד 33% הסתפקו בהערכות לירידה צנועה יותר של עד 10%.
ובכל זאת, שבועיים לפני סיום המחצית הראשונה של 2009, נמצא מדד נדל"ן 15 גבוה בכ-85% מרמתו בתחילת השנה. באופן כללי, חזר הנדל"ן להיות הבאזז הכי בולט בשוק ההון הישראלי. חברות הנדל"ן חזרו לגייס הון (גזית גלוב, גב ים, קרדן ישראל, מבני תעשייה); 28 חברות נדל"ניות ברובן פרסמו בסוף מאי תשקיפי מדף והניחו את התשתית לקראת הנפקה; ישראלים רבים החלו לחפש הזדמנויות ברחבי העולם (ארה"ב היא הלהיט); הבנקים כבר לא אומרים לא באופן אוטומטי לבקשות לחידוש הלוואות לנדל"ניסטים.

ואף על פי כן, גם אם הענף אכן יצליח להתגבר בימים אלו על הבעיה הכי גדולה שלו בשנה האחרונה ויחזור לגייס אשראי, וגם אם השיתוק בבנייה החדשה והבלאי של הבניינים הקיימים יוצרים מחסור טבעי בנדל"ן גם בעולם של ביקושים נמוכים, הסכנה עדיין פה. בהנחה שאכן הכול לפתע יחזור להיות ורוד - יש כסף, יש עסקאות ויש ביקושים, המשבר העולמי עדיין משאיר איתנו סדרה של סיבות אקסוגניות שיקשו על הנדל"ן העולמי לקום במהרה מההריסות. להלן חלק מהן.

1. מינוף - גם לו ירצו בכך, הבנקים לא יוכלו להעניק הלוואות נדל"ן בשיעור שהיה מקובל עד לא מזמן. רגולציה מבחוץ, ועדות אשראי קשוחות יותר או סתם כסת"ח של דירקטורים משנים את עולם האשראי לחלוטין. נכון להיום, על כל דולר שמביא יזם בהמון זיעה הוא מקבל לכל היותר דולר בנקאי.


כתוצאה מכך, כדי לקנות את אותו בניין באותו מחיר, צריך עכשיו להביא הרבה יותר כסף מהבית. מעבר לכך, כשהמינוף יורד, גם התשואה שניתן לייצר על ההון העצמי (ואיתה האטרקטיביות של ההשקעה) יורדת משמעותית.
2. 'אפקט המכנה' (denominator) - למרות השנה הקשה, נכסי הנדל"ן ירדו בעולם בשיעור נמוך בהרבה ממרבית הנכסים האחרים (בעיקר מניות, אג"חים וכדומה). כתוצאה מכך, גוף שהחליט להחזיק שליש מהפורטפוליו שלו בנדל"ן מוצא את עצמו לפתע עם נתח נדל"ני גדול משמעותית בעוגה המצומצמת. קונים פוטנציאלים רבים יצאו לעת עתה מהמשחק, רק בגלל שהם צריכים להצטייד קודם באפיקי השקעה אחרים ולסדר לעצמם מחדש את פריסת העוגה בהתאם לתוכנית המקורית.

3. אינפלציה - מה שקורה אצלנו, עליית מדד המחירים חודש אחרי חודש, הוא אחד הפחדים הגדולים של כל העולם מסביב. אחרי הורדות הריבית האגרסיביות והזרמות טריליוני הדולרים לשווקים, כמעט מתבקש שיגיעו בקרוב לחצים אינפלציוניים שיכריחו את הנגידים להעלות בהדרגה את הריביות. אז נכון שגם ככה שיעור הריבית שאליו מתייחסות חברות הנדל"ן נמצא היום בשיא, אבל העלאת הריבית חסרת הסיכון, לצד הפחד (של שמאים, דירקטורים וכו') מהפחתה במקביל של רכיבי הסיכון האחרים, יכולה להעלות עוד יותר את שיעור ההיוון - הפוגע מיידית בערך הנכסים.

כלומר, בשורה התחתונה, חשוב להבין שפריחה או יציבות בנתוני הנדל"ן לא מלמדים בהכרח על סופו של המשבר בתחום. הירידה מתחילת החודש במניות נדל"ן 15, בשיעור של כ-6%, אפילו לא צריכה להניח שתהיה ירידה נוספת במחירי הנכסים או ירידה בתפוסה ובביקושים.

ואולי יש גם סיבה רביעית, אקסוגנית למדי, שתשפיע בטווח הנראה לעין על הנדל"ן: השנאה או האהבה של הפרטים לענף. למרות העליות בבורסה, הגיוסים בשוק החוב וקווי האשראי, מוקדם עדיין לקבוע האם משהו בסיסי השתנה ביחס בין האדם הממוצע, שעשוי להיות דירקטור, בנקאי, איש חברת ביטוח או אזרח פשוט שקנו בשנתיים האחרונות נכס או מניות נדל"ן והבטיחו לעצמם ולסביבה שלעולם לא יתקרבו יותר לענף. *

דרור מרמור - גלובס -

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 76&fid=845

קיימות מספר סיבות למגמת עלית מחירי הנדל"ן כגון משקי בית שעברו מהבורסה ומתוכניות החיסכון להשקעה בנדל"ן, ההיצע המוגבל לאור העדר עתודות קרקע ומגמת הממשלה שלא להפשיר קרקעות במרכז. עליות אלו מעלות את התהייה האם מתפתחת בישראל בועת נדל"ן נוספת, אך הנתונים מראים כי גם אם המיתון ימשיך ותשואת הנדל"ן תקטן, ניצול הזדמנויות מניבות כעת ישתלם בעתיד.

עליית מחירי הנדל"ן בחלקים שונים בישראל מעלה שוב את השאלה האם אנו מצויים בבועה? מחד, המיתון העולמי, שהביא בכל העולם המערבי לירידת מחירי הנדל"ן, עדיין כאן וצפוי אף להמשך אל תחילת השנה הבאה. מאידך, היצע הדירות בישראל לא גדל אך הביקושים לדירות כהשקעה מניבה והתשואות הנמוכות בבנקים רבים הביאו לשקול רכישת נכס דווקא עכשיו.

רשתות תיווך גורסות ששוק הנדל"ן ימשיך ויעלה. ובכל זאת, כדאי לזכור כי ראשי משק הנדל"ן צפו באביב 2008 כי "משבר הסאב פריים יימחק מהאדמה עד סוף 2008" והתבדו. אז איך יודעים האם לקנות או לא לקנות? כדי לענות לשאלה זו יש להבין את המצב השורר בשוק ולקרוא את מפת הנתונים.

קיימים מספר גורמים שמצביעים על עלייה פוטנציאלית במחירי הדירות והגורם הראשון הוא העובדה כי בארץ אין כעת דירות מיותרות. משק דירות המגורים בישראל בריא מאד, והיחס בין מספר יחידות דיור למשקי הבית הינו 1.05, כלומר התאמה כמעט מלאה וללא עודפים.

בעקבות העלייה מחבר העמים משנת 1990 התנהלה בניה מאסיבית של 40,000 עד 80,000 דירות חדשות בשנה עד לשנת אלפיים, אולם משהודבק הפער בביקוש ירד היקף הבניה החדשה משנת 2001 לכ- 30,000 דירות בשנה, כשלפי דיווחי הלמ"ס ומשרד השיכון מלאי הדירות החדשות ירד והגיע לכדי 15,000 דירות בלבד.

בין ההיצע לביקוש קיים פער שיוצר ביקושים כבושים. בעשור האחרון, בעוד הבניה החדשה הינה כ- 30,000 דירות בשנה, נוספים מדי שנה במדינה כ- 40,000 משקי בית. במקביל, שיעור הדירות הנרכשות לצרכי השקעה עלה לאחרונה והגיע לשיא כיוון שחלקים מהציבור, שנכוו מפוטנציאל הסיכון הטמון בבורסה, ורואים איך כספם אינו נושא כל תשואה בבנקים, עברו להשקיע חלק מכספם בדירות מגורים מניבות.

מחירי הדירות בארץ אינם מנותקים מעלות הבניה וברוב חלקי הארץ יש חיבור בריא בין עלות בניה של דירה חדשה לבין מחיר דירה, כמעט ללא "שומנים", כשרכיב הקרקע אינו הרכיב המשמעותי. בתל אביב וסביבתה רכיב הקרקע משמעותי, כך שבמשבר משמעותי, אם ייווצר פער משמעותי בין ההיצע לביקוש ותיווצר נכונות מוכרים להתפשר על המחיר, יש מקום לירידה זמנית מסוימת. אך מכאן ועד בועה המרחק גדול- מדובר במלאי מצומצם ביותר של דירות שהינן בעלות ערך נדיר - אי אפשר לשכפל את הרחובות השקטים של תל אביב.

גורם נוסף שעלינו לקחת בחשבון הוא התנהלות המחירים לאורך תקופה ארוכה. מעבר לתנודות במחירי דירות מקובל לראות מגמת עליה מתמידה, המשקפת את העובדה שהקרקע לא מתרחבת ואת עליית עלויות הבניה - מחירי חומרים וכוח אדם. בשנים 1989 עד 1997 הייתה עליה ריאלית ממוצעת במחירי הדירות בישראל בשיעור של 88%, על רקע הביקושים הגדולים.

בעשור הנוכחי, 1999 עד 2007, לאור עודפי דירות משמעותיים בשל מתקפת הבניה לעולים בתחילתו, ועל רקע האינתיפאדה ומשבר ההי-טק, הייתה ירידה ממוצעת ריאלית של 22%. בשנים אלה ניתן להבחין בהבדל בין הפריפריה, שבה היו ירידות חזקות במחירים עד כדי 40-50%, לבין אזור המרכז, שבו נצפו עליות מחירים של עשרות אחוזים ויותר. בשנתיים האחרונות, לאחר עשור של ירידות במחירי הדירות, התגברה עלית המחירים, אך בכל מקום שבו יש פוטנציאל קרקע לבניית דירות נוספות- נשאר הקשר הדוק בין המחיר לעלויות.

This is not America, this is not Miami-Wood: רבים מאיתנו נושאים את עיניהם לעבר הדיווחים מארה"ב המספרים על בתים שאיבדו 70% משווים ומסיקים מכך עלינו, תוך התעלמות מכך שהמצב שם שונה בתכלית השינוי, מכמה היבטים. משק המשכנתאות שונה לחלוטין- במשך העשור האחרון מדיניות המימון בארה"ב הייתה מתן משכנתאות בשיעור של 95% משווי הנכס או אף יותר, ובאופן של non-recourse - ללא חזרה לקונה וללא רגולציה של התחום.

התנהלות זו הינה מתכונת בטוחה לקריסת משק הנדל"ן בעת משבר, כפי שאכן קרה. המצב אף החמיר במקרים שבהם עלה שווי הנדל"ן ב-250% ואף יותר (ולמשל באזורי החוף), ובמדינות הקיט, כגון מדבר נוואדה ופלורידה, שם נבנו בתי קיט - בתים שניים, שבעת משבר הופכים לנטל על בעליהם ונעזבים. בישראל, להבדיל, שיעור המשכנתאות אינו עולה ברוב המקרים על 70%, תוך רגולציה קפדנית של מתן ההלוואות, ותוך מדיניות דווקנית של חזרה ללווה, באופן שאינו מאפשר קריסה של שוק הדירות.

להבדיל מארה"ב, שוק כינוס הנכסים בישראל נחשב לזניח בהשפעתו ועל כן התחזקות של המיתון והתגברות כינוסי נכסים לא צפויה להפיל את שוק הנדל"ן בישראל כפי שיתכן ויקרה בארה"ב.

מנגד, קיימים גורמים המצביעים על ירידה פוטנציאלית במחירי הדירות גם בישראל - העולם במיתון ואנחנו גם כן בדרך לשם: השנה חלה האטה של קצב הצמיחה, שמגיעה כדי התכווצות של התוצר הלאומי והממשלה מעריכה כי שיעור הבלתי מועסקים שעלה משמעותית ימשיך ויגדל.

כאשר תוהים לגבי עתידו של שוק הדירות בישראל והוגים בשאלה האם יצטרף למיתון העולמי או ימשיך להתנהג בעצמאות יש לבחון את תתי שוק הקיימים בארץ. שוק דירות היוקרה הכיל פוטנציאל ענק של פער בין היצע לביקוש, כי לא הסתמך על הביקוש המקומי למגורים אלא על השקעות מחו"ל: בהתאם המשבר הכלכלי העולמי גרם לירידה, משלהי 2007, של עשרות אחוזים, ברוב המקומות.

לעומתו, שוק דירות המגורים פועל עצמאית, על סמך התאימות בין ההיצע לביקוש המקומי היציב, כשלמרות הירידות ברחבי העולם, בישראל המחירים יציבים ואף עולים: בפועל, על פי נתוני משרד השיכון, בשנת 2008 הייתה עליה של אחוזים ספורים במחירי דירות בכל חלקי הארץ (זולת חיפה), ובאופן בולט באזור המרכז, כשהשנה המשיכה העלייה ובמיוחד בחיפה.

ברבעון האחרון של 2008, בעקבות פשיטת הרגל של ליהמן ברדרס החזקות, הייתה ירידה במחיר דירות חדשות ברוב הפרויקטים וקיפאון במכירות, ובהמשך עצירת מחירים ואף ירידה קלה גם במחירי דירות יד שנייה, אולם בתחילת השנה השתנתה המגמה כשבחודש האחרון אף עולים המחירים (זולת ירידה קלה בתל אביב), ואנשי השטח מדווחים שהשוק לוהט.

על פניו לא נראה סיכוי ממשי לקריסה של שוק הדירות, מעבר לפוטנציאל ירידה של מספר אחוזים. לא מדובר בפיצוץ בלון ולא בפיצוץ בועה, אלא לכל היותר, אם בכלל, בפוטנציאל לירידה מסוימת, שסביר כי גם אם תקרה, תשקם עצמה בהמשך. קניה של נכסים מניבים כעת תוכיח את עצמה בעתיד גם אם בדרך צפויות ירידות מחירים קלות כתוצאה מהמיתון והשפעותיו.

מאת: עו"ד יוסי ברג, מומחה ביזמות והשקעות בנדל"ן וראש תחום הנדל"ן במרכז להשכלה פיננסית מבית מטריקס.
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bi ... mid=205605

העלייה במחירי הדירות למרות המיתון במשק והגידול באבטלה הופכת את רכישת הדירה למשימה לא פשוטה. מדד משכן של בנק הפועלים, העוקב אחר מצבם של רוכשי הדירות בישראל, ירד בחודש יוני ב-7.7 נקודות לרמה של 146.4 נקודות. מדובר בירידה של 5% - הירידה החדה ביותר מזה 10 שנים.

בבנק הפועלים מציינים כי מדובר ב"הרעה משמעותית במצב הרוכשים", והיא נבעה מהמשך העלייה במחירי הדירות, העלייה באבטלה והעלייה בריבית על המשכנתאות. בשנה האחרונה ירד מדד משכן ב-13.7%, הירידה השנתית החדה ביותר מאז החלה המדידה ב-1996.

לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-1.3% בחודש יוני והשלימו בכך עלייה של 12.6% בשנה האחרונה.

"הירידה במדד משכן נובעת מהרעה במרבית מרכיבי המדד", אומרים כלכלני בנק הפועלים. "הריבית הנמוכה ומלאי הדירות המצומצם היו הגורמים שתמכו בעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה וזאת על אף המיתון במשק, התגברות האבטלה והפגיעה בשכר".

העלייה בריבית על המשכנתאות הייתה הגורם העיקרי מאחורי הירידה במדד משכן ביוני. לפי נתונים בנק ישראל, הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור ל-17-20 שנה (ריבית קבועה צמודת מדד) עלתה מ-3.79% במאי ל-4.26%, וזאת לאחר 5 חודשים רצופים בהם הריבית רשמה ירידה. גם העלייה בשיעור האבטלה ל-8.4% במאי הורידה את מדד משכן. מנגד, השכר הממוצע במשק עלה ב-0.5% ביוני, מה שמיתן מעט את הירידה במדד משכן.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 3126&fid=2

אחרי שיאי המכירות של החודשים מאי ובעיקר יוני השנה, מדווחת היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על המשך המכירות הנאות של דירות חדשות ביוזמה פרטית, אולם המגמה משנה כיוון והמספרים חוזרים למספרים רגילים ושפויים יותר. לפי נתוני הלמ"ס, בחודש יולי נמכרו 1,320 דירות חדשות. מדובר בירידה של 14.3% לעומת יוני השנה, בו נרשם שיא של 1,540 דירות חדשות כאשר במאי נמכרו 1,420 דירות חדשות.

מתחילת השנה נמכרו 8,180 דירות, מספר הגבוה בכ-145 לעומת מספר הדירות שנמכרו בינואר עד יולי 2008. ב-2008 כולה נמכרו 12,830 דירות ביוזמה פרטית. בנוסף, ביולי 2008 נמכרו 1,050 דירות חדשות, כך שהמספר ביולי השנה עדיין גבוה ב-25.7% לעומת אשתקד.

נתוני הלמ"ס ממשיכים את המגמה שהופיעה השבוע גם בנתוני משרד הבינוי והשיכון, שלפיו נרשמה ירידה גם במכירת הדירות ביוזמה הציבורית. ביולי נרכשו 323 דירות לעומת 438 דירות ביוני ו-356 דירות שנמכרו במאי. דירות ביוזמה פרטית הן דירות שמוקמות על ידי קבלנים ויזמים פרטיים על קרקעות מינהל מקרקעי ישראל וקרקעות פרטיות. דירות ביוזמה ציבורית מוקמות גם הן על ידי יזמים פרטיים, אולם על קרקעות שמשווק משרד הבינוי והשיכון, בערים כמו מודיעין, מעלה אדומים ואלעד - ובשכונות בערים נוספות כמו שכונת הר חומה בירושלים.


לצד המכירות הנאות ממשיך להצטמצם מלאי הדירות, העומד כיום על 7,780 דירות, ירידה של כ-25% לעומת מלאי הדירות בסוף 2008. אם יימשך קצב המכירה הנוכחי מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה יספיק לשישה חודשים בלבד.
כ-47% מסך כל הדירות החדשות שנמכרו בינואר-יולי 2009, היו במחוז המרכז וכ-22% במחוז תל אביב, כך שיותר משני שלישים מהדירות נמכרו בתל אביב בערי הלוויין שלה. במכירת הדירות החדשות נרשמה בינואר עד יולי השנה עלייה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, במחוזות הבאים: ירושלים (קפיצה של 94.9%), חיפה (27.0%), המרכז (23.9%) והדרום (9.6%). לעומת זאת, במחוזות הצפון ותל אביב חלה ירידה של כ-8%. ירידה חדה ביותר נרשמה במכירת דירות חדשות באזור יהודה ושומרון - 163 דירות חדשות מתחילת השנה, לעומת 279 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של 41.6%.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 94&fid=607

מחירי הדירות יהיו בקרוב כלפי מטה ובגדול
ברגע שפישר יחזיר את הריבית לרמה של 3-4

מחירי דירות יד שנייה עלו בספטמבר ב-1.4% לעומת אוגוסט - כך עולה ממדד יד2 ו-TheMarker לספטמבר. מחירי הדירות בתל אביב רשמו עלייה של 2.8%, אך לעומת ספטמבר 2008 מחירי הדירות בעיר ירדו ב-4.1%.

ירושלים, שרשמה באוגוסט עליות מחירים חדות, רשמה בספטמבר עליית מחירים מתונה של 1.9%. ואולם בהשוואה לרמות המחירים של דירות 5 חדרים בספטמבר 2008, נרשמה בספטמבר עלייה של כ-16%.

בחרו השכרה או מכירה ולאחר מכן אזור

המחירים הגבוהים ביותר לדירות 3-5 חדרים בספטמבר הם ברמת השרון. גבעתיים מחזיקה את המקום השני ותל אביב במקום השלישי. כך למשל, בעוד שברמת השרון מוצעות למכירה דירות 4 חדרים בכ-1.79 מיליון שקל, המחיר של דירות 4 חדרים בגבעתיים הוא 1.71 מיליון שקל ובתל אביב - 1.6 מיליון שקל. למרות זאת, תל אביב רשמה בספטמבר עלייה של 7% במחירי דירות 4 חדרים לעומת אוגוסט.

בבאר שבע נרשמה עליית מחירים של 6.6% בדירות 5 חדרים; בחדרה נרשמה עלייה של 8% במחירי דירות 3 חדרים; ובלוד נרשמה עליית מחירים ממוצעת של 4.7%.

עליות מחירים נוספות היו לדירות 5 חדרים בכפר סבא, שמחירן עלה ב-6.7% לעומת אוגוסט. בירושלים נרשמה עלייה של 5% בדירות 5 חדרים. באזור השרון היו ירידות מחירים מתונות לעומת אוגוסט, כאשר מחירי דירות 5 חדרים בהרצליה ירדו ב-4.8% מ-2 מיליון שקל באוגוסט ל-1.9 מיליון שקל בספטמבר. רמת השרון רשמה ירידה של 6.7% בדירות 3 חדרים - מ-1.43 מיליון שקל באוגוסט ל-1.3 מיליון שקל בספטמבר.

טבלת הנכסים הפופולריים ביד2 מעלה כי הדירות למכירה שהגולשים גילו בהן את העניין הרב ביותר היו דירות 3-4 חדרים בחיפה, חולון ובת ים. הדירות להשכרה הפופולריות ביותר היו דירות 3 חדרים בחיפה ודירות 2-3 חדרים בתל אביב.

גם שוק השכירות שומר על יציבות, כאשר בספטמבר לא היו עליות מחירים משמעותיות לעומת אוגוסט. יוצאות הדופן הן אשדוד וירושלים, שרשמו עליות של 6.8% ו-4.8% בהתאמה בדירות 5 חדרים. ייתכן שהדבר נובע מכך שבספטמבר מגיעים הרבה תושבי חוץ המשכירים דירות בישראל.

בחדרה ואשקלון לעומת זאת, ירדו מחירי השכירות בדירות 5 חדרים ב-8.4% ו-8.1% בהתאמה. ואולם בדירות 4 חדרים נרשמו עליות באשקלון (6.5%), טבריה (5.8%), גבעתיים (5.5%), לוד (3.5%) והרצליה (2.4%).

בתל אביב נרשמה ירידה של 1.5% במחירי השכירות בדירות 4 חדרים. אם באוגוסט הושכרה דירת 4 חדרים בעיר ב-5,725 שקל, בספטמבר היא הושכרה ב-5,637 שקל. ירידות נוספות בדירות 4 חדרים נרשמו ברעננה (1.7%) ובפתח תקוה (1.9%). לעומת זאת, עלייה חריגה של 15.4% נרשמה בשוק השכירות של דירות 5 חדרים בבת ים.

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 01_1117974

מה העיניין פה לניתוח טכני של המדד שהרי מיתבסס על נתוני שקר המצוצים מהאצבע שהרי מיתבסס על יד 2 מודעות בחינם כול אחד מפציץ מחירי איך שהוא רוצה חוסר פרופוציה בין מחירי הדירות לרמת השכר .ריביות. אבטלהץ צריכה.....ועוד... בקיצר נדל"ן מעניין את הטיפשים שחושבים שיבואו אחריהם טיפשים יותר גדולים !!!!!בועה בועה!!!ויש עוד כמה בועות בדרך!!! מדינת פשע!! :oops:

כתבה מהיום בגלובס:

בנק ישראל מנסה לצנן את בהלת הישראלים לדירות: "העלייה במחירים תתמתן בשנת 2010"
בסקירה מקיפה על שוק הנדל"ן אשר עוקבת אחר המגמות משנות ה-60, קושר בנק ישראל בין מחירי הדירות לדולר ולריבית במשק ■ "עלייה זמנית של הריבית לטווח הארוך מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות" ■ "אמנם הכוחות בשוק הדיור צפויים להמשיך ולפעול לעליית המדד הדיור, אולם בגלל השפל הנוכחי צפוי הגורם המחזורי לתרום לירידתו"
07/10/2009, 11:03 עדי בן ישראל


, דירות, מחירי דירות
על רקע הדיון שנחשב אולי לחם ביותר בשוק, דיון הנוגע למחירי הדירות בישראל ולסוגיית הבועה שיש הטוענים כי מתנפחת בשוק, מפרסם היום בנק ישראל סקירה על שוק הדיור הישראלי, אשר סוקרת את המגמות בשוק משנות ה-60 ועד היום. בשורה התחתונה, הבנק מעריך כי העלייה החדה במחירי הדירות בישראל תתמתן בשנה הבאה."לאורך זמן מתקיים קשר בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית", נמסר מבנק ישראל. "בטווח הקצר מושפעים מחירי הדיור גם מהיצע הדירות, מרמת הפעילות במשק, וכן מהשינוי בשער החליפין של הדולר. עלייה זמנית של הריבית הריאלית לטווח הארוך מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות. בהתבסס על הניתוח אנו מעריכים כי שיעור עלייתם של מחירי הדיור יתמתן במידה מסוימת בשנת 2010".מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-13% בשנה האחרונה ובכ-24% מאמצע 2007. למרות המיתון, מחירי הדירות המשיכו לעלות בשל בעיית ההיצע וריבית השפל שהנהיג בנק ישראל במשק, אשר הביאה לעלייה במספר רכישות הדירות להשקעה. שוק הנדל"ן מהווה את אחד מעמודי התווך של המשק: סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן מהווה 21% מהמדד והעפילות בענף הבנייה מהווה 7.3% מפעילות המגזר העסקי בשנתיים האחרונות. לפי נתוני הבנק, כל משק בית בישראל מוציא יותר מ-20% מההכנסה החודשית על שירותי דיור. משנות ה-60 ניכרת עלייה ברורה במחירי הדירות הריאליים בישראל (כפי שניתן לראות בגרף הימני המצורף להלן). "בהסתכלות קרובה יותר על התקופה האחרונה (בגרף השמאלי) בולטת עלייה חדה במחצית השנייה של 2008, לאחר ירידה תלולה יחסית מהמחצית השנייה של 2007", נכתב בסקירת הבנק. "מעניין שעלייה חדה דומה הייתה במיתון הקודם, ב-2001 וב-2002, ורק בהמשך, בתחילת 2003, ירד המחיר הריאלי של הדיור. ייתכן אפוא ששוק הדיור מגיב על מצב המשק בפיגור, ורק בשלב מאוחר יותר של מחזור העסקים מחירי הדיור מותאמים, ומחירם היחסי מתוקן".
המחיר הריאלי של הדיור משנות ה-60: החלק המעניין ביותר בניתוח של בנק ישראל מספק הערכה של הבנק באשר להתפתחויות בשוק הדיור בתקופה הקרובה. תחזית הבנק היא העלייה במחירי הדירות תתמתן בהשוואה לעלייה החדה בשנה שעברה, ובבנק אף מתחילים לדבר על ירידה במדד הדיור.
"אמנם הכוחות בשוק הדיור צפויים להמשיך ולפעול לעליית המדד, אולם בגלל השפל הנוכחי צפוי הגורם המחזורי לתרום לירידתו", נמסר מהבנק. "גם מניתוח הקשרים הסטטיסטיים בין מחירי הדיור למשתנים מרכזיים המשפיעים עליהם מתקבלת תחזית להתמתנות שיעור עלייתם של מחירי הדירות (הריאליים) בשנת 2010".

אנו זוג צעיר ובעצמנו רוצים לרכוש דירה אך מתקשים לעשות כך בשל המחירים המטורפים באזור השרון / גוש דן.

כשאני בוחן את רמת המחירים והשוק אני מבין שבמהלך 3 השנים האחרונות היתה כאן עליית מחירים מטורפת כאשר במרבית התקופה הזו המחירים בשאר העולם נפלו בטירוף, אבל לא בכדי, הם נפלו מכיוון שהתפתחו בועות שאצלנו אפילו לא חלמו על יציבות ועליית מחירים.

אז מה בעצם קורה לנו היום?
לטעמי קורה לנו מה שקרה לשאר המדינות המפותחות אך בעיכוב (כרגיל):
אנו במהלך של גל עליות שסופו ככל הנראה עדיין לא נראה, אנשים סוחרים בדירות כאילו היו מתווכים מקצוענים ובמקביל לוקחים משכנתאות אסטרונמיות בשל ריביות נמוכות.
ספוקלנטים נכנסים לשוק ומקפיצים מחירים באזורים שעד לא מזמן נחתכו בטירוף (חיפה, אשקלון ועוד) ומגיעים לשיא של 50% מכמות העסקאות בשוק הנדלן המקומי (נכון לחודש אוגוסט 09).
זוגות צעירים רבים נאלצים לשכור דירות כי ידם אינה משגת.

זה יימשך לנצח? מתי יהיה השינוי?
אני חושב שאנו מתחילים להרגיש אותו עמוק עמוק בפנים מבלי שנרגיש אותו (עדיין) על פני השטח, אני אומר זאת על סמך מספר נתונים שאני מכיר ועל סמך ראייה אישית שלי את השוק:
1.היקף ההלוואות למשכנתאות גדל ב-14% בממוצע מ-08/08 ועד 08/09, משמע, לאנשים יש פחות כסף זמין לעומת עלות הנכס, משמע, קונים לוקחים הלוואות גבוהות (למרות מחיר הנכס הגבוה) מתוך ראייה קצרת טווח של ריבית נמוכה מבלי להתחשב בפערים עתידיים שעלולים להיווצר בין יכולתם לשלם את המשכנתא העתידית (לאחר חזרת השוק לריבית נורמאלית) לבין ההחזר החודשי העתידי שיידרשו לשלם לאחר עליית הריבית, הלכה למעשה, ייתכנו מקרים רבים של חדלות פירעון של לווים לאחר עליית הריבית, משמע, הכנסת דירות לשוק במחירים נמוכים לצורך פירעון משכנתאות
2. נתוני האבטלה בעולם ממשיכים לעלות, מחירי הדירות בשוק האמריקאי עדיין לא נמצאים במגמת עלייה, התחרות בין המדינות גדלה וכתוצאה מכך השווקים הקטנים (כדוגמת ישראל) ייתקשו להתחרות בשווקים שעד כה היו בשליטתם או שהחזיקו נתח משמעותי ממנו, משמע, התכווצות המשקים בעולם ובעיקר של המדינות הקטנות יותר בשל חוסר יכולתן להתחרות בשווקים גדולים שמחפשים להתניע מחדש את המשקים שלהם, הלכה למעשה, גידול באבטלה בארץ ומימוש נכסים של האזרחים כתוצאה מתקופת אבטלה (אה, שוב באיחור לעומת שאר העולם...)
3. בכל יום צצות עשרות כתבות באתרי האינטרנט ובעיתונים היומיים הרגילים והכלכליים על שוק הדיור המקומי שכותרתם בנוסח של: "האוזר הנחשק ביותר", "התשואה הגבוהה ביותר", " מה עדיף, קבוצת רכישה או קבלן?", "איפה אפשר למצוא שטחים חקלאיים לפני הפשרה" וכן הלאה וכן הלאה...
מה זה מזכיר לכם? מאיפה לעזעזאל זה מוכר לנו??
אה נכון, זה מוכר לנו כי זה מזכיר לנו את תחילת / אמצע שנת 2007, התקופה שלפני קריסת השווקים:
כל שכיר נהיה ברוקר, כל כתב נהיה מנהל בית השקעות וכל יועץ השקעות "הכה את השוק"...
ברגעים כאלה אני נהנזה להזכיר לעצמי את המשפט הגאוני של הגדול מכולם, הלו הוא באפט:
כשכולם חזירים, אני פחדן. כשכולם פחדנים, אני חזיר...

עכשיו תחליטו אתם האם השוק יעלה או יירד, בראייה הצרה והפרטית שלי, אני מקווה שמה שציינתי אכן יתממש (בתקווה שבעצמי לא אאבד חלילה את מקום עבודתי) ואוכל לחשוב על קניית דירה במחיר שפוי....

אשמח לשמוע את דעתכם על תפיסתי