Printable View
שלום לך מורנו
רציתי לשאול לדעתך איך לחלק את הריבית במשכנתא האם לתת חלק יותר גבוה לריבית קבועה צמודה או לריבית לא צמודה לא קבועה הנמוכה ב0.5 אחוז
השאלה היא האם מסתבר שהמדד יעלה יותר מהריבית כיוון שהאינטרס של בנק ישראל הוא שהשקל יחלש וגם כיוון שהמדד מצטבר במשך השנים בשונה מהריבית שהיא על סכום קבוע ולא מצטבר או שאחרי הכל יש סבירות שהריבית תעלה ל5 אחוז ויותר אז שווה להיות מוגן
תודה רבה
שלום,
צר לי אך אין על כך תשובה מדוייקת , שהרי "אין נביא בעירו".
עצם זה שהינך מפזר את הסיכון , זה צעד טוב ונבון .
אין ספק כי הריבית לא תישאר על כנה וצפוייה לעלות אך כמה ומתי ? זה יש לשאול את פישר או שיבוא אחריו.
לעניות דעתי 5% לא נראה בשנה הקרובה או לאחריה ולכן יש חשיבות רבה לנק' יציאה ו /או שידרוג המשכנתא לא פחות מהפיזור שהינך מתחבט בו כרגע.
רבים ממבקשי המשכנתאות כיום פונים בכלל רק לריבית הפרייפ בכדי לנצל את ההזדמנות ולשנות ברגע של שינוי נסיבות אך המצב הזה כרוך בסיכון רב יותר ומצריך מעקב תמידי אודות השינוי במשק.
לפיכך , אמנם ניתן וכדאי לנצל את שיעור הריבית הנמוכה יחסית בימים אלו אך גם להיות ער דרוך לשינויים כאלו ואחרים.
בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד
תודה על התגובה המהירה
בנוסף רציתי לשאול לגבי מה שרמזת בדבריך האם במשכנתא פריים ניתן לשנות באמצע את המסלול ללא קנסות לצמוד קבוע?
כן. אין קנס פרעון מוקדם בפריים.ציטוט:
פורסם במקור על ידי SHLLEN
אך כמו שלירן כתב, אם בחרת לקחת חלק נכבד מהמשכנתא בריבית פריים עליך להיות ער לשינויים בשוק ובהתאם למחזר המשכנתא.
וכמו בכל דבר, הפיזור מקטין סיכון, ומתאים במיוחד לאנשים שלא יכולים לעקוב בהתמדה אחר השינויים בשוק.
יש פרמטרים נוספים שהייתי לוקח בחשבון לפני החלטה על תמהיל המשכנתא כמו: האם יש סכום כסף העתיד להיפרע בשנים הקרובות (קרן השתלמות וכו'), גובה ההכנסה החודשית (ע"מ להתאים את גובה ההחזר) והאם יש צפי לשינויים בשנים הקרובות,גובה החיסכון החודשי ועוד...
בהצלחה!
שוב שלום ,
ראשית עקב בקשתך הדחופה לא הייתי יכול לפעול אחרת ואין על מה .
שנית , אביעד הגיב בצורה נהדרת ונכונה וזו גם הזדמנות להודות לו על כך.
בכל אופן בהצלחה,
לירן מורנו, עו"ד
מספר תובנות מצידי -
1. אני לא יודע מה עומד מאחורי ה"דחוף", אולם אעיר שמדובר בהחלטה כלכלית מאוד משמעותית ולכן חשוב לקחת החלטות בצורה מושכלת ושקולה.
2. ההחלטה היא בדר"כ לתקופה בין 10 ל-20 שנה ואף אחד לא יכול לנחש מה יקרה אז ועד אז. במילים אחרות, יש לחלק את המשכנתא למסלולים המתאימים ליכולתיכם הכלכליות, נוכחיות לצד עתידיות עם מרווחי ביטחון מתאימים.
3. חשוב מאוד לסמלץ את שיעורי ההחזר בתרחישים שונים על מנת לוודא שלא תיקלעו לבעיה.
4. הערה לגבי הפריים - יש שמתפתים ולוקחים חלק מאוד משמעותי במסלול זה, בשל הריבית הנוכחית הנמוכה. חשוב מאוד להבין
א. במסלול זה כל שינוי בריבית במשק מקפיץ מיידית את ההחזר החודשי בצורה משמעותית.
ב. שהשהייה במסלול זה זמנית עד לעליית הריבית הצפויה - אנשים חושבים שיתעסקו וימחזרו משכנתא אך מעטים עושים זאת בפועל ולמעשה נתקעים עם משכנתא לא אופטימלית.
ג. כאשר תרצו לעבור ממסלול זה בשל עליית ריבית, צפוי שגם המסלולים המקבילים יאבדו מאטרקטיביותם הנוכחית.
5. בהצלחה.
מצטרף לדבריו של אורחאן, ומבקש להדגיש
הריבית כיום, היא ברמה הנמוכה ביותר מזה שנים רבות. ספק גדול אם תוכלו לקבל ריבית נמוכה ברמה שיש היום (אני מתכוון לריבית הקבועה)
הצעתי היא- אל תקחו (ואת תתפתו) לקחת הלוואה בריבית משתנה
חלקו את המשכנתא לכמה חלקים (נניח חלקו אותה לשלוש) החלק הראשון אמור להפרע נניח עוד 15 שנה, השני עוד 20 שנה והשלישי עוד 25 שנה
על החלק הראשון תשלמו ריבית נמוכה יותר, על השני קצת יותר גבוהה והשלישי הגבוהה ביותר
למרות הכל זכרו כי הריביות (הקבועות) היום, כנראה שלא תחזורנה בעתיד. אולם הריביות המשתנות עלולות להיות גבוהות מאוד עוד 3-5 שנים.
בהצלחה ומזל טוב!
לא זכיתי להבין את הראש שלכם שישנו סיכון בלקיחת ריבית פריים.ציטוט:
פורסם במקור על ידי HRL
הרי לעולם המדד והריבית עליו עוקפים את הפריים כך שלקיחת פריים מינוס וודאי שעדיפות על המדד לאורך זמן גם אם הריבית תעלה בכמה אחוזים נניח אפילו לשמונה אחוז יותר מזה לא יהיה אבל המדד עולה בעקביות שנה אחרי שנה.
אקווה שהובנתי כראוי.
נניח שריבית קבועה היא כיום 3.5%
היא תשאר כזו, גם אם הפריים יהיה 4% + תוספת = 6%
אני דווקא מאוד לא ממליץ לחלק בין תקופות, אלא אם יש לכך סיבה טובה.ציטוט:
פורסם במקור על ידי HRL
החלוקה צריכה להיות בין מסלולים שונים - פריים, קבועה, אולי משתנה, אולי לא צמודה, אולי חשופה למטבע זר אם יש בו תלות.
ציטוט:
פורסם במקור על ידי navhmjep
אתה טועה ולא בקטן.
לא רק שהפריים יכול לעקוף את המדד, זה קרה לא מעט בעבר.
כמו כן, המדד לא תמיד עולה, הוא גם יורד. אעיר שבשנים האחרונות האינפלציה מרוסנת יחסית וזה לא בלתי סביר להניח שימיה הפרועים מאחורינו.
דוגמאות -
1999 – מדד 1.3%, פריים מ-15% (01/99) ועד 12.7% (12/99)
2000- מדד 0%, פריים מ-12.15% (01/00) ועד 9.7% (12/00)
2001 – מדד 1.4%, פריים מ-12.15% (01/00) ועד 9.7% (12/00)
2002 – מדד 6.5%, פריים מ-5.3% (01/02) ועד 10.6% (12/02)
2003 – מדד 1.9%- (שלילי!), פריים מ-10.4% (01/03) ועד 6.7% (12/03)
2004 – מדד 2.0%, פריים מ-6.3% (01/04) ועד 5.4% (12/04)
2005 – מדד 2.4%, פריים מ-5.2% (01/05) ועד (במהלך שנה ירדה עד 5% - 8 חודשים) 6% (12/05)
2006 – מדד 0.1%- (שלילי!), פריים מ-6% (01/06) ועד (במהלך שנה עלתה עד 6.75%-7%) 6.45%
2007 – מדד 3.4%, פריים מ-6% (01/07) ועד (במהלך שנה ירדה עד 5%) 5.5% (12/07)
2008 - מדד 3.8%, פריים באותה שנה מ-5.75% (01/08) ועד (במהלך שנה עלתה, ירדה - פעמיים) 4% (12/08)
תודה לכולם על התגובות
זה דחוף מכיוון שעוד מעט אני כבר צריך להעביר את הכסף למוכר {מחר אני בבנק}
בקשר למה שאורחאן כתב (ושוב תודה) תסתכל ותראה שבשנים האחרונות
שציינת שהמדד נמוך מהפריים עדיין אם תקח את המדד ותוסיף עליו את הריבית הקבועה הוא יעלה על הפריים
על כל פנים אני מבין שתמיד הריבית תעלה בהתאם למדד כי זה אינטרס ראשון במעלה לשמור על אינפלציה נמוכה
ולמרות שלכאורה האינטרס של בנק ישראל הוא להחליש את השקל ונעשו רכישות מט"ח=הדפסת כסף בסכומי עתק
קודם כל תודה לאורחן שהחכמת אותנו!!ציטוט:
פורסם במקור על ידי SHLLEN
אני גם חושב שלגבי העתיד אין סיכוי שהריבית תעלה יותר מהמדד ולכן לדעתי עדיף לקחת פריים.
יש עוד פרמטר שלדעתי מוכיח קצת נגד מה שאורחאן הראה ועדיין אני צריך לראות איך הדברים מסתדרים.
אם ניקח את מדדי האג"ח צמודי המדד משנת 2000 ולעומתם את האג"ח בריבית משתנה שהם מעט פחות מהפריים ההפרש עצום ולכאורה לפי מה שאורחאן ציטט היה צריך להיות שהאג"ח בריבית משתנה יהיו הרבה יותר מהאג"ח המדדים שהריבית עליהם קטנה.
כל זה בהנחה שהנתונים שאורחאן ציטט מדויקים.
שלום לשואל,
תוספת קטנה לתשובות של קודמי שהטיבו לענות.
יש חשיבות רבה לאפשרות לשנות את מסלול המשכנתא לאורך שנות קיומה (למשל מצמוד מדד לצמוד דולר , מקבועה למשתנה וכו').
יש בנקים שמאפשרים שינוי פעם אחת לאורך חיי המשכנתא ויש בנקי משכנתאות המאפשרים שינוי אחת לשנה.
לעניות דעתי שווה לבדוק גם נקודה זו כחלק ממכלול השיקולים, לעתים זה שווה המון (קח לדוגמא את אלה שלקחו צמוד דולר והדולר היה כמעט ב 5 ש"ח ואתה יודע איפה הוא היום).
בהצלחה.