חלוקת דירת מגורים - שאלת החוקיות .

חלוקת דירות מגורים – האם זה חוקי?
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של חלוקת דירות מגורים, בעיקר באזורי הביקוש, וזאת במטרה להגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה. ניתן לתת מספר הסברים לתופעה זו:
1. הגידול בביקושים לדירות להשכרה: בשנים האחרונות, יותר ויותר זוגות צעירים אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא מעדיפים לחיות בשכירות במשך מספר שנים, ולרכוש את דירתם הראשונה לאחר שיתבססו מעט יותר, מה שמעלה את הביקוש לדירות שכורות, בעיקר באזורי הביקוש.
2. כדאיות כלכלית: הגדלת התשואה: רבים מבעלי הדירות הבינו, שהדירה שבבעלותם יכולה "להניב" יותר תשואה במידה ותהיה מחולקת. לכן, רבים החלו לחלק את הדירות שבבעלותם. בעקבות כך, אחרים ראו "כי טוב" והחלו לרכוש דירות ולחלקן. בכדי להמחיש את הכדאיות שבחלוקת דירה, ניקח לדוגמא דירת 3 חדרים ששוויה 800 k. לבעל הדירה יש שתי אפשרויות: האחת, להשכיר את הדירה איך שהיא (as-is), ולקבל עליה דמי שכירות של 3000-4000ש"ח לחודש, מה שמשקף תשואה שנתית של 4% - 5% (ברוטו); האפשרות השניה היא לחלק את הדירה לשתי דירות. אמנם, החלוקה מצריכה השקעה, אך ההשקעה משתלמת מכיוון שלאחר החלוקה ניתן להשכיר כל אחת מהדירות תמורת 2500-3000 ש"ח לחודש (ובסה"כ כ - 6000ש"ח), מה שמגדיל את ההכנסות השנתיות באלפי שקלים, ואת התשואה השנתית לכ- 7% (ברוטו) ואף יותר.
3. העלאת שווי הדירה: ניתן להעלות את שווי הדירה ע"י חלוקתה, מכיוון שהגדלת התשואה מעלה את שווי הדירה. ערכה של דירה מושפע, בין היתר, מהתשואה שהיא מניבה. דירה שמניבה תשואה גבוהה יותר, באופן כמעט-אוטומטי שווה גם יותר (בלשון כלכלית זה נקרא 'מכפיל רווח'). לכן, רבים ראו בכך הזדמנות לרכוש דירה, לחלקה ולמכור אותה ברווח נאה.

אך האם התופעה (או שמא נקרא לה "האופנה") הזו חוקית ?

הדין החל על סוגיה זו הוא חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). סעיף 145 לחוק עוסק בעבודות הטעונות היתר. סעיף קטן (א) קובע: לא יעשה אדם אחד מאלה ... אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית ... היתר לכך...:... (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. כלומר, לפי הסעיף שינוי פנימי בדירה אינו מסוג העבודות אשר מצריכות היתר מהוועדה המקומית. אך על מנת ששינוי בדירה ייחשב שינוי פנימי שאינו מצריך היתר, על העבודות לעמוד בתנאים הבאים:1. להיעשות בתוך 'דירה'.לפי הגדרת הסעיף, "דירה" היא: חדר ... או מערכת חדרים ... שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת ... 2. להיחשב כ'שינוי פנימי'. לפי הגדרת הסעיף, "שינוי פנימי" הוא שינוי אשר עומד בכל התנאים הבאים: אינו נוגע לצד החיצוני של הבניין; אינו פוגע בחזית הבניין; אינו פוגע במראה הבניין; אינו פוגע בשלד הבניין; אינו פוגע ברכוש המשותף; אינו פוגע בצנרת או בציוד אחר, המשרתים גם דירות אחרות; אינו פוגע בזולת; אינו משנה את שטח הדירה (למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין); אינו משנה את מספר יחידות הדיור בדירה. כל שינוי בדירה שאינו עומד בכל התנאים שלעיל - למרות שהינו "שינוי פנימי" - מצריך היתר מהוועדה המקומית.

מכאן, ששינוי מספר יחידות הדיור בדירה (כלומר חלוקת הדירה לדירות נפרדות. דירות נפרדות הינן דירות שלכל אחת יש 'מתקנים נפרדים' - מטבח, שירותים ומקלחת) – נחשב כשינוי המצריך היתר מהוועדה המקומית. לכן, לפני חלוקת דירה, קחו בחשבון את האפשרות שכדי לעשות את החלוקה באופן חוקי, עליכם לקבל את אישור הוועדה המקומית לכך, אישור שכדי לקבלו יהיה עליכם להשקיע באדריכל ובהכנת תכניות והגשתן, מה גם שלא בטוח כלל אם הבקשה תאושר ע"י הוועדה. קחו בחשבון עלויות אלו (בררו עם אדריכל את המחיר), והוסיפו אותן למחיר השיפוץ והחלוקה.

לתשומת לב:

בעלי הדירות המחולקות: עליכם לקחת בחשבון את האפשרות שמתישהו בעתיד, תדרוש הוועדה המקומית / המועצה המקומית לערוך ביקור בדירתכם ולבדוק שלא חילקתם אותה. אם יתברר שהיא חולקה ללא היתר מהוועדה המקומית, תוכל העירייה להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בגין עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה. בנוסף, בעת מכירת הדירה תוכל העירייה לדרוש מבעל הדירה, כתנאי לקבלת אישור לרישום המכירה בטאבו, תשלום היטלי השבחה בעבור פעולת החלוקה;

המשקיעים המעוניינים לרכוש דירה מחולקת: לפני קניית דירה מחולקת, קחו בחשבון את האפשרות, שגם אם תקבלו מהעירייה אישור לרישום הדירה על שמכם (בטאבו), עדיין העירייה תוכל בעתיד לשלוח פקחים ולבדוק האם הדירה חולקה, ואם כן להעמיד אתכם לדין (פלילי) על ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה;

עורכי הדין: כאשר הנכם מייצגים צדדים בעסקת מכירת / רכישת דירה מחולקת או דירה שהרוכש מתכוון לחלקה, עליכם ליידע את הרוכש (בהסכם עצמו), כי הדירה מחולקת וכי הוא יודע שנדרש לפי החוק היתר לחלוקתה, אשר לא נדרש (ולכן גם לא ניתן), וכי לא יהיו לו תביעות כלפיכם בעתיד לגבי העניין. אם לא תעשו זאת, ובעתיד תוגש נגד הרוכש תביעה ע"י העירייה – הוא יוכל לתבוע אתכם בגין רשלנות מקצועית, על כך שלא יידעתם אותו לגבי אי-חוקיות העניין.

הי לירן,

סקירה מעניינת ביותר ומאד אקטואלית.

לא שאני אבקש ממך הדרכה ב-"איך לעבור על החוק" אולם מפה ושם ליקטתי כל מיני רעיונות (חלקם אולי אפילו מעניינים) אשר נוגעים ברובם ל- "איך לחלק דירה מבלי ליצור יותר יחידות דיור" או הקשורים בהבדל הדק בין דירה מחולקת לבין דירה אגפית (שעדיין נחשבת יחידת דיור אחד אולם עם מספר אגפים) - והכל כמובן בצורה חוקית.

האם ישנם מקורות כתובים או באינטרנט שבהם אוכל למצוא מידע / דוגמאות יותר מסודרים על ההבדל בין דירה מחולקת לדירה אגפית, או מקומות בהן אוכל לקרוא על אותם ההבדלים הקטנים שמאפשרים לבצע "כמעט" חלוקה אך כזו שבאופן רשמי/חוקי לא תיחשב כחלוקה (משהו כמו ללכת עם ולהרגיש בלי)

מדוע אני שואל זאת, מכיוון שאני מחפש עוד דירה להשקעה, אולם בניגוד לקודמת שבה חישובי התשואה לעומת הסיכון היו חד משמעיים, כיום קשה לי למצוא נכס עם יחס סביר בין תשואה לסיכון, ולכן צריך לעבור לשלב הבא ולחפש נכס עם פוטנציאל נראה בעין לשיפור התשואה

בתודה מראש
גיל

היי גיל ,

כמובן שאיני ממליץ או מדריך כיצד לעבור על החוק ובפוסט שהעלתי רשומים המינסטריים של האבחנה בין חלוקה "כשרה" לכזו שאינה כך.

מאידך , מקרים העוברים על הגבול הדק הינם כאלו שמחלקים את דירתם למס' יח' אך עם מרכז בית משותף , אני רואה זאת כמעין עמדת המתנה לרופא וחדרים מסביב - קיים בר' רבים בת"א, אך במידה והדיירים מסביב לא מרוצים מכך והם לא , הסיכון לפגישה עם העירייה גובר.

החלוקה הטובה ביותר , לא תמיד בצורה הכשרה אך יש לבחון זאת לעומק היא בבנייה של צמוד קרקע שבו ניתן ליצור יחידה או 2 ללא כל הפרעה לכלל ולהשכירן ואף לכלול את החלק היחסי מההוצאות המשותפות במחיר השכירות.
גם במידה ואינך מתגורר באותו צמוד קרקע , זוהי יכולה להיות השקעה מצויינת כנכס מניב .

בכבוד רב,

לירן מורנו,עו"ד

050-7816842

גיל שלום
ישנם רחובות בתל אביב כמו בן יהודה ורחוב אלנבי ובדרום תא עוד כמה רחובות שבהן הת"בע מאפשרת חלוקה חוקית בהתאם לצפיפות.
אפשרות חלוקה לדירות חוקיות של 46 מ"ר כא",שוב בהתאם לתבע ולצפיפות.
הדבר כרוך בהגשת תוכניות לעיריה לוועדה המקומית,החתמת השכנים לבניין,לרב תשלום כופר חנייה ולפעמים חבות היטל השבחה על הפיצול.
בצפון תל אביב למשל הת"בע לא מאפשרת דירות קטנות.לרב דירות של 110מטר עיקרי.
עם עבודה נכונה ניתן לאתר דירות שאפשר לחלק אותן חוקית ולישון טוב בלילה.
דעתי האישית היא שיבוא יום ויטפלו בכל עוברי החוק,זה רק עניין של זמן.

לירן ורון,

המון תודות על המידע וההבחנות שנתתם,

רעיון צמוד הקרקע נראה בעיני הכי פחות בעייתי מכיוון שהסיכוי להתנגדות פעילה של שכנים הוא הנמוך ביותר, וכמובן שרון ציין פתרון מעניין שבו יש להתמקד באותם נכסים שניתן חוקית לפצל.

הבעיה כפי שאני רואה אותה היא: צמודי קרקע באזורי ביקוש (עם סיכון נמוך) עלותם לרוב גבוהה ז"א שהתשואה ההתחלתית נמוכה יחסית וגם לאחר חלוקה עדיין התשואה לא כל כך אטרקטיבית (מה עוד שמתעסקים עם מימון בסכומים גבוהים יותר שמהווה מגבלה מסויימת), מנגד אותן דירות מאושרות לחלוקה כבר מגלמות במחירן לפחות חלק מהפוטנציאל, עוד לפני שהתחלת בתהליך המייגע של אישורים ותוכניות והסכמת שכנים (לפעמים יש שניים שלושה "עקשנים" שגורמים לך לשרוף זמן ואנרגיות לשווא).

הכיוון שלי הוא יותר למצוא את הדרך של "כמעט חלוקה" כזו שאין בה עבירה על אף חוק כדי שאף אחד לא יוכל לנעוץ בי את שיניו.
משהו כמו - לבחון היטב את המאפיינים של דירה אגפית וכיצד הם שונים מדירה מחולקת, ואז לקחת את המאפיינים של דירה אגפית עד הקצה שאפשר ומבלי להפוך אותה למחולקת.

סתם רעיון שממחיש את הכיוון שלי: דירה שבה יש שני חדרים נפרדים, לכל אחד צמודים מקלחת ושירותים (בסגנון מקלחת ושירותים של יחידת הורים) אבל ישנו רק מטבח אחד (לא מפוצל) בצורת "גב לגב" עם כיור כפול בצד אחד ומקרר SBS בצד השני, או במקום שני דוד"ש (מראה על חלוקה בפועל) להשתמש בשלושה "מחממי מים בין רגע" לכל כיור צמוד אחד כזה, אולי לא נוח אבל סביר שהשוכרים יסתדרו עם מעט אילוצים ועדיין יוכלו לממש את הפרטיות שלהם.

האם ישנן פסיקות בעניין דירות אגפיות שאוכל למצוא ע"מ לקבל כיוונים, רעיונות ?

תודה מראש
גיל

היי גיל,

ראשית , שמח לעזור בגיבוש רעיונות ואין על מה באשר לתודה.
הרעיון שהצגת אכן מציג אפשרות על הגבול הדק של המותר, מאד דומה לרעיון שהצגתי בתגובתי הקודמת.
אכן כפי שרון ציין ישנם אזורים בת"א שמתירים חלוקה כגון חלקים מרח' אבן גבירול , שלמה המלך וכד' אך אזורים אלו די יקרים.
באשר לפסיקות אודות דירות אגפיות, איני מכיר יותר מידי אך אחפש ואם אמצא אעביר אלייך.

בכבוד רב,

לירן מורנו

נכנסתי לכאן קצת באיחור אבל הנושא מעניין ויש לי שאלה.

רכשתי דירת קרקע בבניין של 3 קומות, הדירה עברה הרחבה, כלומר חתכו קצת מהמרפסת ובנו בחלק האחורי של הדירה (ושל הבניין בעצם) תוספת של 3 חדרים סטנדרטיים, כך שעכשיו ישנם 2 דירות בנות 3 חדרים כ"א.
לפני הרכישה המוכר הציג לי אישורי בנייה של העיירה (צילום של האישור המאשר לו לבנות 55 מ"ר נוספים), יצויין שהבנייה נעשתה לפני שנים, בערך 5-6 שנים.
העו"ד שליווה את העיסקה אישר בפני שהבנייה חוקית ורשומה בטאבו ושהוא מכיר את הנכס בעבר.
כמו כן יצויין שבבנינים הסמוכים ישנם הרחבות נוספות והדבר נפוץ מאוד בשכונה.

לאור פירסומים בתקשורת בדבר כוונות של העיירה לעקוב אחרי דירות מחולקות, אני חושש שהנכס שקניתי יכול להסב לי נזק ותביעה מצד העיירה.
מה עלי לעשות בשביל לוודא שכל הבנייה היא חוקית למהדרין?

יצויין שעיסקת הרכישה בוצעה מול העו"ד ומול מתווך דירות שייצג את המוכר.

בועז שלום,

אתה יכול לבקש מהרשות המקומית לשלוח מפקח על הבנייה לבדיקת הנושא, אבל.........
במידה ו ישנה חריגה של מ"ר אתה תאולץ להחזיר המצב לקדמותו או ליישר קו עם ההיתר הנדרש.
אני לא הייתי ממליץ לפעול כך, אמנם עבירה מסוג זה הינה עבירה פלילית אך העסקה לוותה ע"י עורך דין ויש להניח כי פועלו בהתאם לדין הקיים.

בכל מקרה , היה והרשות תבוא לבדוק וישנה חריגה אזי תתבקש לפני כל תביעה או פנייה לערכאות להחזיר המצב לקדמותו אז מדוע להעיר את המתים כיום אם נגיע לתוצאה זהה.

בכבוד רב,

לירן מורנו , עו"ד

לירן,

תודה רבה, שבת שלום וחג אורים שמח.

שלום,

לעניות דעתי לא עלה בדיון עניין לא פחות חשוב שהינה צפיפות בניה עפ"י התכניות המאושרת (תב"ע).

בהנחה שכל מי שבונה מבנה ינסה למקסם את מס' יח"ד הדיור בהתאם לצפיפות המותרת בתכניות הנותנות זכויות בניה, רוב הסיכויים לקבלת אישור מהוועדה המקומית לחלוקת דירה היא מזערית.

למרות שהגדלת מס' יחי"ד היא נושא בסמכות הועדה המקומית, לפי סעיף 62א לחוק התכנון והבניה, לדעתי מעטים המקרים שהוועדה מאשרת חלוקה לא חוקית.

נושא שכדאי לקחת בחשבון.

שבוע טוב
dee

האם משתלם לשלם 500 דולר עבור הזכות לגור בדירת חדר, לבשל מעל האסלה או מול האמבטיה ולארח חברים בחדר השינה, שהוא פעמים רבות גם הסלון וגם פינת העבודה?
עבור אלפי צעירים, רווקים וסטודנטים בעיקר, התשובה חיובית. אחרת, היו אלה מסרבים להיכנע לבעלי דירות נצלנים, המשכירים להם, תמורת כסף רב, חדרים זעירים באצטלה של יחידות דיור.

אפשר להציב את השאלה מעט אחרת: מדוע המחירים כה גבוהים? התשובה לכך היא שצעירים רבים מעוניינים לגור קרוב למרכזי הבילוי, גם אם הדבר בא על חשבון איכות הדיור. כך נקבעים כוחות השוק, ועל כך משלמים ביוקר גם אלו שבחרו לגור במרכזי הערים בשל קרבה למקום העבודה, או בשל מצב משפחתי - רווקים או זוגות צעירים - כזה אשר לא מצדיק השקעה כלכלית כבדה יחסית, של שכירת דירת שלושה חדרים, כזו שנמצאת לרוב באזור שתושביו מבוססים באופן יחסי.

יש שיגדירו את המצב בשוק הדירות המחולקות כ-"win win". בעלי הדירה זוכה למיקסום הכנסות, מנגד - הרשויות המקומיות: בעיקר עיריית תל-אביב, שבה מרוכזות מרבית הדירות המחולקות, זוכות לשקט תעשייתי, כאשר הוועדות המקומיות מאשרות בנייה רוויה הכוללת בניינים עם דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים, בעוד את הזוגות הצעירים הן מפקירות.


הסיבה לכך פשוטה: הפעלת לחצים מצד יזמי נדל"ן מחד, ומאידך, מדיניות הרואה בבניית דירות קטנות - שניים ושלושה חדרים, כפגיעה בערך הנכס (הקרקע), ועמו החשש המוצדק מהכנסות נמוכות מארנונה. אך כאמור, במשוואה הזו ישנו משתנה נוסף: הדייר, אשר מצב של WIN רחוק ממנו מרחק רב. זה נאלץ לשלם מחיר יקר עבור מקום מגורים באזור מרכזי הערים, בעוד התמורה לעתים קרובות שערורייתית. לצורך העניין, עבור דירת חדר זעירה בגודל של 5 מ"ר, באזור לב תל-אביב, משלמים דיירים כ-500 דולר, לעתים אף יותר, ועל כך נרחיב בהמשך.
הגודל כן קובע

בעבר הלא רחוק, ביקוש עצום מול היצע נמוך של דירות קטנות, הוביל מאות בעלי דירות, בעיקר בתל-אביב, לחלק את דירותיהם לשלוש או לארבע יחידות דיור זעירות. מגמה זו, שאינה חוקית, נמשכת שנים רבות באין מפריע. בשנים האחרונות, עם עלייה במחירי הנדל"ן בגוש דן, בעיקר בבירתה תל-אביב, המחירים מאמירים בהתאם גם כשמדובר ביחידות דיור זעירות. זוהי תמונת המצב בתל-אביב, סוף 2009.

רשויות האכיפה העירוניות לא בהכרח מבצעות פעולות מנע אגרסיביות, והדיירים, בכללם כאמור סטודנטים, נאלצים לעתים לשלם - על פי יחס של דולר למ"ר (מטר רבוע), כמו שמשלמים דיירים בדירות פאר.

במקרה הטוב, ומדובר בדירות שהן "מציאות" של ממש, יוכלו שלושה דיירים בני מזל לחלוק דירת 60 מ"ר במרכז תל-אביב, כשבין הדירות מפריד קיר גבס.

מתוך מחירון הדירות של לוי יצחק, ניתן לדלות "מציאות" נוספות: ברחוב אבן גבירול בתל-אביב מוצעת דירת 85 מ"ר המחולקת ל-3 דירות סטודיו בנות 2 חדרים, ב-3,250 שקל לחודש לכל יחידת דיור. דירת 3 חדרים בת 85 מ"ר בשדרות הר ציון בתל-אביב מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,200 שקל כל אחת.

מחוץ לתל-אביב המצב אינו שונה בהרבה: דירת 95 מ"ר ברחוב כצנלסון בגבעתיים מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,500 שקל כל אחת.

מחברת לוי יצחק נמסר כי אין כמעט עיר שלא ניתן למצוא בה דירות מחולקות, וכי "רק בתל אביב מוצעות כיום למכירה כ-170 דירות מחולקות. בבאר-שבע מוצעות היום למכירה כ-90 דירות מחולקות".

על-פי ברנרד רסקין, מנכ"ל "רימקס" ישראל, קיים ביקוש לדירות קטנות, בעיקר במרכזי הערים הגדולות, אבל היצע הדירות הקטנות נמוך, כי בעבר לרשויות הייתה נטייה לא לבנות דירות קטנות של 3 חדרים ופחות, מהחשש שדירות אלו יגררו אוכלוסיה חלשה.

מעיריית תל-אביב נמסר כי "המדיניות שנקבעה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים וברחובות מסחריים, שבהם אין הגדרת צפיפות על פי התב"ע (תכנית בניין עיר). קרי, ניתן לחלק דירות בתנאי ששטחה העיקרי הממוצע של הדירה יהיה 53 מ"ר וגודל יחידת הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי".

ממחולקת למפוצלת

רוני (שם בדוי), 26, סטודנטית למשפטים, מתגוררת מזה שנה בדירה מחולקת באבן גבירול, באזור כיכר רבין. הדירה המקורית שבה היא מתגוררת הייתה בעבר דירת ארבעה חדרים, שחולקה לשלוש דירות חדר. החלק היחיד שלא שופץ הוא המטבח, המשמש גם כפרוזדור, שבו חולקים במשותף שלושת הדיירים. "המחשבה שיבואו ויתפסו אותנו היא הזויה ומעולם לא עברה לי בראש, למרות שהיה ברור שזה לא חוקי", היא אומרת.

"לעיריית תל-אביב יש אינטרס שהמצב יישאר כמו שהוא, ואפשר לקרוא לזה קשר של שתיקה, כי זה מצב נוח לכולם. העירייה לא יכולה למצוא פתרון לכמות של הצעירים שגרים פה. לאנשים בגילי ולהרבה סטודנטים ולאנשים שאין להם יותר מדי כסף, אין אפשרות לשכור דירת שלושה חדרים במרכז העיר".

אופציה נוספת למגורים עבור יחיד, היא שכירת חדר בדירה מפוצלת. להבדיל מדירה מחולקת, שבה קיימת חלוקה הרמטית של יחידות דיור בזכות ולאחר שיפוץ, דירה מפוצלת היא כזו שלרוב לא בוצעו בה שינויים מהותיים, והחדרים בה מושכרים באופן נפרד למספר דיירים. שכירות שכזו זולה יחסית ומגיעה לכ-1,500 שקלים לחודש. ישנם מקרים שבהם בעלי דירות מאפשרים להשכיר את הנכס כמקשה אחת - לשותף ותיק או לכלל השותפים, בסכומים אשר עשויים להגיע גם ל-7,000 שקל בחודש, לדירת 4 חדרים.

אכיפה כעניין של אופנה

על-פי עו"ד ניר שטרן ממשרד עורכי הדין המבורגר עברון המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, חוק התכנון והבניה מחייב הגשת בקשה להיתר כמעט בכל בניה או הריסה של מבנה או חלק ממנו, למעט "שינוי פנימי" בדירה (שבירת קיר, למשל, או שיפוץ לצורך שיפור חזות הדירה, מ"ש).

שטרן: "ההגדרה בחוק של 'שינוי פנימי' מציינת במפורש כי כאשר משנים את מספר יחידות הדיור, אין מדובר בשינוי פנימי. פסיקת בית המשפט העליון בעבר יצרה מבחנים כדי להכריע האם מדובר בחדרים בתוך יחידת דיור אחת, או יחידות דיור נפרדות. בין היתר בית המשפט בודק האם יש כניסה נפרדת, מטבחים נפרדים, אמבטיות נפרדות, דוד חשמל נפרד ומאפיינים פיזיים נוספים. רק אז יחידת דיור תיחשב כיחידה נפרדת, ומצב כזה הוא לא חוקי".

- מי אמור לאכוף את החלוקה הבלתי חוקית?

"ישנם גורמים, הן ברמה המקומית (הוועדה המקומית) והן ברמה המחוזית (היחידה לאכיפת דיני מקרקעין), אשר אמורים לאכוף הגבלות אלו ולהגיש כתבי אישום כנגד מי שפיצל דירה שלא בהתאם להוראות החוק. יש עיריות שיותר אופנתי אצלן להתעסק באכיפה, יש שפחות. בעיריית תל-אביב קשה לי להגיד שיש מדיניות עקבית. ישנה אכיפה, ומצד שני, מעלימים עין.

"צריך לזכור כי עבירות אלו אינן קלות לאכיפה. ראשית, יש מצבים שבהם מפצל הדירה לא יוצר כניסות נוספות לחדר המדרגות, אלא בתוך הדירה ישנה מבואה אשר בה יש דלתות ליחידות השונות. במקרים אלו, בהיבט הפלילי, קשה להוכיח כי דלתות אלו מהוות פיצול יחידת הדיור החייב בהיתר, או שינוי פנימי. בנוסף, שיפוצים בדירות נעשים חדשות לבקרים ולרוב אינם מחייבים הגשת בקשה להיתר.

"לאחר סיום הבנייה, הרבה יותר קשה להוכיח כי הבעלים או מחזיק הנכס הם שביצעו את הבנייה ללא היתר, קשה להוכיח מתי נעשתה הבנייה וסמכויות האכיפה שנותרות בידי הרשויות הן בעיקר ביחס לשימוש בדירות והאפשרות להרוס את מה שנבנה ללא היתר".

עיריית ת"א: "150 תביעות משפטיות על חלוקת דירות ב-2008"

תגובת עיריית תל-אביב-יפו: "חלוקת דירות ללא היתר בנייה הינה עבירה על חוק התכנון והבנייה והעירייה לא מסכימה למצב זה, לא בשתיקה ולא בפומבי. פיצול הדירות גורם למטרדים רבים ומשפיע בצורה שלילית ביותר על התכנון העירוני, למשל בהעמסה על התשתיות העירוניות וביצירת מחסור במקומות חנייה.

"במסגרת אכיפת חוק התכנון והבנייה, מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור התופעה, כולל הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה, ופנייה לחברת החשמל בבקשה להפסיק אספקת חשמל לבניינים מחולקים תחילה ובעתיד גם לדירות מחולקות.

"התחקות אחר דירות מפוצלות נעשית באמצעות מידע מגורמים רבים, בהם: תלונות תושבים, הודעות למוקד העירוני או מידע מגופים עירוניים כמו ארנונה וחנייה, לכן לא ניתן לכמת את הדירות המחולקות. באשר לכמות המקרים שבהם פעלה העירייה, נציין כי במהלך שנת 2008 טופלו ברחבי העיר 300 כתובות ונגד 150 מהם לערך הוגשו תביעות משפטיות".

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 39&fid=607