מחירי דיור - תוכנית לפיד

לפיד משרת את הבוחרים שלו - סדר לחלקם סיבסוד של עד 250 אלף ש"ח מממחיר דירה .

העלות המוערכת 3.1 מליארד ש"ח לשנה.

זה בטוח יסייע לרכישת דירה עבור אלו שמתאימים לקריטריונים, אבל איך זה מסתדר עם הרצון להוריד מחירי דיור לכולם?

לי העניין לא היה ברור עד שהגיע ההסבר הבא:

"ניתוח כלכלי של התוכנית שערך ארז כהן - שמאי מקרקעין וכלכלן השותף במשרד ברק פרידמן כהן ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין - מעלה כי תוכניתו של שר האוצר דווקא עשויה להשיג את מטרותיה. זאת, לטענת כהן, משום שכשם שהביקוש לדירות חדשות יגדל בקרב רוכשי דירה ראשונה, כך הוא צפוי להיחלש משמעותית בקרב משפרי דיור, שיתקשו למכור את דירות יד השנייה שברשותם (שכן ההטבה אינה חלה על רכישתן). מי שבכל זאת יתעקש למכור, יעשה זאת במחיר נמוך משמעותית מבעבר, שיוכל להתחרות עם ההטבה שהעניקה הממשלה לרוכשי דירות חדשות, ובכך תושג מטרת הורדת המחירים בשוק."

לדברי כהן, "הסובסידיה המוצעת תביא להגדלת הביקוש מצד צעירים הזכאים לדיור אך אינם מסוגלים להגשימו. כתוצאה מעליית הביקוש תיתכן עלייה מסוימת במחירים. עם זאת, כדי לזכות בקהל רוכשים זה, ניתן לצפות להוזלה במחירי דירות העולות כיום סביב 1.7 מליון שקל. קבלנים יוזילו מחירי דירות אלה אל הרף של 1.6 מליון שקל, ושוק הדירות מיד שנייה (עליו לא חלה התוכנית, בשלב זה) צפוי להיקלע לקיפאון. רוכשים פוטנציאליים של דירות יעדיפו לקנות מקבלנים כדי ליהנות מהתוכנית ואילו המוכרים לא ימהרו להוריד את המחיר כיוון שהם אינם זכאים להנחה ברכישת הדירה החלופית ולכן לא יוכלו לוותר על המקור הכספי של מכירת דירתם.


"בעלי הדירות שלא ימכרו במחיר הנמוך, גם לא יוכלו לשדרג דירתם ויפחת גם הביקוש לדירות היקרות יותר, וכך תושג השפעה חיובית נוספת להפחתת מחירי הדירות בשוק החופשי. אולי התוכנית אינה כל כך רעה. היא מטפלת בטווח הקצר בקהל היעד, ומשתלבת, בטווח הארוך עם פעולות נוספות להפחתת מחירי הדיור".



לוגיקה צרופה - סיבסוד של דירות חדשות במחיר של 1.6 מליון ש"ח לחלק קטן מהאוכלוסיה יגרום לירידה חדה בביקושים לדירות יד שניה כי הקבלנים יורידו מחירים מ 1.7 ל 1.6 כדי לזכות בקהל הרוכשים. אבל באותה נשימה הוא גם קובע שהזכאים לא יכולים לממש את הרכישה.

מדהים.

אחרי שגמרתי להתפקע מצחוק מהניתוח של "שמאי מקרקעין וכלכלן" שכנראה למד באיזה מכללה מזרח אירופאית בהתכתבות, הזכרתי לעצמי את הכלל מספר אחד בכלכלה - היצע וביקוש נפגשים במחיר שיווי משקל. אם הביקוש עולה (כי עכשיו יש אוכלוסיה שתרוץ לקבל את המתנה של לפיד) וההיצע לא עולה - המחיר יעלה.

ודווקא מחירי דירות היד שניה יעלו מכיוון שרוב הבניה החדשה בישראל באזורי הביקוש היא במחירים שמעל 1.6 מליון - המחירים לא יושפעו מהתוכנית, רק ברמת המחירים מ 1.6 ומטה יתגברו הביקושים לדירות חדשות שיביאו לעליית מחירים בפלח הזה שתרים את מחירי דירות היד שניה המקבילות שרובן דווקא ברמת המחירים הזו.

עליית המחירים עשויה להיות אף יותר חדה מהצפוי בגלל אי הוודאות לעד מתי ינתנו ההטבות הללו - כל מי שזכאי יעשה מאמץ עליון לנצל את זכאותו מהר ככל האפשר לפני שנס פח השמן הזה יגמר והקבלנים פשוט "יישרו קו" למחיר 1.6 מליון, גם אם התכוונו למכור ב 1.5 מליון..... - הקבלנים לא יורידו 5% מהמחיר על מנת לרדת ל 1.6 - הם יעלו מחירים גם ב 15% להגיע ל 1.6.

כלומר הקבלן יעלה המחיר ל 1.6 , זכאי , שלא תכנן בכלל לקנות דירה אבל "יש עכשיו הזדמנות" ישלם 1.355 מליון ש"ח לקניית הדירה , והלא זכאי שתכנן לקנות דירה ב 1.50 מליון ש"ח ימצא דירה כזו רק כדירה יד שניה.

מעניין כמה זמן יקח ללפיד להבין שהוא מאוד מיטיב עם המשקיעים שקנו דירות זולות להשקעה (או שזה כבר ברור לו וגם הם ממצביעיו....)


לכל זאת יש להוסיף שברבעון הראשון שיווק מנהל מקרקעי ישראל קרקעות לרק 4000 דירות - זה קצב שנתי של 16,000 שדרוש לפחות 40,000.

יהיה מעניין.

ללא קשר למחירי הדירות,

טיבי שלום,

מתי לדעתך יגמר המחזור הכלכלי השורי בו אנו נמצאים?

בתודה

ציטוט:

---

מתי לדעתך יגמר המחזור הכלכלי השורי בו אנו נמצאים?

---

אני מחזיק בדעה מאוד לא אורתודוכסית בנושא מחזורים כלכליים.

לדעתי מחזור כלכלי זה פיקציה שכרוך בנסיון להתאים תנודות, בכלכלות המערביות, שאינן מחזוריות שנובעות בחלקן מגורמים חיצוניים ("משבר הנפט של שנות השיבעים" , ההאטה שאחרי אסון התאומים) או מבעיות שקשורות לחוסר איזון זמני ברמת מחירים (בועת הדוט קום) או שילוב של מספר גורמים (הורדת רגולציה, רמאויות וחוסר איזון במחירים) - במשבר של 2008 .

אני בדעה שכל זמן שהטכנולוגיה תמשיך להתפתח ותוביל לעליה הפריון / איכות חיים / תוחלת חיים של תושבי כדור הארץ אנחנו ב"סופר מחזור" של שוק שורי שהתחיל לפני 150 שנה וימשיך עוד שנים ארוכות עם הפרעות קצרות - כל פעם מסיבה אחרת - ואין אנו יכולים לצפות מה יקרה. כל המשברים ב 150 שנה האחונות היו בלתי צפויים.

אם היו "מחזורים כלכליים" הרי היו צריכות להיות תקופות שפל ארוכות - ואין כאלו מאז המיתון הגדול של שנות ה 20 של המאה הקודמת. יתרה מזו, תבדוק כמה רבעונים הכלכלה לא צמחה ב 400 רבעונים האחרונים (100 שנה) ותראה שהיחס בין צמיחה לאי צמיחה הוא עצום. אין מחזוריות, יש "הפרעות זמניות" אקראיות .

תבדוק בכמה שנים הבורסות הניבו פחות מהאינפלציה - גם כאן - היחס מראה שאין כל מחזוריות - יש פה ושם הפרעה אקראית לשוק השורי - הדאו גונס עלה משנות השמונים עד שנת 2000 ברצף של יותר מ 15 וזו לא הפעם הראשונה ב באה ה 20 שזה קרה

אין סיבה לחשוב שהשוק לא יכול להמשיך לעלות (יותר מהאינפלציה) עוד 10 שנים ברציפות - אין מה לשבת ולפחד מתי תהיה קריסה. קריסה מתרחשת שכולם חושבים שהכל בסדר - אז מגיע אי איזון במחירים = בועה ויש תיקון חד וקצר - וחוזרים לעליות

לאור ההסבר הזה , וודאי תבין שהתשובה לשאלה שלך היא - כנראה בעוד הרבה מאוד שנים .



הכלכלות התגברו על 2 מלחמות עולם שהשמידו רכוש בטרליונים והותירו מליונים של נכים והציגו צמיחה מייד אחרי המלחמות

ההסבר הכלכלי מאד פשוט: זה צעד מהיר, לא דורש התעמקות, לא דורש הבנת בעיות השורש והטיפול בהם, אפשר להכריז "עשינו", וזה עובר מסך טוב.

ציטוט:

---

זה צעד מהיר

---

נחכה ונראה.

לי יש תחושה עמוקה שהעניין יתמסמס לחלוטין - ההטבה כל כך גדולה שכל הקבוצות שלא נכללות בה (ערבים / חרדים / עולים ועוד קבוצות קטנות יותר) יחוללו כזו מהומה שבסוף ירדו מהעניין - לתת לכולם זה בלתי אפשרי

היום בבוקר הודיעו שהקריטריון של שרות צבאי יורד. נותנים לכולם....

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי tby

נחכה ונראה.

לי יש תחושה עמוקה שהעניין יתמסמס לחלוטין - ההטבה כל כך גדולה שכל הקבוצות שלא נכללות בה (ערבים / חרדים / עולים ועוד קבוצות קטנות יותר) יחוללו כזו מהומה שבסוף ירדו מהעניין - לתת לכולם זה בלתי אפשרי

---

זו היתה דעתה המנומקת של "יש עתיד" נגד תוכנית הורדת המע"מ רק לפני חצי שנה - דברי סגן סר האוצר מיקו לוי על הצעת חוק דומה לפני 6 חודשים:

"מס ערך מוסף הנו מס המוטל על הצריכה" נימק סגן השר לוי את ההחלטה להתנגד לחוק, "והוא חל על כלל המוצרים והשירותים ועל כלל הצרכנים במשק. הוא פשוט, ויעילותו של חוק מס ערך מוסף באה לידי ביטוי בכך שנשמור על העיקרון של אחידות המס, וכדי לשמור על עיקרון זה חוק המע"מ אינו קובע שיעורי מס מיוחדים ואינו פוטר מוצרים או צרכנים מתשלום המס".
"יש לציין כי רכישת דירה חייבת במס ערך מוסף, רק כאשר היא נקנית מהקבלן. רכישת דירה מיד שנייה כלל אינה חייבת במע"מ. האם הכוונה היא להקל על מי שירכוש דירות מגורים מהקבלן? הרי דווקא מלאי הדירות הישנות, שהוא גדול ממלאי הדירות החדשות, עשוי להתאים לרכישה על-ידי זוגות צעירים. לא מן הראוי לעודד אוכלוסייה זו לרכוש רק דירות חדשות".
"קביעת פטור ממס ערך מוסף לרוכשי דירה ראשונה חדשה שנקנית מן הקבלן תביא לכך שאוכלוסייה זו, שתרצה ליהנות מהפטור ממע"מ, תבקש לרכוש רק דירות חדשות. למה הדבר יביא? הדבר יביא לעלייה בביקוש לדירות אלה ולפיכך אף לעליית מחירים. אני לא בטוח שאותו פטור יגיע לכיסו של הצרכן. אני בספק. זה יגיע לכיסו של הקבלן. יישום הצעת החוק יביא לכך שהנהנה מהטבת המס יהיה הקבלן, ולא הרוכשים, וכך ההטבה לא תגיע אל מי שמגישי ההצעה התכוונו להם בדיוק" נימק סגן שר האוצר.
מיקי לוי המשיך ואמר את דעתו על החוק, כשהוא מסביר למה המדינה לא תעמוד בו מבחינה תקציבית: "עלות החוק המוצע מגיעה כדי 1.4 מיליארד שקל בשנה. בימים טרופים אלה זה מאוד מאוד בעייתי, אך על מספר זה יש להוסיף עלויות נוספות, בשל שינוי בביקושים, הונאות, זיופים של רישום דירות על שמם של אחרים כדי לזכות בפטור האמור, פיקוח והשפעות רוחב. חשוב לציין כי מגישי הצעת החוק אינם מציינים איזושהי הצעה ממשית למימון - מקורות למימון הסכום הגדול של הצעתם. הם הסתפקו באיזושהי אמירה של פטור, וזהו. הסכום גדול מאוד, דבר שיוביל להפסד הכנסות ממסים בסכום שקשה להסכים לו, בייחוד בעקבות המשבר הפיסקלי שבו אנו נתונים".


כאמור, קשה לי להאמין שהתוכנית באמת תצא לפועל

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי tby

מדהים.

אחרי שגמרתי להתפקע מצחוק מהניתוח של "שמאי מקרקעין וכלכלן" שכנראה למד באיזה מכללה מזרח אירופאית בהתכתבות, הזכרתי לעצמי את הכלל מספר אחד בכלכלה - היצע וביקוש נפגשים במחיר שיווי משקל. אם הביקוש עולה (כי עכשיו יש אוכלוסיה שתרוץ לקבל את המתנה של לפיד) וההיצע לא עולה - המחיר יעלה.

---

תסלח לי שאני לא חושב כמוך, אבל למרות שהתואר שלי בכלכלה הוא לא בהתכתבות... זה לא אומר שהוא טועה.
כלכלה זה לא מדע מדויק, בכלכלה יש גם פסיכולוגיה.
אבל בכל זאת, הביקוש יעלה לדירות חדשות מקבלנים, אבל הביקוש לדירות יד שניה יפחת, לפיכך אני חושב שהמחירים ירדו במיוחד בדירות יד שניה, אני חושב שמחירי הדירות הגיעו לקצה הגבול העליון ואנחנו בשלים לתיקון, והתכנית הזאת תוכל להיות הטריגר לזה. להגיד בוודאות שזה יקרה אני אף לא אומר. אבל לפחות נעשה צעד בכיוון וזה עדיף מהמצב הקיים.
אם אני התכוונתי לקנות דירת 4 חדרים בפתח תקווה ב1.6 מיליון מהקבלן, אז עכשיו אני אקנה בהנחה של 200K, לכן בשולי המרכז המחירים ירדו, ואולי בפריפריה הקבלנים ינסו לנגוס בהטבה מהמדינה.
כמובן שבמקביל הממשלה צריכה לחוקק את מס השבח לדירה שנייה ולהגדיל את היצע הדירות, מה שעוד יותר יוריד את מחירי הדירות, בכל מקרה הצעד הוא נכון וטוב שהוא נעשה

ציטוט:

---

הביקוש יעלה לדירות חדשות מקבלנים, אבל הביקוש לדירות יד שניה יפחת

---

אם זו היתה שאלה במבחן בכלכלה 1 הייתה נכשל. שהמחיר יורד הביקוש עולה . כלומר עם יש עכשיו סובסידה והמחיר עבור חלק מהצרכנים ירד - יהיו יותר צרכנים. מכיוון שההיצע אינו עולה - המחיר חייב לעלות.

להלן ההסבר:

דירות חדשות ודירות יד שניה הם מוצרים תחליפיים - על זה אי אפשר להתווכח

עכשיו באופן מלאכותי, לחלק קטן מהצרכנים יש סיבסוד לקנות מוצר א' -דירה מקבלן עד מחיר 1.6 מליון כולל מעמ

מה קורה סביב מוצר א'? - הביקוש גדל מאוד כי כל מי שמקבל סובסידיה ירצה לקנות מוצר א' גם אם בכלל חשב לקנות מוצר ב' (דירה מקבלן ב 2 מליון ש"ח) או מוצר ג' (דירה יש שניה עד 2 מליון ש"ח) או מוצר ד' (דירה יד שניה מתחת ל 1.6 ) וגם אם בכלל לא רצה לקנות דירה אבל עכשיו יש הזדמנות.

מה יקרה שכל הביקוש הזה יתכנס למוצר א'? בגלל שאין מספיק היצע למוצר א על מנת לענות על כל הביקוש, כל הדירות החדשות מקבלנים בטווח מחירים של 1.4-1.6 מליון יתכנסו למחיר המקסימלי המזכה בסובסידיה - כי יש קונים - זה כלל הצע וביקוש פשוט ואינני מאמין שיש מישהו שחולק על כך.

כמו כן גם חלק מהדירות של 1.7-1.8 יגיעו למחיר 1.6 ע"י תעלולים של הפרדת מחסן / חניה / מכירת דירה ללא גמר - ןעדיין לא יהיה מספיק היצע.

עכשיו שאין יותר דירות מקבלן בטווח מחירים של 1.3-1.8 - מה יקרה לדירות יד שניה בטווח המחירים הללו? הרי מי שהתכוון לקנות דירה ב 1.5 מליון , אם הוא יכול, יקנה דירה ב 1.6 מקבלן וישלם 1.25 אך מי שאינו זכאי?(שזה הרוב) - אין דירות מקבלנים במחיר הזה - רק יד שניה ועכשיו יש יותר מתחרים על דירות היד שניה הזולות כי את דירות הקבלן ניצלו צרכנים שקודם לא תכננו לקנות או שתכננו לקנות דירה חדשה / יש שניה יותר יקרה!
כלומר מחירי דירות יד שניה זולות - יעלו.
לגבי דירה יד שניה מעל 1.6 - מי שלא זכאי ותכנן לקנות - יקנה בכל מקרה , מי שרצה לקנות דירה חדשה ב 1.7 ולא זכאי - אין דירות כאלו יותר - הוא יקנה יד שניה שיהפכו להיות האלטרנטיבה היחידה עבורו

בסופו של דבר, השוק יתמיין מחדש -

זכאים ירכשו דירות ב 1.6 שהם דירות שהיו 1.3-1.8 לפנ זה - כי הם מסובסדות עבורם
לא זכאים יקנו מה שהם יכולים לפי מחירי השוק - הביקוש שלהם לא יתנה , אולי אף יגבר אם יגיעו למסקנה שאין מה לחכות יותר.

מכיוון שיהיה ביקוש חדש על אותו היצע - המחירים יעלו, וכפי שכתבתי - זה מאוד עוזר למשקיעים שקנו דירות זולות - המחירים שלהם יעלו.


הדבר היחיד "הטוב" שיכול לצאת מזה - הקבלנים יעשו מאמץ להוריד סטנדרט גימורים על מנת להתכנס למחיר 1.6 ואולי אפשר יהיה לקנות דירות ללא גימורים - מי שתפסיד זו הממשלה - היום משלמים מס רכישה גם על האמבטיה....

אתה מצטט לי תאוריות מספרי כלכלה, וכנראה לא הבנת את מה שכתבתי...
אני מודע היטב לתאוריות, אבל אמרתי שלפעמים כלכלה זה לא מדע מדויק (זוכר את אלה שכבר קבעו לפי מספרים בעבר, שאידיבי פיתוח שווה 0...?)
עכשיו תנסה להשיב לטענות האלה, אם אני זכאי, ואני רוצה לקנות דירה בפתח תקווה, האם המחיר ירד או יעלה? (אם כרגע ההיצע לזכאים קטן, אז הם לא יקנו השנה אלא בשנה הבאה או בעוד שנתיים)
עכשיו תכניס פסיכולוגיה, אם אנשים קונים דירות בהנחה האם האחרים יהיו "פראיירים" ויקנו דירות במחיר אפילו יותר גבוה מהיום? (אולי אפילו יהיה להם שווה לחכות חמש שנים ולקנות את הדירות מהזכאים)
המחירים לא יכולים לעלות בלי סוף, ואמרתי שבנוסף למע''מ 0 צריך להגדיל את היצע הדירות, זה לא משהו שקורה מיידית,
אבל יש סיכוי לא רע שהתכנית הזאת כן תצליח, אגב, כל הכלכלנים שנפנפו עם ספרי התאוריה כמוך גם צעקו בהתחלה שזה שטויות וכד', ופתאום חלק מהם כבר לא בטוח כל כך ואומרים שאולי "פסיכולוגית" זה כן יגרום לעצירת המחירים.

ל- tby ו- rinmat,

אני חושב שהתשובה הנכונה היא יותר בכוון של tby.

Tby טוען שיש 1001 מניפולציות ואולי יותר שמאפשרות להנות מההטבה על חשבון קופת האוצר – קח\י זוג משקיעים בני 50+ שיש להם ילדים נשואים טריים – הם יכולים לקנות את הדירה על שם הילדים ולכאורה בשבילם ובפועל להחתים אותם על כך שהדירה היא של כל האחים ובמקרה של גירושין הצד השני מודע למצב ולא יכול לבקש חלק מדירה.

ואז זוג שלא זכאי להטבה כי זו דירתו השלישית והרביעית ינצל את ההטבה של 15% (לכאורה על מנת לרכוש במחיר מבצע אף שמראש לא תכנן לקנות – אבל יש מבצע לא?).

קח\י, קבלן שיודע שהמחיר המזכה הוא 1.6M והוא רוצה למכור ב- 1.7 כמחיר וודאי – מה ימנע מאותו קבלן להתקשר עם הקונה ב- 1.6M תוך התחייבות אמיתית למכור בעוד שנתיים ב- 50,000 ש"ח חניה בבנין\מחסן? אז המחיר ירד ל- 1.6M הקבלן הכניס לכיס עוד 50,000 ש"ח, הקונה קנה ב- 15% הנחה על 1.6M קרי 1.36M. מאחר והקבלן יכול להיות הוגן הוא יכול מראש לרשום על המחסן והחנייה דירה 8 – משהו ילך לבדוק בטאבו חניה בבנין משותף? וגם אם כן, הרשום יראה כי הנכס שייך לקבלן והקבלן מתיר לרוכש מדירה 8 להשתמש במחסן ובחניות. בעוד 3 שנים או 6 שנים הקבלן יקבל מהרוכש את ה- 150,000 ש"ח הנוספים ויבצע את ההעברת הבעלות.

קח\י קבלן שרוצה למכור ב- 1.8M דירות שאף אחד לא צריך עם לובי מפואר, מועדון דיירים, חדר כושר, שומר בלובי,... כאלו עסקינן במגורי יוקרה ולא בתים משתופים בשכונת פועלים שהדירות עלו בה 600,000 ש"ח ב- 2007. הקבלן יוריד את המחיר ב- 200K ל- 1.6M והרוכש יהנה מ- 15% הנחה. אבל הקבלן לא פראייאר ולא נולד אתמול הוא מראש יחתים על חוזים שמראש קונים את הדירות הללו ממנו ומצד ג שמשתף איתו פעולה בחוזה נפרד בו ב- 200K אותו צד ג יבצע פעולות של מטבח משודרג (כי במחיר של 1.6M הקבלן מציע מטבח סוכנות בגודל של 2מ ומתמחר אותו ב- 40,000 ש"ח), אסלות תלויות (כי במפרט המקורי מדובר באסלות יד שנייה מדירות שעברו פירוק בדרום ת"א לפני 20 שנה), .....

יש אינסוף פרצות וקומבינות ואפשרויות בהן הנחה של 15% שמעניקה המדינה מתחלקת בין הרוכש ליזם.

אתם רוצים לתת הטבה של 15% במחיר הדירה? למה להעביר אותה דרך הקבלן?

כמו בכל מקום היזם יקח את המחיר המקסימלי שהקונה יכול לשלם כשם שהמשכיר יקח את המחיר המקסימלי שהשוכר מסוגל לשלם – לא שקל פחות.

היתרון היחיד בתוכנית של לפיד שהיא מבצעת עצירה זמנית של כמה חודשים בהם אפשר לגבש פתרון כלשהו למצב.

להערכתי פתרון רצוי הוא הליכה על מגה פרויקטים של פנוי בנוי בדגש על אזורים חלשים. אזור נהיה חלש כי לאט לאט אוכלוסיה חזקה עוזבת אותו ומתרכזת באותו אזור אוכלוסיה פחות חזקה.
כל משבר החובות – שמשום מה קוראים לו בועת נדלן – אני קורא לו בועת חובות – החל כשמשהו בממשלת אולמרט החליט שהבא לא נבנה במרכז וכך האוכלוסיה תהיה חייבת לעבור לשאר הארץ – ברמת התאוריה זה עבד יופי, בפועל כשרב מקומות העבודה הטובים נשארו במדינת ת"א הבקוש האמיתי לדירות במרכז שמצא חוסר בצוע של פרויקטים חדשים (לוקח זמן nהחלטה על הפסקת שווק קרקעות חדשות – כי יש מחסנית בבצוע של קרקעות ישנות משך כמה שנים) יחד עם יכולת לשלם מחירים הולכים וגדלים כריבית חודשית (ירידת ירידת ריבית לשפל הסטורי) גרם לעליה של כ- 80% במחיר של דירה ממוצעת.

הפשע הזה גרר פשע גדול יותר – דירות שעלו ~ 40,000$ קרי 150,000 ש"ח לפני כמה שנים בשכונות מוזנחות, קומה רביעית ללא מעלית החלו לעלות 600-800,000 ש"ח. המחירים הכפילו עצמם פי 4 ויותר. מי שמתפתא לרכוש את הדירות הללו הם לא אחת זוגות צעירים שלא ראו יותר מדי משברים, שבטוחים ששוק העבודה יאפשר להם לשלם את החובות הגדולים שהם לקחו על עצמם משך 30 השנים הבאות. לא אחת אבא – אמא נתנו להם 200,000 ש"ח שבעבר היה די בהם על מנת לרכוש כזו חורבה ואף לבצע שפוץ – כיום זה מספיק בקושי למקדמה לדירה ולרוכשים יש חוב נוסף של 500,000 ש"ח ל- 30 השנים הקרובות.

הבעיה היא שהנכס שלהם שווה הרבה פחות באמת, כי כשהמחירים ירדו בעתיד, אף אחד לא יתן להם על כזו חורבה יותר ממחצית המשכנתא והם מצאו את עצמם בבור ללא תחתית. בדירה מתפוררת, בדירה בה סכויי הצנרת גדולים ולאחר שהוציאו כל כך הרבה כסך על רכישה אין כסף לשפוץ. על כן, לסיטואציה אני קורא בועת חובות ולא בועת נדלן של כאלו שלא באמת מסוגלים לשלם את ההתחיבויות שהם נטלו על עצמם - זה לא מחייב כי כולם יפלו, אבל לצערי, יהיו לא מעט קונים שיאבדו את הנכס ואף יוותרו עם חובות עד אחרית ימיהם.

הפתרון הנכון לטעמי הוא להתלבש על כמה מגה שכונות – להפוך אותן up side down, להגדיל פי 5-10 את כמות יחידות הדיור הקיימות. לתת דירה גדולה ומרווחת על כל חורבה ישנה לדייר הנוכחי אם מחזיק בה בדין – או שתיים קטנות על מנת לגור באחת ולהשכיר אחת (במידה והוא דר של 40 שנה ללא זכויות בקרקע אז רק דירה חדשה וקטנה - קצת יותר גדולה מהקיימת אבל זכות חוקית להחזיק בנכס). לשמור דירה אחת גדולה או שתיים קטנות כדיור צבורי לטובת המדינה ובמחיר של 700,000 ש"ח לדירה בבניה רוויה לחדש שכונות. גם אם חלק מהאוכלוסיה קצת קשה הכנסת הרבה דם חדש לשכונות הללו יפתרו את הבעיה.

אם תשאל איך 700,000 ש"ח ל- 120מ עם מחסן ושתי חניות ופתוח סביבתי?

תראו שב- 300,000 ש"ח אין שום בעיה לבנות בסטאנרט בטוחותי ובגמור סביר 120מ. כשאין עלות קרקע ועל כל 8 יחידות צריך לבנות אחת לדייר קיים המחזיק בדין בנכס ואחת דיור צבורי – קרי על כל דירה יש להעמיס עוד שליש דירה וביחד 400,000 ש"ח.

לא להתבלבל, 300,000 כולל גם רווח קבלני (לא יזמי, כאשר היזמי נשאר בידי המדינה כדיור צבורי בחינם שלא דרש שום השקעה).
לא רחוק ממודיעין ברואבי עם סטאנדרט בניה גבוה בונים דירות של 150מ בעלות של 100K$ וקצת. אלו המספרים דהיום.עלות הבניה בחומר ופועלים לא שונה מהותית בין רואבי שמעבר לקו הירוק, במודיעין, בירושלים או בחיפה או באריאל. חומרי הגלם מגיעים מאותם המקורות בדיוק.

נוסיף עוד 150,000 ש"ח של החלפת צנרת, הכנסת חשמל כתשתית תת קרקעית, השמת כמויות בלתי נגמרות של סיבים אופטיים (שיהיה, מה ירוץ עליהם נראה), בנית גינות ציבוריות, כבישים, בתי ספר, גני ילדים, ......

נוסיף מע"מ למה שאוצר המדינה לא יהנה?

400K + 150K כפול 1.18 נותן 650K וכולל עוד 50K לכל יחידה לדברים לא צפויים.

המון כסף.

התרומה הגדולה של המהלך היא הגדלת הצע הדירות, שקום שכונות אמיתי (ע"י הזרמת דם חדש לא עוד צבע וירק שיהרס בתוך כמה שבועות), דיור צבורי – איך יראה שוק הנדלן עם נוסיך לו בשנתיים 25,000 דירות של דיור צבורי בחינם. אפשר חלק מהדירות מראש לפצל כשתיים קטנות ואז נקבל 40,000 דירות לצבור צבורי – לא עוד אוצר המדינה צריך לחפש כסף לטובת שכירות לקשיי יום וחד הוריות. חלק מהדירות לדיירים הקיימים יומרו בשתיים קטנות דבר שיגדיל את הצע הדירות להשכרה.

המדינה יכולה מראש גם להגדיר חלק מהשטחים כשטחים מסחריים שהיא תחזיק ותמכור בעוד כמה שנים לאחר שהשכונות הללו יהיו שכונות חזקות בעוד 5-10 שנים.

תארו לכם שנוצרות 200,000 יחידות דיור על החורבות הישנות כך שכמות הדירות גדלה בתוך שנתיים מ- 25,000 קיימות, מוזנחות וקטנות ל- 200,00 חדשות.
הפתרון האמיתי מורכב לא מסובסידיה כפי שמתכנן לפיד אלא בהגבלת יכולת הרוכשים לקנות ובהגדלת ההיצע.

אם במשולב יוגדר כי לא ניתן לקחת משכנתא ליותר מ- 15 שנה יחד עם מאות אלפי דירות נוספות לאלו שבבניה כעת המחירים יהיו חייבים להתאים את עצמם – למה לקנות דירה חדשה בהרצליה ב- 1.5M אם ב- 700K ניתן לקנות בדרום ת"א או רמלה?

למה לקנות בחיפה ב- 1.4M מקבלן אם ניתן לקנות מהמדינה (אם נניח שימחקו ויבנו מחדש את הדר) ב- 650K?

למה שמשהו יקח משכנתא של 1,000,000 ש"ח גם אם הריבית היא אפס אבל משך חיי המשכנתא היא 15 שנים קרי החזר קרן של 5500 ש"ח כל חודש.

מה שאני מציע הוא לא פגיעה בקופת המדינה אלא נהפוכו כל מה שיבנה ללא אפשרות חוקית לתקוע מקל בגלגלים – בחקיקה כל אזור יעבור פנוי בנוי ללא יכולת להגיש עתירה בתתקע את העניין שנים. כל דירה יש לשלם עליה מע"מ. אוצר המדינה אני אפילו לא יודע לכמת כמה כסף בחודש הוא מוציא על שכירות לטובת חיי הישע – ההצעה שלי תתן דיור צבורי איכותי בחינם.

ההצעה שלי תייצר הכנסה לקבלנים מבצעים, יצרני חומרי הגלם, שכר עבודה לפועלים, מס חברות לא רק שזה לא יעלה כסף זה יכניס כסף ויגדיל את התעסוקה במשק.

במי זה יפגע? בבטחונות הבנקים (אבל סמוך על ההללו שידעו לדאוג לעצמם ולחובם), יזמים שקנו לאחרונה קרקעות יקרות ולא יהיה מי שיקנה דירות בפי 5 על עלות הבניה של בניה רוויה.