בועה? חצי בועה? - ניתוח הנדלן הישראלי

הי,

נראה שהנושא מרתק רבים והוא קשור במידה רבה גם לנושא האגחים. החלטתי להביא את משנתי בנושא ...

ישנם כיום שתי אסכולות ראשיות בציבור - האחת גורסת בקיומה של בועה והשנייה טוענת שאין זה כך. נכנה אותן ה"אסכולה החברתית" וה"אסכולה הכלכלית".


ההגדרה של בועה כלכלית: מצב בו נכס מסויים נסחר במחירים גבוהים בהרבה מערכם הכלכלי ההוגן.

האסכולה הכלכלית - מה היא אומרת?
מהו הערך הכלכלי ההוגן? זהו מחיר ה-cost של הנכס+רווח יזמי הוגן. בראיית מבט זו, ברור כי לא קיימת בועת מחירי נדל"ן בארץ. הרי המחיר הגבוה של הנכסים נגזר ברובו מעלות המושתת על הקבלן ע"י המדינה (קרקע שברובה בחזקת המדינה+מיסים) והרווח היזמי לפני מימון (כפי שנגזר מהדוחות) הוא באזור 15% - רווח יזמי סביר בהחלט (בהתחשב בסיכון) ואין בו משום בועה.

האסכולה החברתית - מה היא אומרת?
מחיר דירה "אופיינית" באיזורי תעסוקה הוא הרבה מעל ומעבר להישג ידו של הציבור (אפילו האמיד מאוד) ללא סיוע ההורים (בהשגת ההון העצמי הראשוני). מצב כזה הופך את הדירות למוצר בלתי מושג לציבור הרחב. עובדה זו אמורה להוריד את מחירי הנדל"ן, כיוון שהביקוש עליו אמור להתאפס ולכן הערך הכלכלי ההוגן של הדירות הוא נמוך ממחירו היום.


אז מי צודק?
האמת היא ששתי האסכולות צודקות לדעתי (וכמו רבים לפניהם, שכחו להכניס את אלמנט הזמן לסיפור). אך לפני כן אתייחס לנושא העומד במרכז הניתוח שלי והוא:

ההון העצמי המשפחתי:
בהיסטורייה הקרובה של מדינתנו נוצרו 2 מקורות הון עצמי בציבור. הראשונה היא תחילת שנות השמונים בהן האינפלצייה השתוללה ואלו שהתמזל מזלם ולקחו משכנתאות שקליות בשנות ה-70, קיבלו למעשה בית ב"מתנה". השנייה היא זמן העלייה מרוסייה בשנות ה-90 בהן המדינה העניקה הנחות מופלגות לעולים ברכישת דירות (ומענקים אחרים).
כיוון שההון העצמי עדיין קיים בדורנו אנו (במשפחות), משמש הון זה בימים אלו כהון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה בידי הצאצאים. אלא מהי? הון זה הולך ומדלל בין הצאצאים ויעשה חסר משמעות תוך דור אחד או שניים.


ניתוח הזמן קצר מאוד:
היה רגע אחד שהיה סיכוי אמיתי לירידת שווי הדירות בצורה משמעותית. רגע זה היה באמצע 2011 - הקבלנים בנו כמו משוגעים, מלאי הדירות טיפס במהירות ועוד ועוד "יזמים" נכנסו לסיפור, עובדה שאיימה ליצור היצע בלתי נשלט וירידת מחירים דרסטית. מה שמגוחך בכל הסיפור הוא שמה שעצר את ירידת ערך הבתים הם שני גורמים:
- ה"מחאה החברתית" (גם זה שם - לי יש שמות אחרים).
- הממשלה.
שני גורמים אלו בהתנהלותם (ובעיקר בהכרזותיהם) גרמו כמעט לחריקת בלמים בשוק הנדל"ן. שניהם הכניסו חוסר וודאות מיידי לשוק הנדל"ן. קבלנים עצרו את רוב הפרויקטים שלא הגיעו לנקודת האל-חזור והחלו לבנותם שוב רק לאחר presalse של מעל 60% (תסתכלו בדוחות של אפריקה מגורים). פרויקטים שעברו את נקודת האל-חזור החלו להיבנות בקצב הרבה יותר איטי (להתאים בין רכישות להתקדמות) ועל פרויקטים חדשים ללא presale משמעותי, הס מלהזכיר. מצב זה הביאנו בחזרה הלום למצב בו אנו נמצאים היום:
- היצע הדירות קטן זה מספר חודשים.
- כמות הדירות הלא מכורות שאמורות לצאת בשנה הקרובה לשוק קטן בהרבה מן הנדרש.

תוסיפו לכך את העובדות הבאות:
- ההון העצמי הנדרש לצורך הרכישה קיים בידי הציבור (כירושה מן הדור הקודם).
- המנטליות של העם גוזרת קניית דירה.
- הממשלה זקוקה לכל גרוש בתקופה זו ולכן לא תוריד מיסים ו/או מחירי קרקעות.

ותקבלו מתכון די בטוח שבטווח הזמן הקרוב מאוד (עד שנה וחצי) לא תהייה כל ירידת מחירי הנדל"ן ואף סביר לדעתי שתהייה עלייה נוספת במחירי הדיור.


ניתוח הזמן קצר-בינוני:
ניתוח הזמן הקצר תופס, למעט נתון אחד. כיוון שברור כי היזמים חיים על מרווח סביר, יש רק גורם אחד שיכול להוריד את מחירי הדיור בטווח הזמן הקצר-בינוני והוא הממשלה. ייתכן כי המצב הכלכלי ישתפר בעוד שנה שנתיים (הגז יגיע אינשאללה) ואז אולי המדינה תוכל להרשות לעצמה להוריד קצת את הרגל מצוואר האזרחים ולהוריד מיסים ו/או מחירי קרקעות. פעולות אלו הן הפעולות היחידות להבנתי שעשויות לפעול בטווח הזמן הקצר-בינוני להורדת מחירי הדיור - האם יקרה? לא לי התשובות.


ניתוח הזמן הארוך:
אם לא יקרה משהו שייצור הון בקרב הציבור בעתיד הקרוב. תוך דור או שניים לא יימצא בידי הציבור הרחב הון עצמי נדרש לקניית דירה (במחירים דהיום). כלומר, לדעתי ישנן שתי אפשרויות (וכרגע איני רואה דרך שלישית) להתפתחויות בעתיד והן:
1. דירות יהפכו למוצר יוקרה.
2. מחירי הדירות יוזלו ביוזמת הממשלה (מיסים ו/או קרקע ו/או תמריצים).

אם (1) יקרה, זה יחייב שינוי מנטליות בעם ומעבר למודל שכירות כזה או אחר (ישנם מודלים שונים בעולם), כנראה בחסות הממשלה. כיוון שאני קצר רואי ואיני יכול לראות את העם משתנה כל כך בדור אחד או שניים, אני מניח שבטווח הארוך יותר, הלחץ הציבורי יעשה את שלו ויגרום לירידת חלקה של המדינה במחירי הדירות. נראה שגילויי הגז גם מאפשרים פרקטית צעד שכזה ולכן לדעתי, מחירי הדירות בארץ יוזלו משמעותית בעתיד הרחוק יותר (6 שנים והלאה).

כמה זה משמעותית? המדינה כנראה מסוגלת לגרום לירידת מחירים של כ-35%, אך הבעייה היא שככל שנראה שהאזרחים רוצים בירידת מחירי דיור, ההון העצמי של רבות מן המשפחות בארץ מבוסס על נדל"ן. ירידת מחירי דיור פוגעת בממונם של רוב תושבי המדינה ועוזרת לקומץ אחר. נראה לי אישית שכאשר מחירי הדירות יחצו את ה-20% ירידה, העניין יתחיל מאוד לכאוב לעם היושב בכנען והלחץ על הממשלה ירד משמעותית. לכן, לדעתי בעתיד הרחוק מחירי הדיור ירדו בכ-15% עד 35% (ויש להכניס את האינפלצייה לסיפור).


אתם יודעים למי ניתנה הנבואה,
ובכל זאת, השתדלתי להסביר מדוע אני חושב כך ...
בברכה,

היי פיראט - פוסט מעניין מאוד.. תמשיך לתרום לפורום כמו שאתה יודע ועושה אני חושבת שזה ראוי להערכה רבה!! (אולי שחקן ימנה אותך למנהל בפורום? לדעתי הרווחת את זה ביושר)

תרשה לי לציין גורמים שלדעתי תרמו למחירי הדירות הגבוהים כפי שהם היום ופתרונות אפשריים:

1. מדינת ישראל היא מדינת גדרה חדרה - מה שנצא מעבר ל-2 ערים אלה מ-2 הכיוונים לא נחשב אין תעסוקה ותחבורה נורמלית ולכן אוכלוסיה מבוססת לא רוצה לגור שם. מצד שני מי שגר שם קשה לו להיות מבוסס עקב כך שהמשכורות נמוכות יותר מאזור המרכז והאפשרויות מוגבלות יותר. ז"א בעיה ראשונה היא בעיית תשתיות חמורה.

2. בעיית קרקעות: מדינת ישראל "קצרה" בקרקעות בייחוד באזור המרכז המבוקש. על פי חוקי הכלכלה באופן מיידי זה גורם לכך שהקרקעות באיזור המרכז יקרות וכך אין דיור זול וכו וכו. מצד שני גם להתרחק קשה - תחבורה ותשתיות גרועות כבר אמרתי?

3. מיסים: חוץ מהמיסים הנחמדים שהמדינה גוזרת על הקרקע היא גוזרת עוד המון מיסים שמושתים על הקונה נניח מע"מ - כל רכיב בדירה שאדם פרטי קונה הוא משלם עליו מע"מ בניגוד לקבלן שהוא כמובן פטור ממע"מ. כך מחיר הדירה כבר גבוה ב-17%!! לפחות...

4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: הקבלנים לא ממהרים לבנות את כל המלאי שברשותם כדי לא להציף את השוק מה שיגרום לירידה במחירים אלא מטפטפים דירות לשוק באופן מבוקר.

5. בירוקרטיה מייגעת ופרמיטיבית: מרגע שקבלן קונה קרקע עד שהוא מתחיל לבנות גם אם הוא דוחף בכל הכח לוקח לו המון זמן! והמון זה במונחי שנים.. זה יכול לקרקע 4-5 שנים לפעמים.. חסם משמעותי.

פתרונות אפשריים:

1. השקעה מאסיבית ומהירה יחסית (תלמדו מהיפנים/סינים - לא מזמן קראתי כתבה על פרויקט תשתית שהסתיים ביפן כחצי שנה לפי הזמן המתוכנן!! אין סיבה שזה לא יהיה גם אצלנו) כולם יודעים על "הדיוק" הרב בסיום פרויקטי תשתית גדולים

2. הפחתת המיסוי - לזוג צעיר תינתן אפשרות לרכוש דירה ולקבל החזר על רכיב המע"מ, על מנת למנוע רמאויות (ישראל אמרנו?) זה יקרה אחרי רכישת הדירה כל זוג צעיר יגיש הצהרת הון לגוף מיוחד שיוקם כמו כן יאסר עליו למכור את הדירה במשך 5 שנים לפחות שאם לא כן יאלץ להחזיר את המע"מ שקיבל בתוספת ריבית והצמדה.

3. פישוט הבירוקטיה: צעד זה אמור להעשות בזהירות מירבית שכן זהו פתח לשחיתויות.. המדינה צריכה להקים גוף מקצועי שיזרז הליכי אישור ותכנון! כך זה יקל על יציאת פרויקטים חדשים לשוק.

4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: המדינה כבר בדרך לחוקק מס על קרקעות ששוכבות כאבן שאין לה הופכין בידי חברות וממתינות למי יודע מה.. אך כאן צריך להיזהר. מי שקרא את הפוסט המעניין של פיראט לפני מפר חודשים על ביטול המונופלים ועל כך שזה היה צריך להעשות בצורה מדורגת ומבוקרת מבין שגם פה כדי לא למוטט קבלנים צריך להיחל את החוק בצורה הדרגתית ומבוקרת.

5. הוזלת רכיב הקרקע: הקרקע אכן יקרה בעיה נוספת היא שיש מכרז של המנהל אז חברה שמציעה את המחיר הכי גבוה זוכה בקרקע. אך זהו מלכוד כי בצורה הזאת רכיב הקרקע ליח"ד גבוהה וכך הקבלן אם הוא רוצה לשמור על רווח יזמי גבוה (והוא רוצה) לא יכול לרדת במחיר מעבר לסף מסוים. הפיתרון אמור לבוא בצורת מכרז על מחיר הדירה - קבלן שיתחייב על המחיר הנמוך ביותר של דירה לצרכן הוא שיזכה במכרז.

6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה

זוהי דעתי אשמח לתגובות הארות והערות

כמו כן אני מאחלת לכולם שנה טובה ומוצלחת!

אני מקבל את הניתוח למעט נעלם אחד - רצון הממשלה למשול.

אתה למעשה מתאר מצב בו הממשלה, הבנקים והחברות העסקיות נהנות ממצב לא שפוי במצב הדיור רק דוגמא קונקרטית להסביר את גודל האבסורד:

ב- 2008 בעיר מגורי הורי בצפון הלא רחוק בית צמוד קרקע על חצי דונם כבן 30 עלה 300-400K ש"ח. כיום על אותו בית מבקשים 1-1.5M ש"ח. המשכורות באותו האזור לא עלו אלא רק נשחקו בגין עליית מחירים של מוצרים הכרחיים (נעזוב את חשובי האינפלציה של הלמ"ס שכוללים דברים כמו ריהוט, נסיעות לחו"ל, מוצרי מחשב,...) - אם היו עושים חשוב דומה רק על מוצרים שהמשפחה הממוצעת רוכשת בכל חודש (קוטג, ביצים, שמן, דלק, בשר, גני ילדים, משכנתא\שכ"ד) היו מגלים להערכתי עליית מחיר של כ- 30% ב- 3-4 השנים האחרונות.

אתה מציין שיש הון משפחתי ואתה צודק, לחלק מהמשפחות אכן יש הון שיכול לעזור לילדים. המשפחות בישראל הן לא כמו בסין. אין כמעט משפחות עם ילד יחיד ולא נדיר לראות משפחות עם 3-4 ילדים.

כשאני מדבר על מעמד הביניים יכולת הסיוע של ההורים היא בסדר גודל של 100-200K ש"ח לילד בממוצע - כמובן שיש משפחות שיכולות לתת לילד דירה ביום החתונה אבל זה מיעוט. במצב בו ניתן לקושש 300K ש"ח מההורים + 200K ש"ח חסכונות של הזוג מגיעים להון עצמי של 500K ש"ח שאיתו ניתן לרכוש דירה. בעבר ההון הזה איפשר ממון של 60-65% של דירה במעגל שני-שלישי מירושלים\ת"א. היו רבים שהיה להם פחות ונדרשו למשכנתא יותר גדולה.

כיום בכסף הזה אפילו בערים מרוחקות כמו חדרה, יבנה וכ"ו קשה לקנות בכסף הזה דירה.

לא מעט זוגות לוקחים משכנתא של 800,000 ש"ח ויותר. בהנחה שלא ניתן לקבל משכנתא בריבית קבועה זולה יותר מאשר אג"ח ממשלתי ארוך (נניח ממשלתי 142) הריבית על המשכנתא לא יכולה להיות נמוכה מ- 5-5.5% - הדבר הגוזר ריבית שנתית של 42,000 ש"ח או 3,500 ש"ח ריבית לחודש יחד עם החזר קרן של 2,200 ש"ח לחודש ל- 30 שנים. הדבר אומר שמי שהיה לו הון עצמי יפה של 500,000 ש"ח נדרש למצוא בכל חודש 5,700 ש"ח למשכנתא.

בישראל שלאחר עידן הקביעות - קשה לדעת מה יהיה כאן בעוד שנה קל וחומר בעוד 5 שנים. גם מי ששכרו גבוהה דהיום לא יכול לסמוך על כך לאורך זמן. ואני צופה שבמיתון הבא כשיעלה שעור המפוטרים ועבודות זמינות אחרות תהינה קשה למצוא. אז נראה את מי ששחה בלי בגד ים. אני צופה שבעתיד מתישהו נמצא את ישראל עם המוני לוקחי משכנתא שיתקשו לעמוד בה. 5700 ש"ח הם סכום גדול מאוד - למי שנאלץ לעבור בעבור משכורת ממוצעת במשק (אני מדבר על עמכא ישראל לא על מי שגר ברוטשילד בת"א או ברחביה\ממילה בירושלים).

מה שלדעתי יקרה במוקדם או במאוחר הוא פעולה ממשלתית שתעודד חברות לעבור לצפון ולדרום - דבר שימשוך עובדים לערים אלו - רק כדוגמא: מעבר של חברה מהרצליה לחדרה יאפשר לאותם העובדים להמשיך להגיע בכל יום - ולמי שרוצה ברכבת. למה שהחברות יעשו זאת? בשביל הנחות במס חברות והנחות בארנונות מקומיות. הדבר יצליח ערים שהן במעגלים של מרכזי התעסוקה חיפה והמרכז (נניח: יקנעם, חדרה, עכו,.....) - מה שיביא את התושבים הוא בשלב ראשון מקום העבודה ולאחר מכן מחירים סבירים לדיור.

רק כדוגמא, בעיר שסמוכה על כביש 6 חריש מדברים עם 600-700K ש"ח לאוכלוסיה החרדית - ברגע שהצבור הרחב יתחיל לדרוש פתרונות לא תהיה לממשלה איזו שלא תהיה ברירה אלא להתחיל לספק פתרונות שמתאימים לשכר החציוני במשק.

מתי יקרה? 5 שנים? 7 שנים? 3 שנים? לא יודע.

ע"פ הגישה הסוציאלית לא יתכן מצב בו המצב הלא הגיוני ימשך לאורך זמן. במקרה של עליית ריבית בארה"ב ולאחריה עליה בישראל יתכן ותהליך זה יוקדם.

גם אני שובר את הראש שלי בנסיונות להבין מה עובר על שוק הנדל"ן בארץ.
לי נראה שהמצב הוא חסר איזון בצורה קיצונית.
היום, רכישת דירה למשפחה ממוצעת הפכה להיות משהו שגוזר חלק לא פרופורציוני מן ההכנסה. דובר כאן למעלה על סכומים והחזרים חודשיים וכו'.. אני פשוט לא מבין אין זוג רגיל יכול להתחייב על תשלומים שהם 40%-50% מהכנסתו לאורך 30 שנה (והיום חלק משמעותי מהמשכנתאות הן כאלה). גם אם בסוף יעמוד בזה, זה יהיה נצחון פירוס כי זה יהיה על חשבון דברים אחרים (חינוך טוב יותר לילדים, בילויים, אפילו הבטחת שנות זיקנה טובות יותר) לאורך הרבה שנים. למעשה, בהרבה מקרים יהיה אפשר לומר שאיכות החיים תוקרב על מזבח של חלום הדירה ולזה (הרבה פחות צריכה של אותה משפחה) יכולות להיות השלכות כלכליות לא פשוטות.
ד"א, פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים). גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).

להרבה רוכשים החסם למחירי דירות הוא התשלום החודשי שנגזר מגובה הריבית (לא באופן לינארי כי יש גם את החזר קרן). באותו תשלום חודשי מי שקונה בסביבת ריבית נמוכה מוכן למחיר דירה יותר גבוה ממי שיקנה בסביבת ריבית גבוהה. בהבט הזה אנחנו בשפל היסטורי של ריבית המשכנתאות, לא בתחתית אבל די נמוך. ראו גרף (השלישי)

http://www.eitanut-fin.co.il/infopage.asp?wood=621

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

לכל קוראי הפורום בנידון:

אנא רצ"ב כתבה שפורסמה היום בכלכליסט : http://www.calcalist.co.il/markets/a...582898,00.html

עיקרה: הנזק הנגרם למשק כתוצאה מפצוץ בועה (ביפן זו היתה בועת נדלן). ע"פ הכתבה מה שקרה ביפן של שנות ה- 90 הוא 1-1 (במובנו המתמטי) למה שקרה בארה"ב - הוא השווה בין הגרפים של מה שקדם לפיצוץ הבועה בשני המקומות.

הכתבה מביאה צטוט של מי שלווה כספים לפני פצוץ בועת הבורסה ב- 1929 ולאחר מכן נאלץ להחזיר אותם במהלך שנות ה- 30 0 אותם אנשים לא לוו יותר בחייהם גם לאחר שהציעו להם ריבית 0.

הכותב מביא דוגמאות מיפן כי כל הגופים פרטיים וצבורים הבינו שיש להם חוב ענק וערך נכסים נמוך ופעלו להקטנת המינוף התוצאה היא שכיום לחצי מהתאגידים הגדולים ביפן אין בכלל חובות.

לאחר משבר 2009 רואים כי גופי הענק האמריקאים דוגמאת IBM, google, AMD, ALTERAת XILINX, A, A, Apple יושבים על ערמות גדולות של מזומן ולא מעסיקים אנשים בהיקף שהכירו בעבר בעקבות היציאה מהמשברים הקודמים (זה לא במאמר אלא תוספת שלי). אובמה יושב ולא מבין, אבטלה בשמים, לחברות כסף אבל הן דוגרות עליו ולא נכנסות למספיק עסקאות חדשות.

גם בשוק המקומי רואים זאת, כלכלית ירושלים, מבני תעשיה, דרבן, אפריקה ישראל, קרדן NV, אלביט הדמיה, ורבות וטובות פועלות להקטנת המינוף לאחר הטראומה של המשבר. אני בטוח שאפריקה של לפני 5 שנים היתה מוצאת איזה בניין יפה באמריקה לקנות עם המיליארד ש"ח בקירוב שיש להם בקופה.

בחזרה לנושא, אם בעוד 5 \ 3\ 7 \ 9 הנגיד האמריקאי יאלץ לעלות ריבית ובהתאמה בנק ישראל יעלה עם תוספת פרמיה ישראלית - המשפחה הממוצעת בישראל לא תוכל לקחת משכנתא של 800,000 - 1.2M ש"ח ממשכורת חציונית והדבר יגרום לירידה איטית בשווי הנכסים עד שפתאם יהיו כאן רבבות או מאות אלפים של משפחות שחייבים מיליון ש"ח כשהנכס שלהם יכול להמכר ב- 700,000 ש"ח וזה לאחר השקעת כל ההון העצמי, תשלום 5 שנים או יותר של משכנתא ובכל חודש עליהם למצוא כמעט 6000 ש"ח לפני שקנו את פרוסת הלחם הראשונה לאותו החודש.

בכזה מצב, אם ניקח את מה שכותב המאמר מציג אנחנו נראה ירידה בבקושים בישראל כי כולם יהיו עסוקים בהקטנת המינוף בדיוק כמו שקרה לאלביט הדמיה או פלאזה סנטרס על חשבון השקעות חדשות ורכישות חדשות. המשמעות של זה היא כניסה למיתון בעקבות מאות אלפים של ישראל שהבנק מחזיק באשכיהם (לגבי זוגות או יחידים שהם נשים מפאת צנעת הפרט לא נפרט) והבטחונות שלהם לא מכסים את החוב.

מתי זה יקרה? לא יודע אבל ככל שנשהה יותר שנים בהן עוד עוד זוגות לוקחים משכנתאות עתק שגדולות על השכר שלהן הסכנה למתון כלל משקי עולה.

במשפט אחד - קראו את המאמר הוא בהחלט שווה קריאה.

כתבה במוסף כלכליסט
http://www.calcalist.co.il/local/art...582560,00.html

אהלן פיראט

מעניין מאוד, תודה לך.
מצאתי שגיאת כתיב, 'אלא מאי' - אולם, עם זאת, הביטוי מארמית.
אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?

שנה טובה ומתוקה

ארז

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי ILEEAVIV

אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?

---

קובץ מצורף 827קובץ מצורף 827קובץ מצורף 827

הי,

אני נוהג "לנתח" דברים - ה-thread הנ"ל הורחב מעבר לכך. אין בכך כל רע, אך מצאתי צורך להתייחס למספר נקודות מאוד מצומצם שנאמרו להלן (מסיבות שונות):

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי mimi100

א
6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה.

---

אז mimi, את מגיעה מהטייה פסיכולוגית של ישראלית - פגשתי גם שיטות אחרות, אתן דוגמא. בין השנים 2001-2007 הייתי רבות בשוודיה (עיר בשם Linkoping). אינני יודע אם השיטה שאני הולך לתאר מתאימה לכל שוודיה, ל-state בה Linkoping ממוקמת או רק לעיר עצמה, אך השיטה בוודאות קיימת.
בערך חצי(!!) מהדירות בעיר הן דירות מסוג מאוד מיוחד ויש שכמותן בכל רחבי העיר (משכונות היוקרה ועד שכונות הסלאם). אלו דירות שאתה קונה בסכום כסף לא גדול (אני קניתי דירה מפוארת יחסית בשכונה טובה ב-28K$) ומשלם משהו שדומה לארנונה (לרשויות - אינני בטוח לאיזו מבין הרשויות שהזכרתי) על סך מאוד גבוה יחסית לדירה שהיא "שלך" (בתפיסה ישראלית - אני שילמתי בערך 1000$ לחודש). מכיוון שקיימות דירות מסוגים שונים בכל העיר, השיטה הזו לא מייצרת (ולא יכולה לייצר) אזורים חלשים (כמובן שישנם אזורים חלשים בעיר - אך בלי קורלצייה לשיטה).

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי chizhk

פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים).

---

דיברתי על הון עצמי קבוצתי "מאסיבי". גם זכייה בלוטו מייצרת הון עצמי והיא קיימת, אך מתי מעט זוכים לה (ולא בערך 1/5 מהאוכלוסייה).

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי chizhk

גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).

---

בהקשר הזה - שמעתי טיעונים כשלך בעבר. הם פשוט לא מסתדרים לי עם העובדות כמו שאני מכיר אותן. אני מכיר לפחות 6 משפחות שעלו בתקופה הנידונה (היכרות ברמה כזו שמאפשרת לי להיות "חוצפן" ולשאול שאלות - לא תמיד קיבלתי תשובות). המשפחות אליהן אני מתייחס חיים בבתים ששווים כיום מעל 3M ש"ח.
כאשר שאלתי "איך", כולם ענו כמוך - "חיסכון לאורך זמן" ו"קנינו בזול מאוד". הבעייה היא שרובם שכירים במקצועות ביניים, כלומר שכר נטו משפחתי ממוצע של 12K ש"ח (ברוטו כ-19K ש"ח) ולכן בחישוב כלכלי קר - לא מסוגלים לקנות בית של 1.5M ש"ח ב-20 שנה (מה שלא יעשו) ללא הון עצמי ראשוני.
אחת המשפחות עימן דיברתי (שהיתה פתוחה ביותר לנושא) הסבירה שהיו הטבות ישירות (בניגוד לדבריך, הם טענו לאזור 300K ש"ח), אך היו גם הטבות עקיפות של פטור ממיסוי בשנים הראשונות ומכירת פטור על מסי יבוא של "ציוד" (מכוניות, ציוד חשמל, ...) שתרם להם (לדבריהם - לי אין מידע ממקור ראשון) עוד כ-150K ש"ח.
מה נכון? אינני יודע, אך העובדות (כפי שאני מכיר אותן) תומכות בגרסה שלי.

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי אחנתון

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.

---

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי אחנתון

בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

---

נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי ILEEAVIV

אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?

---

עזבתי באמצע לצורך טיול :-).


בברכה,

שלום לכולם
אשתף אתכם במאמר מעניין שקראתי לנושא השקעות בנדלן
בגרמניה קיימות חברות שכון צבורי חצי ממשלתיות כדוגמת עמידר ,בחלקן שייכות לבנקים כגון דוייטשה בנק ,ניתן לרכוש דירות עי השקעה מינימלית של תשלום מקדמה 10%- ומצטרפים כחברים מלאים לחברת השיכון.
לאחר תשלום המקדמה מתחיל החיפוש על ידם לנכס מתאים ולאחר מציאת הנכס מקבל המשקיע לאחר 12 חודש פי 5 ולאחר 39 חודש פי 10 מההשקעה
ניתן בהשקעה ראשונית של 25% להכנס לדירה ולגור בה בדמי מפתח
ניסיתי לבדוק איך מגיעים לחברות אלו דרך גוגל לא הצלחתי
אשמח לשמוע מחברי הפורום האם משהוא שמע על אופציה שכזו ואיך ניתן לקדם הלאה,נשמע מאד מעניין

בברכת גמר חתימה טובה לכולם

בסך הכל רעיונותיך מעניינים ואני מסכים עם רובם. עם זאת יש לי מספר השגות:

לגבי נושא הריבית הריאלית השלילית, אז אתה שואל על תקדימים, ובכן - בועת הנדלן בארה"ב עד 2008 ... ריבית ראלית שלילית היא נשק חזק מאד.

לגבי מקורות ההון - שכחת את ההייטק שהזרים הרבה כסף לארץ למשפחות של מעמד הביניים שכירי הייטק.

לגבי העולים מרוסיה - אצל הדור הראשון של העולים היתה חסכנות רבה ומשמעת כלכלית שלצערנו לא תמצא אצל הישראלים. לא נדיר למצוא 3 דורות גרים בדירה אחת. במצב כזה יתכן שההורים של הזוג (מצד הבעל או האישה) יחברו את חסכונותיהם עם חסכונות הזוג ויקנו ביחד דירה גדולה (אפילו קוטג')) שם שני המשפחות יגורו. זו התנהלות כלכלית נכונה שבסופו של דבר תשאיר לדור השלישי ירושה נאה. אל תזלזל ביכולת החסכון והריבית דריבית ליצור הון משפחתי נאה (בתקופה בה הריבית הראלית היתה חיובית).

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי pirate

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.


נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

---

שלום פיראט,
בו נקרא שוב את מה שכתבתי (והפעם לא כמשפטים בודדים):

ציטוט:

---

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

---

למקרה שלוגיקה ואתה באמת לא הולכים ביחד (דווקא התרשמתי ממך לטובה בפורום), אנסה להסביר בצורה פשוטה יותר:

הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.

הפואנטה היא שכל ניתוח לגבי הון משפחתי ומנטליות של קניית דירות או לחילופין מלאי קרקעות שמצטמצם והתחלות בנייה נמוכות היו תקפים גם לפני 2009 ולא גרמו לעליית המחירים.

אז מה בכל זאת האירוע המכונן של 2009? הריבית הריאלית הפכה שלילית! קרי, האפשרויות לחיסכון סולידי הצטמצמו מאוד ואילצו את החוסכים לחפש השקעות ספקולטיביות. המשקיעים התווספו לקוני הדירות המסורתיים ודחפו את המחירים מעלה.

קודמי eyal12 סיפק תשובה לגבי תקדים.

גמר חתימה טובה.

בנוסף לכך שהריבית הנמוכה היסטורית הדירה את רגליהם של בני העם והארץ מהחסכונות ודחפה אותם להשקעות אחרות כמו שטענו כאן לפני, קרו עוד שני דברים במקביל בערך (לא באופן בלתי תלוי).

1. התרסקות שוק ההון, ובכלל זה שוק האגח ב2008 הפחידה את מרבית העם אפילו מלהשקיע בקרנות 90/10 וזה צימצם את אפשרויות ההשקעה למקמים ודומיהם, שהבטיחו הפסד ראלי. העם הפסיד את המכנסים במשבר (חיסל את התיק בתחתית כמובן) ואז רק להשקיע בקירות...

2. לרוב האנשים אין שום קנה מידה לכמה "שווה" דירה. אולי הם יכלים להסתכל על כמה נמכרו דירות דומות או בכמה הן מוצעות וכו' אבל כמה היא שווה באמת, מאיפה להם לדעת אם זה מיליון או מיליון וחצי או אפילו 2? זה פשוט סכום דמיוני עבורם שלא מתקשר לשום הוצאה או הכנסה אחרת. במה אנשים כן מבינים? במשכנתא. בהוצאה חודשית קבוע בסכום X. רוב האנשים (בכללם אני) כשהם שוקלים, שקלו או ישקלו לקנות דירה. יקחו את ההון העצמי (+ הורים) יכלו לשחק במחשבון משכנתא. בשנת 2009 עם משכנתא של 4000 שח לחודש ל25 שנה, אפשר היה לקבל הרבה הרבה יותר מאשר אותו החזר חודשי ב2006 למשל. לא חישבתי אבל אני מוכן להמר שפי 2 הלוואה בהחלט אפשרית רק בגלל שינוי הריבית החד (למשכנתאות ארוכות).
אז ישראל ישראלי יושב בדירה ומשלם שכירות 3000 בשנת 2006 אם הוא רוצה לקנות אותה הוא צריך לקחת משכנתא של 5000 אז אולי הוא עושה את זה ואולי לא. עוברות 3 שנים, הוא משלם 4000 שכד ויכל לשלם את "אותם" 4000 לעצמו לכאורה בתור שכד אם יקח משכנתא ויקנה את הדירה. מה אכפת לו כמה יצא הסכום הסופי? מה אתם חושבים שהוא יעשה?

עם זאת כמובן שאין כאן הסבר יחיד, לטעמי הריבית היא פקטור חשוב מאוד אבל ממש לא היחיד.

א.

לאלעד-e,

הטענה היא קורלציה בין שכ"ד חודשי ממוצע לבין משכנתא לאותו הבית.

למעשה אלעד טוען טענה שכאשר קיים שיוויון בין הוצאה על שכ"ד לבין משכנתא רבים יעדיפו לקחת משכנתא שגדולה עליהם.

החישוב שלהם הוא לכאן ועכשיו ללא שמץ של מחשבה מה יקרה בעתיד.

יתכן מצב שמחירי הדיור שנקנו בשיא ירדו והבטוחה שלהם כנגד המשכנתא תאבד מערכה וביום פקודה באם יאלצו למכור יפסידו את חלקו של ההון העצמי או את כולו.

בלקיחת משכנתא שגדולה מדי מרכיב ההחזר של הקרן קטן מאוד (סכום גדול ל- 30 שנים) ולמעשה במקום לשכור דירה מבעל הבית הם שוכרים אותה מהבנק - כמעט כל המשכנתא היא ריבית.

בנוסף, ה- 300,400,500,600K אלפים של הון עצמי אינם עוד, הם הושקעו בדירה, ההון הזה לא נושא ריבית, דוידנד או קופון. מה שחשוב יותר במקרה של אבטלה זמנית נניח שנה אותה משפחה יכלה להשתמש ב- 5%, 10% מההון העצמי על מנת "למשוך", בתוך כמה חודשים אותה משפחה ללא חסכונות נזילים, השלב הבא הוא מכירת הרכב המשפחתי אם יש, נטילת הלוואות ממשפחה ולקיחת כל עבודה שיש בשוק. זה דבר אחד לשלם משכנתא של 3000 ש"ח כפי שהיה לפני 2008 ברב אזורי הארץ לבין לשלם 5000 ש"ח או יותר במצב החדש. 5000 ש"ח הם הרבה כסף כשנדרשים לקחת עבודה שמירה (פתחת תיק בבקשה) או קופאות בשכר שרואה את שכר המינימום מלמטה.

לא מאחל לאף אחד להגיע לכאלו מצבים.

מי שלקח משכנתא של 800,000 ש"ח אמיץ ביותר גם אם משכורתו כרגע עומדת על 20,000 ש"ח - קשה לדעת איך יתפתחו הדברים במהלך השנים.

גמר חתימה טובה לכולם.

הי eyal, אתנחתון,

אתייחס אליכם כמקשה אחת.
שתי הערות -
1. eyal, איני מכיר את דמותך - אבל אתה יכול לשאול מסביב אם אני נוהג להטביע אנשים על ביקורת בונה. אין לי סבלנות למטרדים וחבל לטעמי שקיבלת רושם מוטעה (אם אנסח באנגלית, נשמע לי יותר מוצלח - I believe I'm tolerant, but have no patience for nuisances).
2. אתנחתון - כאשר אתה מנמק את אשר אתה אומר (ולא זורק סתם הכרזות) ניתן לבחון את דבריך ברצינות.

אז אתחיל עם אתנחתון - אתה אומר:

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי אחנתון

הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.

---

ואכן - מדוע עצרת כאן ולא התייחסת כלל לדברי? - האם דיברתי על צרפתים בניתוח? האם דיברתי על מלאי קרקעות בניתוח? נראה כאילו אתה מדקלם תוכן ולא קורא את אשר כתבתי. בוא ואצטט שוב את הדבר (היחיד) בהקשר של היצע וביקוש אשר אמרתי:

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי pirate

היה רגע אחד שהיה סיכוי אמיתי לירידת שווי הדירות בצורה משמעותית. רגע זה היה באמצע 2011 - הקבלנים בנו כמו משוגעים, מלאי הדירות טיפס במהירות ועוד ועוד "יזמים" נכנסו לסיפור, עובדה שאיימה ליצור היצע בלתי נשלט וירידת מחירים דרסטית. מה שמגוחך בכל הסיפור הוא שמה שעצר את ירידת ערך הבתים הם שני גורמים:
- ה"מחאה החברתית" (גם זה שם - לי יש שמות אחרים).
- הממשלה.
שני גורמים אלו בהתנהלותם (ובעיקר בהכרזותיהם) גרמו כמעט לחריקת בלמים בשוק הנדל"ן. שניהם הכניסו חוסר וודאות מיידי לשוק הנדל"ן. קבלנים עצרו את רוב הפרויקטים שלא הגיעו לנקודת האל-חזור והחלו לבנותם שוב רק לאחר presalse של מעל 60% (תסתכלו בדוחות של אפריקה מגורים). פרויקטים שעברו את נקודת האל-חזור החלו להיבנות בקצב הרבה יותר איטי (להתאים בין רכישות להתקדמות) ועל פרויקטים חדשים ללא presale משמעותי, הס מלהזכיר. מצב זה הביאנו בחזרה הלום למצב בו אנו נמצאים היום:
- היצע הדירות קטן זה מספר חודשים.
- כמות הדירות הלא מכורות שאמורות לצאת בשנה הקרובה לשוק קטן בהרבה מן הנדרש.

---

ואם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא השילוב:
1. עצירה מלאכותית של הביקוש במשך כשנה (ב-2008 עקב המשבר המאיים, ב-2011 עקב המחאה המטופשת).
2. הפסקה טוטאלית כמעט של בנייה חדשה (עקב כך) ויצירת gap בהיצע שיצא לשוק בשנה המתקרבת.

אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים. בנוסף (ובניגוד לרבים) אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות. אלו שמשקיעים בבורסה - ימשיכו להשקיע בבורסה ללא קשר לריבית ואלו שמשקיעים בנדל"ן (אני מכיר מספר כאלו ושאלתי אותם - רק לצורך הוודאות) ימשיכו להשקיע בנדלן ללא קשר לריבית.


מעבר לכך, הפסיקה החד משמעית שלך שירידת מחירי הדיור תבוא ללא קשר למעשי הממשלה היא דמיונית לדעתי. בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית, תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה. נוכיח זאת בדרך השלילה:
אנו מניחים כי מחירי הדיור ירדו ב-20% ====>
1. הרווח היזמי כיום הוא כ-15% ולכן בניית דירות הופך להיות עסק הפסדי.
2. הקבלנים מפסיקים לחלוטין לבנות (גם לעבוד וגם להפסיד כסף?).
3. ההיצע מתאפס.
4. המחירים עולים - מש"ל.

מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.



לגבי הדוגמא של ארה"ב.
אני תמיד מחייך כשנותנים לי את הדוגמא הזו (מכל סיבה שהיא).

אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא. אני איש שהתחיל את דרכו כאיש טכני (ועדיין מחשיב את עצמי ככזה). במהלך הקריירה שלי רכשתי לי במידה מסוימת שם עולמי בתחומי. עבדתי מול חברות ענק ברחבי העולם (בעיקר - קוריאה, יפן, בלגייה, שוודיה, גרמנייה, אנגלייה) ויצא לי גם לעבוד בארה"ב (מול חברת IXYS למי שמכיר). רוב הפרויקטים שביצעתי לוקחים 2-5 שנים ודורשים שהייה מוגברת במקום (לפחות 40% מהזמן). נושא השהות במקרה זה (לי ולפעמים לצוותים ששכרתי - בעיקר מאירופה) הופך להיות יקר ומה שגיליתי הוא שברוב המקומות לקנות דירה, לשלם משכנתא ולמכור אותה בסיום הפרויקט יוצא יותר זול מכל דרך אחרת (לטווחי זמן שכאלו). למעשה, היוצא מן הכלל היחיד לנושא זה היה יפן (בה שכרתי חדר במלון לשנתיים). בצורה כזו נודע לי על השיטה בשוודיה ובמקרה גם רכשתי בית בסיליקון ואלי (אם אני זוכר נכון - העיר נקראה Mountain View).

אז לאחר ההקדמה הקצרה - אספר על שוק הנדל"ן בארה"ב מהניסיון האישי שלי.

שהיתי בארה"ב עם ויזה של תייר שבאישור מיוחד חודשה כל 3 חודשים כמדומני - אין לי greenCard ולא אזרחות. כאשר הלכתי לברר על מחירי משכנתא התברר לי שהיא אכן, כפי שצפיתי, משתלמת יותר מכל דרך מגורים אחרת (היינו 3 - אני וצוות של 2 אנשים ששכרתי - אנגלי וצרפתי). אבל מעבר לכך (לתדהמתי) התבררו לי הדברים הבאים:
1. ניתן לקבל משכנתא על 110%(!!!) ממחיר הבית (10% לרהיטים כמובן ...) ומדובר בבית במחיר של מעל 1M$
2. המשכנתא היא Non-Recourse (כן!!!).
3. כל שנדרש ממני ע"י הבנק (בגלל שאיני אזרח) זה אזרח אמריקאי "אמין" שימליץ עלי (מה שנקרא - נו באמת).

אז לקחתי משכנתא, קניתי בית ורהיטים (1999), בידיעה ברורה שאם ערך הבית ירד - אני פשוט אחזיר את הבית לבנק (ואקבל נקודות כחולות או סגולות או אדומות או כל צבע אחר בהתאם לשיטה שלהם על האשראי בארהב). מכרתי את הבית ב-2003 ואפילו ברווח קטנטן.

עד היום אני זוכר סיפורים על כלבים משוטטים בארה"ב שנחטפו ע"י הבנקים ולא שוחררו עד שחתמו על משכנתא.

ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק), אך זו אינה הנקודה בסיפור (ולכן גם הריבית היא לא הפקטור המשמעותי). הנקודה החשובה בסיפור היא העובדה שהבנקים חילקו משכנתאות Non-Recourse(!!) לכל דורש (וגם לכאלה שלא דרשו) ללא בדיקה של יכולת החזר ו/או סיבה להחזר (כמו במקרה שלי).
מעבר לכך, האמריקאים (כפי שנתפסו בעיני) הם עם של בורסה ולא עם של נדלן. האמריקאי הממוצע לא "קונה דירה להשקעה" אלא קונה ניירות להשקעה. כשאנו מדברים על "השקעה בנדל"ן" אנו מדברים מנקודת ראייה פסיכולוגית ישראלית. מעטים העמים שפגשתי, שבהם השקעה בנדלן היא ספורט עממי (ראיתי את זה במובן מסויים גם בבולגרייה).

אז אם אסכם:
לדעתי, נפילת שוק הנדלן האמריקאי נבע בראש ובראשונה ממדיניות מתן האשראי של הבנקים (במיוחד הלוואות Non-Recourse). לא ראיתי אח ורע בעולם למה שראיתי בארה"ב (ולמי שחושב ספרד - תוצאה דומה, סיפור אחר).


כעת,
1. למי נותנים משכנתא בארץ?
2. מה אחוז המימון?
3. מהם תנאי המימון (רמז - Recourse+ערבים).
4. מה קורה בארץ למי שלא מחזיר משכנתא (רמז - הבנקים רומסים אותו, אחרי כן רומסים את כל 28 הערבים שהחתים).

לדעתי, כל השוואה בין שוק הנדלן בישראל לשוק הנדל"ן בארה"ב מבוססת על חוסר היכרות (ולכן, כפועל יוצא - לא מקבל כי זהו תקדים למצב בארץ).


בברכה,

פיראט יקר,

תשובותייך וסיפוריך ארוכים ומפורטים אך עובדה זו אינה מספיקה להפוך את טיעוניך לנכונים.
הייתי מאמץ את תשובתך לאייל ומפנה אותה אלייך אבל בנושא כה חשוב אני חושש שדברייך עלולים לעשות נזק לחלק מחברי הפורום שלא יעמדו על השגיאות ויגיעו למסקנות שגויות.

ציטוט:

---

אם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא...

---

על מה בדיוק אתה מדבר? ב-2009 המחירים זינקו, היום המחירים לכל היותר שומרים על ערכם.

ציטוט:

---

אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים.

---

אני לא יודע למי סיפקת תשובה ומה היתה השאלה.

ציטוט:

---

אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות

---

זכותך. וטוב שהוספת שזו דעתך.

ציטוט:

---

בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית,

תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה.

---

מתמטיקה לעניים? הכשל הלוגי בכל החישוב המפואר שביצעת נמצא במשפט המודגש (במקור). הממשלה תיאלץ להוריד את חלקה. עיקר המחיר של דירה חדשה נמצא בעלות הקרקע שנקבעת במכרז. עם ירידת הביקוש גם מחיר הקרקע יירד וכל הטיעון שלך קורס (התלבטתי אם לכתוב מש"ל).

ציטוט:

---

מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.

---

שווה להקדיש מחשבה שניה למסקנה זו.

ציטוט:

---

אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא

---

תודה על הסיפור והוא אפילו קשור לנושא רק המסקנה שגויה. למה לדעתך הבנקים דחפו לכל כלב משכנתא? למה זה קרה דווקא בשנים אלו?
התשובה - כסף זול.

פיראט יקר,

לא התכוונתי לפגוע, זו היתה בדיחה (תפלה) שהתייחסה לניק שלך ולבדיחות שאחרים זרקו קודם על הניק.

לגבי ריבית ראלית שלילית והשפעתה על מחירי הדיור, בוא ואתן לך דוגמא מעולם האגחים שתמחיש. נניח שבמשק מסוים הריבית היא 6% , ושכר הדירה הממוצע במשק נותן גם הוא תשואה של 6% (אנשים באותה מדינה מאמינים שנדלן בטוח כמו אגח ממשלתי).

כעת, נניח שיש משבר כלכלי חיצוני (לא באותה מדינה!) שמכריח את הנגיד להוריד ריבית ל 3%, מה לדעתך יקרה לתשואה על דירות להשקעה? לדעתי גם התשואה על הדירות להשקעה תרד. איך היא תרד? היא יכולה לרדת ע"י ירידת שכר הדירה, אך זה לא הגיוני כי המשק לא במשבר ואין אבטלה, אז לדעתי היא תרד עקב עליית מחיר נכס הבסיס, קרי מחיר הדירה. האם ההגיון הזה לדעתך פגום?

הי eyal,

כמו שציינתי, בלתי אפשרי לפגוע בי דרך העולם הוירטואלי. אז אל דאגה בנושא זה. פשוט, לא פגשתי את דמותך וחבל היה לי שתקבל רושם מוטעה על Pirate.

ההגיון הוא ללא דופי. למען האמת, גם אני בתשובתי התייחסתי בעקיפין להגיון זה (במובן מסויים) -

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי pirate

ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק),

---

כל שנותר לך לשאול - האם הריבית היא הפקטור היחיד ו/או החשוב במחיר הדירה?

אתה כמובן יודע שקניית דירה היא עסק לא כלכלי (ואם לא, אני יכול להוכיח זאת תחת הנחות סבירות) ועדיין אנשים קונים דירות. משמע, קניית דירה היא משהו רגשי ולא שכלתני ולכן קיים ביקוש קשיח לדירות. מה לדעתך יקרה למחירי הדירות אם:
1. הריבית במשק היא 10% ויש 0 היצע של דירות?
2. הריבית במשק היא 0% ויש 0 היצע של דירות?

האם קיים הבדל בין (1) ל-(2)? לטענתי - לא הבדל מהותי, שכן הביקוש הקשיח הוא ביקוש רגשי ולא כלכלי.
לטענתי - זהו בערך המצב בו נמצא השוק. בגלל המחאה החברתית הופסקה כמעט לחלוטין הבנייה ואנו נמצאים בפני cliff של היצע זמין. למעשה, לפני כחמישה חודשים כתבתי את הדברים הבאים (כתוב באתר):

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי pirate

הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.

בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.

בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.

---

תקרא ותחליט בעצמך האם מה שקורה היום דומה למה שנכתב לעיל.
אם התשובה לדעתך היא כן (ולדעתי זו התשובה), תשאל את עצמך 2 שאלות נוספות:
1. האם התחזית שלי קשורה בצורה כלשהי לריבית?
אם התשובה ל-(1) היא לא
2. האם אין זה אומר שהריבית אינה הפקטור הדומיננטי במקרה שלפנינו?

אשאיר לך לענות על שאלות אלו.


בברכה,

לגבי הריבית, יש ביקוש רגשי ויש ביקוש כלכלי. יש אנשים שמסתמכים על הכנסות שכ"ד. במידה והריבית בבנק תביא להם הכנסה גבוהה יותר הם בהחלט יציעו את הדירות למכירה. ולהפך כאשר הריבית כך כך נמוכה כמו היום יש אנשים שקונים דירות בשביל לקבל תשואה של 6% ומרוצים מזה.
הביקוש הכלכלי בניגוד לביקוש הרגשי הוא מאוד גמיש ויכול להופיע מצד המוכרים או הקונים בהתאם לתנאי השוק.
זה רק משתנה אחד וברור שהתחלות הבניה (הצע לעתיד) וההצע הקיים כמו גם מצב רוח לאומי משחקים תפקיד משמעותי יותר אבל לא הייתי מזלזל בכלל בהשפעת הריבית.

לגבי משכנתא בארה"ב, היא מאז ומעולם נון-ריקורס. אני גם מוצא את זה אבסורדי אבל איכשהו זה עבד בסדר הרבה מאוד זמן ולכן לא השתנה. אגב הם גם יכולים לממן מחדש (כדאי במקרה של ירידת ריבית) ללא קנס מה שאכן קרה רבות בשנים האחרונות. כלומר שהסיכון הכלכלי לירידת ריבית נופל על מחזיקי המשכנתאות.

מה שקרה בארה"ב הוא שגילו איך ליצור זהב מזבל באמצעות מכשירים פיננסים מובנים ובאישור סוכנויות הדירוג. הביקוש הרב לזבל בשילוב עם הריבית הנמוכה והנון-ריקורס הולידו את הבועה.

לפני זמן קצר נגיד הבנק המרכזי בישראל הודיע על פרישתו בעוד כמה חודשים, סימוכין: http://www.globes.co.il/news/article...did=1000818005

ואני שואל את עצמי, למה?

לדעתי, פישר מבין שכל קואליציה שתקום בישראל בעתיד הנראה לעין תהיה מחויבת לפטור את בועת הנדלן שיצר כאן.

פישר מסתכל על העולם בעיניים אמריקאיות - לא עיניים ישראליות. בארה"ב ככל שמחירי הנדל"ן עולים מר וגברת סמית יכולים להגדיל צריכה על חשבון משכון אפשרי של הבית בו הם גרים. בעליית מחירים הבנקים מרגישים נח עם החוב ומר וגברת סמית צורכים יותר ממה שהמשכורות שלהם מאפשרות - הגדלת צריכה פנימית מאפשרת הגדלת בקושים במשק ויציאה מהירה יותר ממתון.

בישראל, מר וגברת כהן מחדרה לא נוהגים למשכן את ביתם לאחר 20 שנות משכנתא קשות שעברו. הם לא מרגישים בעושר של דירה יקרה. ובניגוד לארה"ב יש להם 3 ילדים בני 20-35 שהיו שמחים לעזור להם בקניית דירתם הראשונה.

מחירי הדיור הגיעו לרמות בהם גם עשירון עליון ללא הון עצמי מאוד משמעותי יתקשה לקנות דירה סטנדרטית במרחק של חצי שעה ברכב מירושלים ות"א.

זה לא מצב נורמאלי, בחלק מהמקומות בדגש על הפריפריה הקרובה המחירים הכפילו עצמם ב- 4 השנים האחרונות.

לא מעט מרוכשי הדירות קונים ממשכנים עצמם לדעת עם שכר משפחתי של 12,000 ש"ח נטו וחוב של 1,000,000 ש"ח.

פישר מבין להערכתי שמחירי דיור של 1.5M ש"ח לדירת 4חד, 100מ בערי השינה של גוש דן וירושלים לא יכולים להתקיים לאורך זמן. שווי המשקל ששרר כאן לפני ~ 5 שנים היה סביב 800K ש"ח לדירות הללו.

ברור לו שדי בכמה פעולות ממשלתיות פשוטות כמו:
1) הוצאת הסטודנטים משוק המגורים על ידי בניה מסיבית וזולה בסטאנדרט נמוך של מעונות למכללות ולאוניברסיטאות - פעולה שניתן לבצע בעיקר תוך חדוש בניה עירונית בכסף מוסדי והחייאת אזורים שאף אחד לא רוצה לגור בהם בעזרת הסטודנטים שמביאים "חיות" למקומות.
דוגמאות: דרום ת"א ובשכונות המוזנחות של חיפה.

2) שגור של מספר פרויקטים "במחיר למשתכן" לאוכלוסיה הכללית באזורי: רחובות, יבנה, מודיעין, נתניה, חדרה,..... סביב תג מחיר של 600K ש"ח לדירת 3.5חד בסטאנדרט בניה סביר ובתאם לתקן.

3) מסוי קרקעות שאינן משמשות לבניה ושאינן חקלאיות.

4) שמוש בכסף צבורי ומוסדי על מנת לייצר דיור ארוך טווח להשכרה במחירים שפויים בסביבות אזורי הבקוש. עלות בניה של דירה סטאנדרטית היא הרבה פחות מ- 1.5M ש"ח הנהוג במקומותינו לרבות מרכיב הקרקע. בתג מחיר של 600K ש"ח ניתן לבנות מספיק יחידות שתושכרנה ב- 3000 ש"ח לחודש באזורים בהם כיום מושכרות דירות ישנות יותר ב- 4500 ש"ח לחודש ויותר. 6% תשואה ברוטו על ההון יכול לעניין את המוסדיים לא פחות מאג"ח טייקונים ללא בטחונות.

פישר להערכתי מבין שהוא לא רוצה להיות כאן כשיהיו עשרות אלפי משכנתאות עם חוב של 1,000,000 ש"ח על נכס שמחיר השוק שלו 800,000 ש"ח. הוא לא רוצה להיות כאן כשהבנקים נתנו משכנתאות לכל דיכפין במחירים זולים והאבטלה עתידה לעלות באופן מאוד משמעותי ב- 2013.

האני מאמין שלו להערכתי מדבר על שמור רמת המחירים ואולי הפחתתם בצורה מדודה - בעוד ברור לכל שהעם כורע תחת הנטל ולא יכול עוד. הבועה הקיימת בישראל מחייבת צעדים שיהיו מאוד רעים למערכת הבנקאית.

להערכתי, מה שקרה מתחת לפני השטח הוא אמירה של פישר: או שמשמרים את הבועה או שאני הולך.

להערכתי, תהה זהות שר השכון הבא אשר תהה, תהה זהות שר האוצר הבא אשר תהה - לכולם ברור שהממשלה הבאה תמדד ביכולתה להפחית לפחות 30% ממחירה של דירה חציונית בתוך שנה - שנתיים - ועם ההשלכות הללו פישר לא רוצה להתמודד כי הוא כבר ראה מה קורה במדינות אחרות בהן המחירים היו גבוהים והגיע סוף ווסות המחירים.

אהלן JSP

מאמר יוצא מן הכלל, יפה מאוד.
תודה לך.



ארז

לארז,

:-)

לדעתי לפרישת פישר אין אם הכלכלה ולא כלום.

הוא אדם מבוגר שנגמר לו הכוח / נמאס לו מההתנהלות הווכחנית / כוחנית שטמונה בתרבות הישראלית - הוא עשה קדנציה מאוד ארוכה ופשוט נגמר לו הסוס מלהתעסק שוב עם ממשלה חדשה / תקציב חדש -הוא רצה להודיע על עזיבתו עוד באוקטובר ולפרוש מייד אחרי הבחירות.

אם אי קורא נכון את המפה , הוא מועמד להחליף את פרס כנשיא המדינה , ריבלין הוא מועמד של הליכוד אך לאור הקואליציה המתגבשת אני מעריך שנראה את פישר כנשיא.

לגבי בועה / לא בועה של מחירי נדל"ן - ירידה של 20% במחירים לא אומרת כי יש בועה, בועה דורשת התמוטטות מחירים כללית באופו כזה שאח"כ מסתכלים עם המחירים ההיסטוריים ואומרים - זה כבר לא יחזור.

את דעתי כתבתי והדגמתי עם נתונים ה"תחזית 2013" - בישראל אין בועת מחירי נדל"ן יש רמת מחירים מאוד גבוהה שנגרמת מעליית מחירי קרקע. בעל הקרקע העיקרי במדינת ישראל זו המדינה עצמה (בניגוד למשל לארה"ב שם רוב הקרקעות למגורים פרטיות) ולכן כללי ההיצע / ביקוש לא מגדילים את ההצע הקרקעות במידה שימתן את עליית מחירי הקרקע.

יש כאן קשר גורדי שקשה לנתקו - המדינה גובה כל כך הרבה מיסים / הכנסות מנדל"ן כך שמתן קרקעות "בחינם" לבניה פוגעת בהכנסות המדינה והעסק תקוע.

מצד שני אין שוב בעיה אמיתית להוריד מחירי דיור - צריך רק החלטות פשוטות -

מעבר לדוגמאות של דיור ציבורי להשכרה לסטודנטים / אחיות / אנשי צבא , מתן הנחיה לעמידר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים היא הבעלים (קרקע בבעלות עמידר ) - יגדיל מאוד ההצע לדיור ציבורי רק ע"י הגדלת הצפיפות בקרקע קיימת ושיפור איכות החיים של הדיירים הקיימים

העברת חוק "התחדשות עירונית" - שיהפוך את המדינה ליזם פינוי בינוי של מתחמים שנבנו לעולים חדשים עם קום המדינה - אלו מבנים שיש להרוס אותם על קרקעות שניתן להגדיל בהם הצפיפות לאין שיעור והקרקע היא של מנהל מקרקעי ישראל - המשמעות היא שהמדינה "תפקיע" את הדירות הקיימות ו"תפצה" ע"י דירות חדשות באותו מקום - ללא צורך בהסכמת דיירים. המדינה עם העיריות יתכננו הפרויקט , יוציאו רשיונות ויפרסמו מכרז לקבלן שיבנה - דירות חדשות לדירים הקיימים, דירות חדשות למדינה לצורך דיור ציבורי / מכירה או השכרה בשוק

ויש עוד רעיונות נוספים, צריך רק להיות מסוגלים לנהל את התהליך ויכולת ניהול, לצערי, מאוד חסרה בממשלה ובשרות הציבורי

ל- tby,

שלום tby, קצת קשה לי לקבל את הטיעון שאני מתגעגע לילדים שלי - אדם במעמדו של פישר יכול להרשות לעצמו לעלות על טיסה שבועית לארה"ב במחלקה ראשונה על מנת להעביר weekend בארה"ב ולחזור בזמן ליום העבודה שלו בבנק.

לדעתי, חייב להיות משהו מתחת לפני השטח - אני לא פוסל שלא קבלו הנחיה שלו במשהו והוא ביקש להקדים את עזיבתו.

לגבי בועת הנדל"ן, יש 1001 דברים שהממשל יכול לעשות נוסף לאלו שתארתי בפניך.

אני חושב שלכולם ברור שאי אפשר להמשיך כך וצריך לעשות משהו. רק אתמול פורסם על דירות 3.5 במודיעין ב- 550K ש"ח - כשאף אחד לא מפסיד. גם מחיר הקרקע נכנס לקופת האוצר, גם הקבלן מרוויח. אף אחד לא מפסיד כאן ואם תהיה בניה בכמות גדולה של בניה רוויה נראה לא מעט כסף שחוזר לקופה.

לגבי התחדשות עירונית, אני סובר שלמועצות ולעיריות יש יותר מיד ורגל בדבר - הן רוצות אוכלוסיות מסוימות ולכן המפרטים מתאימים בעיקר לאוכלוסיות שיש להם 1.5M לדירת 4חד סטאנרטית.

הממשלה יכולה בתקון תקנות לעקוף את העיריות והמועצות כפקודת שעה ולהנחית על המועצות החלטות של התחדשות עירונית. די כי על כל חורבה משנות ה-50, יבנו 7-8 יחידות חדשות תוך מתן או דירה חדשה 4חד סטאנדרטית לזקן שגר שם או דירת 2.5חד + 1.5חד שישכיר אותה לקבלת תוספת הכנסה חודשית. ניתן ראשית לבנות בניין רווי לשכן בו את הדיירים הקיימים ולאחר מכן להרוס את החורבות, להתקין תשתית חדשה ולאחר מכן בתוך שנה להרים את כל הפרויקט ללא מרכיב הקרקע.

תאר לך שבתוך 5 שנים מהיום יבנו 300,000 דירות חדשות על בסיס התחדשות עירונית בסמוך למרכזי הערים הקיימות תוך מתן דגש על תחבורה, חניה, תשתיות, שטחים מסחריים במחירים סבירים לכל נפש נוסף להוצאת הסטודנטים משוק הדיור ובניה על קרקעות מנהל בהיקף הקיים.

כשאני כותב מחיר שווה לכל נפש, אני מדבר על כ~ 700,000 ש"ח לדירת 4 חדרים + מחסן וחניה. כל 7 דיירים חדשו יממנו בקנייתם את הבניה מחדש של הדיירים הזקנים שגרים שם היום.

בפרויקט שינוהל ע"י המדינה ניתן לאלץ כי חלק מהדירות הפחות טובות 2-3חד בקומות נמוכות ובכוונים לא טובים יועברו בחינם לרשות המדינה כדיור צבורי (נניח 7% מכל פרויקט). הדירות הללו יושכרו בסכום נמוך ומפוקח למי שידו אינה משגת ונדרש לשירותי הרווחה במדינה. על מנת להוזיל עלויות סטאנדרט הגמור בדירות הללו יהיה נמוך (מטבח מינימאלי, קרמיקה בעלות מינימאלית, כיורים וברזים מינימאליים,...).

שלום לכולם,

אני רואה שהדיון הזה היה פעיל עד לפני פחות מחודש, מוזר שפספסתי אותו, כנראה שהקישור "הודעות אחרונות" מפקשש...

בכל אופן, ולרי פרסמה היום מאמר של כלל פיננסים שקשור לנושא:
http://www.s-maof.com/Forum/threads/...9513#post99513

המאמר בעצם מסיק שאנו בדרך לקיומו של סעיף 1 ב'ניתוח לטווח ארוך' של פיראט.
תמיכה לזה מתקבלת על ידי מדיניות וצעדי בנק ישראל שבעצם יגרמו לעליית מחירי הדיור.

אם כך, בעצם תהיה כאן התנגשות. תבוא ממשלה חדשה שתרצה להוריד את מחירי הדיור אך הגוף הכלכלי המקצועי של המדינה (בנק ישראל) יתנגד לצעדים אלו.

נראה לי שאם כך, ניתן להסיק שמחירי הדיור יירדו רק אם יהיה משבר כלכלי/בטחוני שיגרום לעלייה באבטלה וחשש להוציא כספים.
במידה ולא יהיה משבר (ונקווה שלא) ומכיוון שהממשלה (במיוחד 'הליכוד' ו'יש עתיד') כן תרצה להראות לציבור בוחריה תוצאות, אז נראה לי שבעצם יפעלו לאי-עליית המחירים כך שיוכלו להראות שמחירי הדירות ירדו ריאלית
בכ 15% במשך כל הקדנציה.
צעד נוסף יהיה פעולות נקודתיות שלא ישפיעו על כלל שוק הדיור, כמו מענקים לזוגות צעירים או פרוייקט שכירות מפוקחת אך בהיקפים מאוד נמוכים.

אם ניקח לדוגמא את המכרז לשכירות מפוקחת בכפר סבא, אז יהיו שם דירות בשכירות מופחתת של 25% מהשוק (אגב הקבלן קיבל 70% הנחה מערך הקרקע והציע שכירות בחינם), אבל הקטע שמספר הדירות הן 10. בקיצור ללא השפעה על מגמות בשוק הדיור.
http://www.globes.co.il/news/article...did=1000822045

http://www.mmi.gov.il/HodaotmmiInt/s...CodeMaarecet=1


כנראה שהדיון על מחירי הדיור ילווה אותנו לפחות ל 5 השנים הקרובות.

יום טוב

מנשה,
הממשלה מתחזקת את הבועה בהצלחה רבה ולא מראה אפילו ניסיון קטן עגום אחד להוריד את מחירי הדיור ויוקר המחיה בארץ.
לאחר הורדת ריבית אחרונה (כשלפי הנתונים שפרסמו לפני הייתה ירידה קטנה בהיקף משכנתאות) עם ישראל רץ לבנק לקחת משכנתא (או למחזר) בריבית אפסית.
לא הרבה חושבים על מה יקרה כשהריבית תעלה, והיא יכולה לעלות גם ל3 (כמובן לא בשנה אחת) מי יודע לאן ב"י יסחף. ואני בספק שהעלאת משכורת מינימום תעזור למסכנים שנדפקו להחזיר משכנתא חודשית..
כי עם העלאת משכורות יבואו גם העלאות במחירי מוצרים (מהבסיסיים ביותר אפילו). ועש ישראל יזרק לרחובות. ואז יבוא פיצוץ הבועה שממנו מפחדים כל כך. תמונה אפלה מאוד.
מקווה רק שלבנק ישראל יש master plan...

לגרוס ומנשה
בועת הנדל"ן מתוחזקת היטב ע"י הממשלה. בקדנציות האחרונות מדברים על ירידת מחירי הנדל"ן אך מקדמים את הצמיחה בהכנסות מהתחום ומהמיסים. כדברי הגששים "אומרים ככה ועושים ככה". הכל מתחיל במחיר הקרקע ובהיצע המצומצם. אם היו מקבעים את המחיר (למ"ר) בכל הארץ ומשחררים קרקעות היה ניתן לעצור במידה מסוימת את ההתנפחות...ואולי לבלום את הבועה הגדלה. מחירי האנרגיה וחומרי הגלם שנחתכו בעשרות אחוזים היו עוזרים בהורדת העלויות. אך האנומליה מתחזקת ומחירי הנדל"ן לפי ההודעה מאמש הוסיפו עוד 4%...מה שיש להגיד כבר נאמר, זה לא עניין לחשבונאים או כלכלנים...

עצוב שעברו כבר 4 שנים מהמאמר אבל אין שום חדש, מה שכן המדינה פועלת על ידי הפחתת חלקה במחיר הדירה (כרגע לא בהצלחה יתרה)

המדינה רק מעמידה פנים שהיא עושה משהו, נכון להיום כל הכוח הוא בידי הקונים
וקונים ממשיכים לקנות כמו משוגעים בכל מחיר בטענה שהמחיר יעלה עוד
אז איך המצב ישתנה?

אני לא חושב שכחלון מעמיד פנים כי הכרטיס להמשך חייו הפולטיים, לפחות כמפלגה עצמאית, תלוי בזה.
לדעתי היום (כל עוד אין מסה של דירות בזול לזכאים) אם עושים סקר המפלגה שלו על גבול אחוז החסימה.

לגבי הקונים במידה ותהיה מסה של דירות זכאים ב20-30% הנחה אז אנשים ימתינו, כרגע שומעים על 100 דירות פה ו 100 דירות שם וזה לא ישנה, איפה עשרות אלפי הדירות בהנחה במכרזים שנסגרו? למה עוד לא משווקים אותם? כשהם יצאו לשיווק אז כנראה נראה שינוי.

שבוע טוב

גם כשכבר פותחים מכרז הוא בדרך כלל בפריפריה, ואף אחד לא רוצה לקנות דירה בדימונה...

עוד מכרז שאני לא מבין למה בכמות קטנה.

69 דירות לשכירות מוזלת בהרצליה כש 1,371 נגשו למכרז.

http://www.themarker.com/realestate/1.3010536

ואם כבר עוסקים במכרזי השכירות לזכאים, אז במקום להוזיל רוחבית, נותנים מתנה לקבלן ויחידי סגולה מקבלים הנחה.
ראיתי פעם חישוב שמי שהכי מרוויח בשכירות לזכאים זה הקבלן, כי הוא מקבל הנחה בעשרות מיליונים על הקרקע ונותן הנחה באלפי שקלים. אם זה כך זה ממש טמטום.

הנה לך תשובות לשאלות, מטילים מס על דירה שלישית שמגולגל לשוכרי דירות.
אז אם בעל הדירה שלכם עדיין לא התקשר, תחכו לטלפון בשבועות הקרובים, כי בטוח המס הזה יפול עליכם.
המדינה עושה הכל כדי לגרש את האזרחים מפה ואז מתלוננת איך אנחנו אומת הייטק וסטאראפים מאבדים כל כך הרבה מוחות לטובת חברות חו"ל? בדיוק ככה. כי בקנדה סטודנט שעובד 40-50 שעות בשבוע יכול להרשות לעצמו להשיר דירה עם שותף ולשאת בתחוזקה שוטפת ואפילו לקנות רכב. פה סטודנט יכול להרשות לעצמו להמשיך לגור עם ההורים עד גיל פנסיה.