תמהיל רצוי של משכנתא לטווח ארוך

שלום רב
מהו תמהיל הרצוי לסכום של 500K לתקופה ארוכה
מתלבטים בין משתנה , קבועה ופריים איזה יחס ביניהם
תודה רבה

היי דיאנה !

איני מתיימר להיות מומחה במשכנתאות והייתי ממליץ להתייעץ עם יועצי המשכנתאות בבנק המלווה לפני כל החלטה שתקחי.

כיוון שהיום ריבית הפריים נמוכה , רבים נוהרים אל מסלולים אלו, הם אמנם נוחים וניתנים לשידרוג במהרה אך כמובן שמגלמים את הסיכון הגבוה ביותר ומחייבים מעקב צמוד.
למיטב ידיעתי רבים מהבנקים ממליצים לקחת בערך 50% במסלול זה ואת היתר לחלק שווה בשווה בתמהיל של קבועה ומשתנה.

מקווה שעזרתי

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד

שלום דיאנה

לגבי מסלולי משכנתא, ראשית הייתי מציע לך למוד את הנשוא על בוריו שכן ההחלטה שתקבלו יש לה השפעה ישירה על כל מהלך החיים ואין להקל בה ראש, אני למדתי את הנושא וברצוני לומר לך כי יועצי המשכמתאות בבנקים מבלי לפגוע בהם שולחים המון אנשים לבור ללא תחתית ולהלן המסלולים כפי שהם מוצגים עם היתרונות והחסרונות של כל אחד תוך התיחסות לגובה המשכנתא שלך 500K, אך חסרים שני נתונים מאוד משמעותים מהו גובה הסכום אותו את רוצה להחזיר ולכמה שנים?

1)פריים 250K- מסלול שתמיד יהיה זול מהשניים האחרים ואינו צמוד מדד, וניתן להפשריש אליו כספים בכל עת ובכך להפחית את סכום ההחזרים, בנוסף ניתן להעביר כסף ממסלול הפריים אל המסלולים האחרים.
2)משתנה 100K- מסלול צמוד מדד
3)קבועה 150K אך למשך 10 שנים בלבד, חייבת להיות לזמן קצר יותר משאר המשכנתא (בערך חצי מהזמן)

חסרים שני הנתונים שציינתי ולכן קשה מאוד לבנות.

מקווה שעזרתי, האדם הזקוף ARL.

arl
זה בעיקרו המסלול שאנו בוחנים כרגע
200,000 על פריים לשלושים
170,000 על משתנה כל חמש שנים בריבית 2.3% לשלושים
לשני המסלולים מתוך הנחה שניתן לכסותם מוקדם יותר
150,000 ריבית קבועה 3.4% ל-15 שנה
האם לדעתך התנאים שמוצעים טובים לנו ?

שלום דיאנה,

בוודאי באיחור אך רק אתמול הצטרפתי לאתר.

שתי נקודות חשובות לעניין המשכנתא:
1: בניגוד לגופים מוסדיים, בנקים וכו', שמנטרלים השפעת המדד, לאזרח הפשוט מדד כמוהו כריבית שעליו לשלם בנוסף לריבית הנקובה. זאת מכיוון שרובנו ככולנו לא מפוצים על עליית המדד בשכר שאנו מקבלים, שבד"כ הוא המקור העיקרי להחזרי המשכנתא.

לכן בכל מקום שבו הבנק מציע הצמדה למדד צריך לראות זאת כריבית נוספת. כך למשל אם מוצעת לך ריבית משתנה של 2.3% עליך להוסיף עליה את המדד שעולה באותה שנה כריבית שאת תשלמי הן על ההחזר והן על הקרן. אם לדוגמא המדד עלה בשלושה אחוזים ה"ריבית" שתשלמי בפועל היא 5.3% בהתאמה. כך גם לגבי הריבית הקבועה שגם אותה מצמידים הבנקים למדד.

2: במשכנתא בריבית פריים המדד מתווסף רק להחזר החודשי ולא לקרן, לכן בעצם מדובר כמעט על ריבית פריים "נטו".

בנוסף עדכון ריבית הפריים נעשה, כמעט תמיד, בעיכוב לאחר עליית המדד וכמעט אף פעם לא עובר את המדד. ראי דוגמא לאחרונה כאשרהמדד עלה בלמעלה מ 3% שנתית והנגיד העלה, בינתיים את הריבית רק ב 0.25%. על כן כמעט תמיד, אם התחלת ברמה התחלתית של פריים או פריים מינוס משהו, תהיה לך רבית נמוכה יותר במסלול הזה על פני האחרים. כמובן שבמצב של היפר אינפלציה ייתכן מצב הפוך אך הסיכוי לכך לכל הדעות נמוך ביותר ולכן היחס בין המסלולים צריך להיות בהתאם לדעתי.

בנוסף לכך ההחזרים במסלול הפריים הם של קרן וריבית למן ההחזר הראשון, בניגוד למשכנתאות בריבית קבועה ומשתנה בהן מחזירים קודם את הריבית ואז את הקרן. במצב זה כאשר רוצים "למחזר" משכנתא מגלים פתאום במסלולים של הריבית הקבועה ו/או המשתנה הצמודה, שרוב הקרן נותרה עדיין לפירעון וההחזרים נותר כשהיו, לעומת מסלול הפריים שבו הקרן יורדת בהתמדה למן היום הראשון. זאת בנוסף לקנס המיחזור שבמסלול הפריים לא קיים.

לכן ולסיכום אני הייתי מציע, במצב הריבית היום לקחת את רוב המשכנתא, מעל 60% - 70% במסלול הפריים ואת היתרה לחלק בין הקבועה למשתנה.

אם אני הייתי צריך לקחת משכנתא היום הייתי לוקח הכל במסלול הפריים בשל האמור לעיל ובשל העובדה שניתן לשנות למה שרוצים מתי שרוצים ללא קנס.

שלום לכולם !

הסקירה דלעיל , אכן מקיפה ותורמת ואני מצטרף לדעה המוצגת בה ולמסקנה שבסופה בתקופה זו.

בהערכה רבה

לירן מורנו, עו"ד

הצעה לקחת ריבית משתנה החיסרון מצריך מעקב כול 4 שנים
אחרת הבנק יקבע עבורכם את המשך ההחזרים,
להצמיד חלק ליין אבל זה רק אחרי שכנועים בבנק
אל תשכחו שאתם לוקחים את הכסף לכן יש באפשרותכם לקחת
צמוד למטבע שאתם רוצים גם אם בבנק יגידו שזה לא אפשרי
תבקשו שיועבר הלאה לבדיקה
לבקש מהבנק שתנאי פירעון מוקדם
אתם רוצים 10 שנים ראשונות החזר קרן ,ולא הפוך לא הרבה יודעים
שלפעמים זה הפוך ואז נוצר מצב שבפרעון מחזירים ריבית
עד שמגיעים לקרן. הכול בגדר המלצה ברור שתבררו יותר לעומק.
בהצלחה !!!

כמשכנתאי חובב ותו לא, ברצוני להגיב לכמה דברים שהועלו כאן:

א. למיטב ידיעתי אין מסלול שבו מחזירים במשך כמה שנים רק קרן, אלא להיפך קיים מסלול שבו משולמים בהתחלה רק סכומים מהריבית ובהמשך מתוספים סכומים מהקרן. (מיועד למי שצופה עליה בהכנסה בהמשך)

ב. כיום רוב המשכנתאות וההלואות מחושבות לפי לוח "שפיצר" שהוא גם ריווחי יותר לבנקים מכיון שבו משולמת יותר ריבית וכן הריבית תופסת נתח מרכזי מסכומי התשלומים הראשונים- דבר שהולך ופוחת עם התשלומים (היתרון לבנק- במקרה של סילוק מוקדם: יותר כספים הגיעו אליו ע"ח הריבית). אך חשוב לדעת שישנו מסלול "קרן שווה" שבו התשלומים ההתחלתיים גבוהים מעט יותר אך אין בו את החסרונות דלעיל. - מיועד לשוקלים פירעון באמצע התקופה/ לבעלי יכולת.

ג. אני חולק על ההמלצות החמות להיכנס בכל הכח למסלול הפריים מכיון שהוא תנודתי יותר. יש לבצע תמהיל מאוזן יותר.

ד. לדעתי אין מקום להלוואה מט"חית אם אינכם משתכרים באותו מטבע, אא"כ אתם צופים ירידה בערך אותו מטבע בטווח הזמן המוצע.

ה. ישנו מסלול שנשכח "ריבית קבועה לא צמודה" שבו סכום ההחזר לא משתנה כלל מהתשלום הראשון עד האחרון. החיסרון- בד"כ הדבר מגולם בריבית. - מיועד לסולידיים או לצופים התפרצות אינפלציונית/עליות ריבית בשיעורים הגבוהים מהריבית המוצעת.

אין באמור המלצה לכל צעד שהוא. אני מדגיש שוב שאני חסר השכלה פורמלית בתחום.

מקווה שעזרתי

ל hvusv1hgk :

לא כדי להתווכח אבל חשוב להעמיד דברים על דיוקם.

בכל האמור במסלול הפריים, הרי שהוא תנודתי ככל שהמדד תנודתי, שכן המטרה היחידה בהעלאת/הורדת רבית בנק ישראל, עליה מוסיפים הבנקים כדי להגיע לריבית הפריים, היא למנוע אינפלציה = עליית מדד מעבר לתחזית ממשלת ישראל.

על כן יש לא מעט הטעייה מצד הבנקים כאשר הם טוענים שיש ליצור איזון בבחירת מסלולים נוספים על הפריים.
אפילו בהצמדה לדולר למשל יש קשר חזק מאוד עם הפריים ולא אכנס כאן להסברים מפורטים וארוכים.

די אם תבדוק את רמות הריבית שמציעים כיום כדי לראות במו עיניך שהוספת מסלולים כמו ריבית קבועה או משתנה צמודה רק מעלה את ההחזרים החודשיים, הן בטווח הקצר והן בארוך.

מעבר לכך, קנסות המיחזור ופירעון הריבית תחילה במסלולים אלו הופכים אותם לא כדאיים בעליל בתקופה זו. והדגש הוא על תקופה זו.

כפי שנאמר קודם אם לוקחים היום משכנתא בריבית של פריים מינוס חצי או אפילו פריים, למי שלא מתמקח, בהשוואה לריבית קבועה של 3.7% בממוצע, צמודה למדד, במסלול הקבוע או 2.6% בממוצע במסלול הריבית המשתנה הצמודה, מאחר והפריים מגיב כמעט תמיד בעיכוב לאחר עליית המדד וכמעט תמיד בתנועה פחותה מהמדד, נובע שלכל תקופת המשכנתא יש סיכוי גבוה מאוד שמסלול הפריים איתו התחלת יהיה זול יותר מהמסלולים האחרים.

אני מסכים כי צריך לבדוק מסלול של ריבית קבועה לא צמודה, עם זאת כיום הריבית המוצעת שם היא למעלה מ 5% לשנה, ייתכן אף שקרוב יותר ל 6%, מה שמביא למסקנה שעל המסלול של הפריים לעלות ב 4% שלמים רק כדי להשתוות. מצב כזה ייתכן רק אם ישראל תגיע לרמות אינפלציה גבוהות מאוד. יכול לקרות אם ההנהגה הכלכלית, ובעיקר בנק ישראל לא ירסנו זאת והסיכוי לכך נמוך מאוד לדעתי.

לסיכום, וזו דעתי בלבד ואינה מחייבת או מהווה המלצה כלשהי, מאחר ו"מיחזור" משכנתא בריבית פריים אינו כרוך בקנס ומאחר ובמסלול זה פורעים חלק ניכר מהקרן לאורך השנים עד למיחזור, אם יידרש, ומאחר והריבית המוצעת במסלול הפריים נמוכה משמעותית מזו המוצעת במסלולים האחרים, בעיקר כאשר מוסיפים את המדד, אני עדיין סבור שמסלול הפריים הוא הזול ביותר במצב הכלכלי של היום, ללא כל צורך במסלולים נוספים נכון להיום.

אומנם לקחת בפריים מאד מפתה וגם אנו עומדים בפני דילמה זו , אבל יש לזכור דבר אחד מאד חשוב , הריביות הקבועות צמודות מאד נמוכות היום וסביר להניח שלא יחזרו על עצמן , לכן במידה ונצטרך יום אחד למחזר הלוואת פריים לא נקבל את הריביות שניתן לקבע היום ל 20 שנה.
במילים אחרות אם נגיע למצב של מחזור סביר להניח שנצטרך למחזר בריבית הרבה יותר גבוהה.
לכן בשורה האחרונה מומלץ לפזר את הסיכונים ולבנות תמהיל שכולל גם
פריים וגם ריבית קבועה.

את דעתי על מסלול הפריים הבעתי כבר בתגובות הקודמות אז לא אחזור על כך.

אבל חשוב לשבור את הקיבעון המחשבתי בעניין התמהיל (כאשר בפועל במסלולים הקיימים אין באמת גיוון) וכן להטמיע את ההבנה שעבור רוב אזרחי המדינה הנזקקים למשכנתא לצורך רכישת ביתם, למדד יש משמעות זהה לריבית שמתווספת להלוואה שלקחו.

לכן בריביות הנמוכות של היום כאשר ניתן לקבל פריים מינוס 0.9% (1.35% שנתי) וריבית קבועה צמודה בסביבות 3% ומשתנה צמודה בסביבות 2.5%, נראה לי שמסלול הפריים הוא הזול ביותר, בפרט לאור הסיבות הנוספות כפי שפורוט בתגובותי הקודמות בפירוט.

בהצלחה בבחירת המשכנתא והבית החדש.

שבוע טוב.

ר.

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי rnytbtiv

ל hvusv1hgk :


אני מסכים כי צריך לבדוק מסלול של ריבית קבועה לא צמודה, עם זאת כיום הריבית המוצעת שם היא למעלה מ 5% לשנה, ייתכן אף שקרוב יותר ל 6%, מה שמביא למסקנה שעל המסלול של הפריים לעלות ב 4% שלמים רק כדי להשתוות. מצב כזה ייתכן רק אם ישראל תגיע לרמות אינפלציה גבוהות מאוד.אני לקחתי משכנתא כמעט לפני שלוש שנים והפריים היה קרוב ל 6% אז ככה שזה לא כל כך בלתי אפשרי שיקרה בשנית יכול לקרות אם ההנהגה הכלכלית, ובעיקר בנק ישראל לא ירסנו זאת והסיכוי לכך נמוך מאוד לדעתי.

---

בהחלט שווה לבדוק את האופציה של ריבית קבועה לא משתנה אפילו אם היא 5% !
פריים ניתן להשיג אפילו ב P-0.9 ולדעתי חייבים לשלב אותו בלקיחת המשכנתא גם מכיוון שהוא נמוך וגם בגלל שניתן למחזרו בכל עת ללא קנסות.
לדוגמא לי בדצמבר 2006 הציעו:
P-0.9
ריבית קבועה צמודת מדד 4.51% או ריבית קבועה לא צמודה בשער 6.69%
מה?! 6.69% מטורף אז זהו שלא בזמנו המדד היה 100.1 היום 104.5 ז"א אני משלם +3.4% על המדד
למזלי לקחתי חצי משכנתא במסלול P-0.9 זבמנו היה בסביבות 5.9 והיום הפריים נמוך מה שקיזז לי את עליית המדד.

שורה סופית אם מציעים לכם משכנתא ל 15-20 שנה בריבית קבועה צמודה מדד בשיעור 5% או אפילו 5.5% הייתי שוקל זאת.

בס"ד

אני חדש פה וקטונתי מול כל הותיקים באתר,
יש לי כמה הערות/שאלות-
1. אני מבין שעכשיו מסלול פריים מאוד אטראקטיבי עקב הריבית הנמוכה והיכולת לפרוע את ההלוואה בלי תוספות אולם ריבית הפריים עתידה לעלות בעתיד הלא רחוק ואף להכפיל את עצמה וזהו סיכון מאוד גדול לקחת חלק גדול (יותר מ50%) מסוג ריבית זו- מדוע ממליצים על מסלול זה כרכיב משמעותי ביותר בתמהיל המשכנתא?
2. הדולר כיום במצב לא הכי טוב האם יש יתרון בבחירה במסלול צמוד דולר?
תודה
אני הקטן.

rnytbtiv תודה.

ראשית, אינני חולק על דבריך וכל כוונתי היתה להזהיר מפני כניסה עיוורת לטו"א לפריים, בלי להיות עם אצבע על הדופק, כפי שהשתמע מהמלצות חלק מהעונים. לדעתי במקרה כזה אכן עדיפה הדרך שהזכרתי. אמנם את העיקר השמטתי, שעדיף בעת הזאת מסלול הפריים תוך בחינת המצב כל הזמן. (ד"א כל ההלוואות שלי כיום הן בפריים)

כדי להמחיש מעט את הסיכון בפריים: בהלוואה שתילקח לפי הפריים דהיום, (2.25) די בעליית אחוז בודד של ריבית כדי להקפיץ את הריבית בכמעט 50%. ומכיון שניתן בקלות להשיג ריביות נמוכות מהפריים, גם תנודיות הריבית גדלה בהתאם. לעומת זאת בצמודה קבועה החישוב נעשה: קרן+ריבית וע"ז מתוסף המדד. נמצא, שאחוז במדד מתבטא בתוספת אחוז בלבד לתשלום ולכן הוא הרבה פחות תנודתי.

כמובן שכאן מגיע הסברך המנומק (בלי ציניות) לגבי גובה הריבית ההתחלתית, פירעון מוקדם וכו', ואיני חולק עליו, אלא שדברי נועדו למעוניינים ב"שגר ושכח"- דבר שאינו מומלץ כלל.