חלוקת דירת מגורים - שאלת החוקיות .

חלוקת דירות מגורים – האם זה חוקי?
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של חלוקת דירות מגורים, בעיקר באזורי הביקוש, וזאת במטרה להגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה. ניתן לתת מספר הסברים לתופעה זו:
1. הגידול בביקושים לדירות להשכרה: בשנים האחרונות, יותר ויותר זוגות צעירים אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא מעדיפים לחיות בשכירות במשך מספר שנים, ולרכוש את דירתם הראשונה לאחר שיתבססו מעט יותר, מה שמעלה את הביקוש לדירות שכורות, בעיקר באזורי הביקוש.
2. כדאיות כלכלית: הגדלת התשואה: רבים מבעלי הדירות הבינו, שהדירה שבבעלותם יכולה "להניב" יותר תשואה במידה ותהיה מחולקת. לכן, רבים החלו לחלק את הדירות שבבעלותם. בעקבות כך, אחרים ראו "כי טוב" והחלו לרכוש דירות ולחלקן. בכדי להמחיש את הכדאיות שבחלוקת דירה, ניקח לדוגמא דירת 3 חדרים ששוויה 800 k. לבעל הדירה יש שתי אפשרויות: האחת, להשכיר את הדירה איך שהיא (as-is), ולקבל עליה דמי שכירות של 3000-4000ש"ח לחודש, מה שמשקף תשואה שנתית של 4% - 5% (ברוטו); האפשרות השניה היא לחלק את הדירה לשתי דירות. אמנם, החלוקה מצריכה השקעה, אך ההשקעה משתלמת מכיוון שלאחר החלוקה ניתן להשכיר כל אחת מהדירות תמורת 2500-3000 ש"ח לחודש (ובסה"כ כ - 6000ש"ח), מה שמגדיל את ההכנסות השנתיות באלפי שקלים, ואת התשואה השנתית לכ- 7% (ברוטו) ואף יותר.
3. העלאת שווי הדירה: ניתן להעלות את שווי הדירה ע"י חלוקתה, מכיוון שהגדלת התשואה מעלה את שווי הדירה. ערכה של דירה מושפע, בין היתר, מהתשואה שהיא מניבה. דירה שמניבה תשואה גבוהה יותר, באופן כמעט-אוטומטי שווה גם יותר (בלשון כלכלית זה נקרא 'מכפיל רווח'). לכן, רבים ראו בכך הזדמנות לרכוש דירה, לחלקה ולמכור אותה ברווח נאה.

אך האם התופעה (או שמא נקרא לה "האופנה") הזו חוקית ?

הדין החל על סוגיה זו הוא חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). סעיף 145 לחוק עוסק בעבודות הטעונות היתר. סעיף קטן (א) קובע: לא יעשה אדם אחד מאלה ... אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית ... היתר לכך...:... (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. כלומר, לפי הסעיף שינוי פנימי בדירה אינו מסוג העבודות אשר מצריכות היתר מהוועדה המקומית. אך על מנת ששינוי בדירה ייחשב שינוי פנימי שאינו מצריך היתר, על העבודות לעמוד בתנאים הבאים:1. להיעשות בתוך 'דירה'.לפי הגדרת הסעיף, "דירה" היא: חדר ... או מערכת חדרים ... שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת ... 2. להיחשב כ'שינוי פנימי'. לפי הגדרת הסעיף, "שינוי פנימי" הוא שינוי אשר עומד בכל התנאים הבאים: אינו נוגע לצד החיצוני של הבניין; אינו פוגע בחזית הבניין; אינו פוגע במראה הבניין; אינו פוגע בשלד הבניין; אינו פוגע ברכוש המשותף; אינו פוגע בצנרת או בציוד אחר, המשרתים גם דירות אחרות; אינו פוגע בזולת; אינו משנה את שטח הדירה (למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין); אינו משנה את מספר יחידות הדיור בדירה. כל שינוי בדירה שאינו עומד בכל התנאים שלעיל - למרות שהינו "שינוי פנימי" - מצריך היתר מהוועדה המקומית.

מכאן, ששינוי מספר יחידות הדיור בדירה (כלומר חלוקת הדירה לדירות נפרדות. דירות נפרדות הינן דירות שלכל אחת יש 'מתקנים נפרדים' - מטבח, שירותים ומקלחת) – נחשב כשינוי המצריך היתר מהוועדה המקומית. לכן, לפני חלוקת דירה, קחו בחשבון את האפשרות שכדי לעשות את החלוקה באופן חוקי, עליכם לקבל את אישור הוועדה המקומית לכך, אישור שכדי לקבלו יהיה עליכם להשקיע באדריכל ובהכנת תכניות והגשתן, מה גם שלא בטוח כלל אם הבקשה תאושר ע"י הוועדה. קחו בחשבון עלויות אלו (בררו עם אדריכל את המחיר), והוסיפו אותן למחיר השיפוץ והחלוקה.

לתשומת לב:

בעלי הדירות המחולקות: עליכם לקחת בחשבון את האפשרות שמתישהו בעתיד, תדרוש הוועדה המקומית / המועצה המקומית לערוך ביקור בדירתכם ולבדוק שלא חילקתם אותה. אם יתברר שהיא חולקה ללא היתר מהוועדה המקומית, תוכל העירייה להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בגין עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה. בנוסף, בעת מכירת הדירה תוכל העירייה לדרוש מבעל הדירה, כתנאי לקבלת אישור לרישום המכירה בטאבו, תשלום היטלי השבחה בעבור פעולת החלוקה;

המשקיעים המעוניינים לרכוש דירה מחולקת: לפני קניית דירה מחולקת, קחו בחשבון את האפשרות, שגם אם תקבלו מהעירייה אישור לרישום הדירה על שמכם (בטאבו), עדיין העירייה תוכל בעתיד לשלוח פקחים ולבדוק האם הדירה חולקה, ואם כן להעמיד אתכם לדין (פלילי) על ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה;

עורכי הדין: כאשר הנכם מייצגים צדדים בעסקת מכירת / רכישת דירה מחולקת או דירה שהרוכש מתכוון לחלקה, עליכם ליידע את הרוכש (בהסכם עצמו), כי הדירה מחולקת וכי הוא יודע שנדרש לפי החוק היתר לחלוקתה, אשר לא נדרש (ולכן גם לא ניתן), וכי לא יהיו לו תביעות כלפיכם בעתיד לגבי העניין. אם לא תעשו זאת, ובעתיד תוגש נגד הרוכש תביעה ע"י העירייה – הוא יוכל לתבוע אתכם בגין רשלנות מקצועית, על כך שלא יידעתם אותו לגבי אי-חוקיות העניין.

הי לירן,

סקירה מעניינת ביותר ומאד אקטואלית.

לא שאני אבקש ממך הדרכה ב-"איך לעבור על החוק" אולם מפה ושם ליקטתי כל מיני רעיונות (חלקם אולי אפילו מעניינים) אשר נוגעים ברובם ל- "איך לחלק דירה מבלי ליצור יותר יחידות דיור" או הקשורים בהבדל הדק בין דירה מחולקת לבין דירה אגפית (שעדיין נחשבת יחידת דיור אחד אולם עם מספר אגפים) - והכל כמובן בצורה חוקית.

האם ישנם מקורות כתובים או באינטרנט שבהם אוכל למצוא מידע / דוגמאות יותר מסודרים על ההבדל בין דירה מחולקת לדירה אגפית, או מקומות בהן אוכל לקרוא על אותם ההבדלים הקטנים שמאפשרים לבצע "כמעט" חלוקה אך כזו שבאופן רשמי/חוקי לא תיחשב כחלוקה (משהו כמו ללכת עם ולהרגיש בלי)

מדוע אני שואל זאת, מכיוון שאני מחפש עוד דירה להשקעה, אולם בניגוד לקודמת שבה חישובי התשואה לעומת הסיכון היו חד משמעיים, כיום קשה לי למצוא נכס עם יחס סביר בין תשואה לסיכון, ולכן צריך לעבור לשלב הבא ולחפש נכס עם פוטנציאל נראה בעין לשיפור התשואה

בתודה מראש
גיל

היי גיל ,

כמובן שאיני ממליץ או מדריך כיצד לעבור על החוק ובפוסט שהעלתי רשומים המינסטריים של האבחנה בין חלוקה "כשרה" לכזו שאינה כך.

מאידך , מקרים העוברים על הגבול הדק הינם כאלו שמחלקים את דירתם למס' יח' אך עם מרכז בית משותף , אני רואה זאת כמעין עמדת המתנה לרופא וחדרים מסביב - קיים בר' רבים בת"א, אך במידה והדיירים מסביב לא מרוצים מכך והם לא , הסיכון לפגישה עם העירייה גובר.

החלוקה הטובה ביותר , לא תמיד בצורה הכשרה אך יש לבחון זאת לעומק היא בבנייה של צמוד קרקע שבו ניתן ליצור יחידה או 2 ללא כל הפרעה לכלל ולהשכירן ואף לכלול את החלק היחסי מההוצאות המשותפות במחיר השכירות.
גם במידה ואינך מתגורר באותו צמוד קרקע , זוהי יכולה להיות השקעה מצויינת כנכס מניב .

בכבוד רב,

לירן מורנו,עו"ד

050-7816842

גיל שלום
ישנם רחובות בתל אביב כמו בן יהודה ורחוב אלנבי ובדרום תא עוד כמה רחובות שבהן הת"בע מאפשרת חלוקה חוקית בהתאם לצפיפות.
אפשרות חלוקה לדירות חוקיות של 46 מ"ר כא",שוב בהתאם לתבע ולצפיפות.
הדבר כרוך בהגשת תוכניות לעיריה לוועדה המקומית,החתמת השכנים לבניין,לרב תשלום כופר חנייה ולפעמים חבות היטל השבחה על הפיצול.
בצפון תל אביב למשל הת"בע לא מאפשרת דירות קטנות.לרב דירות של 110מטר עיקרי.
עם עבודה נכונה ניתן לאתר דירות שאפשר לחלק אותן חוקית ולישון טוב בלילה.
דעתי האישית היא שיבוא יום ויטפלו בכל עוברי החוק,זה רק עניין של זמן.

לירן ורון,

המון תודות על המידע וההבחנות שנתתם,

רעיון צמוד הקרקע נראה בעיני הכי פחות בעייתי מכיוון שהסיכוי להתנגדות פעילה של שכנים הוא הנמוך ביותר, וכמובן שרון ציין פתרון מעניין שבו יש להתמקד באותם נכסים שניתן חוקית לפצל.

הבעיה כפי שאני רואה אותה היא: צמודי קרקע באזורי ביקוש (עם סיכון נמוך) עלותם לרוב גבוהה ז"א שהתשואה ההתחלתית נמוכה יחסית וגם לאחר חלוקה עדיין התשואה לא כל כך אטרקטיבית (מה עוד שמתעסקים עם מימון בסכומים גבוהים יותר שמהווה מגבלה מסויימת), מנגד אותן דירות מאושרות לחלוקה כבר מגלמות במחירן לפחות חלק מהפוטנציאל, עוד לפני שהתחלת בתהליך המייגע של אישורים ותוכניות והסכמת שכנים (לפעמים יש שניים שלושה "עקשנים" שגורמים לך לשרוף זמן ואנרגיות לשווא).

הכיוון שלי הוא יותר למצוא את הדרך של "כמעט חלוקה" כזו שאין בה עבירה על אף חוק כדי שאף אחד לא יוכל לנעוץ בי את שיניו.
משהו כמו - לבחון היטב את המאפיינים של דירה אגפית וכיצד הם שונים מדירה מחולקת, ואז לקחת את המאפיינים של דירה אגפית עד הקצה שאפשר ומבלי להפוך אותה למחולקת.

סתם רעיון שממחיש את הכיוון שלי: דירה שבה יש שני חדרים נפרדים, לכל אחד צמודים מקלחת ושירותים (בסגנון מקלחת ושירותים של יחידת הורים) אבל ישנו רק מטבח אחד (לא מפוצל) בצורת "גב לגב" עם כיור כפול בצד אחד ומקרר SBS בצד השני, או במקום שני דוד"ש (מראה על חלוקה בפועל) להשתמש בשלושה "מחממי מים בין רגע" לכל כיור צמוד אחד כזה, אולי לא נוח אבל סביר שהשוכרים יסתדרו עם מעט אילוצים ועדיין יוכלו לממש את הפרטיות שלהם.

האם ישנן פסיקות בעניין דירות אגפיות שאוכל למצוא ע"מ לקבל כיוונים, רעיונות ?

תודה מראש
גיל

היי גיל,

ראשית , שמח לעזור בגיבוש רעיונות ואין על מה באשר לתודה.
הרעיון שהצגת אכן מציג אפשרות על הגבול הדק של המותר, מאד דומה לרעיון שהצגתי בתגובתי הקודמת.
אכן כפי שרון ציין ישנם אזורים בת"א שמתירים חלוקה כגון חלקים מרח' אבן גבירול , שלמה המלך וכד' אך אזורים אלו די יקרים.
באשר לפסיקות אודות דירות אגפיות, איני מכיר יותר מידי אך אחפש ואם אמצא אעביר אלייך.

בכבוד רב,

לירן מורנו

נכנסתי לכאן קצת באיחור אבל הנושא מעניין ויש לי שאלה.

רכשתי דירת קרקע בבניין של 3 קומות, הדירה עברה הרחבה, כלומר חתכו קצת מהמרפסת ובנו בחלק האחורי של הדירה (ושל הבניין בעצם) תוספת של 3 חדרים סטנדרטיים, כך שעכשיו ישנם 2 דירות בנות 3 חדרים כ"א.
לפני הרכישה המוכר הציג לי אישורי בנייה של העיירה (צילום של האישור המאשר לו לבנות 55 מ"ר נוספים), יצויין שהבנייה נעשתה לפני שנים, בערך 5-6 שנים.
העו"ד שליווה את העיסקה אישר בפני שהבנייה חוקית ורשומה בטאבו ושהוא מכיר את הנכס בעבר.
כמו כן יצויין שבבנינים הסמוכים ישנם הרחבות נוספות והדבר נפוץ מאוד בשכונה.

לאור פירסומים בתקשורת בדבר כוונות של העיירה לעקוב אחרי דירות מחולקות, אני חושש שהנכס שקניתי יכול להסב לי נזק ותביעה מצד העיירה.
מה עלי לעשות בשביל לוודא שכל הבנייה היא חוקית למהדרין?

יצויין שעיסקת הרכישה בוצעה מול העו"ד ומול מתווך דירות שייצג את המוכר.

בועז שלום,

אתה יכול לבקש מהרשות המקומית לשלוח מפקח על הבנייה לבדיקת הנושא, אבל.........
במידה ו ישנה חריגה של מ"ר אתה תאולץ להחזיר המצב לקדמותו או ליישר קו עם ההיתר הנדרש.
אני לא הייתי ממליץ לפעול כך, אמנם עבירה מסוג זה הינה עבירה פלילית אך העסקה לוותה ע"י עורך דין ויש להניח כי פועלו בהתאם לדין הקיים.

בכל מקרה , היה והרשות תבוא לבדוק וישנה חריגה אזי תתבקש לפני כל תביעה או פנייה לערכאות להחזיר המצב לקדמותו אז מדוע להעיר את המתים כיום אם נגיע לתוצאה זהה.

בכבוד רב,

לירן מורנו , עו"ד

לירן,

תודה רבה, שבת שלום וחג אורים שמח.

שלום,

לעניות דעתי לא עלה בדיון עניין לא פחות חשוב שהינה צפיפות בניה עפ"י התכניות המאושרת (תב"ע).

בהנחה שכל מי שבונה מבנה ינסה למקסם את מס' יח"ד הדיור בהתאם לצפיפות המותרת בתכניות הנותנות זכויות בניה, רוב הסיכויים לקבלת אישור מהוועדה המקומית לחלוקת דירה היא מזערית.

למרות שהגדלת מס' יחי"ד היא נושא בסמכות הועדה המקומית, לפי סעיף 62א לחוק התכנון והבניה, לדעתי מעטים המקרים שהוועדה מאשרת חלוקה לא חוקית.

נושא שכדאי לקחת בחשבון.

שבוע טוב
dee