ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

צודק פספתי את ה- REAL
עדיין 0.1% זה לא צמיחה והיא נופלת בגדר טעות מדידה.

לפחות אני יודע להודות כשאני טועה...

מודה ועוזב - ירוחם

משלי כח, יג

גלובוס,

בועת הנדלן היא בועת חובות.

http://www.globes.co.il/news/article...=hp_daily_news

מזה זמן, אני מנסה לטעון כי המדיניות המאקרו מובילה אותנו לסיכון: קוני הדירות קונים דירות במחיר גבוה מדי וממשכנים את תזרים המזומנים העתידי בחובות עתק.

התוצאה של המהלך היא ניוון הפעילות הכלכלית במשק - פשוט כי יצרכו הרבה פחות מוצרים ושירותים ויגרמו לאבטלה. למה לבעל בית הקפה לקחת עוד 5 עובדים אם יושבים לו 2 לקוחות בשעה שהוא בקלות משרתם בעצמו. או למה לקחת עוד קבלני שירותים לבית המלון אם נאלצים להוריד מחירים על מנת למשוך את הנופש הישראלי שסופר כל גרוש.

צרה נוספת הוא יכולת להפיל את לוקח החוב בקרות ארוע אשראי.

ברצוני לסבר את האוזן, לגבי הזוג החציוני, היא מורה בביה"ס יסודי הוא חשמלאי במפעל תעשייתי. להם 3 ילדים, שכרם המשותף 12,000 ש"ח בחודש. הזוג הצליח לגרד 300,000 ש"ח מחסכונות, אבא-אמא-סבתא, קרנות השתלמות. הזוג הזה רוכש דירה בחיפה או יקנעם או נתניה או מעלה אדומים ב- 1,300,000 ש"ח ונוטל חוב של 1,000,000 ש"ח.

ביומיום, השכר משלם את המשכנתא, הרכב מודל 2004+דלק, צהרונים לילדים, מזון וזה הכל.

במיתון הבא, אין ספק שהחשמלאי במפעל יכול להיות מפוטר מעבודתו.

המשכנתא שלהם פרוסה על פני 30 שנים ולא ניתן לפרוסה לאחר המוות.

כעת, נבדוק מה היה מצב אותה משפחה ששכרה לא גדל מ- 2006 עת שהדירה עלתה 800,000 ש"ח והם נאלצו ללוות רק 500,000 ש"ח.

מהכתבה ברור שהמינוף של המשק הישראלי גדל ומסכן את המאקרו.

מהנתונים המובאים בעשור האחרון עלה השכר ~ 30% בעוד מחירי הדיור עלו בכמעט 200%.

השאלה היא האם הממשלה תפעל כעת או רק לאחר שנגיע למצב של ספרד ללא גב של האיחוד האירופי לחילוץ.

זו שורת המפתח:

ציטוט:

---

אולם הגידול בסך תשלומי הדיור מתוך השכר הממוצע עשוי לנבוע גם מהחלטה אישית של הציבור להגדיל את היקף התשלומים בכדי לקצר / [להגדיל] את מועד הפירעון של המשכנתא.

---

אף אחד לא מכריח את הזוג ההיפוטטי שלך לקחת משכנתא של מליון ש"ח מעבר ל - 300,000 שיש להם.

אני גדלתי עם 2 אחי באותו חדר עד שהורי העבירו המטבח למרפסת ונוצר לי חדר במטבח הישן.

זו תרבות ה"יותר" וה"עוד" - אנשים לווים יותר ממה שהם שהם מסוגלים והבנקים משתפים פעולה.

אך אין חשש - שיהיה צורך הם ימכרו הדירה, יפסידו 150,000 אש"ח ויחזרו לגור בשכירות או במגורים שמתאימים לרמת הכנסתם

אנחנו לא נגיע למקרה של ספרד / אירלנד / ארה"ב כי אצלנו אין את טרוף הבניה שהיה שם - שם בנו הרבה מעבר לצורך - אצלנו בונים פחות ממה שצריך - ולכן המחירים עולים. זו לא בועת נדל"ן זה כלכלה א' - היצע / ביקוש - וכרגע הביקוש מתקיים גם בזכות "משוגעים" שממנפים עצמם לדעת.

עד שלא יבנו משמעותית יותר - המחירים יעלו עד שההיצע והביקוש יפגשו

tby,

בפסח היתה לי שיחה עם קרובת משפחה - היא ד"ר במדעים עובדת באוניברסיטה. הוא עובד היטק. שכרם לא מאפשר להם לקנות דירת 3 חדרים במרחק של שעה ברכב מהעיר הגדולה.

מאחר והיא יודעת לחשב היא הבינה שקניה במחירים הללו משולה להתאבדות כלכלית וסכון שהיא לא מוכנה לקחת.

tby, כשהאליטה הטכנולוגית במדינה בשכר הגון לא מסוגלת לקנות דירה במרחק של שעה מהעבודה ובעלה עובד היטק - משהו רקוב בממלכת דנמרק.

אכן, יש טירוף של משכנתאות ושורת המפתח בכתבה היא לטעמי:

"185% זינוק במחירים בשנים 1999-2012 בכל הארץ, לפי נתוני הלמ"ס"

Vs.

ובכמה עלה השכר הממוצע באותה התקופה? ניחשתם נכון - ב-29% בלבד.

המסקנה מהנתונים היא חד משמעית: השכר תקוע נומינאלית ואף נשחק ריאלית בעוד מחירי הדיור התייקרו שלשו את עצמם נומינאלית.

החוב גדול, השכר לא, ככל שסה"כ החובות ביחס לתל"ג מבשר על הסכנה למדינה ריבונית כך עלית מחיר נדל"ן, התפוצצות מעריכית של המחיר, עליה בחובות תוך סטגנציה של המשכורות מבשרת מה עלול פוטנציאלית לפול עלינו מארוע חצוני או פנימי.

אי לכך ובהתאם לזאת ברור כי יש לעשות מעשה ולעצור את ההשתוללות מוקדם מאשר מאוחר.

אתה טוען שיש חוסר הצע - הממשלה בטח סיעות "יש עתיד" ו"הבית היהודי" חייבות לפתור את הבעיה אחרת ישלמו בקלפי - ועדת הכספים, משרד האוצר, משרד השכון בידיהם והם אף התחייבו לעשות מעשה בפני הצבור - ביכולתם חד משמעית לעצור את טירוף המערכות ובזמן קצר יחסית.

JSPH,

אני מתקשה להאמין שזוג כזה לא יכול לרכוש דירה במליון ש"ח - ולא חסרות כאלו במרחק שעה מת"א , אלא אם מדובר בזוג מאוד צעיר שלא חסך שקל וחי בבזבזנות

מצד שני, אם השכר באוניברסיטה עלוב ביחס למה שניתן לקבל במגזר הפרטי, אז אולי כדאי לעזוב את האוניברסיטה.

יש אחלה דירות בראשון לציון במחירים של 1-1.4 מיליון שקל...

ל- tby, שלום וברכה והתנצלות על המענה המאוחר.

אני לא נכנס להם לכיס, אני לא יודע כמה יש להם בחסכונות ועל מה הם מוציאים את הכסף. מה שברור שהם משקיעים בחינוך לדור הצעיר שעולה להם המון (גם כאן אין לי מודיעין מדויק על רמת הוצאה מדויקת).

אני מקווה שיצא לך לקרוא את הפוסט של שר האוצר שקונן על מר גורלה של הגברת כהן מחדרה שמחזיקה בדירה בבעלותה ומשתכרת יחד עם בעלה 20,000 ש"ח נטו בחודש.
http://www.globes.co.il/news/article...did=1000833086

אני יודע שהיא ובעלה כמו רבים וטובים שלא רכשו דירה עד 2007 לא מוכנים להשתעבד למשכנתא של 700,000 או 1,000,000 ש"ח ל- 30 שנים תוך אפשרות ריאלית לעליית ריבית או התפרצות אינפלציאונית עתידית.

לגבי עבודה באוניברסיטה, אני לא נכנס לשיקולים שלה, יתכן ועסקינן באיכות המחקר שניתן לעשות באוניברסיטה ולא בחברה פרטית שכל רבעון מחפשת את מי לפטר ולשכור במקומו עובד ב- 1000 ש"ח פחות, אולי אילו שעות העבודה הגמישות יחסית, הבטחון התעסוקתי,אולי אהבה למקצוע - באמת שאין לי את התשובה שאתה מחפש.

מה שברור, שאם שר האוצר מבין שיש בעיה לעשירון 9 - עשירונים 5-7 נחבטים אל הגלים וכל גל הכי קטן שיתרגש עליהם יוביל אותם לטביעה פיננסית.

החלום הרטוב של המערכת הבנקאית, יזמי הנדל"ן, הקבלנים וכל מי שעוסק בתחום הוא לשעבד ל- 30 שנה את תזרים המזומנים של מר וגברת ישראלי - לקוח שחייב מיליון ש"ח לבנק הוא לקוח שבוי שניתן למצוץ את לשד עצמותיו.

אני מקווה שגם הממשלה מבינה שזוגות ממעמד סוציואקונומי גבוה ומשכיל לא מצליחים לקנות דירה מבלי להשתעבד לה עד קץ הימים קיימת בעיה מערכתית בישראל שמשהו חייב לתת עליה את הדעת. קורת גג היא צורך בסיסי של האזרחים במדינה - אז יואיל שר השכון ושר האוצר ומשרד רוה"מ להביא לפתרון שלא יחייב את הזוגות לקנות במחירי עושק כי הסוף יהיה רע ומר לכולם.

רק למען הסר ספק, לא מזמן פורסם מכרז במחיר למשתכן לדירת 3.5חד במודיעין באזור טוב ב- 550,000 ש"ח - הקרקע לא בחינם, הקבלן לא בונה בחינם וכולם מרוויחים אין שום סיבה שלא יהיה ניתן להציף את הארץ בדירות בטווח המחירים של 450,000 ש"ח ל- 4 חדרים בפריפריה הקרובה עד 700-800,000 לפרברי ירושלים ות"א. היינו שם רק לפני 5 שנים ושום דבר מהותי לא השתנה במשק הישראלי, לא כמות הנולדים, לא כמות המתים, לא כמות המתגרשים ולא מיקום מרכזי התעסוקה. הדבר היחיד שהורע זה המצב הכלכלי בארץ ובעולם ומיתון כלל עולמי - בכזה מצב היה מצופה להפחתת מחירים ביחס ל- 2008 בטח לא הכפלה עד שילוש המחירים בפריפריה הקרובה ועליה של 60-80% "במרכז".

jsphs7

אתה כותב "היינו שם רק לפני 5 שנים ושום דבר מהותי לא השתנה במשק הישראלי, לא כמות הנולדים, לא כמות המתים, לא כמות המתגרשים ולא מיקום מרכזי התעסוקה. הדבר היחיד שהורע זה המצב הכלכלי בארץ ובעולם ומיתון כלל עולמי - בכזה מצב היה מצופה להפחתת מחירים ביחס ל- 2008 "

אתה שוכח את הגורם החשוב מכל - שער הריבית - שהוא בעצם מחיר הכסף. מחיר הלוואת כסף הוזל ולכן זוגות צעירים מרגישים שיש להם יותר כסף ומשלמים יותר. כל כך פשוט, וכל כך מסוכן כאשר שער הריבית יעלה.

יתכן שנכנסו לתקופה ארוכה (עשרות שנים) שבהם שער הריבית יהיה נמוך. מדוע המדינה צריכה להעלות את שער הריבית ולשלם יותר על הלוואות? בעבר השוק דרש זאת כי היה חוסר אמון בממשל והיו אלטרנטיבות (זהב, פקדונות מט"ח). היום האמון בנגידי הבנקים המרכזיים ובממשל המרכזי גבוה מאי פעם, והעולם כולו הוא כפר גלובלי אחד, אם יש משבר במדינה אחת, בקלות יזלוג למדינה אחרת. ורשימות פקדונות מט"ח מועברים משוויץ לממשל האמריקני ולכל מי שרוצה, כך שאין סיבה גלובלית להעלות ריביות, להיפך, מלחמת המטבעות (ששמה הנכון הוא מלחמת ג'ובים בתעשייה) תמשיך להיות איתנו.

ל- eyal,

אתה צודק: הריבית הנמוכה היא שמאפשרת ללוות בסכום כפול משנת 2008. אם בעבר משכנתא של 500,000 ש"ח נחשבה למשכנתא גדולה יחסית הרי כיום לא מעטים לווים 1,000,000 ש"ח. בשל הפחתת הריבית בעולם ובישראל ניתן לקבל שעורי ריבית שלא נראו במשק הישראלי בעבר.

אם בארה"ב שסובלת מעודף היצע עצום של דיור בעיקר בערים כמו דטרויט או מיאמי - הורדת הריבית הקצרה ורכש האג"ח הארוך מביא את הריבית על אגרת החוב הקבועה ל- 30 שנה למספרים שלא נראו בעשרות השנים האחרונות. כמו בכל העולם ריבית ארוכת טווח כמו האג"ח ל- 30 שנים הוא המדד לשעור הריבית על משכנתאות ארוכות.

ארה"ב מאפשרת לרוכשים לקנות במימון זול סחורה שנמצאת בשפע - די להסתכל על הפרסומים של ישראלים בארה"ב שמנסים לגייס משקיעים בישראל להשקיע כמה עשרות אלפי $ ולקנות צמוד קרקע בעיר גדולה בארה"ב.

בארה"ב זה הכרחי על מנת לאפשר למשק להבריא, חברות הענק בארה"ב יושבות על מיליארדים ואף עשרות מילארדים של מזומן ושווה מזומן ולא ממהרות לשקיע אותו. רק כדוגמא חלקית חברות כמו IBM, Google, Apple, intel, Xilinx, Altera, Ti, etc - בעבר החברות היו מצמצמות במיתון ולאחר היציאה ממנו משתמשות בתזרים ובמזומן על מנת לשכור עוד עובדים. כיום זה לא ממש קורה, החברות דוגרות על מזומן והריבית הנמוכה מנסה לשכנע אותן להשקיע: לרכוש עוד חברות בתחילת דרכן, לפתוח עוד סניפים, לפתוח עוד קווי יצור, להשקיע יותר במחקר ופתוח - העיקר: רוצים שסמנכ"ל הכספים שיגיע לדירקטוריון יספר שלא ניתן להגן על הכסף אפילו מפני האינפלציה בקניית אג"ח ממשלתי או פקדון בנקאי.

ישראל היא חלק מהכפר הגלובאלי, בתחילת המשבר פישר הגן על התעשייה המקומית דרך רכש של עשרות מיליארדי $ כנגד הוא כתב מק"מ - אילו לא היה מתאים את הריבית לנעשה בעולם עלות תחזוקת המט"ח היתה גורמת לפשיטת רגל לבנק המרכזי.

כל החכמים שמלינים על הקניות הללו שוכחים את הכח של יתרות מט"ח גדולות אם חלילה נכנס לתרחיש בטחוני עצום שיגרום לבריחה של מט"ח בהמוניו ועלית שער. ה- 80G$ או כמה שיש לפישר במחסנים יכולים לשמש כתחמושת ולא לאפשר לשער המט"ח לקפוץ בעשרות אחוזים בכמה ימים עד שבועות.

כפי שאתה מצייר נכון, הסכון שנלקח ל- 20 ו- 30 שנים הוא עצום. הבנק לא יספק אשראי ארוך טווח בריביות שפל אלא או שיפצה עצמו על הסכון בעליית ריבית כריבית קבועה או סוג כלשהו של ריבית משתנה.

מי שלקח 1,000,000 ש"ח ותנאי הריבית כיום הם 3% מצריכים 30,000 ש"ח ריבית שנתית או 2500 ש"ח ריבית נניח עוד 1000 ש"ח קרן וקבלנו משכנתא אפשרית. כעת נניח כי הריבית תעלה ותעמוד על 6% (כמרווח ביחס לריבית בנק ישראל) ונניח שעד אז המשפחה פרעה קרן של 100,000 ש"ח. אזי הריבית השנתית תעלה ל- 54,000 ש"ח לשנה או 4500 ש"ח לחודש + 1000 ש"ח קרן נקבל משכנתא של 5500 ש"ח לחודש.

הסכון הוא גבוה, 5500 ש"ח היא קצת מתחת לשכר החציוני במשק, לא ברור מה יהיה לזוג הזה להציע לשוק התעסוקה במתכונתו העתידית ולא בטוח שלא ימצאו עצמם מסתבכים בצרות והבעיה הגדולה היא שמי שמסתבך עם חוב של 900,000 ש"ח לפני עמלות עו"ד, ריבית עושק ושאר מריעין בשין לא שקול למי שהסתבך ב- 250,000 ש"ח.

אי לכך, חרף העובדה שהריביות זולות על הממשלה לפעול להפחתת מחירים בשוק הדיור ולהשתמש בסמכותה כרגולטור על במשק. לא נעשה זאת ונמצא את עצמינו עם מאות אלפי משפחות בחובות ענק, ללא קביעות בעבודה, עם 2-3-4 ילדים בגילאי הגן וחוב של 1,000,000 ש"ח מעל ראשם ושכר משפחתי של 8000-12000 ש"ח.

אני פחות חושש לעשירונים 9-10 שלהם חרד שר האוצר - ליבי מופנה אל עשירונים 3-7 שגם להם מגיעה קורת גג מעל ראשם. זה מעמד הפועלים של המשק, בניו הם אלו שנשלחים לקו החזית על מנת לקיים את המדינה היהודית, הם הלקוח הגדול של תוצרי המשק וכל שקל פנוי שיש להם מופנה לצריכה ויצירת בקושים אמייתים פנימיים. נשעבד אותו בחובות ענק ונקבל כאן מיתון ארוך טווח.