פורסם במקור על ידי
tby
זה נדמה לך.
הם פשוט יפסיקו לשלם משכנתא. מה הבנק יעשה? יקח להם את הדירה? מי יקנה אותה ממנו במליון ש"ח אם דירות חדשות נמכרות ב - 700 אלף?
החובות בארץ הם מסוג: recourse - קרי החייב וערביו מחויבים לשלם את החוב גם אם הנכס נמכר ולא כיסה את החוב.
בניגוד לארה"ב שם רב החובות ברב המדינות הם: none recourse שאומר שהנכס המשועבד הוא הבטוחה היחידה כנגד החוב.
כעת נניח כי פלוני אלמוני ורעייתו שתחייה מחליטים כי הם מפסיקים לשלם, אז הבנק בהתחלה יתחיל לשלוח מכתבים, לאחר מכן חובם בסך 1,000,000 ש"ח בתוך כמה חודשים יגדל לכדי 1,250,592.82 ש"ח כשהחוב החדש כולל ריבית והצמדה של פיגורים וזה הרבה כסף על חוב של 1,000,000 ש"ח, החוב כולל עשרות אלפי ש"ח עמלת טפול של משרד עו"ד מטעם הבנק. ובתוך כשנה - שנתיים הזוג שלנו מבעלים של דירה הופכים לבעלי חוב של 500,000 - אם במצב ראשוני הם צריכים לשלם 30 שנה את החוב של הדירה כעת הבנק יטיל עליהם ריבית נשך ל- 30 שנה לסלוק החוב.
אז לשאלתך, הבנק יתחיל לשלוח מכתבים שגם רואי חשבון לא מסוגלים להבין, החוב יתנפח מהר מאוד לסכומים עצומים, החוב יכלול את מרכיב העמלה החזירית של משרד עו"ד שישכר על מנת לזרוק אותם מהדירה ולמקסם את ההכנסות של הבנק. וכן, הבנק ימכור את הנכס.
כעת סביר כי זה לא יקרה, כי בעלי החוב יודעים שהם ערבים לחוב וכך גם ערביהם.
אציע הצעה אלטרנטיבית, בוא נמשיך את האבסורד ונניח שהמחירים ימשיכו לעלות ריאלית בקצב של 5-8% בשנה - מחיר של דירה באשקלון בתוך 5 שנים יגיע למחיר של 1,750,000 ש"ח וזה
באזורים
שהכנסה המשפחתית היא ~ 10,000 ש"ח. אנחנו נמצא את עצמינו עם מאות אלפי משפחות שמחזיקות בנכס באשקלון או כרמיאל שנרכש ב- 1,750,000 ש"ח עם חוב של 1,500,000 ש"ח. החוב בעל מנגנון שינוי ריבית פעם ב- 5 שנים כשהריבית הראשונית היא 2% - כעת הבלון ימשיך להתנפח עוד כמה שנים וכשהוא יתפוצץ - והוא יתפוצץ מארוע פנימי או חיצוני שישפיע על המאקרו. ואז נמצא את עצמינו מול מאות אלפים שלא מסוגלים לפרוע את חובותיהם, בנקים שקורסים, ומאות אלפי משפחות שהנכס ניטל מהן ועוד מחויבות עד סוף ימיהן על מנת לשלם את החוב.
האלטרנטיבה היא ללכת למהלך היום שהוא להערכתי כשנתיים - שלוש מאוחר מדי כשיש רק כמה עשרות אלפי משכנתאות במחירים הזויים בסביבה של העדר קביעות ותלות מוחלטת בשווקי חו"ל של כמות גדולה מאוד של העובדים במשק במישרין או בעקיפין.
אם היום ישימו סוף לבועת הנדלן, ההון של הבנקים לא בסכנה כי אם קיימת בעיה בעשרות אלפים ואפילו רק 10% מהן יגיעו לחדלות פרעון אזי הנזק יהיה ב- 300,000 החוב לאחר מימוש הנכס X נניח 5000 משפחות קרי 1,500,000,000 ש"ח על פני כלל מערכת הבנקאות הישראלית - > אלו סכומים שהמערכת יכולה למחוק כחובות מסופקים ברבעון אחד.
אם יתנו לבועה להתנפח ונקבל את הבעיה עם חובות של 700,000 ש"ח לאחר תפיחה של עוד כמה שנים כפול 50,000 משפחות שלא יעמדו בחוב נקבל חוב מערכתי של 35,000,000,000 ואלו מספרים שונים לחלוטין.
אם יטפלו בבעיה כבר בטווח זמן הקצר, המערכת הממשלתית תוכל להגדיר כללים לגבי אי דרישה של בטחונות נוספים בירידת מחיר במשק - גם אם חוזה המשכנתא מכיל סעיפים המחייבים markrt to market החוק והתקנות יכולים לאסור על כך.
בעל חוב שהתחייב לו גם אם ערך הנכס ירד יוכל להמשיך להתגורר בדירה ולשלם לבנק את שכ"ד (ריבית משכנתא) עד הזמן שהתחייב לכך.
בהצעתי לפנוי בנוי אני מנסה לתת מענה למצוקות החברתיות של
אזורים
בישראל - זה נכון לצפון ולדרום וזה נכון לפריפריה במרכז הארץ - על מנת לפתור את הבעיה לא ניתן לשקם את השכונות עם קצת צבע - צריך למהול את האוכלוסיה הקיימת שחלקה הגדול חלשה באוכלוסיה חזקה ומשכילה ועל הדרך להציע דירות במחיר אפשרי לעם בישראל.
אם הכוונה שלך האם יש להציע דירות במחיר נמוך ברוטשילד בת"א או ברחביה
בירושלים
אז התשובה
החד
משמעית: לא - מי שרוצה לגור שם ומסוגל שישלם כמה מיליונים שצריך ע"פ מחיר השוק.
אז כל הבנקים יפסידו הון ואז הממשלה תתערב ואני ואתה נחלץ את הבנקים.
הפוך גוטא, תן להשתוללות עוד 5 שנים ואז תראה מה זה ויסות - כשויסות מניות הבנקים של 1983 יראה כצעצוע לעומת מה שנקבל - אז היה מדובר על השקעה של הון עצמי של המוני בית ישראל בשוק ההון - במקרה עתידי יש סכנה לא רק להפסד של ההון העצמי אלא לשעבוד לחוב גדול ללא כל נכס בצידו - אני טוען שאז היה ויסות של מניות הבנקים כיום יש ויסות של מחירי הנדלן כשלמערכת הבנקאית יש יד בדבר.
ואותם אלו שעכשיו מוצאים עצמם שוב בלי בית (כי נתנו המפתחות לבנק) והפסידו 300 אלף ש"ח הון עצמי שלהם - לדעתך הם יצרכו יותר או פחות? מצבו של המשק ישתפר או יהיה יותר גרוע?
במקרה של פנוי בכח ותפיסת הנכס אנחנו נקבל עשרות ומאות אלפי משפחות שמתפרקות, התאבדות של בעלי חוב, בריחה לחו"ל, הכרזה על פשיטת רגל בהיקף רחב, כשיש סרטן צריך לטפל בו מוקדם כי כשהוא יתפרץ בעתיד הוא יהיה כמעט בלתי ניתן לטפול.
5000 משפחות שזקוקות לעזרת המדינה בעיקר בהגנה מפני נושים הוא משהו אפשרי, 70,000 משפחות זה סרט אחר לחלוטין.
אז מה היה לנו - גם לא הרווחנו כסף על שיווק קרקע , גם היינו צרכים לחלץ את הבנקים וגם יש לנו עשרות אלפי זוגות צעירים שכל הונם העצמי נמחק.
הפוך גוטא, הפוך, שווקנו קרקעות שכבר קיימות עליהן דירות, הגדרנו בתקנה \ חקיקה כי פרויקטים שלמים של סלאמס הולכים לפנוי בנוי. הדבר יצריך בניה של תשתיות - שאת עלותן ישלמו הקונים נניח 100,000 ש"ח לדירה. הכסף הזה ילך לחברות הקבלניות ובתורן ישלמו מיסים על רווחיהן, על כל חורבה תבננה 8 דירות חדשות שעלות בנייתן ~ 400,000 ש"ח לדירה. 1 מכל 8 דירות תנתן לדייר הקיים (או לחילופין דירה קטנה שמתאימה לאנשים מבוגרים + יחידה להשכיר), הקבלן שירים את הפרוייקט יקבל 100,000 ש"ח רווח גולמי על כל דירה, 100,000 ש"ח ישמר כ- buffer ואם הפרויקט ינוהל ללא בעיות ויגיע לקו הגמר ללא הפתעות הממשלה שתלווה את הפרויקט תקבל אותו כרווח שלה. בנוסף, הקבלן המבצע יבצע בניה של דירות לדיור צבורי בסדר גודל של 5-10% מהפרויקט, בסטאנדרט נמוך מאוד בכוונים רעים ובקומות נמוכות - המדינה תקבל לידיה בחינם אלפי דירות שישמשו אותה לכל אותם אלו שזקוקים להגנת המדינה - החל בדירות לנשים מוכות, עבור דרך
חד
הוריות לא מתפקדות או שלא מסוגלות לממן את ילדיהן, דרך זקנים ערירים שהגיעו לזקנה ללא משאבים,....
אני חושב שמה שאני מציע זה קצת יותר מוצלח...
אתה יודע, כשנופלים מגובה הדרך מהנה - אבל ככל שזמן הנפילה ארוך יותר ובהשפעת הגרביטציה התוצאה תהיה רעה יותר.
נפילה מ- 2 מטר ברב המקרים תגמר בשריטות, נפילה מ- 20 מטר תגרום לנכות קשה ביותר או אף מוות.
אני לא נגד בניה בשטחים ולא נגד בניה בצפת. אני חושב שעלות הבניה והקרקע לא צרכים להיות מסובסדים - המחיר צריך להיות ריאלי לפי כללי היצע וביקוש.
ד
אם יש משהו שלמדנו ממשבר 2009 הוא שהשוק החופשי מגיע לנקודות בהן הוא לא מתפקד. כשמר וגברת כהן מחדרה שהכנסתם נטו היא 12,000 ש"ח, ללא קביעות, ללא רזרבות נוטלים חוב של 1,000,000 ש"ח רובו בריבית משתנה שיכולה להתעדכן פעם בתקופה משהו גרוע קורה בממלכת דנמרק.
אתה רוצה לעודד זוגות צעירים בצפון- תן פטור ממס רכישה והחזר מעמ על רכישת 50% דירה - פעם אחת בחיים לכל אזרח ועד לסכום Y- על דירה שנרכשת במקום X
כתבתי מה אני מציע.
אתה רוצה לעודד מגורים בשטחים - אותו דבר.
אתה חייב להבחין בין מדיניות לבין דעה פוליטית - זה לא חשוב האם אני חושב שיש לגרש את כל היהודים אל מעבר לקווי שביתת הנשק ממאי 1949 או לחילופין להגדיל את הישובי היהודי בחברות ל- 200,000 תושבים - זו ממש לא השאלה מה אני חושב - אני טוען שזו החלטה ממשלתית וזכותה של הממשלה (רוה"מ, שר שכון, שר לבטחון פנים, שר האוצר) להחליט מה הם עושים או לא עושים. המדיניות אף יכולה בעתיד להשתנות מהקצה אל הקצה בהתאם לפרסונות שישבו במשרדים השונים בממשלות השונות.
השיטה שלתת קרקע בחינם לאוכלוסיה נבחרת היא רעה ומפלה ומביאה רק צרות
הבנתי, אז נמשיך לתת למחירים להתנפח עוד 5 שנים? ואגב, האם אתה מעדיף קצב מתון של 3-4% ריאלי בשונה או שנלך על עליית מחירים בקצב של 15%-30% בשנה?
אך אל תמסך את כוחות השוק והעלויות האמיתיות של הקרקע הבניה והפיתוח - זה יוצר עיוותים
