מחירי דיור - תוכנית לפיד

ל- tby ו- rinmat,

אני חושב שהתשובה הנכונה היא יותר בכוון של tby.

Tby טוען שיש 1001 מניפולציות ואולי יותר שמאפשרות להנות מההטבה על חשבון קופת האוצר – קח\י זוג משקיעים בני 50+ שיש להם ילדים נשואים טריים – הם יכולים לקנות את הדירה על שם הילדים ולכאורה בשבילם ובפועל להחתים אותם על כך שהדירה היא של כל האחים ובמקרה של גירושין הצד השני מודע למצב ולא יכול לבקש חלק מדירה.

ואז זוג שלא זכאי להטבה כי זו דירתו השלישית והרביעית ינצל את ההטבה של 15% (לכאורה על מנת לרכוש במחיר מבצע אף שמראש לא תכנן לקנות – אבל יש מבצע לא?).

קח\י, קבלן שיודע שהמחיר המזכה הוא 1.6M והוא רוצה למכור ב- 1.7 כמחיר וודאי – מה ימנע מאותו קבלן להתקשר עם הקונה ב- 1.6M תוך התחייבות אמיתית למכור בעוד שנתיים ב- 50,000 ש"ח חניה בבנין\מחסן? אז המחיר ירד ל- 1.6M הקבלן הכניס לכיס עוד 50,000 ש"ח, הקונה קנה ב- 15% הנחה על 1.6M קרי 1.36M. מאחר והקבלן יכול להיות הוגן הוא יכול מראש לרשום על המחסן והחנייה דירה 8 – משהו ילך לבדוק בטאבו חניה בבנין משותף? וגם אם כן, הרשום יראה כי הנכס שייך לקבלן והקבלן מתיר לרוכש מדירה 8 להשתמש במחסן ובחניות. בעוד 3 שנים או 6 שנים הקבלן יקבל מהרוכש את ה- 150,000 ש"ח הנוספים ויבצע את ההעברת הבעלות.

קח\י קבלן שרוצה למכור ב- 1.8M דירות שאף אחד לא צריך עם לובי מפואר, מועדון דיירים, חדר כושר, שומר בלובי,... כאלו עסקינן במגורי יוקרה ולא בתים משתופים בשכונת פועלים שהדירות עלו בה 600,000 ש"ח ב- 2007. הקבלן יוריד את המחיר ב- 200K ל- 1.6M והרוכש יהנה מ- 15% הנחה. אבל הקבלן לא פראייאר ולא נולד אתמול הוא מראש יחתים על חוזים שמראש קונים את הדירות הללו ממנו ומצד ג שמשתף איתו פעולה בחוזה נפרד בו ב- 200K אותו צד ג יבצע פעולות של מטבח משודרג (כי במחיר של 1.6M הקבלן מציע מטבח סוכנות בגודל של 2מ ומתמחר אותו ב- 40,000 ש"ח), אסלות תלויות (כי במפרט המקורי מדובר באסלות יד שנייה מדירות שעברו פירוק בדרום ת"א לפני 20 שנה), .....

יש אינסוף פרצות וקומבינות ואפשרויות בהן הנחה של 15% שמעניקה המדינה מתחלקת בין הרוכש ליזם.

אתם רוצים לתת הטבה של 15% במחיר הדירה? למה להעביר אותה דרך הקבלן?

כמו בכל מקום היזם יקח את המחיר המקסימלי שהקונה יכול לשלם כשם שהמשכיר יקח את המחיר המקסימלי שהשוכר מסוגל לשלם – לא שקל פחות.

היתרון היחיד בתוכנית של לפיד שהיא מבצעת עצירה זמנית של כמה חודשים בהם אפשר לגבש פתרון כלשהו למצב.

להערכתי פתרון רצוי הוא הליכה על מגה פרויקטים של פנוי בנוי בדגש על אזורים חלשים. אזור נהיה חלש כי לאט לאט אוכלוסיה חזקה עוזבת אותו ומתרכזת באותו אזור אוכלוסיה פחות חזקה.
כל משבר החובות – שמשום מה קוראים לו בועת נדלן – אני קורא לו בועת חובות – החל כשמשהו בממשלת אולמרט החליט שהבא לא נבנה במרכז וכך האוכלוסיה תהיה חייבת לעבור לשאר הארץ – ברמת התאוריה זה עבד יופי, בפועל כשרב מקומות העבודה הטובים נשארו במדינת ת"א הבקוש האמיתי לדירות במרכז שמצא חוסר בצוע של פרויקטים חדשים (לוקח זמן nהחלטה על הפסקת שווק קרקעות חדשות – כי יש מחסנית בבצוע של קרקעות ישנות משך כמה שנים) יחד עם יכולת לשלם מחירים הולכים וגדלים כריבית חודשית (ירידת ירידת ריבית לשפל הסטורי) גרם לעליה של כ- 80% במחיר של דירה ממוצעת.

הפשע הזה גרר פשע גדול יותר – דירות שעלו ~ 40,000$ קרי 150,000 ש"ח לפני כמה שנים בשכונות מוזנחות, קומה רביעית ללא מעלית החלו לעלות 600-800,000 ש"ח. המחירים הכפילו עצמם פי 4 ויותר. מי שמתפתא לרכוש את הדירות הללו הם לא אחת זוגות צעירים שלא ראו יותר מדי משברים, שבטוחים ששוק העבודה יאפשר להם לשלם את החובות הגדולים שהם לקחו על עצמם משך 30 השנים הבאות. לא אחת אבא – אמא נתנו להם 200,000 ש"ח שבעבר היה די בהם על מנת לרכוש כזו חורבה ואף לבצע שפוץ – כיום זה מספיק בקושי למקדמה לדירה ולרוכשים יש חוב נוסף של 500,000 ש"ח ל- 30 השנים הקרובות.

הבעיה היא שהנכס שלהם שווה הרבה פחות באמת, כי כשהמחירים ירדו בעתיד, אף אחד לא יתן להם על כזו חורבה יותר ממחצית המשכנתא והם מצאו את עצמם בבור ללא תחתית. בדירה מתפוררת, בדירה בה סכויי הצנרת גדולים ולאחר שהוציאו כל כך הרבה כסך על רכישה אין כסף לשפוץ. על כן, לסיטואציה אני קורא בועת חובות ולא בועת נדלן של כאלו שלא באמת מסוגלים לשלם את ההתחיבויות שהם נטלו על עצמם - זה לא מחייב כי כולם יפלו, אבל לצערי, יהיו לא מעט קונים שיאבדו את הנכס ואף יוותרו עם חובות עד אחרית ימיהם.

הפתרון הנכון לטעמי הוא להתלבש על כמה מגה שכונות – להפוך אותן up side down, להגדיל פי 5-10 את כמות יחידות הדיור הקיימות. לתת דירה גדולה ומרווחת על כל חורבה ישנה לדייר הנוכחי אם מחזיק בה בדין – או שתיים קטנות על מנת לגור באחת ולהשכיר אחת (במידה והוא דר של 40 שנה ללא זכויות בקרקע אז רק דירה חדשה וקטנה - קצת יותר גדולה מהקיימת אבל זכות חוקית להחזיק בנכס). לשמור דירה אחת גדולה או שתיים קטנות כדיור צבורי לטובת המדינה ובמחיר של 700,000 ש"ח לדירה בבניה רוויה לחדש שכונות. גם אם חלק מהאוכלוסיה קצת קשה הכנסת הרבה דם חדש לשכונות הללו יפתרו את הבעיה.

אם תשאל איך 700,000 ש"ח ל- 120מ עם מחסן ושתי חניות ופתוח סביבתי?

תראו שב- 300,000 ש"ח אין שום בעיה לבנות בסטאנרט בטוחותי ובגמור סביר 120מ. כשאין עלות קרקע ועל כל 8 יחידות צריך לבנות אחת לדייר קיים המחזיק בדין בנכס ואחת דיור צבורי – קרי על כל דירה יש להעמיס עוד שליש דירה וביחד 400,000 ש"ח.

לא להתבלבל, 300,000 כולל גם רווח קבלני (לא יזמי, כאשר היזמי נשאר בידי המדינה כדיור צבורי בחינם שלא דרש שום השקעה).
לא רחוק ממודיעין ברואבי עם סטאנדרט בניה גבוה בונים דירות של 150מ בעלות של 100K$ וקצת. אלו המספרים דהיום.עלות הבניה בחומר ופועלים לא שונה מהותית בין רואבי שמעבר לקו הירוק, במודיעין, בירושלים או בחיפה או באריאל. חומרי הגלם מגיעים מאותם המקורות בדיוק.

נוסיף עוד 150,000 ש"ח של החלפת צנרת, הכנסת חשמל כתשתית תת קרקעית, השמת כמויות בלתי נגמרות של סיבים אופטיים (שיהיה, מה ירוץ עליהם נראה), בנית גינות ציבוריות, כבישים, בתי ספר, גני ילדים, ......

נוסיף מע"מ למה שאוצר המדינה לא יהנה?

400K + 150K כפול 1.18 נותן 650K וכולל עוד 50K לכל יחידה לדברים לא צפויים.

המון כסף.

התרומה הגדולה של המהלך היא הגדלת הצע הדירות, שקום שכונות אמיתי (ע"י הזרמת דם חדש לא עוד צבע וירק שיהרס בתוך כמה שבועות), דיור צבורי – איך יראה שוק הנדלן עם נוסיך לו בשנתיים 25,000 דירות של דיור צבורי בחינם. אפשר חלק מהדירות מראש לפצל כשתיים קטנות ואז נקבל 40,000 דירות לצבור צבורי – לא עוד אוצר המדינה צריך לחפש כסף לטובת שכירות לקשיי יום וחד הוריות. חלק מהדירות לדיירים הקיימים יומרו בשתיים קטנות דבר שיגדיל את הצע הדירות להשכרה.

המדינה יכולה מראש גם להגדיר חלק מהשטחים כשטחים מסחריים שהיא תחזיק ותמכור בעוד כמה שנים לאחר שהשכונות הללו יהיו שכונות חזקות בעוד 5-10 שנים.

תארו לכם שנוצרות 200,000 יחידות דיור על החורבות הישנות כך שכמות הדירות גדלה בתוך שנתיים מ- 25,000 קיימות, מוזנחות וקטנות ל- 200,00 חדשות.
הפתרון האמיתי מורכב לא מסובסידיה כפי שמתכנן לפיד אלא בהגבלת יכולת הרוכשים לקנות ובהגדלת ההיצע.

אם במשולב יוגדר כי לא ניתן לקחת משכנתא ליותר מ- 15 שנה יחד עם מאות אלפי דירות נוספות לאלו שבבניה כעת המחירים יהיו חייבים להתאים את עצמם – למה לקנות דירה חדשה בהרצליה ב- 1.5M אם ב- 700K ניתן לקנות בדרום ת"א או רמלה?

למה לקנות בחיפה ב- 1.4M מקבלן אם ניתן לקנות מהמדינה (אם נניח שימחקו ויבנו מחדש את הדר) ב- 650K?

למה שמשהו יקח משכנתא של 1,000,000 ש"ח גם אם הריבית היא אפס אבל משך חיי המשכנתא היא 15 שנים קרי החזר קרן של 5500 ש"ח כל חודש.

מה שאני מציע הוא לא פגיעה בקופת המדינה אלא נהפוכו כל מה שיבנה ללא אפשרות חוקית לתקוע מקל בגלגלים – בחקיקה כל אזור יעבור פנוי בנוי ללא יכולת להגיש עתירה בתתקע את העניין שנים. כל דירה יש לשלם עליה מע"מ. אוצר המדינה אני אפילו לא יודע לכמת כמה כסף בחודש הוא מוציא על שכירות לטובת חיי הישע – ההצעה שלי תתן דיור צבורי איכותי בחינם.

ההצעה שלי תייצר הכנסה לקבלנים מבצעים, יצרני חומרי הגלם, שכר עבודה לפועלים, מס חברות לא רק שזה לא יעלה כסף זה יכניס כסף ויגדיל את התעסוקה במשק.

במי זה יפגע? בבטחונות הבנקים (אבל סמוך על ההללו שידעו לדאוג לעצמם ולחובם), יזמים שקנו לאחרונה קרקעות יקרות ולא יהיה מי שיקנה דירות בפי 5 על עלות הבניה של בניה רוויה.