ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

הדיון הציבורי עוסק ללא הרף בשאלה - האם בנק ישראל היה צריך להעלות את הריבית כדי לטפל בבעיית מחירי הדירות. יש לזכור שהריבית משפיעה על מגוון משתנים במשק – שער החליפין, רמת ההשקעות ועוד. אם נעלה את הריבית רק כדי לטפל במחירי הדירות נגרום לייסוף והאטת הצמיחה – זו התחלופה שעלינו לקחת כל הזמן בחשבון. צריך לזכור שהגורם המרכזי בעליית מחירי הדירות הוא המחסור בהיצע. עליית המחירים הביאה לתגובת ההיצע המצופה: יש עליה במספר התחלות הבנייה. הקצב שעמד על כ-30 אלף יחידות בשנה הגיע עד 44 אלף, זו עלייה משמעותית. אולם בהמשך ירד קצב שיווק הקרקע על ידי המדינה וקצב ההתחלות ירד ל-40 אלף בשנה. לדברי מינהל מקרקעי ישראל, הבעיה היא ברשויות המאשרות את תכניות הבנייה, שללא אישוריהן לא ניתן להמשיך לשווק את הקרקעות.




הדרך לטפל במחירי הדיור צריכה לבוא דרך צד ההיצע. מה שלא נוכל לעשות, זה להשתמש בכלי הריבית, שהוא כלי מדיניות המשפיע על כלל המשק, רק כדי לטפל במחירי הדיור. אנשים אומרים לנו שאנו לקחנו על עצמנו אחריות גדולה מדי בקשר למחירי הדיור. זה מזכיר לי את אלו שטוענים שהנגיד האמריקאי, בן ברננקי, משחרר את הממשלה מאחריותה למצב המשק בכך שהוא עושה ככל יכולתו כדי להמריץ את הצמיחה. אנו עושים מה שאנו יכולים, ולא הייתי רוצה לגרום נזק לכל האוכלוסייה כדי ללמד את הפוליטיקאים להתנהל בצורה טובה יותר.

הבעיה בניתוח של פישר שהוא מסתכל דרך הממוצע ולא דרך החציון. כל הניתוח שהובא בעיתון דה-מרקר:

http://www.themarker.com/news/1.1940370

מנתח: צמיחה, מיסים, אינפלציה ברמת מקרו ולטעמי עונה על הדברים דרך הממוצע של התהליך.

הבעיה בניתוח של פישר (לטעמי) הוא שהוא נכון לניתוחים הנדסיים ששם בהחלט דנים בממוצעים של תהליכים ולא בבני אדם.

במשמרת של פישר עלו מחירי הדירות בכ~ 70% נומינאלית וזה במצב של סטגנציה בשכר החציוני במשק, לכאורה אינפלציה של 1-3%. בפריפריה עליות המחירים היו חדות יותר ובחלק מהמקומות המחירים בין הכפילו עצמם לשילשו עצמם בתוך 5 שנים (נומינאלית ובקרוב לא רע גם ריאלית).

אני בטוח שמר וגברת ישראלי שמתדלקים את הרכב, קונים בסופר ומשלמים חשבון חשמל ומים שואלים עצמם הכיצד האינפלציה בישראל היא בת 2% לשנה? הרי המחירים עולים ועולים ועולים.

התשובה לשאלה הזו היא האופן שמחושב מדד הסל מה יש בו ובעיקר מה אין בו. הסל כולל סל של שירותים ומוצרים שקונה המשפחה הממוצעת כמו: בריאות, תחבורה, מזון, ביגוד, הנעלה, מגורים (שכירות בלבד), נופש, פנאי, .....הסל לא כולל את מחירי הדירה אלא רק שכ"ד שמשקף את יכולת התשלום של מר וגברת ישראלי ועל אף העליה החדה במחירי הנדלן העליה בשכ"ד היתה מתונה בהרבה. כנראה שרבים וטובים חושבים שהם מסוגלים לקנות את מחירי הדיור הקיימים בשכר הנוכחי (או אולי העתידי? אני אוהב את הפרסומות של התקופה האחרונה של הבחורציק שהתחיל כסטודנט בהיטק ומגיע לסניף על קטנוע ופקיד הבנק מספר לו על הגיפ שיחכה בחוץ עוד כמה שנים) אבל מבינים מה הם מסוגלים באמת לשלם מחר בבוקר כשצריך לפרוע שכ"ד.

הבעיה שנוצרת בישראל (לטעמי) היא שעבוד תקבול הכספים העתידי בקצב הולך ועולה של התא המשפחתי החציוני לטובת תשלום על מגורים. במצב המחירים הנוכחי לא מעטים נוטלים חוב משכנתא של 800,000 ואף 1,000,000 ש"ח. אמנם תנאי הריבית דהיום נוחים יחסית וההחזר החודשי אפשרי - אבל אותה משפחה נוטלת חוב של 1,000,000 ש"ח משכרם דהיום - בישראל מת ברב המקרים מושג הקביעות - גם מי ששכרו טוב ויציב יכול למצוא את עצמו בעוד כמה שנים בחוץ באחד מגלי ההדף של תהליך מקומי או חיצוני - משכך הזעזועים היחיד הוא דמי האבטלה לכמה חודשים ובשכר נמוך יחסית את העובדה כי על ראשם רובץ חוב של 1,000,000 ש"ח מבינים רבים ולכן תזרים המזומנים של התא משפחתי מופנה לתשלומים שוטפים, חודשיים והכרחיים כמו תשלומי מזון, מים, חשמל, ארנונה, דלק, תחבורה ציבורית, שכ"ד \ משכנתא ולא לטובת ביגוד, הנעלה, נופש, מכשירי חשמל ואלקטרוניקה.

שקר המדד הוא שרואים עליה במחירי מה שחייבים לקנות גם אם מחירו עולה אל מול ירידות במחירי הפריבילגיה וכך מקבלים מצב בו הביגוד וההנעלה מוזלים - גברת ישראלי כבר לא קונה כל חודש עוד זוג נעלים כי גם היא מפנימה שיש לה חוב של 1,000,000 ש"ח למשכנתא ועוד מוכרת בחנות הנעלים מפוטרת כי זרם הקונים דליל יותר. מר וגברת ישראלי כבר לא יוצאים לנופשון פעמים בשנה וכמות העובדים בענף המלונאות יורדת ביחס לשנים עברו.

מה שאנחנו מקבלים הוא מצב של הפחתה במחירים של מה שלא הכרחי כי המוכרים בכל זאת מנסים למכור ולשרוד אל מול התייקרויות במדד סל המוצרים ההכרחיים.

בישראל שזה המצב מאוד כייף לחיות למי שיש הוא יכול לצאת לנופש, קניות ומסעדות שהמחירים בהם יורדים. לא ממש מורגש שמחיר הקוטג על מ5.75 ל- 6.15אג. זה קטן עליו.

לטעמי והבנתי, אם לא יבוא פתרון לעליה החדה במחירי הדיור לקניה ולהשכרה שזו ההוצאה הגדולה ביותר של המשפחה החציונית בישראל אנחנו בדרך למיתון של העדר ביקושים מקומיים (התזרים משועבד לטובת 4 קירות) ופגיעה בתעסוקה במשק בשל כך.

רק כדוגמא קטנה, לא מזמן פורסם על מכרזי מחיר למשתכן במודיעין (שב ברכבת ותגיע ב- 20דק לת"א, עלה על 443 ותוך 20 דק את\ה בירושלים) של דירות 3.5חד במודיעין ב- 550,000 ש"ח

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4337967,00.html

אם הממשלה הבאה תחליט שהיא רוצה להנהיג את רמות המחירים הללו ביכולתה לעשות כן. עד לא מזמן משרד השיכון היה בידי קבוצה מאוד מסויימת בציבוריות הישראלית שהבינה את הכח הרב של שליטה במשרד השכון ומתן פתרונות לבניה שמתחתנים בגילאי ~ 20. אינני טוען שאין לדאוג לבניית בתים בישראל לצבור שלו מספר רב של ילדים ובניו ובנותיו מתחתנים סביב גילאי ה- 20 המוקדמות - אלא שהפתרון האפשרי הזה חייב להיות נחלתם של האחרים גם כן.

ציטוט:

---

במשמרת של פישר עלו מחירי הדירות בכ~ 70% נומינאלית וזה במצב של סטגנציה בשכר החציוני במשק, לכאורה אינפלציה של 1-3%. בפריפריה עליות המחירים היו חדות יותר ובחלק מהמקומות המחירים בין הכפילו עצמם לשילשו עצמם בתוך 5 שנים (נומינאלית ובקרוב לא רע גם ריאלית).

---

ציטוט:

---

ק כדוגמא קטנה, לא מזמן פורסם על מכרזי מחיר למשתכן במודיעין (שב ברכבת ותגיע ב- 20דק לת"א, עלה על 443 ותוך 20 דק את\ה בירושלים) של דירות 3.5חד במודיעין ב- 550,000 ש"ח

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4337967,00.html

אם הממשלה הבאה תחליט שהיא רוצה להנהיג את רמות המחירים הללו ביכולתה לעשות כן. עד לא מזמן משרד השיכון היה בידי קבוצה מאוד מסויימת בציבוריות הישראלית שהבינה את הכח הרב של שליטה במשרד השכון ומתן פתרונות לבניה שמתחתנים בגילאי ~ 20. אינני טוען שאין לדאוג לבניית בתים בישראל לצבור שלו מספר רב של ילדים ובניו ובנותיו מתחתנים סביב גילאי ה- 20 המוקדמות - אלא שהפתרון האפשרי הזה חייב להיות נחלתם של האחרים גם כן.

---

זה מה שפישר מנסה לאמר - אל תתלו בי את בעיית הדיור - אני אחראי למדיניות המוניטרית של לכלל המשק , ולא יהיה זה נכון לנהל מדיניות מוניטרית לטובת מחירי דיור.

הבעיה, והפתרון תלויים רק בממשלה ולא באף אחד אחר.

בסופו של דבר מחירי הדיור (והדלק) נקבעים רק על ידי המיסוי והפיקוח הממשלתיים (דרך צד ההיצע).

הממשלה בגרעון, ואם הממשלה תוריד מחירי הדיור (או הדלק) תצטרך להעלות מיסים במקום אחר: מס הכנסה או מע"מ (מס רווחי הון או מס ירושה לא יעזרו הרבה). כרגע נוח לממשלה לא לשנות את המצב, אחרת תצטרך להעלות מס הכנסה או מע"מ.

אגב, עוד דבר שמייקר הבניה זה העלאת סטנדרטים: ממ"ד בכל דירה, הפרשות לפנסיה לעובדים זרים (הזוי, איזה עובד זר נשאר פה לפנסיה?) מתגלגלים בסופו של דבר למחיר הדירה.

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי eyal12

הממשלה בגרעון, ואם הממשלה תוריד מחירי הדיור (או הדלק) תצטרך להעלות מיסים במקום אחר: מס הכנסה או מע"מ (מס רווחי הון או מס ירושה לא יעזרו הרבה). כרגע נוח לממשלה לא לשנות את המצב, אחרת תצטרך להעלות מס הכנסה או מע"מ.
.

---

המצב קצת יותר מורכב. זה נכון שירידה במחירי הדיור על פניו תפגע בהכנסות הממשלה ממיסים (הנחות בקרקעות, פחות מע"מ ומס רכישה על דירה שהמחיר שלה ירד וכו') אבל (וזה לדעתי אבל לא קטן בכלל), ירידה כזאת יכולה (לפחות בחלקה), להיות מפוצה ע"י הגדלת הביקוש שרוב הסיכויים שיבוא בעקבות צניחת המחירים.

ל- tby, chizhk, eyal, מכובדי,

ראשית, אני מתנצל על המענה המאוחר.

לעניין,

tby, אני חושב שגם פישר מבין שהוא עשה טעות שלא עצר את התנפחות הבועה מוקדם יותר. לו המחירים היו נעצרים סביב מחירי 2010 לאחר עליות חדות משהו לאחר כמה שנות ירידה דיינו. פישר מחזיק ארגז שלם של כלים על מנת לגרום לבנקים להפסיק להלוות את סכומי העתק הללו.

אין לי שום בעיה שמנדהו יקנה דירה ב- 10M$ אם הוא קונה זאת מכספו. יש לי בעיה שמר וגברת ישראלי שיש להם 200,000 ש"ח הון עצמי + 100,000 של שנור מההורים - הם הולכים ונוטלים חוב נוסף של 1,000,000 ש"ח על מנת לרכוש דירת 3 חדרים בת 50 במרחק של שעה ברכב מהעבודה בבוקר. דירה דומה היתה עולה ~ 600,000 ש"ח ב- 2007 בשיא התעסוקה והאופטימיות במשק. אז היה די בנטילה של 300,000 ש"ח חוב כיום נדרשים 1,000,000 ש"ח חוב.

רבים וטובים נוטלים חוב של 1,000,000 ש"ח מבלי שברור להם כיצד יחזירו אותו והאם ב- 30 השנים הקרובות תהיה להם פרנסה ובריאות. אין דין 1,000,000 כדין 300,000 גם אם הריבית כרגע נמוכה. חלילה אם יסתבכו 300,000 ש"ח הוא סכום שניתן למצוא בשבילו פתרון קצר טווח בעזרת משפחה - חברים. 1,000,000 ש"ח הוא סכום שמהשכר החציוני במשק קשה מאוד לפתור בעת הסתבכות.

כשם שכתב chizhk, לחוב בשיעורים הללו יש השפעת מקרו על המשק בשל הקטנת הביקושים המקומיים ופגיעה בתעסוקה הנוכחית והעתידית.

ל- eyal, אכן תהיה ירידה זמנית במיסים ואגרות מצד שני, חלק גדול יותר של הצבור יוכל לצרוך ולחיות ברווחה בשל הקטנת החובות ובהתאמה להגדיל ביקושים.

כמו כן, דווקא הפחתה דרסטית במחיר תוכל להגדיל את כמות העסקאות בשנה - אמנם הקבלנים ירוויחו פחות על כל דירה נמכרת (ומגיע להם רווח דו ספרתי גולמי) אבל כמות הדירות הגדולה יותר תוכל לגרום ליתר ביקוש לחומרי גלם ועבודה החל במהנדסים, אדריכלים, נגרים, חשמלאים, .....

להערכתי דרושה עשיה ממשלתית שתעקוף את הרשויות המקומיות והעיריות ותנחית מלמעלה פנוי - בנוי המוני של בנייני רכבת שנבנו בשנות ה- 50-60 בניצול מחפיר של הקרקע ובקרבה לעורקי תחבורה ראשיים. על כל דירה ~ 50מטר ניתן לבנות 7-8 דירות חדשות ומרווחות של 100מ^2. כל ~ 7 דיירים חדשים יממנו בניית יחידת דיור לדייר הנוכחי שיוכל לבחור בין לקבל דירת 100מ חדשה או דירה קטנה + יחידה להשכיר - דבר שיכול להוות מבחינתו תמריץ לשינוי תן לזקן שגר שם עוד 1.5חד כיחידה נפרדת שיוכל להשכירה ב- 2000 ש"ח כתוספת לפנסיה.

הממשלה יכולה לשמש כפרויקטור מעל ראשה של הרשות המקומית שלא אחת יש לה אינטרס לתקוע מקל בגלגלים (לדוגמא ע"י שמירת המעמד האקסקלוסיבי של הישוב תוך מיתון קצב הבניה, מחירים גבוהים, בניה של יחידות גדולות בלבד על מנת שרק אוכלוסיה "חזקה" תבחר לגור באותו מתחם).

הממשלה יכולה כחלק מהתהליך לשמור לעצמה 5-10% מהדירות הפחות טובות ובאבזור סביר-מינוס כדיור צבורי.

תאר לך שבתוך 3 שנים יוצאות לדרך 100,000 דירות חדשות בדרום ת"א, גבעת שמואל,פ"ת, רשל"צ, ועוד כפרויקטי פנוי בנוי סביב תג מחיר של 700,000 ש"ח לדירת 4 חדרים + מחסן וחניה מובנית עם ממ"ד ופתוח סביבתי לרבות הוספה של מבני צבור כמו בתי ספר, גני ילדים ומתנ"סים. המתחמים החדשים הם במקביל לכל הבניה המקומית על קרקעות חדשות. תאר לך מה תהיה ההשפעה על המשק? למה שפלוני יקנה דירה ב- 1.5M ש"ח אם ב- 700,000 ש"ח ניתן לקבל דירה חדשה במרחק הליכה מכביש 4? תאר לך את ההשפעה על שוק חומרי הגלם עם יש עוד 100,000 דירות נוספות בבניה פעילה (נניח תוך שנתיים - שלוש).

תאר לך את ההשפעה הארצית אם המדינה תקבל ~ 10,000 דירות בחינם בסטאנדרט נמוך יחסית ובקומות נמוכות שישמש לכל "דפוקי" החברה הישראלית.

הדירות הללו יתקבלו בחינם בתמורה להיותה של המדינה "יזם" של פרויקטי הפנוי בנוי הללו וגם ידאג "לפתוח סתימות" ברשויות המקומיות ובגופי התכנון והפקוח.

שלום jsphs7 ,

אתה יוצא מנקודת הנחה שיש מחסור בדירות, ואני טוען שלא זה המצב. המחירים עלו בגלל הפחתת עלות הכסף (ריבית) וכניסת משקיעים עקב קריסת אפיקים אלטרנטיבים (בורסה) כאשר המשק לא במיתון.

פרוייקטים של פינוי בינוי ממשלתיים מסיבים עלולים ליצור עודף היצע שבהינתן חזרה למצב נורמלי (ריבית, בורסה) עלולה לתקוע אותנו עם ענף נדלן מת לשנים רבות. כבר כעת אני רואה את רבוי המגדלים המתוכננים בציר הבורסה-עזריאלי בת"א ואני תוהה מי יקנה אותם. יתכן שאנו כבר היום בדרך לעודף היצע עקב הריבית הנמוכה והטראומה בבורסה.

אני חושב שמבחינה מקרו כלכלית זו הסיבה שהממשלה לא עושה מה שאתה מציע. הם חושבים שהמצב הנוכחי (ריבית נמוכה עם אבטלה נמוכה) לא נורמלי, והם די צודקים.

ל- eyal,

אתה טוען שיש עודף הצע - אולי - אני טוען שיש לפנינו קרטל של יזמים-קבלנים-בנקאים שמנסה להחזיק את המחירים במצבם הלא הגיוני הנוכחי.

משהו צריך לשנות את הפרדיגמה והמשהו הזה לטעמי הוא הממשלה.

אני בטוח שאם היית שואל בקרב חברות הסלולאר לפני מהפכת כחלון סביר כי הייתה מקבל תשובה כי המחירים סבירים. הגיע שר שהשתמש בסמכותו וכפה סדר יום אחר בתחום התקשורת.

מאחר ולא ניתן להכניס שחקנים חדשים ע"י רגולציה או להביא קבלנים סינים כפי שמציעים חלק מהטוקבקיסטים.

אני טוען שאם המדינה תשתמש בסמכותה ותחליט על 2-3-4 מתחמים גדולים כפרויקט ענק של פנוי-בנוי - היא תדאג לאי תקיעת הפרויקטים הללו בוועדות התכנון, היא תקבע את תג המחיר ליחידת דיור נניח ~ 700,000 ש"ח ל- 4 חדרים במעגל השני מת"א\ירושלים. ברגע שזה יהיה במסה של עשרות אלפים ב- 3 שנים תהיה למהלך השפעה רוחבית - דבר שייחיב את היזמים ליישר קו לרמות המחירים החדשות. הממשלה תהנה גם מהיותה יזם ותקבל 5-10% מהדירות בכל פרויקט לשימושיה היא: נניח לטובת כל נזקקי הסעד. למדינה אין כיום כסף לבנות את אלפי הדירות שהיא היתה רוצה לספק לנזקקים - היותה יזם יספק לה בדיוק את המסות הללו.

עוד מהלך אפשרי של הממשלה הוא יזימת בניה בסטאנרט נמוך של מעונות בהיקף הדרוש - סטודנטים מאוניברסיטת ת"א יכולים להגיע ממעונות בלוד כדוגמא. תוציא את עשרות אלפי הסטודנטים ממרכזי הערים כי יקבלו מעונות במחיר אפסי ותקבל עוד עשרות אלפי דירות בת"א ,ירושלים, "המרכז", חיפה, רשל"צ, רחובות, באר שבע - עשרות אלפי סטודנטים "מחוץ לשוק השכירות" עם ערבות של אבא הגאה בבן\ת באוניברסיטה ותקבל השפעה ישירה על מחירי השכירות ובהתאמה אפשרות להתחלת גלגול לשוק את דירות ישנות שכרגע מוחזרות ע"י משקיעים.

אתה קורא להתערבות ממשלתית גסה... זה מהלך מאוד מורכב שדורש תקציבים גדולים, כאשר הכסף המוסדי לא יספיק. צריך השקעה ראשונית של המדינה.

בנוסף, הקונצנזוס הכלכלי היום הוא שהתערבות ממשלתית זה big no no, על אחת כמה וכמה כשהפילסופיה הכלכלית השל הממשל הנוכחי היא ליברלית/ ניאו ליברלית

הדברים מורכבים מאוד. למה שקבלן יציע מחיר על דירה שימכור ב- 700000 כשהוא יכול להציע מחיר עבור קרקע עליה יבנה דירה ב- 1300000? האם המדינה גם תבנה בעצמה?

אני מסכים עם JSPHS

אני מאמין גדול בשוק חופשי ובהתערבות מינימלית של המדינה בשוק או בכלל.

יחד עם זאת , ש מצבים של כשל שוק - וזה המצב היום בשוק הדיור. לא בגלל שאין תחרות , לא בגלל שיש מחסור בהון , לא בגלל שיש בעיה עם אמצעי ייצור.

כשל השוק היחידי הוא בהקצאת קרקעות ע"י המדינה שנתקע בגלל הליכי תכנון ברמה לאומית / מחוזית.

פרויקטים של מגה פינוי בינוי של שכונות שלמות / הקמת מעונות בחסות ממשלתית לא ידרשו תקציבים ממשלתייים - הם רק יורידו חסמי תכנון ויאפשרו להון שקיים מקורות השקעה נוספים - בניגוד ל JSPH אינניחושב שהממשלה צריכה לקבוע מחיר בפרויקטים של הפינוי בינוי - הממשלה צריכה להציג תכנון, לתת מענה לדיור חילופי (וזה לא בעיה אם בונים במדורג) , לאפשר X דירות חדשות לשוק חופשי ו - X דירות בשכירות ל - 5 שנים ואז לאפשר למכור אותם במחיר שוק - ולתת לשוק להחליט מה המחיר של הקרקע.

כמו בשווקי הריבית - יש עניין של שקיפות וציפיות - כשיהיה מהלך ממשלתי , באמצעות חקיקה , של פינוי בינוי שכונות ישנות במרחב גוש דן באמצעות חברה ממשלתית שתכין הפרויקט לבניה בהצהרה ברורה של יעד דירות לשיווק כל שנה - השוק יגיב - מחיר הקרקעות יתחילו לרדת בצפיה להיצע החדש .

היופי בפרויקטי פינו בינוי זה שניתן להתחיל די מהר - התשתיות במקום ,מאפשרות התחלה, זכויות הבניה יעוגנו בחקיקה, מסלול אישורים מקוצר יעוגן בחקיקה (למשל לא זכות להתנגד - לא לדיירים ולא לשכנים - מי שרואה עצמו נפגע - יפנה לבית משפט לקבלת פיצויים כחוק ) , כל שצריך זה להגיע למצב של תכנון מפורט של שלב א' ולצאת למכרז.

הבעיה מתחילה ונגמרת ברצון ממשלתי ואינטרסים פוליטיים - הרבה יותר נוח ורצוי לשר שיכון / פנים סקטוריאלי לדחוף תכנון על קרקע בתולה (מנהל) של שכונות סקטוריאליות - ואז הכל נתקע - צריך כביש, חשמל, מים , ביוב וזה לוקח שנים

למבו,

אינני מבין מדוע אתה מתעלם מהעובדה שבעולם של ריבית נמוכה , בנק ישראל לא יכול לשלם ריבית גבוהה - השקל יתחזק לרמה שהמשק הישראלי מאוד יסבול - אל תשכח שאנו משק מוטה ייצוא.

לגבי השאלה שלך על מדוע בועת מחירים לא התנפחה קודם - פשוט בנו יותר. הקימו את מודיעין אך בעיקר - בנו בשטחים והרבה - לשם זרם עודף הביקוש - בניה שמסובסדת בכספי מיסים - מחירים זולים לקונים. כך מדינת ישאל התנהלה שנים רבות.

ברגע שהבניה בשטחים הואטה / הוקפאה - כל הביקושים מופנים לקו הירוק ונוצר פקק תיכנוני אדיר. תוסיף לכך ממשלה אימפוטנטית - והרי לך התוצאה.

אני רוצה לנפץ הנחת יסוד סמויה שבבסיס הדיון על הריבית - הטענה שאם הריבית היתה יותר גבוה, הדיור היה יותר בהישג יד - זה כלל לא נכון :
אין ספק שריבית נמוכה תורמת לעליית המחירים, אך אם הריבית היתה גבוהה יותר , המחירים היו אומנם עולים פחות, אך ההוצאה למשכנתא לא היתה קטנה - היא היתה נשארת אותו דבר, רק חלק גדול ממנה היה מוקדש להחזרי ריבית - המחיר של הדירות נקבע (אם עש חוסר היצע) עפ"י המחיר שהקונה השולי מוכן לרכוש - וזה תלוי אך ורק ביכולת ההחזר.

אגב - אם הריבית היתה גבוהה יותר - מחירי הדיור היו עולים - הוצ' המימון יותר גבוהות לקבלנים, סיכון יותר גבוה אם לא מוכרים דירות - כלומר הקבלנים היום בונים פחות ובעלויות יותר גבוהות, היכן הביקוש וההיצע היו נפגשים? יכול להיות שאפילו ברמת מחירים יותר גבוהה....

למבו,

ציטוט:

---

לגביי התחרותיות של המשק , זה כבר ממש טיעון חלש.
מי שלא יצליח שיפשוט רגל או שירוויח פחות או שייצר בסין
מה יקרה? כלום לא יקרה , ימצאו עסקים חדשים שיצליחו.
את משאבי הטבע שלנו יקנו תמיד ולהיי טק הישראלי , אם הוא ימשיך ויהיה בקצה הטכנולוגיה
והחידוש אז גם לא יקרה כלום.
מה עוד שההיי טק הישראלי הרבה יותר מושפע מהמצב בארהב ואירופה מאשר
מהמצב המקומי ,
וגם עם הקביעה של משק מוטה ייצוא אני לא מסכים.
מה אנחנו מייצרים פה?

---

אני חושש שיש משהו בסיס שאינך מבין לגבי המשק הישראל - התלות שלנו בייצוא - הפתרון "תייצר בסין" - המשמעות - ייצוא משרות ומקומו עבודה לחו"ל ומובטלים בישראל

ההי-טק הישראלי (גם הביטחוני) צריך להתפרנס - הוא מקבל תמורות בדולרים / יורו ומשלם משכורות, ושכירות וארנונה בשקלים. אתה חושב שמסוגל לקבל תמורות הקטנות ב- 20% (שער הדולר יורד מ - 4 ל - 3.4) ולא תהיה לזה השפעה על שכר ותעסוקה לא תהיה לזה השפעה על הריווחיות (=תשלומי מיסים למדינה)?

תבדוק את הריווחיות של תעשיה אוירית ואלביט מערכות ותראה מה ייסוף של 20% יעשה לחברות הללו. אתה חושב שבשוק העולמי קונים "תוצרת ישראל" בלי לבדוק כמה זה עולה? אתה חושב שאפשר להעלות מחירים ולא להפסיד מכרזים ?

עכשיו במקום הי-טק, תחשוב על חקלאות לייצוא, מגזר הביו כימיה ועוד ועוד.

אפילו לכי"ל וכי"ל מפעלים בכל העולם - יהיה יקר ליצר בישראל - ייצרו במקום אחר - ואז מה?
לאמר מי שלא יסתדר עם שער דולר נמוך שפשוט את הרגל זו אמירה עם משמעות שאני די בטוח שלא חשבת עליה עד הסוף. להקים תעשיה לייצוא בישראל זה קשה, להרוג אותה זה קל.

אתה שואל מה יקרה? אגיד לך בדיוק מה יקרה - השקל יתחזק, גביית המיסים תרד, מקומות עבודה יעלמו, הייצוא ירד, הייבוא יעלה ובסופו של דבר הגרעון המסחרי ידחוף לפיחות של השקל - אך נשלם מחיר רציני של מיתון ואבטלה. זה בדיוק מה שיקרה. אגב - גם מחירי הדירות ירדו - כי לא יהיה ביקושים....

אפילו בשוויץ, הבנק המרכזי שומר על המטבע שלא יתחזק יותר מדי - אז מה אתה רוצה מפישר?

ציטוט:

---

עכשיו לעניני הבנייה.
לא בנו יותר בעבר. זה ממש לא נכון.
כיום נבנות מעל 80 אלף יחידות דיור וזה שיא כל הזמנים בישראל.

---

לא נכון , קרא זאת :http://www.globes.co.il/news/article...did=1000826169

בונים הרבה, אך בעבר , שהיה צריך בנו יותר. ומי בנה אז ? הממשלה - נתנה ערבויות לקבלנים לרכישת הדירות - אז בנו כמו משוגעים.

היום יש הרבה דירות בבניה כתגובת שוק לעליית מחירים. אך אל דאגה, כל הדברת על "בועה" וצעדים "להפחתת מחירים" מפחידים הקבלנים, וכבר יש ירידה בהתחלות הבניה....

וחוץ מזה ב - 1998 היו בישראל 6 מליון תושבים, היום יש 8 מליון. הייתי מצפה להרבה יותר בניה מאשר "שיא של 14 שנה..."

ל- kelazar, אתה ממש לא הבנת את אשר הצעתי:
1) אף אחד לא שואל את הקבלן, הוא נבחר במכרז על מנת לבצע מדיניות ממשלתית של פנוי בנוי.
2) הוא מקבל פרויקט שכל האישורים בו מסודרים, אין עיריה שמנסה לחבל בתהליך כי הממשלה באמצעות נציגיה לוקחת את סמכויותיה ולא מאפשרת לה "לחלוב" עוד את הקבלן.
3) קבלן הוא בסה"כ מבצע - לא יזם, גם אם הוא חושב שהוא יכול למכור ביותר המחיר לא יקבע על ידו.
4) אם תבדוק, תמצא כי קבלני בצוע עובדים במחירים הרבה יותר נמוכים מאשר המחיר לצרכן.
5) הקרקע היא משאב לאומי, הממשלה מחליטה על פנוי בנוי בחקיקה \ תקנה, היא מחליטה מתי יבוצע, איך. אין עתירות לבית המשפט כי החקיקה לא מאפשרת למנדהו להתנגד וגם הפצוי כלפיו סגור - הוכח בעלות על קרקע \ ישיבה עליה 35 שנים - קבל דירה חלופית גדולה וחדשה יותר + מגורים בתקופת הבינים על חשבון הקבלן המבצע.
6) עלות בניה של דירת מגורים היא סביב 300-400,000 ש"ח ל- 100מ^2 בסטאנדרט מקובל דהיום.
7) הקרקע אינה עולה כסף, אלא שיש לבנות נניח 8 דירות שמשלמים עליהן 7 דיירים (דירה אחת ניתנת לדייר הנוכחי) כך שאם נניח 400,000 ש"ח עלות בניה.
8) הממשלה שמשמת כיזם בפרויקט תקבל 5-10% מהדירות הפחות טובות ובסטאנדרט נמוך שישמשו כדיור סוציאלי - כך שפעולה זו תעמיס עוד נניח 30,000 ש"ח על דירה ממוצעת.
9) תוסיף פתוח, מימון, שונות ובהחלט נקבל מצב שניתן למכור דירות חדשות סביב אזורי הביקוש ב- 600-700,000 ש"ח בדיוק כפי שהן נמכרו לפני 5-6 שנים.
10) 3-4 פרויקטים של 10-20,000 יחידות דיור חדשות שיצאו לבצוע בחתך זמן מיידי ישפיעו רוחבית על השוק.

למה לקנות ב- 1.3M ש"ח ביבנה אם ב- 700,000 ש"ח ניתן לקנות דירה חדשה על מה שהיה פעם אזור התחנה המרכזית הישנה בת"א כשכל השכונה מגולחת, מבוצעת בניה חדשה ומודרנית שעומדת בכל התקנים, הבאת אוכלוסיה חדשה לאזור?

ל- tby, אני חושב שהממשלה חייבת לקבוע מחיר, לוחות זמנים לבצוע, הוספת פתוח סביבתי כמו תחבורה ציבורית, נתיבי תחבורה, מבני צבור,.... על מנת להביא להצלחת הפרויקטים.

תן לקרטל לקבוע את המחיר ולוחות הזמנים וזה המתכון למסמוס התהליך.

הממשלה מושלת במקרה הטוב 4 שנים. לשר לוקח שנה להכנס לתפקיד ועד אז הוא מובל ע"י פקידיו ויתכן מאוד שהם אנשי השר הקודם עם אגנדה אחרת לחלוטין. פקידי האוצר שמנסים לנהל כל דבר במדינת ישראל אף על פי שהבנתם בגזברות והם שולטים בברז בכל דבר החל מחינוך והשכלה גבוה, עבוד בדיור ועד בטחון פנים.

אם הממשלה הבאה תרצה שזה יצליח שר הפנים \ שכון חייבים להתחיל לפעול בנידון בתחילת הקדנציה עם לוחות זמנים, מחירים, ובדיקה יומיומית מה תקוע ולמה (פחות או יותר מה שאריק שרון עשה על מנת לשכן מאות אלפי עולים מברה"מ שהגיעו הנה במקביל לגדול באוכלוסיה).

החשיבות של המהלך הוא גם הצגת אלטרנטיבה ממשלתית שפויה - רבותי מר וגברת ישראלי, תפסיקו לקנות דירות בחוב של 1,000,000 ש"ח כשלא ברור כיצד תצאו מהבוץ אם תפלו לתוכו - יש לכם אפשרות לקנות דירה במחיר הגיוני עם חוב הגיוני במעגלים 2-3 מת"א. אף אחד לא צריך לקבל דירה ברוטשילד או בדיזנגובה פינת ארלוזורובה אבל אין שום סיבה שבמחיר שפוי אותו אחד לא יוכל לקנות בדרום ת"א, יפו, גבעת שמואל, פ"ת, רחובות,......

ללמבו, ריבית של 5% כשמחיר הכסף בארה"ב, יפן, גרמניה הוא ->0 משמעו יסוף של השקל.

גופי ענק ילוו בינים וב-$, יזרימו אותם לישראל ויהנו מ- carry trade של ~ 4.5% בשנה.

המהלך יכול להוביל מהר מאוד את שער המט"ח אל מתחת ל- 3 ש"ח ל- $.

אם זה מה שיקרה, ובדגש אם יקרה מהר מדי - זה יגרור פטורים המוניים, העברת פעילות של חברות רב לאומיות לארה"ב ואירופה שסובלות מאבטלה, סגירת מפעלים והגדלת היבוא.

למעשה, כשהעולם שמולו סוחרים במדיניות ריבית אפסית למדינה קטנה כמו ישראל לא ניתן ליישם מדיניות אחרת מאשר התאמה למה שקורה בעולם.

כמו כן, הבנק המרכזי קנה עשרות מיליארדי $, הוא מתחזק את הקניה באמצעות מק"מ שמשלם ריבית שקלית.

מה שאתה מציע יגרום להפסדים עצומים ולכן סביר כי לא יקרה.

מה שדרוש הוא דרך להפריד בין מדיניות הריבית לטובת המשק והתעשייה לבין הריבית על הנדלן למגורים. לפישר ארגז שלם של כלים למנוע מהבנקים לתת משכנתאות ענק למי שאולי לא יוכל להחזירן בעתיד.

ציטוט:

---

אולי משקיעים יעריכו את העובדה שישראל מתנהלת שונה מהעדר בעולם ,אולי כספים יזרמו למדינה שמגינה על החוסכים אצלה ומתגמלת בריבית ריאלית
ששומרת על שווי הכסף ולא מנסה לשחוק את כוח הקניהה של מעמד הביניים
\

---

אין ספק שיעריכו - כולם ירוצו לקנות שקלים ולהרוויח את הפרשי הריבית - ויביאו לתיסוף חד.

בחברות הזרות עם מרכזי פיתוח, יעריכו פחות את הגידול של 30%-40% בהוצאות ויסגרו את המרכזים

ציטוט:

---

זה יהיה נפלא אם יכנסו לישראל מליארדים לקרי טרייד , חלקם יופנו להשקעות...

---

איך יפנו להשקעות? - הסוחר לווה בדולרים, ממיר לשקלים (כלומר מוכר דולרים לבנק ישראל ) ומקבל אגח קצר=מקמ לשנה - ומתפרנס מהריבית. בשביל מה לעבוד?

ציטוט:

---

בברזיל שצומחת ב8 אחוז לשנה כמה הריבית? סביב 5 אחוז ואולי יותר , ומה קרה? התעשייה בורחת?

---

צא ובדוק מה האינפלציה בברזיל ומה הריבית הריאלית..... כמו כן - בדוק מה הבנק המרכזי של ברזיל עושה.

ציטוט:

---

היה קודם כל דואג לאזרחים ולפנסיונרים לפני הבנקים

---

אני חושב ששמירה על אינפלציה נמוכה, משק צומח ואבטלה נמוגה זה לטובת הציבור.

ציטוט:

---

אם יכולים פה לתת לטבע וישקר לשלם 3 אחוז מס על רווחי 2011
בעוד הציבור משלם 25-30 אחוז ,
ולאינטל וכו מעניקים מליארדים במתנה ,

---

גם לזה בנק ישראל אחראי ??? או שאולי אחראית לכך הממשלה?!

אני מבין את התסכול שלך , אבל בנק ישראל הוא מהטובים. מפלגות השלטון (ליכוד ש"ס וכו') שלכאורה מייצגים את "הציבור הדפוק" (לפחות זה הציבור שהצביע להם באדיקות) דופקים את כולנו. ומדוע? תחשוב בעצמך אם הכותרת היום על המכרז בחריש " גופים חרדיים: "ש"ס ניסתה לעשות בחריש קופה ע"ח העניים"

מפלגות שעסוקות בגו'בים, ריצוי וועדים , אינטריגות פנימיות והתעשרות עצמית דואגות קודם כל לעצמם , אחריהם המבול. והמבול הגיע.

ל- Lembo, אי אפשר להשוות בין ברזיל לישראל.

ברזיל מדינה ענקית עם אוצרות טבע לרב, הסינים מחזרים במרץ אחר ברזיל בשל הגרעינים והכימיקלים שניתנים להפקה שם - ברזיל היא מדינה שאינה מאוימת גאוגרפית. נסתכל על ישראל, מדינה בגודל סיכה על מפת העולם, מסביבה ~ 300M מוסלמים עויינים. ישראל מעורבת במלחמה כל עשור וכמחצית מהחלטות האו"ם מגנות את מעשייה - נראה כאלו זה הנושא היחידי שכל אומות העולם מוכנות להסכים לו - הכה ביהודי והצל את אירופה\אפריקה\אסיה.

כששערה חליפין ירד אל אזור ה- 3.4 ש"ח נגיד הבנק המרכזי החליט שהוא מגן על התעשייה המקומית בזמן משבר כלכלי עולמי (הלקוחות בחו"ל מצמצמים הזמנות) ומגדיל את כמות המט"ח במחסני הבנק - שתי החלטות לגיטימיות.

תאר לך שעוד שנה, שנתיים, חמש יהיה כאן ארוע בטחוני גדול - הבנק המרכזי בישראל מסוגל להדפיס ש"ח לא דולרים. 80G$ במחסנים אומר שהוא מסוגל להאט את קצב הפיחות על ידי מכירה של מט"ח בהיקפים של מיליארדים ביום על מנת ששער החליפין לא יקפוץ מהר מדי. תאר לך ש1$ שווה היום 3.7ש"ח ובעקבות ארוע כלשהו הוא מגיע ל- 3.85 למחרת וביום שאחרי ל- 4.1, וביום שאחרי ל- 4.25,..... במצב דברים כזה הבנק המרכזי יכול להאט את הקצב על ידי מכירה של מט"ח בהיקפים הנדרשים. זו פעולה שיש באפשרותך לבצע כשיש לך 100G$ במחסנים ואין באפשרותך לבצע כשיש לך 20G$. שאל את אסד כמה לירות סוריות הוא היה מוכן להדפיס לפני שנה על מנת שיהיה לו בזהב\מזומן\בבנק ברוסיה עוד 20G$.

רוסיה השתמשה בכמחצית מיתרות המט"ח שלה על מנת להגן מפיחות מהיר מדי בזמן המשבר הגדול של 2008-2009.

אני מבין את מהלך הורדת הריבית כשזה מתואם לכל העולם, כשיש לך חובות וגרעונות עצומים קל יותר לשלם את החובות בריבית נמוכה ושחיקה לאורך זמן ע"י צמיחה ואינפלציה מתונה.

זה אמנם שוחק את חסכונות הצבור שמשקיע "בונקר פק"מ" אבל אלטנטיבה של פשיטת רגל של המדינה או פגיעה בשירותים המסופקים ע"י המדינה אינם פתרון טוב יותר.

למדינת ישראל חוב של ~ 650G ש"ח, תוספת של 3% לריבית כפי שאתה מצעי משמעותם כמעט 20G ש"ח תוספת ריבית לשנה בקופונים של האג"ח. אמנם רב החוב הונפק בעבר ולכן ה- 3% לא יורגשו מיידית כ- 20G אבל הממשלה ממחזרת חוב מזמן לזמן - אבל אם תונהג פה מדיניות של ריבית 5% זה יקרה תוך כמה שנים.

אין שום סיבה שנהיה חריגים לעולם, לטוב ולרע.

לגבי הדיור, להערכתי פישר הבין מאוחר את גודל הנזק שנגרם בשוק הדיור והשפעותיו ארוכות הטווח. היה בכוחו ועודנו בכוחו לבצע את השינוי בעזרת צעדים רגולטורים - אבל לא בטוח שהוא מוכן לאפשר את הפחתת המחירים בקצב הרצוי מתוך חשש ליציבות המערכת הפיננסית. אני בטוח שגם אתה לא רוצה לחזור להלאמת הבנקים 1983.

להערכתי, דרושה כאן פעולה ממשלתית חדה וברורה שתחזיר לתלם את הבן החורג הנדל"ני. יש בכוחה לעשות זאת - לא בטוח שהיא תבחר לעשות זאת בהיקף הנדרש (לטעמי, חזרה למחירי הנדל"ן של 2007 כשישראל היתה קרובה לשיא התעסוקה וגאות בבורסה).

יש המון גורמים שלא ירצו שזה יקרה: הבנקים שמעניקים הלוואות בהיקף גדול מדי למי שלא בטוח שיצליח להחזיר את מלוא החוב - תוך כדי מימון בחסר של קבלנים - דבר שנועד להפחית היצע דירות חדשות עתידיות. הקבלנים (המחירים לא ירדו - read my lips על החתום בובליל את שו"ת. והרשויות המקומיות שנהנות הבום הכלכלי הזה.

השאלה היא האם המדינה תעצור את בועת הנדלן בזמן ובפעולה יזומה (כמו בסין) או שתיתן לה להתפוצץ בעתיד מסיבה כלשהי כשמאות אלפי משפחות תהינה משועבדות להלוואות חנק של 1M ש"ח ללא נכסים ושכר שיכול להצדיק כזה חוב + פוטנציאל כי ערך הדירות ירד מהר מדי אל מתחת לגובה החוב דבר שיחשוף את המערכת הבנקאית לסכון אשראי בהיקף רחב.

חברים,

יש פה שאלה קריטית שכל העולם מתחבט בה - האם הריבית הנמוכה בארה"ב וסין תשאר לטווח ארוך (מעבר ל 2015 \ 2016 ) ? זוהי שאלת אלף טריליון הדולר, ואם אני מגזים זה רק למטה.

למה זה קריטי? אם הריבית תשאר נמוכה עולמית מעבר ל 2015, אז צריך לעשות את מה שהוצע פה, לבנות ביוזמה ממשלתית ולספק הביקוש העודף (שבמהותו הוא להשקעה). כמו כן יצטרכו לשערך מחדש את תגמולי כל קרנות הפנסיה (כלפי מטה), ואז תראו מה זה תספורת אמיתית. דמגוגיית הטייקונים הבורה והמאוסה שעשתה חגיגות מפגיעה אולי ב 0.5% בפנסיה של כמה מאיתנו, תתקל בקרקע המציאות כאשר הפנסיה של כולנו תחתך ב 20% עקב הורדת הריביות לטווח ארוך . אם החישוב של הפנסיה כיום מבוסס על מדד+4% לטווח ארוך, תחשבו מה יקרה לפנסיה כאשר החישוב לטווח ארוך ישתנה ל מדד+2% .

לעומת זאת, אם הריבית אכן תעלה ב 2015 (כמו שהפד מבטיח), אין הגיון להיכנס לפרוייקטי בניה ממשלתיים והצפת השוק, כי פירות הבניה יראו רק ב 2015, ואז הריבית תעלה וכתוצאה הביקוש ירד ויהיה צרוף של עודף עצום של היצע דירות עם ביקוש יורד חזק. מתכון קלאסי למשבר בשוק הדיור עם מחירים קורסים דרסטית וקבלנים\בנקים פושטים את הרגל. משרד האוצר מניח שזהו התרחיש שיקרה, כי אחרת היו גם משערכים את תגמולי קרנות הפנסיה לכולנו כלפי מטה ב 20% בערך.

אלו הברירות העומדות בפני הממשלה\משרד האוצר. לא פשוט בכלל. וכמו שנאמר פה, ישראל היא רק סירה קטנה באוקינוס של הגדולים שקובעים לנו את שער הריבית. ישראל לא יכולה לנהל מדיניות ריבית עצמאית, כי נפסיד את כל היצוא ומקומות העבודה שלנו (האמיתים , היצרניים).

אגב, לא צריך פרוייקטים ממשלתיים יזומים, מספיק שגורמי הממשל והעיריות יפסיקו לתקוע מקלות בגלגלים ויאפשרו לשוק החופשי לעבוד. הרגולציה הממשלתית היא שמונעת את הבנייה לספק ההיצע :

"הממשלה סילקה כמעט את כל הפועלים הזרים בענף הבנייה"


http://www.globes.co.il/news/article...p_morearticles

עיריית נתניה דוחפת להגדלת הדירות

http://www.themarker.com/realestate/...VSGRoE.twitter

ציטוט:

---

ההשוואה לברזיל באה להראות מדיניות ריבית אחרת מזו של פישר ושל ברננקי ודראגי ויפן

---

מה שאתה מסרב לקבל הוא שמדיניות בריבית בברזיל, אירופה וישראל - זהה! ההבדל היחידי זו רמת האינפלציה , הריבית הריאלית - אותו דבר.

ציטוט:

---

מלכתחילה לדעתי לא היתה סיבה להוריד פה את הריבית.

---

לחזור על אותה טענה שוב ושוב לא הופעת אותה לנכונה - תקרא שוב מה קורה שהריבית גבוהה והשקל מתחזק. 2008 זה שיא המשבר בכלכלי, כבר שכחת מה היה המצב?

ציטוט:

---

מתי היתה ריבית ככ נמוכה ובועת נדלן?
משנת 1948 ועד 2008 אף פעם לא.

---

מתי האינפלציה היתה כל כך נמוכה? אף פעם לא.

ציטוט:

---

לחילופין למה הם משנים כל הזמן את הנוסחאות לחישובי אינפלציה? אנחנו אוכלים פחות אולי
או נוסעים ברכב פחות?..??????????

---

משנים את חישוב האינפלציה כי סל הצריכה משתנה והמחירים של המוצרים שצרכים משתנים. שתי דוגמאות קיצוניות - מחירי הדיור עלו - זה אומר שההוצאה לדיור גדלה בסל הצריכה - המרכיב צריך לגדול, התקשורת הוזלה, ההוצאה על תקשורת ירדה ההוצאה על תקשורת ירדה בסל הצריכה - יש לעדכן.

על פי התגובות, אני מניח שאתה צעיר - היו ימים שארון קיר היה נכס. קו טלפון - נכס. המחשב הראשון תואם אפל שקניתי עלה 2000 דולר עם מדפסת ומסך וזה היה לפני שלושים שנה - כמה עולה היום בדולרים של 1983 מערכת כזו? - בקיצור דברים משתנים ולכן מדידת האינפלציה משתנה עימם

יש לך איזו קונספציה שהכל קונספקציה לשמור על יציבות הבנקים - תאמין לי - הנדל"ן למגורים בארץ לא מסכן אף בנק - שעור ההלואה משווי הנכס הוא גדול, הערבויות הן אישיות .
יציבות הבנקים תלויה בפירמות העיסקיות ובנדל"ן העיסקי - מה - 2 מליארד ש"ח שהבנקים מוחקים סביב אלביט, דנקנר ואחרים - תחשב כמה המחירים של דיור למגורים צרכים לרדת וכמה הלוואות צרכות ליפול כדי שהבנקים יספגו הפסד של 2 מליארד - שרחוק מלסכן את היציבות שלהם.

אחרי שתבצע החישוב, נראה מה תחשוב....

אני מצטער שאני הורס לך את התאוריות.....

ציטוט:

---

עולם לא היתה אינפלציה בישראל כה נמוכה?
הצחקת אותי. מעניין מה החברים הנוספים פה באתר חושבים על האינפלציה האמיתית בישראל
שכירות , מים דלק מזון חשמל בשיאי כל הזמנים , על מה אתה מדבר?

---

אכן החלקים הללו הם החלקים שהתיקרו אך - תקשורת, ריהוט, ביגוד , הנעלה, כלי בית, צעצועים , כלי רכב, תיירות , מוצרי חשמל לבית - מקרר, טלויזיה, מיקרוגל, מכונת כביסה וכו' - הכל יותר זול לאורך זמן. אגב תבדוק מחירי מזון - היכן שהורידו מכסים או מיכסות ייבוא - המחירים יורדים - למשל גבינה צהובה.

אתה פשוט לא מבין מה לחיות באינפלציה של 400% שנתי או 40% שנתי או אפילו 10% שנתי. שמחירי השכירות והדירות נקובים בדולרים כדי שהערך שלהם ישמר.....

תשאל את הוריך או הסבים - מה האינפלציה עשתה לחסכונות שלהם? תשאל אותם איך היו הימים היפים שכדי לסוע לחו"ל היתה הקצבת מט"ח ומס נסיעות, תשאל אותם איך זה היה אחרי מלחמת יום כיפור שלמדינת ישראל נגמר המט"ח שבעל רכב היה צריך לבחור יום בו הוא משבית את הרכב - כדי לחסוך בדלק..... . תשאל אותם כמה פעמים בשנה הלכו למסעדה, לאן יצאו לחופש וכו' וכ' . תשאל כמה למדו באוניברסיטה ועד איזה גיל עשו מילואים- ותגלה שאתה חי בגן עדן, ברמת חיים שסביך לא יכלו לדמיין והוריך רק חלמו עליה

ציטוט:

---

לגביי הבנקים...
אני די צעיר זה נכון אבל אפילו אני זוכר שבשישים שנות המדינה הבנקים פה קרסו בערך 3-4 פעמים.

---

אתה פשוט לא מכיר את ההיסטוריה. מערכת הבנקאות הולאמה בישראל פעם אחד לאחר וויסות מניות הבנקים - בשנות האינפלציה הגדולות - אי מציע שתלמד מה היה שם , זה חובה לכל משקיע שמחפש בועות.

ציטוט:

---

אגב ב2008 הם התחננו לערבות מדינה לפיקדונות ולקווי אשראי למקרה ש...

---

נכון. ובארה"ב הבנקים קיבלו TARP , בבריטניה המדינה נכנסה כמשקיע, באירלנד כנ"ל + הלאמה וכו' וכו'. זה רק מדגים כמה המצב בעולם היה חמור. וכן - הבנקים המרכזיים הורידו ריביות לאפס על מנת להציל את הכלכלה. אבל בישראל הבנקים לא קיבלו כלום - כי לא היה צריך, זה שהיה להם אינטרס לקבל - זה ברור. גם אני רוצה ערבות ממשלתית להלוואות שאני לוקח אם היא ניתנת בחינם....
תקרא שוב את התיאור של המשבר הפיננסי כפי שכתבתי בתחזית 2013 ותבין מה בכלל התרחש ומדוע.

אפשר להמשיך את הפינג-פונג הה עוד הרבה זמן, אבל רצוי שתביא עובדות בדוקות וניתוח אינטיליגנטי ולא סתם הצהרות....

לאייל, אני לא חושב שחכם להמתין ל- 2015,

תראה כתבה בנושא מכלכליסט מהיום:

http://www.calcalist.co.il/money/art...597020,00.html

יש בעיה שלכולם ברור שיש בעיה, להערכתי לא נכון להמתין כמה שנים כי בנתיים עשרות אלפי משפחות נכנסות לצרות שלא בטוח שתוכלנה לצאת מהן.

ההסתבכות מקרינה על כלל המשק בדמות שעבוד תזרים המזומנים הקיים והעתידי לטובת תשלומי משכנתאות.

אי לכך, הצעתי פתרון של תחילת פעולה ממשלתית על מנת לייצר הצע במחיר ידוע. כשלכולם יהיה ברור שממשלת ישראל תהרוס שכונת סלאמס בגוש דן, תדאג שאף אחד לא יתקע מקלות בגלגלים, תסדר באותה הזדמנות את התשתיות באזור ואולי תתכנן מחדש קווי תחבורה (משהו אמר רכבת תחתית בת"א?) ותוציא לשוק מעכשיו לבעוד שנתיים 20,000 דירות חדשות בתג מחיר של 700,000 ש"ח ל-4חד+חניה ומחסן במרחק הליכה מצירי תנועה עקריים ותחילת עבודות חפירה לרכבת תחתית לדבר יהיה השפעה רוחבית - קבלנים לא יוכלו למכור דירה ביבנה או חדרה ב- 1.3M ש"ח אם דירה חדשה בת"א תעלה מחצית מהמחיר.

ללמבו, אני מסכים עם עקרי הניתוח של tby.

שלום jsphs7

אני חושב שהממשלה לא רואה את חומרת המצב כמו שאתה רואה אותו, או כמו שהכתבה בכלכליסט מציירת אותו. יש הרבה כלים פשוטים שהממשלה יכולה להשתמש בהם לפני פנוי בנוי ממשלתי מסיבי:

1. אישור פועלים סינים לענף הבניה, בטול הצורך בהפרשות פנסיוניות עבורם (איזה פועל סיני נשאר לפנסיה בארץ?)
2. עקיפת העיריות באישורי בניה, אכיפת נהלים קצרים ופשוטים.
3. מס רכוש למי שדוגר על קרקע
4. מס שבח ומס רווחי הון (כמו בבורסה) על רווחים מנדלן, שכר דירה והשבחה על דירה שניה
5. בטול מחיר מינמום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל (מונופול קלסי)

JSPH , אייל

שוק הנדל"ן למגורים מתנהל בשתי רמות - ההיצע / ביקוש מציאותי, ותחזית=צפיות לגבי היצע / ביקוש עתידי בעקבות צעדי ממשלה.

בניגוד ל - JSPH , ובאמונה עמוקה בשוק חופשי , אינני חושב כי ראוי שהמדינה תעסוק בקביעת מחירי דיור של פרויקטים ביוזמה ממשלתית - זה מתכון ל"סיכון מוסרי" (מי מקבל את הדירות הזולות? מי מחליט? - פרצה קוראת לגנב וגנב שקוראים לו - בא). על המדינה ליזום והגדיל ההיצע הפיזי (מוכרים דירות כבר על הנייר) ואת הצפיות להיצע - תקשורת ברורה של מה הולך להתבצע - כמה דירות הממשלה הולכת לייזום - השוק יקבע המחיר המתאים, צריך רק החלטה לאן רוצים להגיע ולפי זה לתכנן.

לגבי פועלים זרים - גם כאן קיים טיפול כושל של המדינה - אי הכשרת עובדים ישראלים וההליכה לפתרון הקל של עובדים זרים. אין סיבה שבישראל לא יהיו "עובדי צווארון כחול" יהודים בבניה שיקבלו שכר אטרקטיבי - גם אם "מחיר הדירה" יעלה . גם כאן יש כשל שוק, אבל הפוך - משלמים שכר נמוך בענף משמעותי בישראל ע"י "ייבוא עבודה" שממנה מתפרנסים אין ספור מאכרים.

אם צריך לשלם לרצף / טייח יהודיים 25 אש"ח בחודש שיבואו לעבוד - אז זה מה שצריך ויפה שעה אחת קודם.

ציטוט:

---

עקיפת העיריות באישורי בניה, אכיפת נהלים קצרים ופשוטים.
3. מס רכוש למי שדוגר על קרקע
4. מס שבח ומס רווחי הון (כמו בבורסה) על רווחים מנדלן, שכר דירה והשבחה על דירה שניה
5. בטול מחיר מינמום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל (מונופול קלסי)

---

הכל פלסטרים. המהות היא השבת הבניה ביוזמה ציבורית - כשזה היה - מחרי הדיור היו שפויים - גם בעיצומה של עליית מליון יהודים מבריה"מ (אפילו היה קצת יותר מדי בניה) .

משוואת ההיצע ביקוש לדיור בישראל ידועה - על המדינה להיכנס כיזמית ולהחזיר שיווי המשקל

[QUOTE=tby;99902]JSPH , אייל


בניגוד ל - JSPH , ובאמונה עמוקה בשוק חופשי , אינני חושב כי ראוי שהמדינה תעסוק בקביעת מחירי דיור של פרויקטים ביוזמה ממשלתית - זה מתכון ל"סיכון מוסרי" (מי מקבל את הדירות הזולות? מי מחליט? - פרצה קוראת לגנב וגנב שקוראים לו - בא).

tby, פיספסת להבנתי, אני לא מדבר על 3000 דירות במחיר מבצע - אכן, מאוד קורץ לסקטור זה או אחר לקבל את משרד השיכון על מנת לארגן לאנשיו דירות בחצי מחיר. אני מדבר על שנוי פרדיגמה בשוק הדיור. אני מדבר על נראות של עשרות אלפי דירות שצריכות להבנות בטווח זמן של שנתיים שלוש באזורי הביקוש עם תג מחיר ברור.

תן "לשוק החופשי" לבצע את ההתאמות והקרטל ידאג לבצע הפחתה מינורית ואיטית במחירים. אנחנו במצב שכל הסוחרים בשוק התקווה עומדים ומוכרים עגבניות ב- 14 ש"ח לק"ג ואבוי לסוחר שיוריד מחיר כי למחרת הוא לא יקבל אשראי בסחורה מהשוק הסיטונאי. כל הסוחרים צועקים: נגמרו השטחים החקלאיים, יש ארבה, אין תאילנדים, נגמרו המים ומחיר העגבניות לא ירד. בכל רגע נתון בסטיונר אחר צורח כי המחיר לא ירד.

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

מחר יכול לקום כאן קרטל ולהרגיל את האוכלוסיה ל- 20 ש"ח לק"ג לחם או שקית חלב ב- 15 ש"ח - ההסבר ההגיוני ימצא.

אגב, עמידה של המדינה במרכז השוק עם הכח הרגולטורי המצוי בידה יכול לאפשר לה לקבל את עמלתה כדיור צבורי בדמות 5-10% מהדירות הפחות טובות בכל מכרזי הפנוי - בנוי כשהיא משמשת גם כ"פותח סתימות" בכל ועדות התכנון.


לגבי פועלים זרים - גם כאן קיים טיפול כושל של המדינה - אי הכשרת עובדים ישראלים וההליכה לפתרון הקל של עובדים זרים. אין סיבה שבישראל לא יהיו "עובדי צווארון כחול" יהודים בבניה שיקבלו שכר אטרקטיבי - גם אם "מחיר הדירה" יעלה . גם כאן יש כשל שוק, אבל הפוך - משלמים שכר נמוך בענף משמעותי בישראל ע"י "ייבוא עבודה" שממנה מתפרנסים אין ספור מאכרים.

אם צריך לשלם לרצף / טייח יהודיים 25 אש"ח בחודש שיבואו לעבוד - אז זה מה שצריך ויפה שעה אחת קודם.
ה

מסכים בהחלט, אין שום סיבה שמי שעובד פיזית קשה יקבל שכר של עבדים וזה מה שהונהג בישראל בשנים האחרונות - דואגים לצבא של פועלים זרים בתנאי עבדים - כאשר את פירות עמלם גוזרים מאכרים מקושרים.

ברור שאם תשלם לישראלים 25,000 ש"ח לחודש עשרות אלפים יעמדו בתור לקבל את העבודה.

העבודה בבנין קשה, אין שום סיבה שפועל מיומן בטיח\ רטובות \ ברזלנות \ תפסנות \ רצפות לא יקבל את ה- 500 - 750 ש"ח יומית + סוציאלים. ואני מדבר על עובד מיומן שמוכן לעבוד קשה. לעובד מתחיל ראוי לשלם שכר מופחת של לפחות 50 ש"ח לשעה - אחרת למה לעבוד בעבודה קשה, פיזית ובשמש אם ב- 25ש"ח לשעה ניתן לחתוך פסטרמה בסופר בתנאי מזגן?


לאייל, אין שום סיבה שלא תשלם פנסיה לסינים כי כשזה יקרה אתה נותן יתרון לסינים על פני עובדי כחול - לבן. על שכר היסוד יש להוסיף ~ 30% כתקורות מעביד. אם עובד זר לא מקבל את התקורות הללו הוא הופך לזול למעביד. המטרה של המהלך היא חד משמעית לייקר את העובד הזר. שלם לישראלים באופן הוגן והם יעבדו קשה - לא תשלם, לא תקבל עובדים ישראלים בתחום.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"

הקישור למאמר כאן:http://www.s-maof.com/Forum/threads/...99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

ציטוט:

---

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

---

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

ציטוט:

---

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

---

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.
.

למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"


הקישור למאמר כאן:http://www.s-maof.com/Forum/threads/...99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

ציטוט:

---

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

---

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

ציטוט:

---

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

---

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

הרי אם לא תהיה בעיה של היצע קרקעות - מה איכפת למדינה שישקיעו בדירות להשכרה? ההיפך - המדינה רוצה וצריכה לעודד התחום.

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.

5. סיכון התארכות תוחלת החיים -זה סיכון רציני ביותר לפנסיה של כולנו - מה שאנו מפרישים היום, פשוט לא יספיק - חסכון פרטי בדמות דירה יבטיח הכנסה נוספת לטווח ארוך כהשלמה לפנסיה. המדינה תמיד תוכל, בעת מצוקה פנסיונית לעבור לתשלום פנסיה דיפרמציאלי - לעניים יותר , לבעלי רכוש - פחות . עידוד רכישת דירה כהשקעה הוא למעשה הבטחת פנסיה

6. דירות קטנות - צריך. קבלנים לא בונים כי משפחות צעירות / משפרי דיור רוצים דירות 4 חדרים ומעלה. מצד שני - משקיעים ושוכרים רוצים דירות קטנות - גם כאן צריך לעודד שיהיו משקיעים שירכשו דירות קטנות שקבלנים יבנו.

tby

לגבי מס על דירות להשקעה ומס על שכר דירה, ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

בכלכלה קלסית עדיף להשוות שעורי מיסוי על כל האפיקים כדי לא ליצור העדפה מלאכותית לאפיק מסוים. אם הייטק נותן תשואה עדיפה על ההון, אז נשקיע בהייטק, אם חפושי גז, אז נשקיע בחיפושי גז, אם נדלן, אז נשקיע בנדלן.

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ. לא עדיף שאנשים ישקיעו כסף במו"פ טכנולוגי על פני עוד 4 קירות (מיותרים)? תראה מה קורה בסין שם יש ערי רפאים עקב הטיה דומה לנדלן.

ציטוט:

---

ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

---

לי זה ברור, ולדעתי רצוי מכל הטעמים שפרטתי קודם ואני יכול להוסיף עוד כמה .

תיקרא מה שישנסקי אומר היום על פנסיות : http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4353549,00.html

ציטוט:

---

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ

---

אני לא מסכים.

אם המנגנונים של חסכון לטווח ארוך אכן היו מקצים כסף באופן יעיל ו"מייצרים תשואות" טובות בדמי ניהול נמוכים , אז הייתי משנה דעתי. בפועל הכסף הזול הולך למימון פרמידות שליטה, הימורים פיננסיים ושאר ירקות שאנחנו עכשיו חויים את נפילתם. אם יש משהו שקרנות הפנסיה לא עושות זה תומכות בפיתוח טכנולוגיה ותעשיה בארץ. אין להם הידע / מומחיות להעניק הלוואות אינטליגנטיות למגזרים הללו. הקרנות פנסיה בן צינור "טיפש" עם עודף כסף שמחפש הזדמנויות השקעה - זה ברור מאליו שיעשו הרבה שטויות עם הכסף .

תבדוק בשוק האגח הקונצרני כולו כמה מהאגח הם של חברות תעשיתיות. תגלה שזה בשוליים. מ.ש.ל.

tby

ממילא רוב השווי הנקי של משקי הבית בארץ הוא ערך הנדלן שלהם. האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

אין לי בעיה עם מולטי מיליונר שקונה דירה להשקעה, כחלק לא גדול משאר נכסיו. בעייתי היא עם כאלו שמנזילים את קרן הפנסיה שלהם (אחרי פיטורים למשל) ומשתמשים בכסף לקנות דירה לפנסיה. דירה כזו לא מהווה פיזור השקעות אמיתי. היא יכולה לסבול משוכר בעייתי, שכנים בעייתים , ואלף ואחת בעיות נקודתיות אחרות שפנסיונר בן 67+ יתקשה להתמודד עמן. אין לי בעיה עם קניית דירה בנוסף לקרן פנסיה והשקעות אחרות , אז אפשר להתמודד עם הסיכון כי יש פיזור, אך אם זו הפנסיה היחידה שלו, הוא עלול להגיע לפת לחם.

אגב, למי שרוצה להשקיע בדיור, לא עדיף היה לייסד קרן ריט שתשקיע במתחמי דיור להשכרה ולנתב את הפטור ממס של שכר דירה לדיבידנדים שלה?

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

ציטוט:

---

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

---

לרעת מי בדיוק זה? אתה מתכוון לי ולך שמספיק מתוחכמים לדעת מה זה קרן ריט ולחפש אותה בבורסה ולרכוש - לנו אני לא דואג.

שכר דירה נמוך זה לטובת שוכרי דירות - מי שאין לו הון עצמי לרכוש דירה או לא רוצה לרכוש ולטובת רוכשי הדירות - התשואה על השכירות מדכאת עליית מחירים של הדירות כי בולמת משקיעים פרט לסולידיים ביותר.

ציטוט:

---

האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

---

אני מציע למי שכבר יש לו קרן פנסיה בסיסית ושוקל להגדיל את החסכון לפנסיה ע"י פתיחת קופת גמל או הגדלת הפקדות לפנסיה ואין לו הידע והנסיון לנהל כספו בשוק באופן אינטיליגנטי ומחפש אפיק השקעה סולידי, לא תנודתי, שיהיה נזיל במידת הצורך - דירה למגורים זה נכס ראוי - תחשוב על בן 50 - ההוצאות על ילדים ירדו וכנראה גם אין משכנתא על דירת המגורים - עכשיו הוא רוכש דירה לפנסיה בתכנון כי ישלם משכנתא מתקבולי שכ"ד עד סמוך לפרישה מהעבודה ובפנסיה כל הכנסת שכ"ד תוכל לשמש אותו כל זמן שיזדקק עם אופציה לממש הדירה לכסות תשלומים גדולים מאוד או במקרה הטוב להשאיר נכס לילדים - זה בפנסיה פשוט לא קיים.

לגבי הסיכונים בבעלות על דירה - הם ברורים מאוד למי שרוכש דירה להשקעה - אך הוא לא מבין את הסיכונים בקרן הפנסיה של ריבית נמוכה, דמי ניהול גבוהים , שינוי מקדמי תשלום קיצבה וכו'. אם אני צריך להמר , מי שרוכש היום דירה כחסכון ארוך טווח יראה יותר תשואה לטווח של 10-20 שנה ממי ששם כספו בתוכנית חסכון או בקופת גמל (או קונה אגח ממשלתי צמוד מדד ותקופה ומחזיק לפדיון - אתעלם מהפסדי ההון הצפויים כשהריבית תעלה) .

ל- tby,

בשוק הדיור ישנו קרטל של עשרות רבות של יזמים, קבלנים ואף רשויות מקומיות.

מטרת הקרטל היא למכור כמות קטנה של סחורה במחיר מופקע. שום דבר בישראל של 2013 לא השתנה ביחס ל- 2007 שיצדיק עליה של 70% במחירים. שוק התעסוקה חלש יותר, שווקי היעד של היצוא הישראלי בארה"ב ובעיקר באירופה חלשים, עליות מחירים של מוצרים הכרחיים: דלק, תחבורה, מזון, .... משאירים פחות כסף בכיסים של הלקוחות בדגש על אלו שמוציאים את מלוא הכנסתם על מחייה - אני לא מדבר על מי שמרוויח X2-3 מהשכר המשפחתי החציוני שעל כספו מצליח לקבל יותר שירותים ומוצרי premium בשל ההאטה במשק.

כפי שהוסכם על רב הקוראים - שעבוד הולך וגדל של תזרים המזומנים הקיים והעתידי של התא המשפחתי בצירוף של ~ 1,000,000 חוב פוגעים בביקושים הפנימיים במשק ומהווים סכון עתידי ליום שבו ארוע פנימי או חיצוני יכול לגרום לטלטלה של רבבות שלא יצליחו בו זמנית לפרוע את חובותיהם - הסכנה הזו היא פוטנציאלית שלא בהכרח חייב לקרות.

אי לכך, ממשלה שקולה תפעל על מנת לפתור את הבעיה.

כשיש קרטל, הרגולטור צריך להפעיל את סמכותו ולדאוג להגדלת היצע ואף הפחתת מחיר.

פתרון 1 (לדעתי) הוא שימוש בסמכויות החקיקה והתקנה של המדינה כנגד רשויות מקומיות ועיריות שהאינטרסים שלהם הפוכים (הקטנת היצע, עליית מחיר ומשיכת אוכלוסיה שתוכל לשלם את המחירים הללו) - סמכות זו צריך שתופנה כנגד ועדות התכנון המקומיות והארציות תוך אתור תוקעי המקלות בגלגלים וטפול במחדל.

הפתרון הזה לטעמי לא מספק ובזמן הנוכחי צריך משהו מעבר.

הפתרון שנוסף לפתרון 1 מחייב הוספת אנטיביוטיקה חזקה לזמן קצר של שנה - שנתיים - שלוש או כמה שצריך עד הדברת הבעיה.

פתרון 2 שאני מציע הוא שימוש בכלים קצת פחות שיגרתיים כמו מבצעי פנוי-בנוי גדולים של עשרות אלפי יחידות דיור - תוך שימוש בחקיקה ובתקנה היכן שצריך, הוספת תחבורה יעילה, הוספת מבני צבור כמו ביה"ס וגני ילדים ברמה גבוהה ופרקים עירוניים, טיפול בחניה ושטחי מסחר ושירותים. המדינה לא צריכה לבנות בעצמה אלא לקחת קבלנים שיבצעו את הבניה בשמה במחיר שיוגדר. הכוונה לבצע את הבנוי בעזרת גופים שעובדים בשביל המדינה: גופים כמו שכון ובנוי, דניה-סיבוס, אורתם סהר - אותם גופים יקבלו הבהרה שמי שלא יעמוד בזמנים או יתקע מקלות בגלגלים לא יוכל בעתיד משך 25 שנה לבצע עבודות תשתיות בעבור המדינה. מי שיעמוד בזמנים ויעשה עבודה טובה יקבל רווח דו ספרתי על עבודתו. המדינה מצידה תדאג לפתיחת סתימות בירוקרטיות וחקיקה. אף אחד מהדיירים הנוכחיים לא יצטרך להתדיין אל מול הקבלן לגבי תמורתו כי זו תהיה מובהרת בתקנה \ חקיקה - כשהיעד הוא בנית 7-8 דירות על כל חורבה קיימת, הענקת האופציה לקבל או דירה גדולה ומרווחת עם מחסן וחניה או 2 יחידות קטנות שאחת תשמש להשכרה ו"פנסיה" נוספת לאנשים שהם היום בני 60-90 ודרים באותם מקומות עשרות בשנים. כל פרויקט כזה יתחיל בבניה של הריסה חלקית ובניה לגובה בעבור הדיירים הקיימים ובהמשך הריסה ובניה מחדש תוך נותנים את הדעת למכלול כולל של השכונה.

המדינה כמי שלוקחת על עצמה את הפרויקט מקבלת את עמלתה נניח ב- 10% מהדירות הפחות טובות שישמשו כמעונות סטודנטים על מנת להוציא את הסטודנטים משוק הדיור להשכרה במרכזי הערים וכן דיור סוציאלי.

על מנת שקבלנים אחרים לא יעצרו בניה יונהג מס של 5% על דוגרי הקרקעות ומי שלא מסיים פרויקטים בזמן.

בדיוק באופן שבו השר כחלון העדיף את טובת הכלל ושינה את כללי המשחק בשוק הסלולאר במחיר של השמדה של פירמידת אידיבי וסאני כך אני מוכן שהמהלך יוביל למחיקה בהון העצמי של חלק מהחברות הנדל"ניות או אף קריסה של עוד חפציבה.

הם לא מוכרים את זה לאוויר! אנשים קונים... אם אני בעל עסק שצריך למכור מוצר ב1 ש״ח כדי להרוויח אבל מוכנים לקנות ממני את המוצר ב10 ש״ח זה לגיטימי לחלוטין. לא רוצה אל תקנה ואז תראה כמה מהר ירד המחיר...

Kelazer,

אני חושב שההצעה שלך שגויה לחלוטין.

בוא נניח וכשהילד\ה שלך חולים וזקוקים לרופא משהו יבוא ויגדיר שאו שבצע אחורה פנה - קדימה צעד או שעל המקום תשלוף פנקס צקים ותשלם 10,000 ש"ח זה לא אומר שיש לך 10,000 ש"ח אלא שתדאג להשיג אותם אם משהו מבני משפחתך זקוקים לטיפול.

טיפול הכרחי רפואי בחירום הוא דרוש אבל האם נכון שהממשלה תפקיר את העניין לשוק החופשי?

בניגוד לסלולאר - דיור הוא הכרח בין אם בהשכרה ובין אם לקניה -חובת המדינה לדאוג לקורת גג מעל ראשי אזרחיה.
קל מאוד היה למסמס את הרפורמה בסלולאר ולבצע אותה לאט במסווה של הגנה על חברות הסלולאר.

וזה בדיוק מה שהן רצו - לאט, הדרגתי ועד אז או שהשר ילך או שהכלב ימות או שהפריץ ימות או שהממונה על התקשורת יצא לשוק האזרחי וישכר על ידי דסק"ש, IDB או סאני בשכר שערורייתי וידאג למסמס את הרפורמה הזו ובזמן הזה במקום חשבון סלולאר של 50ש"ח unlimited הצרכן ישלם 300 ש"ח.
כחלון הבין שהוא חייב בשנוי פרדיגמה בשוק ופעל בהתאם.

גם כיום פרטנר וסלקום רווחיות - הפירמידות שנבנו על חלבן עומדות על כרעי תרנגולת.

אני סובר שלאור חשיבות העניין ולאור הפגיעה הרוחבית במשק בעיקר העתידית דרוש טיפול תרופתי קטלני על מנת להדגיר את הנגע. שימוש באנטיביוטיקה הוא רע, נפגעים ממנו גם חיידקים ידידותיים במעי אבל לפעמים יש להעדיף את גוף המדינה על פני מנדהו.

דבר ראשון, לא נהוג להגיד על דעה של אדם בוודאי כשהיא לגיטימית שהיא שגויה לחלוטין, מפני שאתה לא מסכים איתה. אתה לא יכול להשוות שירות רפואי לדירה שעם כל הכבוד היא מוצר צריכה עם ביקוש והיצע בדיוק כמו סלולר. למה בארהב יכולים להחרים את פפסי או קוקה קולה שני מותגי ענק כשהם מעלים מחירים, ופה מעלים מחירים וכולם רצים לרכוש? מה היה קורה למחירים אם אנשים לא היו קונים? האם תושבי חוץ ירכשו דירה בבאר יעקב ב1.2 מיליון ש״ח?

ציטוט:

---

בשוק הדיור ישנו קרטל של עשרות רבות של יזמים, קבלנים ואף רשויות מקומיות

---

זה פשוט לא נכון - בקרטל יש תאום מחירים, חסמי כניסה וכו' - בישראל כל אחד יכול לרכוש קרקע ולבנות. אני מסכים שרשויות מקומיות חזקות רוצות אוכלוסיה חזקה ולכן דורשות בניה של דירות גדולות - אבל גם לקבלנים זה כדאי - יחס ברוטו/נטו בבניין עם דירות קטנות פחות טוב מבניין עם דירות קטנות.

יתכן שיש לתקן תקנות שיחייבו בניה של דירות קטנות 1-3 חדרים כ - % מדירות בבניין או לחילופין לאפשר פיצול דירות באזורי ביקוש באופן שקוף וברור ע"י פרסום תנאים ברורים לפיצול - אך יש לקחת בחשבון שזה מייד יעלה את מחירם של דירות הניתנות לפיצול....

אני מסכים ש"הסרת חסמים" בתכנון ותשתיות יזרזו בניה ויורידו מחירים

ציטוט:

---

פתרון 2 שאני מציע הוא שימוש בכלים קצת פחות שיגרתיים כמו מבצעי פנוי-בנוי גדולים של עשרות אלפי יחידות דיור - תוך שימוש בחקיקה ובתקנה היכן שצריך, הוספת תחבורה יעילה, הוספת מבני צבור כמו ביה"ס וגני ילדים ברמה גבוהה ופרקים עירוניים, טיפול בחניה ושטחי מסחר ושירותים

---

זה פרויקטים ל - 10 שנים.....

צריך לעבוד בקטן - חיקוק חוק פינוי בינוי והחלתו על כל המדינה תוך חיוב הרשות המקומית לתכנן מתחם בגודל מינימלי עם הכי פחות חסמים - שיהיה ניתן לעבור מתכנון ליישום בלי תלות ביצירת תשתיות מעבר לקיים כבר בסביבה, וכך כל שנתיים - מתחם נוסף . אם בכל אזורי הביקוש זה יבוצ - דיינו.

Kelazar,

אתה כותב: "א

תה לא יכול להשוות שירות רפואי לדירה שעם כל הכבוד היא מוצר צריכה"

מכובדי, קורת גג היא לא מוצר צריכה - דירת מגורים היא צורך הכרחי בדיוק כמו מזון, רפואה וחינוך.

הבעיה שלנו בישראל היא שהמערכות נוהגים כלפי הדיור כמו מוצר צריכה ולא מבינות כי עסקינן בהוצאה ההכרחית הגדולה ביותר של משפחה חציונית.

אי אפשר לתת לשוק ה"חופשי" לנפח את המחיר כשהשכר החציוני במשק לא משתנה - זו סכנה אדירה למשק ולאזרחים כיחידים.

ל- tby,

אז איך תסביר הכיצד כל היזמים מוכרים סביב אותם המחירים?

רק לא מזמן פורסמו מכרזי מחיר למשתכן של 550,000 ש"ח ל- 3.5חדרים במודיעין. אם ירצו זה אפשרי להנהיג את המחיר הזה ברמה ארצית.

אני לא מצפה לדירות ברחביה בירושלים או רוטשילד בת"א במחירים הללו אבל במרחק 0.5 שעה ברכב ממרכזי התעסוקה בישראל חשוב שיהיו מחירים בהתאם ליכולת הקונים לקנות.

tby ,

אולי אין קרטל, אבל יש "וועדת תאום מוצרים" שהיא העיריה המקומית שדואגת לכמות וסוג המוצרים ולמבחר שלהם באמצעות היתרי הבניה ותוכניות בנין העיר.
קח לדוגמא את ערי השרון - רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא - ערים אלו מוקפות באינסוף קרקעות חקלאיות, לעיתים צמודות לבנייני מגורים, ועדיין , מחיר הקרקע לבניה הוא אסטרונומי. למה אני לא יכול פשוט לקנות קרקע חקלאית שצמודה לביתי ולבנות שם? כי אסור לי . אני חייב לקנות רק מתוך פול קטן ומוגדר שמאושר לבניה ע"י הרשות המקומית. זה אולי לא קרטל יזמים , אבל זה מונופול של העיריות.

למבו,

ציטוט:

---

הריבית בברזיל היא... 7.25 אחוז , לפי נתוני הבנק המרכזי שם.
האינפלציה הרשמית היא 6 אחוז. לפי הנתונים של הבנק המרכזי שם.
אז איך אתה אומר שהמדיניות היא זהה לזו בישראל?

---

צא ולמד: - ריבית ריאלית "רישמית" של הבנק המרכזי בברזיל 1.25% , ריבית ריאלית "רישמית" בישראל - 0.25% [ אינפלציה "רישמית" בישראל 12 חודשים אחרונים - 1.5%]

% ריבית ריאלית מריבית הבסיס בברזיל - 1.25/6 - 20% , בישראל 0.25/1.5 - 17%

אתה חושב שזה מקרה ?

גם הבנק המרכזי הברזילאי קונה מטבע מקומי על מנת למנוע ייסוף.

זה כמה דומה המדיניות.

למחיר דירה על חוף הים בריו אין כל קשר לדיון. דירה על חוף הים בקניה עוד יותר זולה, ובסומליה תקבל עודף מ 10,000 דולר.... . איך בכלל אפשר להשוות מחירי דיור בין מדינה מערבית, צפופה קטנה ומתקדמת לבין מדינת עולם שלישי ענקית ?

אתה מבקש ממני להתמודד עם עובדות - אבל כל מה שאתה מציג רק מחזק את הטיעון שלי - גם הריבית הריאלית בברזיל מאוד נמוכה - באותו שיעור כמו בישראל. כיצד אצלך זה הפך לריבית גבוהה לחוסכים - אני לא יודע. ואם אתה מאמין שנתוני האינפלציה הרישמיים בברזיל יותר אמינים מהנתונים בישראל - אז אנחנו חלוקים גם על כך.

הבנתי את הטיעון שלך - אתה חושב שמחירי הדירות תלויים רק בריבית. הסברתי את דעתי המנוגדת בפרוט רב ואינני רוצה לחזור עליה שוב.

JSPH,

ציטוט:

---

אז איך תסביר הכיצד כל היזמים מוכרים סביב אותם המחירים?

---

ההסבר הוא פשוט - השוק משוכלל. כולם רואים את אתן עלויות - קרקע ליחידת דיור, בניה ליחידת דיור וכו. לא כולם מוכרים באותו מחיר - יש כאלה שממתגים עצמם ומוכרים במחירים בשמים אך לדוגמא אם באם המושבות בפתח תיקוה מוכרים קרקע ב- X - המחיר מתרגם למחיר דירה שזהה לכולם בסביבה - מי שרכש קרקע יותר בזול [כי קנה לפני מספק שנים ולא בנה - היום מחיר הקרקע כבר יותר גבוה] - ימכור באותו מחיר - הוא רוצה למקסם הרווח - כל זמן שיש עודף ביקוש -זה מה שיקרה.

אייל,

ציטוט:

---

קח לדוגמא את ערי השרון - רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא - ערים אלו מוקפות באינסוף קרקעות חקלאיות, לעיתים צמודות לבנייני מגורים, ועדיין , מחיר הקרקע לבניה הוא אסטרונומי. למה אני לא יכול פשוט לקנות קרקע חקלאית שצמודה לביתי ולבנות שם? כי אסור לי . אני חייב לקנות רק מתוך פול קטן ומוגדר שמאושר לבניה ע"י הרשות המקומית. זה אולי לא קרטל יזמים , אבל זה מונופול של העיריות.

---

מי שקובע אילו קרקעות יופשרו אלו לא העיריות - זו תוכנית מתאר ארצית שנקבעת על ידי המדינה. זאת מתורגמת לתוכנית הפשרות של הוועדות המחוזיות (עדיין לא רמה עירונית) שמסנכרנות את הפעילויות הדרושות להפשרה - כביש, ביוב, חשמל, בית ספר , מרפאות וכו - ושם נתקעים הדברים - הערייה צריכה לדאוג לביוב - אין כסף להעביר קו חדש וארוך. חברת החשמל צריכה לדאוג לחשמל - הקווים בסביבה לא תומכים בהספק הנדרש וצריך לשדרג. צריך לסלול כבישים - אך קודם צריך להסכים על תכנון עם המון גורמים, אח"כ להפקיע קרקעות - אלו "חסמים" שכל הזמן מדברים עליהם.

אגב - במזרח אירופה אין כאלו דברים. הרשות המקומית (רמה אפילו של כפר) מפשירה קרקעות - על זה יזמים ישראלים הפסידו הון עתק - הם חשבו שהם בישראל ואם קונים קרקע חקלאית בזול ואז היא מופשרת הם התעשרו.... . מה הם גילו? - שהקרקע הופשרה אך להביא כביש, חשמל ומים זו לא בעיה של הרשות - זו בעיה של היזם. עכשיו לך תתמודד עם חברת חשמל שמסבירה לך "אין חשמל" ולהעביר קווי ביוב של קילומטר ולהסביר לעצמך שבשביל מים צריך לחפור באר....

תקרא בדוחות של פלאזה - פרויקט קרסה רדיו מרכז בוקרסט - הם מחקו 10 מליון יורו על טורבינית גז. מה למרכז מסחרי וטורבינות גז? זה בשביל לייצר חשמל לפרויקט כי לחברת החשמל אין.

אנחנו חיים בגן עדן. רק לא מבינים זאת.

לא בכדי אני טוען שהבעיה של מחירי הדיור היא בעיה של היצע, והממשלה אשמה.

הנה פתרון ממשלתי - יעיל זול, אפשרי ומכוון לאוכלוסיות הנכונות:

הממשלה תיזום בנייה של 150 אלף יחידות דיור להשכרה בתוך עשור - כך עולה מההסכם הקואליציוני בין הליכוד־ביתנו ליש עתיד. הדירות יוקמו על קרקעות חקלאיות בשולי 15 הערים הגדולות בישראל - 75 אלף דירות בחמש השנים הראשונות ו-75 אלף נוספות בחמש השנים שלאחר מכן.


לצורך קידום הפרויקט, תוביל הממשלה חקיקה להאצת התכנון ולקידום הפרויקט בוועדה אחת בלבד. החוק ייקרא פרויקט הדיור הלאומי, ובמסגרתו יאוחדו תחת קורת גג אחת כל גופי התכנון במדינה. בתוך שלושה חודשים מחקיקת החוק תוקם חברה ממשלתית באחריות משרד הבינוי והשיכון, שתפעל לאיתור הקרקעות ותלווה את הבנייה.


הפרויקט יקודם בשיטת BOT, והקרקעות יוקצו ליזמים ללא תשלום תמורת בנייה של פרויקטים להשכרה, אך יישארו בבעלות המדינה. ההקמה תמומן באמצעות איגרות חוב ארוכות טווח שישולמו מתוך תשלומי השכירות. המשתתפים במכרזים יתחייבו להשכיר את הדירות במחיר הנמוך ב-30% ממחיר השוק, ובהשכרה ארוכת טווח למשך 10 שנים. הדירות ייועדו לאוכלוסיות שיוגדרו כמועדפות, בהן שוטרים, אחיות, כבאים ואנשי כוחות הביטחון.



יום אחרי שהשרים הסקטוריאליים בחוץ, פתאום יש פתרונות יצירתיים , פשוטים וזולים להתמודד עם מחירי הדיור.

אם 15 אלף משפחות בשנה ימצאו קורת גג בדיור להשכרה מסוג זה, מישהו עדיין חושב שגובה הריבית ישחק תפקיד במחירי הדיור?


צריך להבין שאנו נתונים לספינים תקשורתיים שנועדים להסתיר כשלונות ניהוליים אדירים של הממשלה ע"י הפניית אצבע מאשימה לגורם שלישי .

נותר רק לקוות שאם מקימים חברה ממשלתית חדשה (למה? מה רע בחברות הקיימות?) יעמידו שם צוות ניהולי רציני בחוזים אישיים קצובים ולא חס וחלילה להפוך זאת לעוד חברנ ממשלתית שמשמשת תגמול למקורבים חסרח כל כישרון או כישורים - ונא לא להתבלבל - זה מה שמרכיב את עיקר כ"א בחברות הממשלתיות