מסמך שכותרותו "הצעה" מול זכרון דברים - מה מחייב לקיום עסקה ?

צמד המלים "מזל וברכה" הוא קוד מוסכם המבטא גמירות דעת בעסקה בין יהלומנים. כך, כאשר המלים הללו נאמרות בצירוף תקיעת כף, יודעים הצדדים כי נסגרה עסקה בענף היהלומים. הדברים שונים בעסקות במקרקעין. כדי שחוזה יהיה תקף וסופי נדרש קיומם של שני תנאים מרכזים: גמירות דעת (הסכמה מגובשת להתקשר בהסכם מחייב) ומסוימות (הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של ההסכם). בעסקות מקרקעין יש להוסיף את דרישת הכתב המפורטת בסעיף 8 לחוק המקרקעין.


במהלך השנים רוככו דרישת המסוימות ודרישת הכתב, ונקבע כי הסכם יהיה בר תוקף גם אם אינו כולל את כל הפרטים החיוניים להסכם, לאור האפשרות להשלימו מכוח הוראות חוק נורמטיביות. בנוסף נקבע כי ניתן להתגבר על דרישת הכתב מכוח עקרון תום הלב. בזמנים שבהם מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת עלייה תמידית, מתחזקת המגמה שבה מוכרים מזגזגים וסוטים מסיכומים שהושגו עם קונים כדי לגרוף רווח גדול יותר ממכירת נכסיהם. באחרונה ניתנו על ידי ביהמ"ש העליון שני פסקי דין שבחנו אם זיכרון דברים והצעה לרכישת דירה היו בעלי היסודות הנדרשים לאכיפתם כהסכמי מכר במקרקעין.

בפסק הדין עדני נערך זיכרון דברים מפורט על ידי עו"ד, ונקבע בו כי התשלומים יפורטו "בנספח המצ"ב" - מבלי שהצדדים צירפו את הנספח. לאחר שהמו"מ לא הבשיל לכדי הסכם מכר, פנה המוכר לביהמ"ש כדי לבטל את זיכרון הדברים. ביהמ"ש קבע כי זיכרון הדברים בטל ואינו מהווה הסכם מכר מחייב, שכן הצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה לגבי תנאי התשלום - תנאי שמכוונת הצדדים עולה כי הוא תנאי מהותי שלא ניתן להשלימו באמצעות הוראות חוק אחרות. מאידך סבר השופט יצחק עמית, בדעת מיעוט, כי זיכרון הדברים והתנהגות הצדדים לאחר מכן מעידים כי יסוד גמירות הדעת התקיים, ולפיכך כל יתר התנאים, ובכלל זה תנאי התשלום, ניתנים להשלמה.

בפסק דין אביצור נקבע כי מסמך בעל הכותרת "הצעה", הנושא את חתימת שני הצדדים הוא הסכם מחייב בר אכיפה לכל דבר ועניין, חרף העובדה כי לא נקבעו בו פרטים מהותיים כגון תנאי תשלום ומועד מסירת החזקה. בפסק הדין חתמה המוכרת על טופס הצעה (להלן המסמך) למכירת דירה חדשה שאותה קיבלה במסגרת הסכם קומבינציה. באותו מעמד שבו חתמה על המסמך, קיבלה המוכרת צ'ק של 50 אלף שקל מהקונים. המסמך הוכן ונמסר למוכרת לחתימה על ידי מתווך, ונרשם בו כי הוא "מותנה באישור המוכרים". בין לבין נפגשה המוכרת, בנוכחות נציג הקבלן, עם הקונים בדירה לצורך סיכום ביצוע שינויים בה.

השופטת קבעה כי המסמך, הפקדת הצ'ק ופגישת הצדדים בדירה לצורך ביצוע שינויים, מעידים כי קיימת גמירות דעת בין הצדדים, ויתר הדרישות ובכלל דרישת הכתב ניתנות להשלמה ואינן מבטלות את תוקפו של המסמך, ולפיכך יש לאכוף אותו.

ההבדל בין אכיפת ההצעה בפסק דין אביצור לביטול זיכרון הדברים בפסק דין עדני, נובע מכך שגמירות הדעת להתקשר בהסכם מכר, לשיטת ביהמ"ש בפסק דין אביצור, היתה מוחלטת, ואילו בפסק דין עדני קבע ביהמ"ש, בדעת רוב, שיסוד זה נפגע לאור היעדר ההסכמה על תנאי התשלום. לסיכום, הדרישה הראשונה והמכרעת היא דרישה לגמירות דעת. ככל שדרישה זו מתקיימת, בתי המשפט ייטו להשלים את יתר הדרישות - ובכלל זה את דרישת הכתב ודרישת המסוימות - על מנת לאכוף הסכם מכר.

עמית ניסים - דה מרקר

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 191449.xml

האמת לומר לא הבנתי מה רצו להגיד בכתבה. אם מישהו יכול להסביר בשפה פשוטה בכמה מילים אודה לו מאד.

היי,

במספר מילים הכתבה מבהירה כי לא כותרת המסמך היא הקובעת אלא גמירות הדעת בין הצדדים.
בכלל מגמת המשפט הולכת לבחינת המהות בהסכם ולא נתפסת עוד בכשלים פרוצדורלים כאלו ואחרים.



בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842