עשרת הטעויות הנפוצות למשקיע המתחיל בנדלן מסחרי

רבים מהמשקיעים בנדל"ן עוברים לנדל"ן המסחרי, מתוך אמונה שהם יכולים למצוא הזדמנויות גדולות יותר להשקעה בבנייני משרדים וחללים לחנויות מאשר במכירות בתים והפיכת בניינים לבתי דירות.

אבל המעבר משוק הדיור לשוק המסחרי אינו פשוט. "רבים מהמתחילים, כשהם נכנסים לשוק הנדל"ן שאינו דיור, מוצאים שזהו שוק שונה לחלוטין,"זהו עסק מאוד מסובך" אומרים לא מעו.


נדל"ן מסחרי הוא עסק שבו טעות אחת קטנה יכולה לגרום לביטול עסקה או להשפיע לרעה על רווחי המשקיע בעתיד הקרוב או הרחוק. ולכן, חשוב לזהות את הטעויות הנפוצות מראש. הנה, אם כן, 10 הטעויות הנפוצות של משקיעים מתחילים בעסקי הנדל"ן המסחרי.

1. היעדר תוכנית כלכלית: "הצעד הראשון להשקעה בכל דבר - נדל"ן או אפילו יהלומים - הוא להכין תוכנית, שמתבססת על המטרות של המשקיע", אומר ג'ק קאמינגס, מחבר הספר "השקעה בנדל"ן מסחרי, 12 צעדים פשוטים להתחלה". לדוגמה: האם מעוניין המשקיע להשכיר את הנכס ולהשיג תזרים מזומנים חודשים, או אולי למכור אותו ולהרוויח הרבה כסף באופן חד-פעמי? על איזה סוג של נדל"ן מסחרי לשים את הדגש? קאמינגס גם מדגיש את חשיבותה של תוכנית יציאה מההשקעה, למקרה שזו אינה מצליחה.

2. מיקום, מיקום, מיקום: האקסיומה לגבי חשיבות המיקום לא תקפה תמיד בנדל"ן מסחרי. "זה לא מיקום מיקום מיקום - זה מיקום, שימוש ואישור". למצוא נדל"ן במיקום טוב זה חשוב, אבל יש להבטיח שהשימוש של הנדל"ן מתאים למיקום ולהגבלות החוקיות של השימוש בו, כלומר חוקי עירייה שונים המגבילים את מה שניתן לעשות עם הנכס.

3. לא לחקור את העיר: גם אם חוקי העירייה לצדך, עדיין ייתכן שהמשקיע לא יוכל להתקדם עם הנכס שרכש. "ישנן קהילות שאי אפשר לפתח", ו.. על אף שהאתר לעיתים מיועד לבניין כזה או אחר מבחינת העירייה, הבניין אינו מתאים לתכנון הסביבתי של האזור.

4. לראות את כל האזורים כדומים: "נדל"ן מסחרי זה עסק מאוד ספציפי. מה שהולך בעיר אחת היום, נראה שיצליח גם בעיר אחרת- אבל אין זה כך. המשקיע צריך לחקור את הדמוגרפיה, ללמוד למשל את הגיל הממוצע של התושבים באזור ושל הלקוחות הפוטנציאליים, כמו גם לדעת מה היא ההכנסה הממוצעת למשק בית באזור. יש לבדוק מהי השכירות הממוצעת ומה גובה המסים.

5. אין שילוב נכון של שוכרים/קונים: יש לדאוג לשילוב נכון בין כל השוכרים או הקונים בבניין. אפילו ניתן לקחת את הזמן ולבחון את ההיסטוריה הפיננסית של השוכרים / קונים לעתיד.

6. חישוב לא נכון של העלויות: תשאול מעמיק של המהנדס או הקבלן יכול לסייע בחשיפת בעיות נסתרות בבנייה - בעיות בשלד, בעיות מכאניות או אפילו בעיות סביבתיות. המוכר יכול להחליט אם לתקן את הבעיות או לנכות את מחיר התיקון ממחיר הנכס. בנוסף, יש להקציב סכום מסוים שייועד לתיקון בעיות עתידיות אפשריות.

7. חישוב לא נכון של הרווחים: "אפשר לעשות הרבה מאוד כסף מנדל"ן מסחרי, ואפשר גם להפסיד הרבה כסף". כדי להעריך בצורה גסה את ההחזרים הראשוניים על ההשקעה, יש לבדוק מה היו ההחזרים וההוצאות על השקעות במהלך השנה האחרונה.

8. לקיחת הלוואה גדולה מדי: על המשקיעים בנדל"ן מסחרי להיות זהירים במיוחד עם לקיחת הלוואות בריבית משתנה.

9. לעשות את הכל בעצמך: ברור, אתה יכול לחקור את המיקום, את חוקי העירייה והמס בעצמך. אבל משקיעים מנוסים מגייסים את עזרתם של מומחים, בהם ברוקרים, מהנדסים, עורכי דין, רואי חשבון ומנהלים. אם אינך בטוח את עזרתו של מי לבקש, דבר עם משקיע מנוסה, או ברוקר.

10. עיכובים: איזו תועלת יפיק מחקר, אם מעולם לא ישתמשו בו? ישנם משקיעים שלוקחים את הזמן להשתתף בסמינריונים, לקרוא ספרים ולהאזין לדיסקים שאומרים להם כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי, אבל לא קונים כלום, מחשש לעשות טעות כלכלית.