מה עומד מאחורי העליות בשוק הנד"לן?.. מיטב

מה עומד מאחורי העליות בשוק הנד"לן? האם שוק הנדל"ן מתנהג כמו שוק המניות? מיטב.

שוק ההון והמשק עומדים משתאים מול עליות המחירים בשוק המניות ובשוק הנדל"ן למגורים. מה עומד מאחוריהן ומהם הגורמים המשותפים והנפרדים שמתדלקים את העליות?

שוק המניות הרבה יותר נזיל, משוכלל והומוגני משוק הנדל"ן
אז מדוע מתנהגים באופן זהה?

לאחרונה, התחרו הכתבות בתקשורת אודות ענף הנדל"ן למגורים בכתבות על הגיאות בשוק המניות. בשני המקרים, דובר הרבה על ההתאוששות המפתיעה של שני השווקים, ולסיקור העובדתי של מה שהתרחש/מתרחש בהם, התלוותה לא מעט השתאות נוכח המגמה ועוצמתה, ועלו סימני שאלה לגבי המשך המגמה בשני השווקים האלה.

אקדים ואומר, שיש שורה של הבדלים בין שני השווקים - שוק המניות הוא הרבה יותר משוכלל, נזיל והומוגני משוק הנדל"ן למגורים.
משוכלל – כי "כל" המידע אודות מחירי המניות נמצא בזמן אמת בידי כל אחד מהקונים והמוכרים, נזיל – כי ניתן לרכוש ולמכור, לממש מניות בקלות רבה, והומוגני – כי מניה היא מניה. מניית בנק לאומי היא אותה מניה לגבי הכל.

בשוק הנדל"ן למגורים המידע אינו מצוי בידי כל השחקנים, למכור דירה למגורים דורש זמן לא קצר, לעיתים חודשים, ודירת 4 חדרים בת"א אינה נכס דומה לדירת 4 חדרים בבאר שבע, ואפילו לא לדירה ברחוב סמוך, ואפילו לא לדירה בקומה אחרת באותו בניין.

למרות ההבדלים האלה, שוק הוא שוק על מאפייניו הבסיסיים. בין שמדובר בשוק המניות, האג"ח, הנדל"ן, המט"ח, או שוק הכרמל, ובכל אחד מאלה מחירי הנכסים עולים או יורדים כתוצאה מהכוח היחסי של הביקוש אל מול הכוח היחסי של ההיצע.

כאשר מתבוננים בהתנהגות שני השווקים האלה בעבר מגלים, שלא תמיד הם היו מתואמים ביניהם – עולים יחד, או יורדים יחד.

למשל, בשנים 1990-1996, עלו מחירי הדירות למגורים באופן רציף תודות לעלייה המאסיבית של יהדות חבר העמים, בעוד ששוק המניות עלה גם כן בחדות עד ראשית 1994 ואז צנח ושקע לתוך כמה שנות שפל. הפרוספריטי בשוק הנדל"ן למגורים נעצר רק ב-1996 כאשר המחירים הגיעו לשיא ומחירי הקרקעות נסקו לרמות דמיוניות.

מאז ועד 2005, ובמשך עשור שלם, נקלע השוק הזה להאטה של ממש, כאשר רמת המחירים ירדה באזורים מסוימים (מרכז) בשיעור ריאלי של 20%-25%, ובאיזורים אחרים (חיפה, באר שבע...) בשיעור של כ-30% עד 40%. רק ב-2005 החלה עליית מחירים והיא הייתה מוגבלת כמעט כולה לת"א, ורק מאוחר יותר התפשטה לאזורים כמו ראשל"צ, רחובות, נס ציונה, חולון, ולאחרונה גם לחיפה, חדרה ועוד. כל זה לא הפריע לשוק המניות לפתוח במסע העליות שלו כבר בתחילת 2003 (מרמה של 300 נקודות במדד ת"א 25) ולהשלימו לקראת סוף 2007 (אוקטובר – רמה של 1,240 נקודות במדד ת"א 25) לפני הנפילה הגדולה שלו בשיעור של כ-50% ויותר תוך שנה לקראת סוף 2008 (נובמבר – רמה של כ-600 נקודות במדד ת"א 25), ומנקודת זמן זו הוא התאושש בשיעור של כ-60%.

סקירה קצרה זו, מראה שיש תקופות ויש תקופות. יש תקופות שבהן שני השווקים התנהגו באופן דומה ויש תקופות שבהן התנהגותם הפוכה, אבל, כמעט תמיד התנודתיות ועוצמת העליות ו/או הירידות, הרבה יותר גדולה, כמובן, בשוק המניות.

אני סבור, שיש כיום קווים מקבילים בין התנהגות שני השווקים האלה, ואין זה מקרה ששניהם עולים בו זמנית.

שוקי המניות והנדל"ן נהנים מתחילת 2009 ממגמה חיובית מאוד, הן בישראל והן בעולם.
3 סיבות מרכזיות תורמות, להערכתי, למגמה זו:
1. ריבית אפסית בפק"מ מניעה משקיעים לצאת מה"בונקר" ולהיכנס בחלק קטן מנכסיהם הכספיים גם לשוק המניות. התיאבון לסיכון עלה לאחר שגילו כי העולם לא קרס. הדבר נכון הן לגבי משקיעים פרטיים והן למוסדיים.

בנדל"ן: הריבית האפסית בפק"מ מניעה אנשים רבים להחליט לרכוש דירה, לא כדי לגור בה, אלא כאפיק השקעה, מתוך מחשבה שניתן יהיה להשכירה ולקבל תשואה של כ-4% על ההשקעה.

2. אלטרנטיבות השקעה אחרות, ובעיקר התשואות לפדיון הלא גבוהות שניתן להשיג כיום באג"ח ממשלתיות בישראל, ובוודאי בארה"ב, מביאות להסטת כספים לכיוון השקעות מסוכנות יותר. יתר על כן, הערכת שווין של המניות נגזרת גם ממקדם ההיוון שמיוחס לחברות, ונוכח התשואות הנוכחיות בשוק האג"ח הממשלתי, ערכן הנתפש של המניות גבוה יותר מאשר במצב שבו התשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות גבוהה יותר.

בנדל"ן: רמת התשואות לפדיון בשוק איגרות החוב הממשלתיות קובעת את שיעור הריבית שבה יחויבו נוטלי המשכנתאות. מכיוון שכך, שיעור הריבית על משכנתאות הוא נמוך מאוד וניתן לקבע אותו לטווח ארוך מאוד (הלוואה בריבית קבועה), או ליטול הלוואה זולה מאוד בריבית משתנה (פריים).
(נעיר, כי מה ששוכחים נוטלי המשכנתאות בריבית פריים היום הוא, שנכון שישנה אפשרות תיאורטית להחזיר את ההלוואה, אבל יותר קל לומר זאת מלעשות זאת. ואשר לאפשרות לשנות בעתיד את הרכב המימון של הריבית המשתנה לריבית קבועה, ברור, שאז גם תנאי המשכנתא בריבית קבועה יהיו קשים יותר מכפי שהם כיום).

3. נתוני המאקרו, הן בארה"ב והן בישראל, יחד עם הדוחות הכספיים שפורסמו, מצביעים על התאוששות הדרגתית של הכלכלה העולמית והישראלית, עדין עם חשש מסוים אבל המגמה בגדול היא חיובית.
שוק ההון מקדים את ההתפתחויות במשק במספר חודשים וקשה מאוד להחליט איזה חלק בעליות של שוקי המניות הגיוני לייחס לחוסר האטרקטיביות של האלטרנטיבות (2 הסיבות הראשונות) ואיזה חלק לגורם השלישי.

בנדל"ן: הצפי, לאחר הירידה במחירי הדירות, שהסתמנה בחודשים אוקטובר 2008 עד פברואר 2009 בעקבות ההלם שבו היה מצוי המשק, המשק יצא מהמיתון ועבר לצמיחה, וזה, יחד עם העלייה במחירי תשומות הבנייה גרמו לעלייה במחירי הדירות.

4. אבל, יש עוד גורם משותף לעליות בשני השווקים והוא פסיכולוגי. הציבור הישראלי, שנכנס לבונקר מחשבתי בסוף 2008, הוציא את ראשו מחוץ לבונקר והוא רואה מזה מספר חודשים את שוק המניות עולה ועולה, ועיניו כלות, עד שהוא מאבד את סבלנותו ומצטרף למגמה, וכך נוצר מומנטום שמזין את עצמו. ובאשר לשוק הנדל"ן, הכל ציפו, ובצדק, לנוכח המיתון במשק, לירידת מחירים לא קטנה בשוק הדירות למגורים, ומשזו לא התרחשה, והתברר שהמיתון אינו כה חריף כפי שחששו, מיהרו לרכוש דירות בטרם יעלה מחירן, והנה לנו עוד מומנטום שמזין את עצמו.

האם מהדמיון הזה בסיבות שהניעו את מהלך עליית המחירים בשני השווקים ניתן להסיק שגם המגמות בעתיד תהיינה דומות?

ממש לא. כבר ראינו, שהמגמות בשוק המניות ובשוק הנדל"ן למגורים יכולות להיות שונות ואפילו מנוגדות. בפוסט הבא אתייחס להערכות קדימה לגבי כיוונם של 2 השווקים הללו..



שנה טובה