הזהירות המתחייבת בעסקאות נדל"ן הן מהרוכשים והן מעורכי הדין !

חלום הבלהות של כל רוכש זכות במקרקעין, וגם של עורך דינו, הוא כי יתברר שהזכות שרכש נמכרה שלא על ידי בעליה האמיתיים, אלא על ידי מי שבאמצעות מעשי זיוף ותרמית התחזה לבעלים הרשום במקרקעין. במקרה כזה הרוכש אינו יכול להסיר דאגה מעל לבו, שכן זכות הבעלים האמיתי תגבר ועשויה להיות עדיפה על פניו, אף לאחר שנרשם כבעל הזכויות במקרקעין.

לאחרונה ניתנו שני פסקי דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרתם הוגשו עתירות לביטול ולשינוי הרישום אשר נובע מעסקות חסרות תוקף משפטי שמקורן בזיוף. בשני פסקי הדין קיבל בית המשפט את תביעת הבעלים האמיתיים לשינוי המרשם, תוך שהוא דוחה את הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "תקנת השוק במקרקעין"), ובין השורות שיגר מסר של אזהרה לעורכי הדין העוסקים במקרקעין.

במקרה אחד (בת.א. 1832-06, אבנר מונצז ואח' נ' שירי כרבאסי ואח', השופט זמיר) שונו בתרמית ובזיוף מרשם בעלי המניות בחברת סלעי טרש אשר היתה בעלת הזכויות במקרקעין בכפר שמריהו, ובדרך זו נמכרו המקרקעין על ידי הזייפנים.

במקרה השני (בת.א. 1521-05 ג'ון הררינג ואח' נ' דינסטי אינווסט לימיטד ואח', השופטת ברון), עו"ד רוני שוורץ (אשר הורשע על פי הודאתו בשורה של עבירות זיוף, הונאה וקבלת דבר במרמה) ושותפיו זייפו צוואה ומסמכים נוספים ובאמצעותם נרשם מר ג'ון הררינג כבעלים יחיד של המקרקעין, כאשר בפועל ג'ון ואחיו פול (התובעים) ירשו בחלקים שווים את המקרקעין. לאחר זיוף המרשם העמיד עו"ד שוורץ את המקרקעין למכירה, ובסופו של התהליך הם נמכרו לנתבעת ונרשמו על שמה באמצעות ייפוי כוח מזויף.

בפסק הדין הראשון הבהיר בית המשפט כי הגם שבמישור הסובייקטיבי הנתבעים עמדו ברף הנדרש לצורך תום הלב הנדרש במסגרת תקנת השוק במקרקעין, במישור הזהירות האובייקטיבי קיימת בעייתיות בהתנהלות הנתבעים, שכן הם ו/או באי כוחם לא בחנו את תיק החברה ברשם החברות ממנו הם היו למדים כי החברה לא היתה פעילה במשך שנים ארוכות (1983), לא שולמו אגרות לרשם החברות, לא הוגשו דו"חות שנתיים ואף החברה היתה מחוקה בעבר. בית המשפט הביע את דעתו בצורה חד משמעית כי "ייתכן שהיו אמורות להתעורר אי אילו תהיות בקרב הנתבעים ושלוחיהם..".

בפסק הדין השני טענו התובעים כי תום לבם של הנתבעת (הקונה) נפגם, בעיקר נוכח העובדה כי הנתבעת ונציגיה לא ניסו ליצור קשר עם המוכר. בית המשפט דחה טענה זאת והבהיר כי העובדה שהנתבעת ונציגה לא ניסו ליצור קשר עם המוכר נובעת מכך שלא חשדו בכשרות העסקה ולכן, אף כי אולי מדובר ברשלנות מצדם, אין בכך כדי לפגום בתום לבם.

ייתכן כי נוכח ריבוי מעשי תרמית וזיוף של נוכלים בעלי תעוזה ותחכום יידרשו עורכי הדין לגלות זהירות רבה יותר מכפי שנדרש מהם בפסיקה עד כה. כאשר נכס נמכר על ידי מיופה כוח, שלוח, או חברה בע"מ, מבלי "שטביעת האצבע" של המוכר קיימת בעסקה, חייבת להידלק "נורת אזהרה" אצל עורך הדין.


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 185451.xml