טור דעה על מחירי הדירות בישראל - אריק מירובסקי , דה מרקר

ככל הנראה תפסנו מרובה: בעוד שלפני שנתיים, היתה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הגוף הממשלתי היחיד שסקר את השתנות שוק הנדל"ן, תהפוכות השוק גרמו לכך שגם משרד האוצר החל לפרסם סקירות חודשיות ורבעוניות של השתנות השוק, וגם השמאי הממשלתי החל לפרסם ניתוחים משלו, דוגמת זה שמתפרסם עכשיו. התוצאה - שלל ניתוחים שלעתים דומה שאינם מקרבים אותנו לחקר האמת אלא להפך - מטביעים אותנו בנתונים, לעתים סותרים.

אז קודם כל - אנחנו לא לבד. בחלק גדול ממדינות המערב יש מספר מדדים וגופים שבודקים את שוקי הנדל"ן, ומגיעים למספרים ולמסקנות שונים. ההבדלים נעוצים במדגמים שונים ובמתודות שונות של הבדיקות. מתודות הבדיקה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל השמאי הממשלתי מתבססות אמנם על אותו מדגם, אולם השמאי הממשלתי מחיל על המדגם מתודות שמאיות, כדי להגיע למצב שבו הוא משווה בין מוצרים הומוגניים יחסית (דירות ארבעה חדרים הן הדומות ביותר האחת לשנייה בכל השוק), בעוד את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שאלות כמו הימצאות מעלית בבניין, שטחה והקומה שבה היא נמצאת וכד' - לא מעניינות.

בניגוד לשני הגופים הללו, מינהל הכנסות המדינה לא מתבסס על מדגם, אלא על כל העסקות שבוצעו בישראל, מה שכמובן מהווה יתרון ואולם בניתוחיו הוא מתבסס על נתונים גולמיים, שאינם מתחשבים בשום גורם נדל"ני, וכתוצאה מזה וילה משוקללת במסד נתונים אחד עם דירת שני חדרים ועם פנטהאוז במגדל יוקרה.

במצב דברים כזה, לא רק שאין פלא שהנתונים שונים ולעתים סותרים - הדבר אפילו מתבקש. ועדיין, אם ננסה לצרף מסרים של כל המדדים הללו, נגיע לשתי עובדות חשובות שקשורות לשוק הנדל"ן:

הראשונה - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד האוצר מסכימים, למעשה, כי שוק הנדל"ן נמצא בהליכי רגיעה שהחלו בתחילת השנה הנוכחית. המחירים כבר לא מזנקים בצורה בלתי נתפשת, הקונים כבר לא קופצים על כל דירה שיוצאת לשוק, ובעלי הדירות כבר לא זורקים מחירים לאוויר ובטוחים שיימצא מישהו שירכוש את הדירה שלהם.

העובדה השנייה - שוק הנדל"ן אינו נמצא בירידת מחירים. אמנם מסקירות חודשיות של משרד האוצר עולה שהמחירים החציוניים של הדירות החדשות נמצאים בירידה, אולם אין מדובר בירידה של שווי הדירות, אלא בירידת מחירי עסקות. בנקודה זו נתוני השמאי הממשלתי, שאינם מסתפקים בנתונים גולמיים (כמו שנעשה במשרד האוצר), אלא מערבים פרמטרים שמאיים - הם הטובים ביותר, והם מורים חד משמעית שהמחירים מוסיפים לעלות, אם כי בשיעורים שככל הנראה מבשרים על סיומן הקרב של החגיגות.

מכאן עולה המסקנה המעניינת שלא העלאת הריבית ולא ההכרזות הממשלתיות הבומבסטיות גרמו, להתמתנות השוק, אלא, בפשטות - השוק עצמו. מחירים אינם יכולים לעלות עד אין סוף, במנותק מכל מה שקורה בשוק. לכל דירה יש מחיר שמעבר לו גם הרוכש הנלהב ביותר יעצור רגע וישאל את עצמו, "מה, השתגעתי לשלם את זה?"

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 183663.xml