סקירה מקרו-כלכלית חודשית 1 באוגוסט 2010. הראל.

סקירה מקרו-כלכלית חודשית 1 באוגוסט 2010
• הלמ"ס עדכנה כלפי מטה את הצמיחה ברבעון הראשון של 2010 , ל 3.4- אחוזים בשיעור
שנתי (לעומת 3.6 אחוזים באומדן הקודם מלפני חודש). הצמיחה של התוצר העסקי
עודכנה בשיעור חד יותר, ל 4.4- אחוזים לעומת 4.8 אחוזים באומדן הקודם.
• רוב האינדיקטורים השוטפים לפעילות הכלכלית בישראל מצביעים על התמתנות בקצב
הצמיחה ברבעון השני של 2010 . נתוני סחר החוץ רשמו התייצבות ביוני לאחר חולשה
בחודשים הקודמים. הכנסות המדינה ממסים היו נמוכות מהצפי ביוני. מדד פדיון ענפי
המסחר והשירותים ירד במאי ב 1- אחוז ומדד הייצור התעשייתי עלה במאי ב 1- אחוז.
שיעור האבטלה, על פי נתוני המגמה החודשיים, ירד בחדות בחודשים האחרונים ועמד
במאי על 6.5 אחוזים.
• מדד המחירים לצרכן עלה ב 0.3- אחוז ביוני, בהתאם לצפי. בנק ישראל העלה את הריבית
ב 0.25- נקודת אחוז לרמה של 1.75 אחוזים ועדכן את תחזית האינפלציה שלו
ל 12- החודשים הבאים כלפי מעלה לכיוון 3 אחוזים.
• עקום התשואות של איגרות החוב הממשלתיות נותר כמעט ללא שינוי במהלך יולי, מלבד
עלייה קלה בטווחים הקצרים בעקבות העלייה בריבית בנק ישראל. עקום התשואות של
איגרות החוב של ממשלת ארה"ב נותר אף הוא ללא שינוי משמעותי.
• על פי האומדן הראשוני, כלכלת ארה"ב צמחה בשיעור שנתי של 2.4 אחוזים ברבעון השני
של 2010 , מעט מתחת להערכות המוקדמות.
שוקי המניות בעולם היו חיובים מאוד במהלך יולי. מדד MSCI World עלה ב 8- אחוזים,
מדד S&P 500 עלה ב 7- אחוזים, מדד הנאסד"ק עלה ב 7- אחוזים ומדד MSCI Emerging Markets עלה ב 8- אחוזים. מדד ת"א 100- עלה ב 4- אחוזים (במונחים
דולריים עלה המדד ב 7- אחוזים).

התפתחויות במשק הישראלי.
הלמ"ס עדכנה כלפי מטה את הצמיחה ברבעון הראשון של 2010 ל 3.4- אחוזים
בשיעור שנתי (לעומת שיעור של 3.6 אחוזים באומדן הקודם מלפני חודש). הצמיחה של
התוצר העסקי עודכנה בשיעור חד יותר, לשיעור של 4.4 אחוזים לעומת 4.8 אחוזים
באומדן הקודם.
נתוני סחר החוץ רשמו התייצבות ביוני לאחר החולשה בחודשים הקודמים. יצוא
הסחורות (ללא יהלומים, אוניות ומטוסים, במונחים דולריים) עלה ב 1- אחוז ביוני, לאחר
ירידה של 6 אחוזים במאי ושל 5 אחוזים באפריל. היצוא עלה ב 12- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים. יבוא הסחורות (אותה הגדרה) ירד ב 1- אחוז ביוני ועלה
ב 26- אחוזים ב 12- החודשים האחרונים.
כניסות המבקרים בישראל דרך האוויר גדלו ב 1- אחוז ביוני וב 23- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים. לינות תיירים בבתי מלון גדלו ב 1- אחוז ביוני וב 37- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים. לינות ישראלים בבתי מלון ירדו ב 3- אחוזים ביוני
וב 5- אחוזים ב 12- החודשים האחרונים.
הכנסות המדינה ממסים הסתכמו ביוני ב 14.0- מיליארד ₪, נתון נמוך מהצפי. התחזית
המעודכנת שלנו היא שהכנסות המדינה ב 2010- עדיין תהיינה גבוהות יותר מהתכנון
התקציבי, אך העודף יהיה קטן יחסית, כנראה בסביבות 1 אחוז תוצר 8) מיליארד ₪) או
אף פחות. יתכן מאד שתחזית ההכנסות ממסים בהצעת התקציב של משרד האוצר
ל 2011- ול 2012- תתברר כאופטימית מדי וכתוצאה מכך הגירעון התקציבי יהיה גבוה
יותר מהמתוכנן 3) אחוזי תוצר ב 2011- ו 2- אחוזי תוצר ב 2012-).
מספר הדירות החדשות שנמכרו קטן בשיעור חד של 25 אחוזים ביוני וב 27- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים. מלאי הדירות החדשות למכירה נותר כמעט ללא שינוי ביוני
והוא נמוך ב 5- אחוזים מרמתו ביוני אשתקד.
מדד הייצור התעשייתי עלה ב 1- אחוז במאי וב 12- אחוזים ב 12- החודשים האחרונים.
מדד פדיון ענפי המסחר והשירותים ירד ב 1- אחוז במאי ועלה ב 10- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים.
הלמ"ס פרסמה לראשונה סדרה של מדד פדיון כל ענפי המשק, כאשר מדד פדיון ענפי
מסחר ושירותים שפורסם בעבר מהווה 53 אחוזים ממנו. המגמה של שני המדדים
בחודשים האחרונים דומה, אולם במהלך השנתיים האחרונות מדד פדיון ענפי מסחר
ושירותים עלה ואילו מדד פדיון כל ענפי המשק ירד מעט.
נתוני שוק העבודה באפריל הצביעו על עלייה מתונה במספר המועסקים ועל ירידה
בשכר. מספר משרות השכיר של עובדים ישראלים עלה ב 0.6- אחוז באפריל וב 3- אחוזים
ב 12- החודשים האחרונים. השכר הממוצע למשרת שכיר של ישראלים ירד ב 1.1- אחוזים
באפריל ועלה ב 3- אחוזים ב 12- החודשים האחרונים )ללא שינוי במונחים ריאליים).
בסקטור העסקי, מספר משרות השכיר עלה ב 2- אחוזים והשכר הריאלי הממוצע למשרת
שכיר ירד ב 0.3- אחוז במהלך 12 החודשים האחרונים.
שערי החליפין
השקל התחזק במהלך יולי ב 2- אחוזים אל מול הדולר ונחלש ב 3- אחוזים אל מול האירו.
אל מול סל המטבעות התחזק השקל ב 1- אחוז. שער החליפין הריאלי האפקטיבי של
. השקל התחזק בחודש האחרון וכעת חזק בכ 6- אחוזים לעומת רמתו הממוצעת ב 2009
מחירי מוצרי האנרגיה
מחיר חבית נפט מסוג WTI עלה במהלך יולי ב 4- אחוזים במונחים דולריים וירד
ב - 2 אחוזים במונחי אירו. מחיר הגז הטבעי עלה ב 6- אחוזים במונחים דולריים במהלך
יולי.
שוקי המניות
שוקי המניות בעולם היו חיובים מאוד במהלך יולי. מדד MSCI World עלה ב 8- אחוזים,
מדד עלה ב 7- אחוזים, מדד הנאסד"ק עלה ב 7- אחוזים ומדד S&P 500
MSCI Emerging Markets עלה ב 8- אחוזים. מדד ת"א 100- עלה ב 4- אחוזים )במונחים
דולריים עלה המדד ב 7- אחוזים).
פרמיית הסיכון של ישראל (על פי מרווח ה- CDS ל 5- שנים( עמדה בסוף יולי על
אחוזים, מעט נמוך בהשוואה לחודשים הקודמים.
התפתחויות בתחום האינפלציה והמדיניות המוניטרית
מדד המחירים לצרכן עלה ב 0.3- אחוז ביוני, בהתאם לממוצע התחזיות. האינפלציה
ב 12- החודשים האחרונים מסתכמת ב 2.4- אחוזים. סעיף הדיור )המייצג בעיקר מחירי
שכר דירה) עלה ב 0.6- אחוז. מחירי הדירות בבעלות הדיירים עלו בחדות על פי הסקר
האחרון ב 1.2- אחוזים, לעומת עלייה של 0.6 אחוז בחודש הקודם. ב 12- החודשים
האחרונים עלו מחירי הדירות ב 21- אחוזים.
הציפיות לאינפלציה, על פי חישובי בנק ישראל, עמדו בממוצע בין אמצע יוני לאמצע יולי
על 3.0 אחוזים לשנה הראשונה, 2.8 אחוזים לשנה השנייה ו 2.6- אחוזים לשנה השלישית
ואילך, עלייה קלה בהשוואה לחודשים הקודמים.
שיעור האבטלה, על פי נתוני המגמה חודשיים, ירד בחדות בחודשים האחרונים ועמד
במאי על 6.5 אחוזים בלבד, ירידה של כמעט 1 נקודת אחוז תוך 6 חודשים! הסקר
החודשי לא תמיד אמין ויתכן שהנתונים יעודכנו בהמשך, אך אם יתברר כי אכן זהו שיעור
האבטלה במשק, הדבר עשוי להוביל לעלייה ניכרת בלחצי השכר והאינפלציה.
ריבית בנק ישראל עלתה ברבע נקודת אחוז, ל 1.75- אחוזים. העלאת הריבית תאמה את
הצפי שלנו, אך לא את הצפי של רוב הכלכלנים. בהודעת הריבית לא נרשמו הפתעות,
ומודגשים שלושה גורמים אשר ככל הנראה תמכו בהחלטה להעלאת הריבית:
• עלייה בציפיות לאינפלציה לשנה הקרובה, הן של החזאים והן של בנק ישראל
עצמו, לקרבת הגבול העליון של יעד האינפלציה.
מספר אינדיקטורים מאד חיוביים לגבי שוק העבודה: המשך העלייה המהירה במחירי הדירות ובאשראי לשוק הדיור.
להערכתנו, הריבית נמצאת כיום ברמה נמוכה מדי, גם לאחר ההעלאה הנוכחית. הריבית
הריאלית מאד שלילית ) בסביבות מינוס 1.2 אחוזים), בדומה לארה"ב ואירופה, כאשר
תנאי המשק בארץ שונים מאד: צמיחה מהירה יותר, פער תוצר נמוך יותר, מחירי דירות
עולים בחדות, שיעור אבטלה לא גבוה, לחצים לעליית שכר, אינפלציה בפועל חזקה יותר
וציפיות אינפלציה גבוהות יותר.
לכן, להערכתנו בנק ישראל יצטרך להמשיך להעלות את הריבית במהלך השנה הקרובה
בקצב מהיר יותר מההערכות של רוב החזאים וגם של שוק ההון (הצופה העלאת ריבית
ברבע נקודת אחוז מדי 4-3 חודשים).
התפתחויות בכלכלה העולמית
ארה"ב
על פי האומדן הראשוני, כלכלת ארה"ב צמחה בשיעור שנתי של 2.4 אחוזים ברבעון
השני של 2010 , מעט מתחת להערכות המוקדמות. הצריכה הפרטית גדלה בשיעור של
1.6 אחוזים והשקעות הפירמות גדלו בשיעור מרשים של 17 אחוזים. בנוסף, עודכנו נתוני
העבר: הצמיחה ברבעון הראשון של 2010 עודכנה כלפי מעלה (לשיעור שנתי של 3.7
2008 ו 2009- עודכנה כלפי מטה (בכ 0.3- נקודת אחוז , אחוזים), אך הצמיחה ב 2007-
בכל שנה).
מדד אמון הצרכנים של אוניברסיטת מישיגן הפתיע לשלילה כאשר עמד על 67.8 נקודות
ביולי. מדד ביטחון הצרכנים רשם גם כן ירידה חדה לרמה של 50.4 נקודות ביולי, מתחת
לצפי.
נתוני ענף הבנייה היו מעורבים. התחלות הבנייה ירדו ב 5- אחוזים ואישורי הבנייה עלו
ב 2- אחוזים ביוני, מתחת לצפי. מכירות בתים קיימים ירדו ב 5.1- אחוזים ביוני, ירידה
נמוכה מהצפי, כאשר מחירן החציוני עלה ב 5- אחוזים ביוני וב 1- אחוז ב 12- החודשים
האחרונים. מכירות בתים חדשים עלו ביוני בשיעור חד של 24 אחוזים, אך רמתם עדיין
נמוכה מאוד בהשוואה היסטורית כאשר המכירות בחודש מאי עודכנו בחדות כלפי מטה.
מדד Case-Shiller למחירי הבתים ב 20- הערים הגדולות עלה ב 0.5- אחוז במאי
וב 4.6- אחוזים ב 12- החודשים האחרונים, מעל לצפי.
מדד המחירים לצרכן ירד ב 0.1- אחוז והאינפלציה ב 12- החודשים האחרונים עמדה על
1.1 אחוזים. מדד הליבה עלה ב 0.16- אחוז ואינפלציית הליבה ב 12- החודשים האחרונים
עמדה על 0.9 אחוז. הצפי היה ליציבות בשני המדדים. ההתפתחות במחירי הליבה בשני
החודשים האחרונים מעידה כי הסכנה לדיפלציה פחתה במידה משמעותית.
ארה"ב: שינוי במחירי הליבה במדד המחירים לצרכן
נתוני התעסוקה המשיכו לאכזב. מספר המועסקים במגזר הלא-חקלאי קטן ב 125- אלף,
על רקע סיום העסקת מועסקים זמניים במפקד הלאומי על ידי הממשלה. בניכוי השפעת
המפקד, מספר המועסקים גדל ב 100- אלף ביוני ובממוצע חודשי של 93 אלף מתחילת
השנה, גידול שהוא לא מספיק מהיר על מנת להפחית לאורך זמן את שיעור האבטלה.
שיעור האבטלה ירד ביוני ל 9.5- אחוזים, לעומת 9.7 אחוזים בחודש הקודם, על רקע
ירידה נוספת בשיעור ההשתתפות.
מדד מנהלי הרכש למגזר השירותים ירד ל 53.8- נקודות ביוני, מתחת לצפי. מדד
מנהלי הרכש ( ISM ) למגזר היצרני ירד ל 56.2- נקודות ביוני, לעומת 59.7 נקודות במאי,
ירידה חדה מהצפי. המדדים בחודשים האחרונים מצביעים על האטה בצמיחה בארה"ב,
אם כי קצב הצמיחה עדיין חיובי (קריאה מעל ל 50- מצביעה על התרחבות).
המכירות הקמעונאיות ירדו ב 0.5- אחוז ביוני, ירידה גדולה מהצפי המוקדם.
ב 12- החודשים האחרונים עלו המכירות הקמעונאיות ב 6- אחוזים.
אירופה
האינפלציה במהלך 12 החודשים האחרונים עמדה על 1.7 אחוזים ביולי (על פי האומדן
הראשוני), בהתאם לצפי.
תוצאות "מבחני הלחץ" שנערכו בבנקים באירופה הראו שרק 7 בנקים מתוך 91 נכשלו
במבחנים והם יאלצו לגייס רק כ 3.5- מיליארד אירו, סכום נמוך מאד יחסית להערכות
המוקדמות. על פניו זו תוצאה חיובית מאד, אולם היא איננה מפתיעה לנוכח קלות חומרת
התרחישים שנבדקו. למשל, לא נבדק תרחיש של חדלות פירעון של מדינות.
התוצר בבריטניה צמח ברבעון השני של 2010 (על פי האומדן הראשוני) ב 1.1- אחוזים
4.4 אחוזים בשיעור שנתי, (הרבה מעל לצפי). התאוששות מפתיעה בשוק הדיור ובמגזר
השירותים תרמו לשיעור הצמיחה הגבוה.
בריטניה
מדד מנהלי הרכש בגוש האירו עמד, על פי האומדן הראשוני, על 56.7 נקודות ביולי, מעל
לצפי. בשלב זה נראה שההשפעה של המשבר הפיסקלי במדינות דרום אירופה לא גורם
להאטה משמעותית בקצב הצמיחה בגוש האירו.
גוש האירו
שיעור האבטלה בגוש האירו רשם התייצבות בארבעת החודשים האחרונים עד יולי כאשר
עמד על 10.0 אחוזים. למרות זאת, עדיין קיימת שונות גבוהה בתוך גוש האירו כאשר
שיעור האבטלה בספרד עומד על 20 אחוזים ובגרמניה על 7 אחוזים.
המכירות הקמעונאיות בגוש האירו עלו ב 0.2- אחוז במאי, בדומה לצפי.

האם השקעה בדירה למגורים פחות מסוכנת מהשקעה במניות?
הדעה הרווחת בקרב הציבור הרחב – וככל הנראה גם בקרב כלכלנים רבים – היא
שהשקעה במניות היא השקעה שעשויה להניב לאורך זמן תשואה נאה, אך עם תנודתיות
גבוהה ועם סיכון משמעותי להפסד; לעומת זאת, השקעה בדירה למגורים נתפסת
כהשקעה סולידית בנכס שלאורך זמן מניב תשואה סבירה, עם תנודתיות נמוכה יחסית.
בפרק זה נבדקת הנכונות של הדעה הרווחת הזו, תוך שימוש בנתוני התשואה של שוקי
המניות בישראל ובעולם ובמחירי הדירות למגורים בישראל במהלך 15 השנים האחרונות.
התוצאות של בדיקה זו סותרות את הדעה הרווחת ומצביעות על כך שהתנודתיות של
התשואה בהשקעה בדירה למגורים עשויה להיות דומה ואף גבוהה מהתנודתיות של
התשואה בהשקעה במניות.
מסקנה זו מפתיעה לכאורה, אולם האינטואיציה להבנתה פשוטה: בהשקעה במניות ניתן,
בעלות מזערית, לפזר את ההשקעה על פני אלפי מניות, עשרות מדינות וענפים כלכליים
רבים, ופיזור זה מסייע להקטין במידה ניכרת את התנודתיות של התשואה על השקעה
בתיק מניות, לעומת התנודתיות של התשואה על השקעה במניה בודדת. לעומת זאת,
בהשקעה בדירה למגורים נוהגים לרוב להשקיע את כל הסכום בנכס בודד.
הנתונים בהם השתמשנו לגבי שוקי המניות כוללים את התשואה הריאלית ברוטו (כולל
דיבידנדים, לפני עמלות קנייה ומכירה, לפני דמי ניהול ולפני מסים על רווחי הון) של
מדדי המניות ת"א 100 MSCI העולמי (בשקלים ( ושילוב של שניהם (ביחס השקעה
שווה(.
התשואה הריאלית מחושבת מהתשואה הנומינלית, בניכוי השינוי במדד המחירים לצרכן.
הנתונים מורכבים מממוצעים רבעוניים במהלך 15 השנים האחרונות (מהרבעון הראשון
של 1995 ועד לרבעון הראשון של ( 2010 והשינויים הוגדרו כשינויים לוגריתמיים.
הנתונים בהם השתמשנו לגבי מחירי הדירות למגורים כוללים את השינוי הריאלי ברוטו
במחירי הדירות על פי אומדני הלמ"ס, בהתאם לאזור המגורים (אחד מ 9- אזורים בארץ)
ולגודל הדירה (התמקדנו ב 3- גדלים לגביהם יש רצף נתונים: 2.0-1.5 חדרים,
3.0-2.5 חדרים, ו 4.0-3.5- חדרים). השינוי הריאלי ברוטו במחיר הוא לפני מסי רכישה
ומכירה, לפני עלויות אחרות הקשורות לרכישה ומכירה, לפני הכנסות מהשכרה של
הנכס, לפני עלות של בלאי ותחזוקה, ולפני מסים על רווחי הון ועל הכנסות מהשכרה. 3
כאשר משווים את התשואה על השקעה במניות לתשואה על השקעה בדירה למגורים, יש
לקחת בחשבון את השוני בעלויות ובמסים השונים על שני אפיקי ההשקעה. במקרה של
השקעה במניות, עלויות הקנייה, עלויות המכירה ודמי הניהול וההפצה עשויים להסתכם
בכ 1.5- אחוזים לשנה. שיעור המס על רווחי הון עשוי להסתכם ב 20- אחוזים מהרווח
הריאלי (או הרווח הדולרי, במקרה של השקעה במניות בחו"ל). במקרה של דירה
למגורים, עלויות הקנייה (כולל תשלומי מס רכישה) ועלויות המכירה עשויות להסתכם
בכ 1- אחוז לשנה, בהנחה שאופק ההשקעה הוא כ 10- שנים. בנוסף, ההכנסות משכירות
(בניכוי עלויות תחזוקה ועלות עריכת חוזים) עשויות להסתכם בכ 3- אחוזים בשנה.
הבלאי (ירידת ערך הדירה כתוצאה מהתיישנותה) עשוי להסתכם בכ 1- אחוז בשנה. 4
הנחנו שלא חלים מסים על רווחי הון מהשקעה בדירה למגורים
כדי שניתן יהיה להשוות באופן סביר בין התשואות על שני סוגי ההשקעה, במקרה של
השקעה במניות יש אם כן להפחית מהתשואה ברוטו כ 2- אחוזים לשנה על מנת לקבל
אומדן לתשואה נטו, ובמקרה של השקעה בדירה למגורים יש להוסיף לתשואה ברוטו
כ 1- אחוז לשנה על מנת לקבל אומדן לתשואה נטו.
כאשר משווים את התנודתיות של התשואה על השקעה בשני האפיקים, השוני בעלויות
הוא פחות משמעותי. התנודתיות נובעת רובה ככולה מהתנודתיות בתשואה ברוטו,
כאשר העלויות פחות תנודתיות. 6
התרשים הבא מציג את תוצאות ההשוואה בין שני אפיקי ההשקעה.
במקרה של השקעה בתיק מניות משולב (חצי ת"א 100 , חצי MSCI העולמי), התשואה
הריאלית ברוטו עמדה ב 15- השנים האחרונות על 6.7 אחוזים בממוצע שנתי, עם סטיית
תקן שנתית של 17.0 אחוזים (סטיית התקן השנתית מתקבלת מהכפלת סטיית התקן
הרבעונית – 8.5 אחוזים -- ב 2- ). התשואה הריאלית נטו, כאמור, נמוכה בכ 2- נקודות אחוז,
ולכן מסתכמת בכ 4.7- אחוזים.
במקרה של השקעה בדירה למגורים בגודל מסוים (על פי מספר החדרים) ובאזור מסוים
בארץ (מתוך 9 אזורים כפי שמוגדרים על ידי הלמ"ס), התשואה הריאלית ברוטו עמדה
ב 15- השנים האחרונות על טווח של בין מינוס 2.2 אחוזים תשואה ריאלית נטו של
כמינוס 1.2 אחוזים בממוצע שנתי ,במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים באזור הצפון
ל 3.9- אחוזים תשואה ריאלית נטו של כ 4.9- אחוזים בממוצע שנתי , במקרה של השקעה
בדירת 3 חדרים באזור תל אביב, עם סטיית תקן שנתית של בין 6.8 אחוזים במקרה של
השקעה בדירת 3 חדרים בגוש דן ל 29.8- אחוזים במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים
באזור השרון. הממוצע הפשוט בין 27 סוגי הדירות 9 אזורים, 3 גדלי דירה בכל אזור
מצביע על תשואה ריאלית ברוטו של 1.0 אחוז תשואה ריאלית נטו של כ 2.0- אחוזים
בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית של 12.6 אחוזים.
בסיכום השוואה זו, קיבלנו שסטיית התקן השנתית של השקעה באחד מ 27- סוגי הדירות
למגורים עומדת על ממוצע של 12.6 אחוזים, לעומת סטיית תקן של 17.0 אחוזים במקרה
של השקעה בתיק מניות משולב.
הבעיה בהשוואה זו היא שלא נבחנה השקעה בדירה בודדת, אלא ב"סל" של עשרות אלפי
הדירות בעלות מספר חדרים מסוים והנמצאות באזור מסוים בארץ. סביר מאד להניח כי
סטיית התקן של השקעה בדירה בודדת היא גבוהה בהרבה מסטיית התקן שחישבנו עבור
"סל" הדירות.
לא נוכל לאמת השערה זו, אך נוכל לבצע "ניסוי הפוך" שבו נבדוק כיצד האחדת
9 האזורים לאזור ארצי אחד משפיעה על אמידת סטיית התקן. לשם כך, אמדנו את
המשקל היחסי של כל אחד מ 9- האזורים, עבור כל אחד מ 3- סוגי הדירות.
בבדיקה זו, הממוצע הפשוט בין 3 סוגי הדירות מצביע על תשואה ריאלית ברוטו של
1.8 אחוזים (תשואה ריאלית נטו של כ 2.8- אחוזים) בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית
של 6.2 אחוזים.
התשואה הריאלית הממוצעת כאן גבוהה יותר מאשר בהשוואה הקודמת. הסיבה לכך,
ככל הנראה, היא שאזורים שקיבלו משקל גבוה יחסית באמידה שביצענו לקביעת
המשקולות היחסיים של 9 האזורים (בעיקר תל אביב, ירושלים והשרון) התאפיינו גם
בתשואה גבוהה יותר מהתשואה הממוצעת על פני כל האזורים בארץ.
כמצופה, התנודתיות של התשואה (סטיית התקן) נמוכה בהרבה בבדיקה האחרונה (שבה
נבדקו 3 סוגי דירות ( בהשוואה לבדיקה הראשונה (שבה נבדקו 27 סוגי דירות) –
6.2 אחוזים לעומת 12.6 אחוזים – מכיוון שבבדיקה האחרונה נבחן "סל" הרבה יותר רחב
של דירות – למשל "סל" כל הדירות בנות 3 חדרים בכל הארץ, ולא "סל" כל הדירות בנות
3 חדרים באזור חיפה. ככל שמאחדים את הסלים הקטנים לסלים גדולים יותר,
התנודתיות של מחירי הדירות הממוצעים בסל יורדת.
באופן דומה, ניתן לשער שהתנודתיות של מחירי הדירות גדלה ככל שמפרקים את הסלים
לדירות בודדות. לכן, בהסתברות גבוהה, אילו יכולנו לבדוק את התנודתיות של מחירי
הדירות הבודדות, היינו מקבלים מספר גבוה בהרבה מ 12.6- אחוזים, ובהחלט יתכן
שהמספר היה אף גבוה מ 17.0- אחוזים, סטיית התקן שקיבלנו עבור השקעה בתיק מניות
משולב.
בסיכום, נראה שהשקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות, ואולי אף יותר,
מהשקעה בתיק מניות משולב ומפוזר, למרות שהתשואה ההיסטורית הממוצעת של
השקעה בדירה למגורים הייתה נמוכה יותר בהשוואה להשקעה בתיק מניות (תשואה
ריאלית נטו שנתית של כ 2.8- אחוזים, לעומת 4.7 אחוזים במהלך 15 השנים האחרונות(.
שיקול נוסף לנחיתות של השקעה בדירה למגורים לעומת השקעה במניות היא הנזילות
הנמוכה של שוק הדירות, המקשה על מימוש מהיר ויעיל של ההשקעה בדירה למגורים.