כך נראית "מציאה" שמשווק המינהל - התנהלות "ישראלית"

המינהל משווק בימים אלה 11 דונם על החוף בין יפו לבת ים. אבל בדיקת כלכליסט חושפת כי מה שנראה כחלום של כל יזם עלול להפוך לסיוט


תג מחיר של כ־37 מיליון שקל, זהו הסכום המינימלי שבו ינקבו היזמים בהצעות שישלשלו לתוך תיבת המכרזים במשרדי מינהל מקרקעי ישראל בחודשיים הקרובים. התמורה שיקבל הזוכה היא הזדמנות לבנות מגדל מגורים על חוף הים בקרקע הגובלת ביפו ובבת ים. המחיר שהצמידו במינהל לקרקע הנחשקת משקף עלות התחלתית של כ־280 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. לכאורה, מדובר במחיר הוגן למגדל הצמוד לים באזור מרכזי ומתפתח. המחיר אף נמוך מעט ממחיר המינימום שדרש המינהל במכרז שפורסם לפני כמה חודשים לאזור קרוב, בדרום־מערב בת ים, ושבו דרש 290 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אלא שב"מציאה" הנדל"נית גלומה סדרה של מכשולים, חלקם ספק פתירים, ואליהם מוצמד תאריך יעד של שש שנים להשלמת הבנייה.

מדובר בחלקה של כ־7.5 דונם על מגרש בן 11 דונם השייכת למינהל בצפון־מערב בת ים על גבול יפו, בסמוך לים ממערב ולמפגש הרחובות בלפור בבת ים ויפת ביפו ממזרח. השליש הנותר מהמגרש נמצא בבעלות פרטית. זכויות הבנייה לפי תוכנית המתאר מאפשרות לבנות על 60% מהשטח כ־20 יחידות דיור לדונם, כלומר כ־132 יחידות דיור.


הקרבה לים: בונוס או מכשול?


המינהל משכיל לשווק את הקרקע בהתאם לחלומו של כל יזם - הקמת מגדל מגורים על חוף הים. אלא שבניגוד לאופן שבו מציג המינהל את הקרקע, בכלל לא בטוח שניתן לבנות בחלק הארי של החלקה, ואם כן - אי אפשר לבנות במקום רק מגדל מגורים.

אחת הנקודות המהותיות לעתיד המגרש וליכולת לבנות עליו נוגעת דווקא לקרבתו לים. על פי חוברת המכרז אי אפשר להוציא היתרי בנייה ללא קבלת אישור לתוכנית מפורטת שתתאים למדיניות תוכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13) וחוק שמירת הסביבה החופית. אלא שבעקבות הנחיות אלה קרבתו של המגרש לחוף הים מנטרלת את יכולת הבנייה בכ־80% ממנו. בכיר בעיריית בת ים אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי מרבית השטח הוגדר בתוכנית המתאר הארצית כפארק חופי, וכך נותרים רק כשלושה דונמים מהמגרש שעליהם אפשר לבנות.



בדיקת עברו של המגרש מציגה איך הסמיכות לחוף תיהפך ל"כאב ראש" ליזם הזוכה בקרקע. בעבר נרשמו במקום ניסיונות כושלים להכשיר את החלקה לבנייה למגורים. אחד מבעלי הקרקע הפרטיים ביקש לאשר בוועדה המקומית תוכנית בנייה למגורים אשר נפסלה על הסף. הסיבה לסירוב שסיפקה העירייה היא כי הם מעוניינים בבנייה על המגרש אך דורשים שילוב שימושים שיתאימו לתוכנית האזורית ויכללו: מלונאות, שימושים ציבוריים ואולי גם מגורים. "תוכנית שתוגש למגורים בלבד לא תעבור את הוועדה המקומית", אמרו בעירייה ל"כלכליסט".


נא להכיר את השכן


סעיף אחר בחוברת המכרז מלמד כי אפשר להגיש לקרקע תוכנית אחת, ולפיכך היזם שירכוש את הזכויות בקרקע ייאלץ להתמודד עם בעלי קרקעות פרטיים, עם תשלומי פיצויים ואף עם איתור אחד מבעלי הקרקע שעל פי המינהל זהותו לא ידועה. אלא שגם במקרה זה סעיף נפוץ לכאורה במכרזי המינהל עלול להפוך מוקש עבור הרוכש בעקבות ניסיון העבר. לפני כמה שנים הגיש המינהל תביעת פינוי מדייר מוגן שמחזיק במבנה נגרייה נטוש. ב־2008 התקבל פסק דין לטובת המינהל, אלא שאז ערעור שהגיש הדייר התקבל בבית המשפט המחוזי וביטל את הפינוי. ניסיונות להגיע עם הדייר לפשרה ולפנותו באמצעות פיצוי כספי נדחו גם הם.

במקביל ייאלץ בעל הקרקע לשאת בעלויות של ניקוייה מהמזהמים וממפגעים שהיו בה, וביניהם מפעל סיד שפעל במקום. כמו כן, הוא יידרש לבנות תוך שמירה על המצוק החופי. להבדיל מהמכשולים הקודמים, כאן מדובר בבעיות פתירות, אלא שפתרונן מצריך הוצאה כספית נוספת של היזם, אשר מטילה בספק את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר: "מדובר במכרז אשר היזם שיזכה בו ירכוש זכויות מלאות (מכר ולא חכירה) בקרקע. היזם נדרש להוביל תוכנית מפורטת במוסדות התכנון (כיום קיימת תוכנית מתארית). כל ההגבלות מתפרסמות בתנאי המכרז בפירוט רב, והשמאי שערך את השומה לקח את כל המרכיבים בחשבון בעורכו את השומה". עוד אומרים במינהל, כי "מדובר במכרז באזור ביקוש - במרכז הארץ, על חוף ים, אשר גלום בו פוטנציאל רב והנו בעל יתרונות רבים. אנו סבורים כי הבעיות פתירות וכי הזמן שניתן ליזם, די בו לקדם את התוכנית".

למה המינהל משווק קרקעות לא בשלות


איך הגענו למצב שבו צריך לבדוק בשבע עיניים לא רק מוכר דירת יד שנייה דרך העיתון, אלא גם גוף ממשלתי רשמי שמשווק קרקעות מדינה? איך קרה שהמינהל משווק קרקע בעייתית תוך התנערות מכל אחריות לגבי הסדרת הבנייה בה, כך שהנטל ייפול על כתפי היזמים? הרי במצב אידיאלי היזם מקבל את הקרקע עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מוכנה, נקייה מפולשים ומדיירים מוגנים, וכל שנותר לו הוא לקבל היתרים ולבנות.

מאחורי הפער הזה בין הרצוי למצוי עומדים לחציו של שר השיכון אריאל אטיאס לשיווק קרקעות ברחבי הארץ. הללו הובילו את המינהל לשחרר אל השוק קרקעות בדחיפות בתוך זמן קצר, גם כאשר הן אינן זמינות לבנייה.

לזכותם של אנשי המינהל ייאמר כי המגבלות והתנאים הנוגעים לכל מגרש עומדים לנגד עיני היזם בשקיפות מלאה. אלא שלעתים השקיפות לבדה אינה מספיקה. אם הגוף שמחזיק בקרקעות המדינה נכשל, לאחר ערכאות משפטיות שנמשכו שנים, בניסיון להגיע להסדר עם דייר מוגן, מה גורם לו לחשוב שיזם כן יצליח? על המינהל להכין את הקרקעות לפני שיווקן, לפנות פולשים ולשלם פיצויים לדיירים מוגנים. אין זו חוכמה לסמן "וי" על שיווק קרקעות שיעמדו אחר כך כאבן שאין לה הופכין.


http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 91,00.html

דותן לוי - כלכליסט