פטור ממס רכישה ומס שבח

הי לירן,

לפני 3 חודשים התחתנתי.

לאשתי יש דירה שהיא רכשה לפני 5 שנים הרשומה על שמה.הדירה מושכרת לטווח ארוך.

אנו מעוניינים לרכוש כרגע דירה נוספת .האם נוכל להימנע מתשלום מס רכישה במידה וארשום את הדירה החדשה על שמי בלבד? כלומר,במידה והדירה החדשה תירשם על שמי ללא ציון שמה של אשתי היא תיחשב כדירת מגורים מזכה ?

מבחינת מס שבח - במידה ואת הדירה החדשה אמכור ( יש לי אפשרות לרכוש אותה מתחת למחיר השוק) ברווח בטווח קצר (נניח שנה) האם גם כאן אקבל פטור ממס השבח ?

תודה מראש, מניאל

שלום מניאל,

דירת מגורים מזכה אינה מזכה באשר למס רכישה אלא באשר למס שבח.
מס רכישה אמור להשתלם בכל סיטואציה בהתאם לשיעור המדרגות הקבוע בתקנות.

לשאלתך, באם אשתך תמכור את הדירה שבבעלותה ( לאחר החזקה של 5 שנים ) הינה יכולה לבקש פטור ממס שבח במידה וזו דירתה היחידה.

דירה חדשה באם תרכש על ידך ותימכר כבתוך שנה תהא חייבת במס שבח, ניתן יהא להיכנס תחת סעיף בו ניתן לאגד מכירת 2 דירות בכדי לרכוש דירה אחת גדולה יותר לתא המשפחתי ולהינות מפטור ממס שבח.

בכל אופן, נושא זה הינו מורכב ויש לערוך את תכנון המס בהתייעצות עם איש מקצוע.

בברכת הצלחה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

לירן שלום,

קודם כל תודה על התשובה, עזרת לי ברוב הדברים שרציתי להבין.

אני רוצה רק לחדד את הנקודה - האם מבחינת מס רכישה אני ואשתי מהווים גוף אחד ? ,כלומר ברכישת הדירה החדשה שתירשם על שמי אני אצטרך לשלם 3.5% מהשקל הראשון או שהחישוב יתבצע במדרגות הרלוונטיות לרוכש דירה יחידה?

אותה שאלה לגבי תשלומי מס שבח - בני זוג נחשבים גוף אחד ? כלומר לצורך חישוב המס אני נחשב היום כבעל דירה למרות שהיא נרכשה על ידי אשתי לפני החתונה?

שלום מניאל ,

במידה והדירה נרשמת על שניכם אזי המס מחוייב כתא משפחתי דהיינו, ההנחה היא שהדירה שלה הינה גם שלך.


מקווה שעזרתי

בברכה,

לירן מורנו

אני אנסה לעשות סדר בנושא
מבחינת מס רכישה יש לראות את הרוכש, בן זוג וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד, דהיינו תחויב ב- 3.5% מהשקל הראשון
אולם יש לכם אפשרות למכור את הדירה שרשומה על שם אשתך בתוך 24 חודשים ואזי לקבל החזר על מס הרכישה ששילמתם
לעניין מס שבח במכירת אחת הדירות, לא משנה האם יש בבעלותכם דירה נוספת אתם יכולים להשתמש בפטור כללי אותו ניתן לנצל בכל 4 שנים, דהיינו אם אתה ו/או אשתך לא מכרתם דירה ב- 4 שנים הקודמות אתם יכולים לנצל את הפטור.
מקווה שעזרתי
ינון

תודה רבה מורן וינון,


ההסבר ברור לי. אין שום משמעות לאופן הרישום,למה שרשום על שמי או על שם אשתי זה שייך לאותה יחידה משפחתית.

לאור תשובת ינון אני מבין שאני יכול לקבל פטור ממס שבח גם אם יהיו לנו 2 דירות ובלבד ואני מוכר פעם ב4 שנים .ולאור תשובת מורן אני מבין שיש אפשרות נוספת לקבל את הפטור ממס השבח וזאת במידה ואני מוכר את 2 הדירות וקונה דירה אחת יקרה.

תודה ,מניאל

התשובות שניתנו לך הן לא מדויקות לעניות דעתי...

כדאי לך להתייעץ עם עורך דין נדלניסט הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין...

אני רק אוסיף, שכאשר הדירה שנרכשה לפני 5 שנים רשומה על שם אשתך, בהחלט ניתן לטעון כי לך אין בה כל זכות (היא נרכשה לפני הנישואין), ומשכך במידה ואתה קונה דירה חדשה לבדך (מגובה בהסכם ממון) - אתה תוכל לבקש תשלום מס רכישה רגיל לפי דירה יחידה וכנ"ל לגבי מכירתה, מס שבח לא יחול אם זו דירה יחידה שנמכרת בתוך 18 חודשים.

אני בכלל מתפלא שהאתר הזה מתיימר לתת ייעוץ משפטי באופן בו הדברים נעשים. לדעתי, יש כאן עבירה על דיני האתיקה המקצועית, במיוחד בכל הנוגע לפרסומים בדבר שיעור שכר הטירחה בעסקאות מקרקעין.

לירן מורנו - אני מתפלא עלייך. לדעתי, אתה חייב לבחון את הנושא בזהירות קפידה, כי אתה הולך כאן על חבל דק מאד - יותר מדי דק. אני מאמין שזה עלול להתפוצך לך בפנים מתישהוא. אני במקומך, הייתי פונה בשאילתא לועדת האתיקה כדי לברר האם יש פגם כלשהוא בנעשה כאן מבחינה אתית.

מקווה שתקבל את הביקורת כבונה, כי אני באמת מאמין שיש כאן משהו לא תקין, ולא הייתי רוצה לראות אותך נפגע מכך.

שלום ידידי,

לא אכנס לדיון בפן המשפטי, כיוון שאכן הנושא מורכב וטומן בחובו פרשנות לגבי מושג "תא משפחתי"
בראיית רשויות המס בניתוח פרשני לדיני מיסוי מקרקעין.

באשר לטענותיך בנושאי אתיקה, איני רואה כל פגיעה וחצי פגיעה בתקנות הלשכה בנושא.
באשר לפרסום, רק לא מזמן אושרו הרחבות באשר לפרסום עו"ד בפלטפורמת האינטרנט, ובאשר לתעריפי שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין, אכן ישנה המלצה של לשכת עו"ד ( ואף ניסיון חקיקה כלשהו) בדמות קיבוע תעריף בעסקאות מסוג זה על 1% מגובה תקבולי הסכם המכר, אך בטח שאין חובה כזו והלכה למעשה מעטים יכולים להרשות לעצמם לפעול על פי (לצערי) בשל התחרות הקיימת.

בלי קשר בכלל, באם הדבר מיטיב עם חברי האתר אזי זו השלמת השכר עבורי ואשמח באם נותני שירותים נוספים מבין חברי האתר יעשו כן.

בכל אופן, הנני מודה על הדאגה, אקח זאת לתשומת ליבי ובמידה ונראה לך שמשהו נעלם מעיניי אודה באם לא תהסס ותיצור קשר טלפוני.

בברכת לילה טוב,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

חברים,

דעתו של דמקה היא הקובעת.

בהתאם לפס"ד פלם, את הדירה השניה שירכשו שני בני הזוג, ימסו באופן הבא:

יחלקו את תמורת הדירה לשתיים (מחצית לכל אחד מבני הזוג).

על החצי של האישה ישלמו מהמדרגה השניה (3.5%).

על החצי של הגבר (דירת יחידה) ישלמו לפי המדרגה הראשונה (0%).

צודק מורנו שאומר שלא יהיה ברישום על שם הבעל בלבד בכדי לזכות אתכם במיסוי החל מהמדרגה הראשונה (תא משפחתי אחד).

ממליץ לך ליצור קשר עם עו"ד בשר ודם שגם יקח אחריות על הייעוץ שלו.

מר מורנו- לדעתי לפני שאתה חווה את דעתך (והרבה גם סומכים עליה) כדאי שגם תבדוק את הדברים.

אסי

לדמקה
לא הבנתי מסירת אינפורמציה זו עבירה על האתיקה מקצועית?
האם משהו מסתיר משהו?
האם משהו דואג?