קניית בית - פינוי בעוד שנה

הי לירן (וכולם)
שמנו עין על בית אשר אמור להתפנות בעוד שנה. הצעת המוכר היא שהתשלום יחולק לאורך השנה כאשר בתחילתה תרשם הערת אזהרה בטאבו ובסופה תועבר הבעלות.
נראה לי מעט מוזר כי למעשה אני מעביר סכום גדול של כסף ובתמורה מקבל רק הערת אזהרה..
האם כך נהוג?

לי נראה הגיוני יותר אחת מהשתיים:
1- שהתשלומים יופקדו במשך השנה אצל נאמן ובסופה יועבר הכסף מהנאמן למוכר ותועבר הבעלות
2- התשלום המלא בקיזוז שכ"ד יועבר מיד בתמורה להעברת הבעלות, ונעבור למצב של שוכר-משכיר למשך שנה.

מה דעתך? ומה עדיף לי בתור הקונה?

שלום רב,

הערת אזהרה הינה בטוחה לגיטימית ביותר בעסקאות מקרקעין בהן הנכס נמסר מאוחר מיום החתימה על ההסכם.
מאידך , בוודאי שעדיף לך כרוכש לדחות עד כמה שניתן את התשלום, אף מהסיבה הכלכלית אם ניקח את הערת האזהרה כבטוחה חזקה.
לא ברור אם השוכר כרגע של הדירה הוא אתה או אחר ומדוע עסקת הרכישה לא מתבצעת כעת ואתה תכנס בנעלי בעל הנכס בהסכם שלו מול השוכר הקיים ?
לשאלת הנאמנות - נהוג כי סך מסויים מערך העסקה ישמר בנאמנות אצל אחד מעורכי הדין של הצדדים להבטחת כל מרכיבי השלמת העסקה ורישומה על הרוכש, אך בכל זאת תשלום ראשוני מול הערת אזהרה הינו לגיטימי לחלוטין.
רק בכדי לסבר את האוזן - רכישה מקבלן הינה ככלל תמורה כספית מול בטוחה של הערת אזהרה ו/או ערבויות.

לפיכך , המלצתי הינה ליצור דרך ביניים בה התמורה הראשונית מצידך תהא קטנה יותר מול בטוחה רשומה ושאר התשלומים יועברו לנאמנות עד לסיום העסקה.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי מורנו לירן

שלום רב,

הערת אזהרה הינה בטוחה לגיטימית ביותר בעסקאות מקרקעין בהן הנכס נמסר מאוחר מיום החתימה על ההסכם.

תוכל אולי להרחיב מעט מה המשמעות של הערת אזהרה? למשל במקרה של חרטה מצד המוכר, נזק לנכס וכו'?
מאידך , בוודאי שעדיף לך כרוכש לדחות עד כמה שניתן את התשלום, אף מהסיבה הכלכלית אם ניקח את הערת האזהרה כבטוחה חזקה.
לא ברור אם השוכר כרגע של הדירה הוא אתה או אחר ומדוע עסקת הרכישה לא מתבצעת כעת ואתה תכנס בנעלי בעל הנכס בהסכם שלו מול השוכר הקיים ?

כרגע הבעלים גרים בבית, ורוצים לפנות אותו בעוד שנה. חשבתי שניתן להעביר את הבית על שמי ואז הם יגורו בשכירות אצלי (ושכה"ד לשנה יקוזז מהמחיר)
לשאלת הנאמנות - נהוג כי סך מסויים מערך העסקה ישמר בנאמנות אצל אחד מעורכי הדין של הצדדים להבטחת כל מרכיבי השלמת העסקה ורישומה על הרוכש, אך בכל זאת תשלום ראשוני מול הערת אזהרה הינו לגיטימי לחלוטין.
רק בכדי לסבר את האוזן - רכישה מקבלן הינה ככלל תמורה כספית מול בטוחה של הערת אזהרה ו/או ערבויות.

רק שכאן אין בנק מלווה לפרויקט ואין ערבויות, נכון?

---

שלום,

במסגרת דיני המקרקעין "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:

להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.

למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

באשר לאפשרות בה תרכוש את הנכס כעת ותקזז את דמי השכירות - בוודאי שזו אפשרות קיימת ואם נאמר לך אחרת זו הטעיה לשמה, הדבר היחיד שמהווה מגבלה הוא שהינך צריך להיכנס בנעלי המשכיר אל מול השוכרים בהתאם להסכם שנחתם מולם.

אשמח להיות לעזר בכל סוגיה בנושא,

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי מורנו לירן

שלום,

באשר לאפשרות בה תרכוש את הנכס כעת ותקזז את דמי השכירות - בוודאי שזו אפשרות קיימת ואם נאמר לך אחרת זו הטעיה לשמה, הדבר היחיד שמהווה מגבלה הוא שהינך צריך להיכנס בנעלי המשכיר אל מול השוכרים בהתאם להסכם שנחתם מולם.

אשמח להיות לעזר בכל סוגיה בנושא,

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

---

לירן תודה,
לא הבנתי לאיזו מגבלה אתה מתכוון?
ולגבי ההערה, מה מצבי למשל אם הבעלים נקלעו לחוב ומוטל על הבית עיקול?
האם יהיה נכון לומר כי אפשרות ההשכרה עדיפה לי בתור קונה? (לא בהכרח כלכלית אבל לפחות מבחינת הביטחון בביצוע העסקה)