מס שבח לדירה שהתקבלה במתנה\ירושה

שלום לירן, או כל עונה אחר :)
מהו הדין על דירה שנתקבלה במתנה? מבחינת מסים כמובן.
כמו כן, מה הדין על דירה שנקנתה מכסף שהתקבל במתנה?
האם ישנו אחוז מסויים מערך הדירה שבמידה ועבורו נקח משכנתא אז יחול תוקפו של הפטור ממס שבח? מהו האחוז הזה?

בקצרה, כל מה שאפשר לדעת על הנושא הזה, של קבלת דירה במתנה - אשמח לקרוא.


מודה מראש,
ZS

שלום רב, זיגי ושאר החברים,

מאחר והפטור הזה הוא די מבלבל, אתחיל מהתחלה, צעד אחר צעד. קודם כל, כידוע, לכל אחד יש זכות למכור דירה אחת בכל 4 שנים מבלי לשלם מס שבח. זהו הפטור הקלאסי של אחת ל-4 שנים על פי סעיף 49ב(1). כלומר, על פי הפטור הקלאסי, לאחר שמכר דירה אחת, על המוכר להמתין תקופת צינון של 4 שנים כדי לזכות בפטור קלאסי נוסף. במקרה המיוחד של העברת דירה לקרוב במתנה, לפעמים תקופת הצינון מתקצרת, הן עבור נותן המתנה, והן עבור מקבל המתנה המבקש למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס שבח. בהמשך נדון גם בהקלה במס רכישה בדירת מתנה.
תחילה נעסוק בפטור המיוחד של נותן המתנה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), העוסק במתנות של מקרקעין בין קרובים קובע:

מתנות לקרובים

(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - שאינו איגוד בשליטתו - יהיו פטורים ממס.
(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
השאלה היא האם בקשה לפטור ממס שבח על פי סעיף זה "שורפת" פטור המגיע לכל בעל דירה, אחת ל-4 שנים על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). התשובה לכך אינה פשוטה ויש לבחון את ההגדרה של "קרוב" במקומות שונים בחוק מיסוי מקרקעין.
מיהו קרוב לעניין מתנה?
כאמור, במקרה זה השאלה מיהו קרוב מורכבת, ויש לשים לב לתוכניותיו הכוללות של המוכר לגבי יתר נכסי המקרקעין אשר בכוונתו למכור בשנים הקרובות. נבחן את ההגדרה של קרוב בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) הקובע:

"קרוב" לאדם פלוני -
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו.
ואולם, סעיף 49ב(1)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מסייג

49ב. פטור לדירת מגורים מזכה
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);
ובכן, התשובה טמונה בקריאת 2 הסעיפים יחדיו, כלומר, רק מתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה אינה שורפת פטור על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. טעות נפוצה היא לחשוב שהעברה לאח או לנכד נכללת במסגרת סעיף זה ואינה שורפת את הפטור הקלאסי של אחת ל-4 שנים על פי סעיף 49ב(1) לחוק.

מתנה לאח ולנכד
מתי בכל זאת נעשה שימוש בסעיף 62 ולא בפטור הקלאסי של אחת ל-4 שנים על פי סעיף 49ב(1) בהעברה לאח או נכד? מדוע הסעיף כלל גם אותם למרות שלא קוצרה תקופת הצינון הקלאסית. קודם כל במקרה של העברת מקרקעין שהם לא דירת מגורים מזכה, כמו קרקע משרד עסק וכד'.
מצב נוסף בו יתרון לשימוש בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין במקום בפטור הקלאסי: נותן המתנה מעוניין למכור דירה נוספת מלבד הענקת המתנה לאחיו. במקרה כזה יהיה עליו למכור קודם את הדירה הנוספת בפטור הקלאסי של אחת ל-4 שנים על פי סעיף 49ב(1), ומייד לאחר מכן יעביר את דירת המתנה לאחיו.
תקופת צינון של מקבל המתנה
סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) עוסק בתקופת הצינון של מקבל דירת מגורים מזכה בפטור

49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה

(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.
ניתוח הסעיף:
4 שנים: אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שנים אם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שנתיים: אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנה אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי

חובה להיות ער לסוף סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) עוסק במצבים מיוחדים של מקבל המתנה:

49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה -
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.

מקווה כי הנושא הובהר במעט ושופך אור על שאלתך גם לטובת יתר החברים.

בכל אופן , עקב מורכבות הנושא מומלץ להעזר בעורך דין הבקיא בתחום טרם פועלך.


בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

מודה לך מקרב לב על תשובה מפורטת ומושקעת, כל הכבוד.