הנדל"ן ממשיך להתחמם -אלטשולר שחם

בשנים האחרונות אנו עדים למספר התרחשויות שדחפו את מחירי הדיור למעלה בצורה חריגה מזו שהורגלנו אליה בעשור החולף. ביניהן, רכישת דירות מסיבית של אזרחים זרים, ושיווק איטי של קרקעות מצד מנהל מקרקעי ישראל, עובדה שצמצמה מאוד את היצע הקרקעות. לאלו יש להוסיף את הריבית הנמוכה במשק, שאפשרה לרוכשי דירות ליטול משכנתא עם החזר חודשי נמוך.

לשם ההשוואה, הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלמדים כי ב- 2009 עלו מחירי הדירות הממוצעים בארץ ב- 14%. שיעור הגבוה פי חמישה משיעור העלייה הממוצע בעשור האחרון, כ- 2.8%. אם חופרים קצת בנתונים, רואים, כצפוי, כי חלק נכבד מהעלייה מקורו בתל אביב וסביבתה. יחד עם זאת, העלייה יוצאת הדופן הזו מקיפה כמעט את כל חלקי המדינה.

עליית המחירים והרוח הגבית שנתנה התקשורת לנושא, הגבירה את הפעילות בענף, והיום היקף התחלות הבניה נמצא ברמה גבוהה מזו שאפיינה את מרבית העשור.

אולם, ב- 2010, התמונה החלה להשתנות. גל הרכישות של הזרים נבלם, ושר השיכון והבינוי מצהיר מידי יום על כוונתו להקצות קרקעות רבות נוספות לדיור. בנוסף, אולי הגורם המשמעותי ביותר, הוא תחילת התנועה של הריבית כלפי מעלה. הנגיד, שאינו מעוניין בהמשך התפתחותה של בועת נכסים במשק, הצהיר כי הריבית תעלה בהדרגה "לרמה סבירה", כדבריו. לכן, יש סיכוי טוב להעלאות ריבית נוספות כבר בעתיד הקרוב.

כשהריבית עולה, המשכנתאות הצמודות לריבית יתייקרו גם הן. המשמעות של חזרת הריבית לרמתה הממוצעת בעשור האחרון, סביב 4-4.5%, עשויה להתבטא בעלייה של מאות ואף אלפי שקלים בהחזר המשכנתא החודשי של משפחה בישראל. עליית ריבית שכזו גם תגדיל את האטרקטיביות של אפיקי ההשקעה נטולי הסיכון, כדוגמת אג"ח ממשלתיות. לכן, כדאיות רכישת דירה להשקעה תרד, ותצמצם את היקף רכישת הדירות החדשות.
ואם כל זה לא ימתן את עליית המחירים, ייתכן שהתגובה תגיע מצדה של המדינה, שעשויה להטיל מגבלות על גובה המשכנתא שיוכל ליטול אזרח במדינה. הגבלות רגולטוריות כאלו הוטלו לאחרונה בסין, שם מחירי הנדל"ן מרקיעי שחקים, וכבר מתחילים לשאת פרי.

ההיסטוריה מלמדת כי תופעות כלכליות תמיד מתיישרות במוקדם או במאוחר עם הערך הממוצע שלהן. לכן, גם מחירי הנדל"ן בארץ יהיו חייבים לחזור להתנהגות נורמטיבית יותר. אין אפשרות לנחש מתי זה יקרה. יחד עם זאת, ייתכן שהאטת קצב המכירות בחודשים האחרונים מרמזת על הבאות, והיא ככל הנראה מעידה על כך שהפוטנציאל לעליית מחירים נוספת אינו גדול.

שוק הנדל"ן הישראלי שונה לגמרי מהשוק האמריקני, ובוודאי אינו בועתי כמו שהיה השוק בארה"ב. לכן איננו צופים התנפצות בועת נדל"ן דוגמת בועת הסאב-פריים בארה"ב. יחד עם זאת, לאחרונה מתרבים הסימנים לכך שתחום הנדל"ן קרוב לנקודת הרתיחה, והמשך העלאות הריבית עשויות להיות הטריגר שיסובב את הגלגל, ויוביל את מחירי הדירות למטה כבר בעתיד הקרוב.