קרנות ה-REIT (נדל''ן מניב) בארה''ב-כלל פיננסים

קרנות ה-REIT (נדל''ן מניב) בארה''ב
חברות REIT הינן קרנות השקעה בנדל"ן מניב (Real Estate Investment Trust), הנהנות מהטבות במיסוי תמורת מספר התחייבויות מצידן בהתאם לחוק האמריקאי.

05/05/10 15:26


חברות REIT הינן קרנות השקעה בנדל"ן מניב (Real Estate Investment Trust), הנהנות מהטבות במיסוי תמורת מספר התחייבויות מצידן בהתאם לחוק האמריקאי.

להלן כמה מן ההתחייבויות של קרנות ה-REIT:

חלוקת מרבית הרווחים (לפחות 90%) כדיבידנד לבעלי המניות;
אחזקה של לפחות 75% מהנכסים בנדל"ן או במזומן;
קבלה של לפחות 75% מהרווחים מפעילות מניבה בנדל"ן (שכירות או ריבית);
קבלה של לפחות 95% מהרווחים ממקורות כגון: דיבידנד, ריבית ורווחי הון;
פיזור של הזכויות בחברה ל-100 איש ומעלה.

בשל הפטור ממס חברות, ממנו נהנות חברות ה-REIT, רווחי הקרן חבים במס רק בעת חלוקת הדיבידנדים לבעלי המניות. לפני החקיקה, השקעה בנדל"ן מניב הייתה נחלת המשקיעים הגדולים בלבד, אך לאחריה, נוצרה נגישות לאפיק זה גם לציבור הרחב של המשקיעים. הסחירות והנזילות בתחום גדלה והאפיק התפתח למגוון רחב של תתי קטגוריות, כגון: מלונאות, משרדים, מגורים, קמעונאיות, תעשייה, דיור מוגן ועוד.

משבר האשראי הקשה בכלכלת ארה"ב וקריסתו של בנק ההשקעות Lehman Brothers, שנמנה בין הגורמים המובילים בשוק הנדל"ן המסחרי, הובילו להתרסקות מהירה של מניות ה-REIT. אולם, אודות לפעולותיו של הבנק הפדראלי במטרה לייצב את שוקי האשראי (העמדת קווי אשראי מול הבנקים, מדיניות מוניטארית מרחיבה, הורדת ריבית דרמטית ורכישה ישירה של אג"ח ממשלתי ו-MBS), חל שיפור בשוקי האשראי, אשר היטיב עם חברות ה-REIT. החברות החלו ליהנות מירידה במרווחי האג"ח, מנגישות למקורות מימון ומעליה במחירי המניות של חברות הנדל"ן המניב.

אולם, אפיק זה אינו חסין מסיכונים ומושפע מהמון גורמים: הצמיחה הריאלית בתוצר הגולמי, מצב התעסוקה, שער הריבית, מצב האשראי, היצע של נכסי נדל"ן חדשים, מצב חדלות פירעון בשוקי הנדל"ן המסחרי, תהליכי הורדת החוב בקרב חברות ה-REIT, גורמי ביקוש חיצוניים, גורמים דמוגרפיים ועוד. לחלק מהשפעות אלה אנו עדים כבר בתקופה הנוכחית של המשבר הממושך בשוק הדיור והנדל"ן המסחרי, אשר הכריח חברות רבות בענף הנדל"ן המניב להנפיק מניות חדשות לציבור, להוריד את שיעור חלוקת הדיבידנד או לשנות את אופן החלוקה, לבצע רכישות חוב ואף לממש מעט מנכסיהן, על מנת להוריד את החוב ולחזק את חוסנן הפיננסי.

השקעה בקרנות ה-REIT מהווה השקעה בצורת מימון שמרנית יותר בנדל"ן, לעומת רכישה במינוף גבוה, שכן היא נעשית במחציתה באמצעות נטילת הלוואה ובמחציתה באמצעות גיוס הון (בממוצע), מה שמוביל לירידה משמעותית בהוצאות המימון של חברות הנדל"ן בארה"ב וכתוצאה מכך להקטנת חשיפתן לשינויים בריבית ולכן לייצוב הפעילות של החברות בתחום.

מבט כללי על חברות ה- REITבשוק הנדל"ן המניב בארה"ב היום מראה, כי החברות החזקות בתחום נהנות מאיתנות פיננסית גבוהה ומיכולת מימון משופרת. כמו כן, מאופיינות חברות ה-REIT בתשואות דיבידנד גבוהות (הממוצע עומד על 5.6%), המניבות לבעלי המניות הכנסה שוטפת גבוהה, ביחס לאפיקים חלופיים באפיק האג"ח והמניות.

נראה כי הראיה ההשקעתית באפיק זה צריכה להיות לטווח ארוך והתחום עשוי לעניין משקיעים המחפשים אפיקי השקעה בנכסים מניבים המשמשים מקור יציב לתזרים מזומנים, שכן מרבית רווחי קרנות ה-REIT נובעים מהכנסות שכירות על נדל"ן מניב. חשוב לציין, כי קיים מתאם נמוך בין שוק ה-REIT לבין שוק המניות הכללי, דבר המקטין את רמת הסיכון בתיק הכולל.

המשקיע יכול לרכוש מכשיר עוקב מדד בחו"ל, ETF, העוקב אחר המדד Dow Jones US Real Estate, המורכב מ-75 מניות בתחום הריט והנדל"ן הנסחרות בבורסות הגדולות בארה"ב (סימבול: IYR) או לחליפין תעודת סל על אותו המדד הנסחרת בבורסה בת"א.