סיכום 2008 בחב' הציבוריות בענף הנדל"ן

זו השנה השנייה ש"גלובס" מבקש לרכז את הנתונים הכי מעניינים והכי משמעותיים של ענף הנדל"ן למגורים. לאחר שנות השגשוג והיהירות, עברו אשתקד פעילי הנדל"ן למגננה. אולם עדיין, אחרי אין ספור המילים שמדורי הנדל"ן מספקים במשך השנה, ולאחר ששומעים את כל התחזיות והדיווחים של היזמים, הקבלנים, המתווכים והמשווקים, הגיע הזמן לתת למספרים לדבר, ולראות מה עבר על הענף בשנה הקשה שחלפה. הנתונים הללו נלמדו מהמקור שאמור להיות האמין ביותר (אם כי התקופה האחרונה מלמדת שגם בו יש להטיל ספקות והסתייגויות) - הדו"חות השנתיים של החברות הנסחרות בבורסה.
יצוין כי הטבלה המצורפת אינה כוללת כמובן את כל חברות הבנייה בישראל, ואפילו לא את כל הציבוריות, בשל התנאים המקדמיים הקשיחים לכניסה לטבלה, אך בהחלט מייצגת היטב את הלך הרוחות בענף הנדל"ן. בנוסף, החברות הפרטיות ממשיכות לנגוס נתחים נאים בשוק היזמות, אך מחוסר יכולת לפקח על נתוניהן באופן בלתי תלוי, הן לא משתתפות בסקירה.
הדירות התייקרו
אכן, מרבית חברות הנדל"ן שנסקרו רשמו ירידה במספר הדירות שמכרו ב-2008 לעומת 2007 או 2006, אולם המצב כנראה מורכב עוד יותר. אם ב-2007 למשל מרבית החברות התהדרו בנתוניהן ושמחו לספר כמה יחידות נמכרו באותה שנה לעומת השנים הקודמות, או לא היססו (כמתחייב) לדווח מהו חלק החברה במכירת הדירות ובהכנסות ממנה, הרי שהשנה "חילוץ" הנתונים מהדו"חות השנתיים היה קשה באופן משמעותי. עם זאת, למעט הסתייגויות בודדות, הכלל הבסיסי שנקבע בבדיקה היה שרק נתונים שאפשריים לאיתור וחשופים לכל מי שיבדוק את הדו"חות, יזכו להתייחסות. בנוסף, השתדלנו לנסות לבודד במידת האפשר מן הנתונים את חלקה של החברה הנבדקת בלבד, במידה ובחלק מהפרויקטים היא שותפה עם אחרות.
למרות המשבר, שאלת המחיר היא כמעט הנתון היחיד בו מרבית החברות יכולות לרשום הצלחה ב-2008, שכן כמעט כל החברות הצליחו לייקר את מחיר הדירה הממוצעת לעומת אשתקד. לפי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסוף ינואר 2009, הרי שבשנת 2008 נמכרו 12,830 דירות חדשות בבנייה ביזמה פרטית, ירידה של 6.9% בהשוואה ל-2007. אם ב-2006-2007 הבון-טון היה פעילות בחו"ל ובמזרח אירופה, הרי שהשנה כולם מבקשים להתהדר בפעילותם בישראל הנחשבת בטוחה למדי.
גם החברות הגדולות סבלו מהמשבר, והמספרים של רובן נחתכו. אולם, אם נתחיל בצמרת הגבוהה, הרי שם ניתן למצוא מהפך בזכות הדהירה של שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון (לשעבר שיכון עובדים) בניהולו של תמיר דגן. חברה זו היא חברה בת פרטית בבעלותה המלאה של שיכון ובינוי הציבורית בראשותו של עופר קוטלר, ולכן הפרטים הרלבנטיים לסקירה מופיעים בדו"חות החברה האם. בין אם מתייחסים לחלק החברה בלבד בדירות שנמכרו ובין אם לפרויקטים הנבנים בשיתוף עם חברות נוספות, עומדת שיכון ובינוי בראש הטבלה עם 675 דירות ב-2008 (לעומת 532 דירות ב-2007) - חלק החברה בלבד, או 894 יח"ד שנמכרו ב-2008 (כולל חלק השותפים), נתון שאינו מופיע בדו"חות.
מי שתפסה את המקום הראשון אשתקד היא אזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין ובניהולו של מתי דב. לפי הדו"חות החברה רשמה מכירה של 683 יח"ד (כולל שותפים), לעומת 817 יח"ד אשתקד, כאשר ללא חלק השותפים הגיע החברה ל-645 יח"ד (לא מופיע בדו"חות). עם זאת, בחצי הראשון של השנה עוד היה נדמה כי אזורים לא תתקשה לתפוס את הבכורה לאחר שמכרה עד אמצע השנה 378 יח"ד, כאשר דב מעריך נתון של 900-1,000 דירות מכורות בשנה כולה.
פרויקטים הוקפאו
אולם, מה שחשוב לא פחות הן העובדות גם לגבי הפרויקטים שלא ייצאו לדרך, המתייחסים לשתיים מהתוכניות המסקרנות ביותר בשוק הנדל"ן המקומי: ביחס לפרויקט השוק הסיטונאי בת"א (שם חברה אזורים לקבוצת הרוכשים של רביב צולר ודרור הלוי) - לא ניתנה הודעה רשמית לבורסה, אך למעשה עורכי המכרז הקפיאו אותו בשל מצב הענף. אולם, מן הדו"חות השנתיים של אזורים עולה כי פרויקט היוקרה המדובר של צומת עלית ברמת גן, שאמור להיות המגדל הגבוה בישראל, יוקפא גם הוא לעת עתה, שכן, "נכון למועד פרסום הדו"ח הופסקו העבודות. החברה תקבל החלטות ביחס לפרויקט האמור בהתאם למצב השוק".
המנכ"ל המנצח של השנה, עופר קוטלר משיכון ובינוי, נכנס לתפקידו רק במאי 2008, כמעט שנה לאחר שהנפקתה של שיכון עובדים בבורסה נדחתה. לכן, חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל עדיין אינה ציבורית. קוטלר מסר כי "שיכון ובינוי נדל"ן משתמשת בהון הקיים לביצוע פעילות ופרויקט. במקביל היא בוחנת באופן שוטף אלטרנטיבות בשוק ההון".
לדבריו, הזינוק במחיר הממוצע לדירה שמכרה החברה ב-2008 נובע משיפור בתמהיל הדירות והפרויקטים שהשפיעו באופן ישיר על המחיר הממוצע לדירה. לעניין מצב הענף אמר קוטלר, כי "אנו בוחנים את רגישויות שוק הנדל"ן בארץ באופן פרטני, קפדני ושוטף, וכך נמשיך בכל פעילותנו בהתאמה. במחזור חיי פרויקט של 3-5 שנים, החברה מוצאת לנכון, ובניגוד אולי למגמה בשוק, לפעול להתחיל פרויקטים נוספים וחדשים מתוך ראייה ארוכת טווח".
בהמשך צמרת הטבלה מספר חברות מפתיעות למדי. י.ח. דמרי מכרה 100 יח"ד פחות מ-2007, אך עדיין 442 דירות שמכרה לבדה מציבות אותה בצמרת הגבוהה. אפריקה ישראל מגורים - עם מותג שכונות הסביונים המצליח והמוכר - רשמה את הירידה המשמעותית ביותר מבין החברות הגדולות ומכרה אשתקד 402 יח"ד, כשחלק בולט היא יזמה עם שותפות.
אשדר, שהפכה לציבורית רק במאי 2007, לא פירטה בדו"חות את הכנסותיה (ולכן לא נכנסה לטבלה), אבל ציינה כי מכרה ב-2008 רק 279 יח"ד לעומת 351 יח"ד ב-2007. ב. יאיר שבשליטת יאיר ויוסף ביטון מסכמת את השנה הסוערת עם 392 יח"ד (עלייה קלה). עוד עלו במספר הדירות שמכרו מספר חברות קטנות יותר, כמו צמח המרמן ודוניץ, כשאת הקפיצה הגדולה רשמה חנן מור, שיותר מהכפילה את מספר הדירות.
קבוצת נכסים ובנין שבשליטת נוחי דנקנר כוללת בתוכה את נוה גד וגב-ים. הקבוצה פירטה את הכנסותיה ממכירות לפי כללי ה-IFRS, אך מהדו"חות עולה כי שתי החברות מכרו יחד 377 יח"ד ב-2008, לעומת 412 יח"ד ב-2007, ירידה של 8.5%, אולם הגדילה משמעותית את התחלות הבנייה ואת מסירת הדירות ב-2008.
פלח היוקרה
דירות הן מוצר צריכה שבישראל נרכש על ידי מרבית האזרחים. אולם גם במוצר זה יש כמובן מוצרים המכוונים לפלח אוכלוסיה רחב למדי, בעוד מדורי הנדל"ן והאתרי האינטרנט תמיד נלהבים יותר בדובדבן שבקצפת, דירות היוקרה.
נדל"ן היוקרה בישראל הגיע ב-2006-2007 למחירי שיא והלך ודעך במהלך 2008, כאשר תנודתיות וירידת המחירים בו הייתה גבוהה משמעותית לעומת הנדל"ן למעמד הביניים. כיום לישראלים יש פחות כסף פנוי לדירות פאר, וכמו בשוק הכללי הם יושבים על הגדר. גם חוסר הרצון לנקר עיניים הפחית את רכישות היוקרה. לכך ניתן כמובן לחבר את היעלמות מרבית הרוכשים הזרים, שנפגעו מהמשבר העולמי.
צמח המרמן מרבה לבנות גם בפריפריה, ושם מכירותיה דווקא הגיעו לשיא ב-2008, אולם בפרויקט היוקרה אליו נכנסה החברה ב-2008 המכירות לא צלחו. בחודש יולי השיקה החברה, שבשליטת משפחות פייגלין ובן אברהם (25%), יורוקום נדל"ן (25%) ומשפחת יהלומנים יהודית מבלגיה (50%), את פרויקט היוקרה "נווה צדק על הים", בין הרחובות יצחק אלחנן, מוהליבר והתבור בשכונת שבזי בתל אביב. במגדל 168 דירות, מהן 149 דירות במגדל בן 30 קומות ו-19 דירות במבנה בן 5 קומות.
בסוף ינואר 2009 החברה הכריזה כי הדירות, בעיצובו של ג'ורג'יו ארמני, זכו לגל פניות פטריוטיות בעקבות 'עופרת יצוקה', בעיקר מצרפת ומארה"ב, אולם מתברר כי הפניות לא הפכו לרכישות. עד כה נמכרו 7 דירות בלבד במחיר כולל של 23.2 מיליון שקל. לזכותה של צמח ניתן לומר, כי שיווק הפרויקט החל רק לפני 8 חודשים וכי חלקה בפרויקט הוא רק 25%.
ברגרואין מקימה את מגדל היוקרה שלה בשדרות רוטשילד פינת אלנבי. הבניין, בעיצובו של ריצ'ארד מאייר, יהיה בן 27 קומות לפחות, כאשר החברה ביקשה אישור לתוספת של 5 קומות. סך הכל יהיו במגדל 140 דירות פאר. החברה לא פירטה באף אחד מדו"חותיה את מספר הדירות שנמכר, אלא דיווח של סיכום המכירות בלבד.
נכון לסוף 2008 נמכרו דירות בהיקף של 258 מיליון שקל כולל מע"מ. זאת, לעומת 97 מיליון שקל ב-2007. משילוב של הודעות לעיתונות והודעות קודמות לבורסה, נראה כי בכל רבעון נמכרה דירה אחת.
לחברת ב.יאיר שבשליטת יאיר ויוסף ביטון פרויקט יוקרה (50%) "אנטוקולסקי באוהאוס בוטיק", הכולל 37 יח"ד. החברה סיימה את עבודות החפירה והדיפון, והתקשרה עם קבלן מבצע שהחל בביצוע עבודות הבנייה. ב-2008 נמכרו 15 דירות ב-105 מיליון שקל (8 מיליון שקל לדירה בממוצע, כולל מע"מ). עם זאת, מאז סוף הרבעון השני של 2008 נמכרה רק דירה אחת. דירת הפנטהאוז נמכרה באפריל 2008 תמורת כ-40 מיליון שקל. הבנייה תסתיים ב-2010. בין השותפים בפרויקט נמצאים ג.יפית ועטיה נכסים שבשליטת שמואל עטיה.
לאפריקה ישראל להשקעות ולאפריקה ישראל מגורים מספר פרויקטים יוקרתיים, אם כי הם אינם מוגדרים כ-High End (מגה-יוקרתיים). למרות שלפני כשבוע הודיעה הקבוצה כי מכרה עד כה 102 מגרשים לבנייה עצמית ויוקרתית בסביון (כשליש מהם דרך קבוצת רכישה, ו-10 בעסקה כשחלק גדול מהתשלום בוצע באמצעות אג"ח של הקבוצה), הדו"חות הטריים מגלים אחרת. עד היום נמכרו 75 מגרשים בלבד. דובר אפריקה ישראל אמר כי "אין סתירה בין הדוחות לבין ההודעות לעיתונות. בדוחות הכספיים מפורטים חוזי מכר בהתאם לכללים הנדרשים. בהודעות לעיתונות מדווחות העסקאות כפי שבוצעו, ביניהן גם בקשות רכישה שהופכות בימים אלה לחוזים". בסביוני רמת אביב קצב המכירות הואט, אולם מרבית הדירות שנותרו במלאי הוא לבניינים שאכלוסם בשנים 2010 ו-2011, ולא ב-2009.
שני הפרויקטים היחידים בביצוע כיום של קבוצת חבס בישראל נכנסים לצמרת קטגוריית היוקרה. בפרויקט YOO תל אביב הוצעו 297 יח"ד (חלק מהרוכשים איחדו דירות) בשני מגדלים בני 41 ו-37 קומות בפארק צמרת שאכלוסם יושלם השנה. חבס התחילה לשווק את הפרויקט בעיתוי מצוין: עד סוף 2007 נמכרו 208 דירות, ובמהלך 2008 נמכרו 23 דירות נוספות (231 בסה"כ). במלאי נותרו 35 דירות לא מכורות, ובסה"כ נמכרו 87% מהשטחים בפרויקט.
סך המכירות (החוזיות) מגיע ל-986 מיליון שקל (42.7 מיליון שקל לדירה כולל מע"מ). בפרויקט רוטשילד 1 נותרו רק 3 דירות מתוך 75 דירות הפאר בפרויקט, שיושלם ב-2010. הדירות אוחדו ל-47 דירות במחיר ממוצע של 12.7 מיליון שקל, לרבות פנטהאוז שרכש עידן עופר מבעלי השליטה בחברה, ב-67 מיליון שקל. היקף מכירת הדירות בשני הפרויקטים עומד על 1.58 מיליארד שקל, כך שההיקף הכספי של חוזי המכירות שטרם הוכר כהכנסה במועד הדו"ח היה כמיליארד שקל.
בכי רע בירושלים
מצב היוקרה בירושלים ממשיך להיות בכי רע, בין השאר משום שהביקושים נשענים על תושבי חוץ. חלק גדול מהרוכשים הם יהודים שהחליטו לקנות דירה לנופש או להשקעה מסיבות אידיאולוגיות. בענף הנדל"ן אמרו כי בזמני משבר מוותרים קודם כל על האידיאולוגיה כדי לחסוך כסף.
מכירות היוקרה של חברת ישרס שבשליטת שלמה אייזנברג בבירה ממשיכים להזדחל בקצב איטי. בשלב א' של פרויקט כתר דוד במתחם ימק"א המיתולוגי יש 62 דירות, כאשר עד היום נמכרו 51 מהן. בשנת 2008 נמכרה דירה אחת בלבד. הבנייה הייתה אמורה להסתיים אשתקד, אך קצב המכירות גרם לדחיית השלמת הפרויקט ל-2009.
בשלב ב' של הפרויקט יש עוד 39 דירות, כאשר עד היום נמכרו 16 דירות, מתוכן רק 3 דירות בתחילת 2008. גם שלב זה יסתיים במהלך 2009. למרות נתוני המכירות, ישרס יצאה בשיווק פרויקט יוקרתי נוסף בירושלים, נווה המושבה, הכולל 60 דירות, ושבנייתו החלה ברבעון השלישי של 2007. בפרויקט זה נמכרו עד כה 4 דירות (דירה אחת בלבד ב-2008), למרות שהשלמתו מתוכננת בעוד שנה.
גם בפרויקט המתחרה של אלרוב נדל"ן שבשליטת אלפרד אקירוב בממילא נעצרו המכירות. 2 דירות בלבד נמכרו ב-2008 בפרויקט המגה-יוקרתי מול נוף חומות העיר העתיקה. למרות שהאכלוס החל, נמכרו רק 20 מתוך 50 דירות. פרויקט היוקרה קינג דיוויד רזידנס של אזורים נמצא בירושלים ברחוב המלך דוד, בין מלונות הפאר המלך דוד ומצודת דוד. הפרויקט הכולל 88 דירות יצא לדרך באוקטובר 2006, ועד סוף 2007 לא נמכרה דירה אחת. במהלך 2008 נמכרו 9 דירות, וברבעון הראשון של 2009 נמכרו 7 דירות פאר.
פרויקט נוף ציון של חברת דיגל, שבשליטת יהודה לוי ומבטח שמיר, ממוקם בשכונת ארמון הנציב. בשלב א' של הפרויקט 91 יח"ד (מתוך 287 יח"ד). בשלב הראשון נמכרו נכון לסוף 2007 רק 36 דירות, ב-2008 נמכרו 2 דירות בלבד. למרות ששלב א' הסתיים, הנוף לעיר העתיקה והאיכות לא פיצו על המצב הביטחוני והסמיכות לשכונת ג'אבל מוכבר, ומצבו של הפרויקט (שהיה אמור להתאכלס לפני כשנתיים) הביא את החברה להכריז כי אין בידיה מקורות נזילים לפירעון התחייבויותיה.
לחברת ב.יאיר פרויקט יוקרה גם בירושלים, משכנות האומה, במתחם משרד החוץ הישן בכניסה לעיר. בשלב א' של הפרויקט 274 יח"ד, מתוכן נמכרו עד כה 30 דירות תמורת 65 מיליון שקל. אולם, בפרויקט כולו כ-660 דירות, וכרגע לב.יאיר כמו לשאר החברות בירושלים קשה מאוד למכור דירות יוקרה. במהלך 2008 נמכרו 25 דירות בפרויקט, אולם 12 מהן כבר ברבעון הראשון.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 51&fid=607

אריאל רוזנברג – גלובס -