תביעה ראשונה מסוגה נגד סרבני פינוי בינוי - כלכליסט

לבית משפט השלום בתל אביב הוגשה תביעה בהיקף 908 אלף שקל נגד "הדיירים הסוררים", בני הזוג דרור ודורית בר נתן, בעלי דירה בנווה שרת שבתל אביב - המתנגדים לעסקת פינוי־בינוי עם הקבלנים־יזמים.

מדובר בתביעה מהותית ראשונה נגד דיירים המסרבים לתוכנית. נכון להיום, סירוב הדיירים לפרויקט הוא החסם המרכזי המונע התקדמות של תוכניות פינוי־בינוי רבות בישראל.

המתחם ממוקם בצפון תל אביב, סמוך לקריית עתידים, שכונות צהלה, נאות אפקה, ורמת החי"ל, והוא חלק מתוכנית העירייה לשיקום נווה שרת, הכוללת הקמת 1,000 יחידות דיור בשלושה מתחמי פינוי־בינוי. הסכסוך החל לפני כחמש שנים, כאשר דיירי רחוב בית־אל בנווה שרת יזמו עם חברת גרין פארק פרויקט פינוי־בינוי.

לאחר מסכת ארוכה של מאבקים בין בני הזוג בר נתן לכ־150 בעלי הדירות ברחוב, הגיע הסכסוך לשיאו. ביום חמישי האחרון אף הפגינה קבוצת דיירים נגד בני הזוג מול בית מפעל הפיס בתל אביב, מקום עבודתה של דורית בר נתן.

על פי התביעה מבטיח החוזה עם הקבלן לכל בעל דירה שיתפנה דירה הגדולה ב־37 מ"ר מהדירה הישנה. כמו כן ישודרגו הדיירים במחסן חדש, חניה מקורה, ואף יזכו לפטור מהיטל השבחה וממס השבחה, דמי שכירות בתקופת הבנייה ועוד.


בעת החתימה על החוזה המקורי הסכים הזוג בר נתן על התנאים, ודרור בר נתן אף ניהל לאורך שנים את ייצוג הדיירים. לפי התביעה בני הזוג ניסו לסחוט את הקבלנים ודרשו מהם פיצוי של 4 מיליון שקל עבור דירתם.

עו"ד ברוך כצמן, המייצג את משפחת בר נתן, מסר בתגובה: "כתבי התביעה מלווים בפעילות פוגענית, בהפגנות נגד הנתבעים ושימוש באמצעים נוספים שנועדו לרפות את ידם. פעולות אלו, בדיוק כמו התביעות, דינן להיכשל. התובעים יצטרכו לשאת בתשלום מלא עבור כל פעולותיהם חסרות תום הלב".

שי פאוזנר - כלכליסט
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 85,00.html

אתם מבינים
"דיירים סוררים" הם כבר קוטלגו משום שהם לא רוצים להתפנות. הם האנשים הרעים "הסחטנים".
נשאלת שאלה יותר פרטנית. מה הזוג הזה מפסיד בתמורה? מה הקבלן מרוויח ?בדר"כ הוא מרוויח 3 דירות על כל דירה שהוא הורס ולך נותן תוספת של 37 מ"ר. ומה עם תשלום וועד בית שעולה כ 400 ש"בחודש, והתחייבות לחברת גז למשך תקופה משום שהקבלן סגר איתם איזה דיל,מהוא מפרט הטכני שהם מקבלים מלבד ה 37 מ"ר. לא לשכוח שהארנונה גם עולה ומצטרפים דיירים חדשים ושחלילה זה לא יהיה איזה סלאמס אחד גדול.אם זו דירת קומותיים אולי אפילו לא שווה לעבור לדירת קומות. יש פה המון שיקולים אבל אותם קבלנים בעזרת התקשורת דואגים להכפיש את שמם של אותם דיירים "כסחטנים " וכסוררים" בלי לתת יותר פרטים .בקיצור עושים לנו שטיפת מוח פאסיבית אינטנסיבית.

היי ליאורה , חג שמח

לדעתי ישנה מעט מן ההגזמה בתגובתך , למרות שמהות תגובתך הינה לגיטימית לחלוטין.

אבקש לציין בפנייך כי לא מעט מדיירי "פינוי בינוי " הם מבחינתם כזוכים ב"לוטו" כי לעולם לא הייתה ידם משגת דירה חדשה גדולה מזו הקיימת ברשותם שלעיתים דירות אלו כלל לא ניתנות למגורים ברמת הסבירות לאדם.
טעות היא לדעתי לחשוב ולחשב מה היזם/ הקבלן מרויח ( למרות שזו דרכינו כישראלים )
כיוון שהם מניעים את השוק בתחום זה .

בברכה ,

לירן מורנו, עו"ד

לירן קיבלתי את דעתך וארצה להתיחס לסיפא של דברך.
בימנו ובכלל מדובר בעסקים - ביזנס. מה לדעתך הקבלן מעוניין בפינוי בינוי בגלל העיניים היפות שלי או שהוא אלטרואיסט. לא. הוא בא במטרה להרוויח, וכמו כן גם אני.אם הוא מרויח על כל דירה שהוא לוקח 3 דירות שיהי לו לבריאות. אבל בפועל מה הם רוצים להרוויח כ 6-7 דירות ע"י מגדלור שהם בונים. במקום לבנות בניין בין 8 קומות הם בונים כ 16-20 קומות.
אז פונים לקבלן לתימחור ברצון לקבל יותר הרי זה משא ומתן לא? ואז אתה נקרא סחטן.
אדון קבלן זו העיסקה מתאים לך בבקשה ואם לא , לך לשלום .
זה לא ישראליות זה עסקים, ביזנס.

היי ליאורה ,

ראשית, אציין כי אני נהנה מהדיון ביננו ואף ברצוני להודות לך על כך .

ביזנס ? ! אין ולא הייתה לי כל טענת נגד באשר לדברייך בנושא, בוודאי שזוהי מלאכת משא ומתן
בה רצון הקבלן הוא ליצור כדאיות כלכלית גבוהה כמה שיותר לעצמו ומנגד הדיירים רוצים לעצמם
ליצור רווח בדיוק באותה הדרך, זה יותר מליגיטימי וכך זה בעסקים - אין חולק ביננו בנושא.

טענתי בסיפא של דבריי מהפוסט הקודם כוונה לסוגייה בה מרבית הדיירים מעוניינים בעסקה מסויימת והמיעוט מכשיל את העסקה, איני נכנס למספרים או למקרה ספציפי כלל וכלל ולסוגייה זו לא התייחסת בדברייך ולו במילה.

זה לדעתי מהות הדיון - הדמוקרטיה שבהחלטה ופעולה על פי חוק - ולא סוג העסקה וכד'.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

ללירן שלום
א. שמי ישראל ולא ליאורה.
ב. אני מצרף לך לינק שמסביר בקצרה את דעתי על פינוי בינוי,ביזנס וכל הנוגע בנושא זה.
אלמלא כל הקבלנים היו כך היו מתבצעות המון עיסקאות הדומות לזו בכתבה.הבעיה שהקבלנים עושקים וסוחטים כמב שניתן.
אשמח לקבל את תגובתך.
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 52,00.html

היי חברים,

עלה פוסט מאד נחמד בדה מרקר כטור דעה בנושא סרבני פינוי בינוי מהבחינה המשפטית
דעת הכותב עולה בקנה אחד עם השקפותיי בנושא ובחרתי להציגו בפניכם.
לסוגייה זו דעות לכאן ולכאן אך אין ספק כי הסוגייה ראוייה לדיון.
__________________

פרויקטים של פינוי-בינוי הם בעלי פוטנציאל רב להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. ואולם למרות הטבות מס והגדלת אחוזי הבנייה, שנועדו לקדם פרויקטים אלה, נותרה משוכה גבוהה בדמות "הדייר הסרבן", אשר מתנגד להצטרף לפרויקט, ולמעשה מטרפד אותו. למרבה הצער, המחוקק כשל בהתמודדות עם האתגר, והמנגנון שעיגן בחוק לצורך כך אינו מהווה פתרון לבעיה המטרידה.


ב-2006 התקבל התיקון לחוק, שנבע מהצורך "להתניע" הליכי פינוי ובינוי אשר אינם מקודמים, עקב התנגדות של מיעוט מבעלי הדירות. המחוקק קבע כי במקרה שבו 80% מבעלי הדירות במתחם שהוגדר לפינוי ובינוי מסכימים לעסקה, תהיה לדיירים המסרבים סירוב בלתי סביר אחריות בנזיקין כלפי יתר בעלי הדירות בבניין. סירוב לא ייחשב כבלתי סביר אם העסקה אינה כדאית כלכלית; אם לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים לתקופת הבנייה; לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות; או קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של הדייר הסרבן.

באחרונה הוגשו שתי תביעות ראשונות מכוח החוק. האחת תביעה על סך 850 אלף שקל כנגד דיירת בת 77 שנטען כי היא מסכלת פינוי-בינוי בבניין בשכונת נוה שרת; השנייה, תביעה על סך 27 מיליון שקל שהוגשה נגד זוג קשישים אשר סירב להתפנות מבית בשכונה ביהוד. נשאלת השאלה האם התביעות שהוגשו אכן יקדמו את הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל?

מבין התנאים שנקבעו בחוק לפיהם סירוב הדייר ייחשב לסביר, הסעיף הבעייתי הוא "תנאי הסל", המתייחס לנסיבות אישיות מיוחדות של הדייר הסרבן. המחוקק העניק לבית המשפט גמישות גדולה ביישום ופרשנות החוק והתאמתו למצבים שאינם ניתנים לחיזוי ובכך סלל את הדרך לוויכוחים אינסופיים בבתי משפט לגבי מהו "סירוב בלתי סביר".

כשל נוסף בחוק מקורו בסעד שניתן לרשות הרוב. המחוקק שגה בחקיקה וצייד את הרוב לכל היותר בזכות לתביעה כספית כאמצעי להפעלת לחץ, ולא בכלי יעיל לאכוף על המיעוט את דעת הרוב. ספק אם זכות כזו יכולה באמת לסייע לקידום הפרויקט. כך, גם אם לדוגמה בתביעה שהוגשה כנגד זוג הקשישים יינתן פסק דין של 27 מיליון שקל, הרי ברור כי הם לא יוכלו לשלמו, ולכל היותר ייפתח כנגדם תיק הוצאה לפועל. ראוי כי המחוקק יעניק סעד אופרטיבי ומעשי כך שבסיום ההליכים המשפטיים בין הדיירים, ובמידה שתביעתם תתקבל, יוכל הרוב לכפות את דעתו על המיעוט.

יטענו המתנגדים כי כל כלי המאפשר אכיפה נגד הדייר הסרבן יפגע בזכות הקניין המקובלת שלו בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. התשובה לכך, לטעמי, מצויה בפס"ד שניתן בבית המשפט העליון (ברע"א 7112/93, צודלר נ' יוסף): "הרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה... זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית...".

-

הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 774414.xml

שלום חברים,

בהמשך לדיון בנושא פינוי בינוי = התחדשות עירונית בחרתי להציג בפניכם כתבה המתארת את התפתחות החקיקה בדבר הקלות בניהול והקמה של פרוייקטים מסוג זה.

_________________________

ועדת חוקה חוק ומשפט, בראשות ח"כ דוד רותם, החליטה היום (א') לאשר לקריאה שנייה ושלישית כמה תיקונים חדשים בחוק פינוי־בינוי, שנועדו להקל יציאה לדרך של פרויקטים במסלול זה. התיקון הראשון הוא הפחתת הרוב הנדרש לאישור תוכניות פינוי־בינוי מ־80% מדיירי בניין המועמד לפינוי־בינוי ל־66%. עם זאת, התיקון עדיין מחייב 80% הסכמה בכלל הבניינים בפרויקט.

השינוי השני הוא קביעת כללים להסדר עם שמאי מעריך, שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה. הסיבה לתיקון זה היא ניסיון לצמצם את הדיונים בין הדיירים על כדאיות העסקה, דבר שמעכב פרויקטים רבים מלצאת לדרך.

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני מקרקעין, אמרה ל"כלכליסט" כי התיקונים החדשים לא יגרמו להנעה של הליכי פינוי־בינוי. בירן ייצגה בשנים האחרונות קבוצות שונות של דיירים שניסו לאשר פינוי־בינוי ונתקלו בדיירים סרבנים. לפי ניסיונה, התיקונים אכן יקלו את ההתקדמות באישור תוכניות, אך לא יסייעו לפנות דיירים מביתם לצורך הבנייה עצמה.

"אין בהצעת החוק סעיף שאומר כי ניתן להוציא בכוח אנשים מביתם", מסבירה בירן. "הכוח היחיד שניתן לדיירים הוא לתבוע את הדייר שמסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. גם אם אחוז ההסכמה יורד, זה לא אומר שבית המשפט יוציא לאותו דייר צו פינוי. זה אומר שבמקרה הטוב, בית המשפט יקבע שהדייר אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל אי־ביצוע העסקה".

באשר לתוספת השמאי אומרת בירן כי מדובר בהסדר חשוב: "צריך לבדוק מה יהיה המעמד של אותו השמאי, מי ימנה אותו ומי ישלם לו. אם אחד הצדדים אחראי על מינוי השמאי, ישנה בעיה. אם יהיה לו מעמד של שמאי מכריע, ייתכן שהוא אכן יעזור לצמצום הדיונים בנוגע לכדאיות הפרויקט".

שינוי נוסף מתייחס לדיירים קשישים, שההחלטה על הפינוי קשה עבורם. על פי התיקון, דיירים כאלה שיבחרו לא לחזור לביתם יוכלו לרכוש דירה בבית אבות, והמדינה תצטרך להחזיר להם את ההפרש בשווי הדירה.

השינוי האחרון הוא חיוב קבלנים בדיווח לכלל הדיירים על תנאי הפיצוי שקיבלו שאר דיירי הבניין. בנוגע לשינוי זה אומרת בירן כי מדובר בשינוי מבורך. "אני לא יודעת אם זה יעזור לקבלנים לסגור יותר עסקאות, אבל הוא מונע הסדרים פרטניים עם דיירים סחטנים".

שירלי ששון עזר - כלכליסט
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 21,00.html