הזדמנויות הנדל"ן לשנה הקרובה

חובבי מניות הנדל"ן אכן נוטים בחודשים האחרונים לאלה שהציגו עמידות טובה יותר בזמן המשבר, נדל"ניות בעלות אופי יותר מניב, מינוף יחסית נמוך, יחס שוטף גבוה ונזילות. בינהן ניתן למצא גזית גלוב, מליסרון, אלרוב ישראל ועוד מספר נדל"ניות כאשר כ"א מתבלטת בפרמטר אחר.
אני דווקא חושב שההזדמנות נעוצה באותן חברות שלאחרי העלייה המטאורית של כל השוק ממרץ 09 ועד יולי אשתקד נעצרו לדישדוש ביחד עם מדד הבסיס.
עבורנו המשקיעים כדאי דווקא להשקיע באלה שבהן תמון פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר שכמובן טומן בחובו סיכון תואם.

הדו"ח הרבעוני ה"חלש" של מניות הנדל"ן הגדולות דלק נדל"ן של יצחק תשובה,כלכלית ירושלים של אליעזר פישמן ואלביט הדמיה של מוטי זיסר הוא דו"ח רבעוני חלש עבור הרבעון הרביעי של שנת 2009.
לאותן החברות התחילו לנזול המלצות קנייה מכ"א ממכוני המחקר ממגוון בתי השקעות אך אותן המלצות אטרקטיביות ככל שיהיו לא תורגמו לציפיות משקיעים שהושפעו דווקא הרבה יותר אותם הדוחות הרבעוניים ומהפרסומים הבוהקים עליהם בעיתוני הכלכלה השונים.

להערכתי, שנת 2010 הולכת להיות טובה ואפילו טובה מאוד עבורם (ביחד עם שיפור בסקטור הנדל"ן ברוסיה ובארה"ב) כאשר שיפור יוצג כבר ברבעון הראשון לדעתי, זה אומר שזה ישתקף במניות עוד לפני פרסומו (כיאה לסחר איכותי במידע פנים והערכות אנליסטים) לאחר מכן הרבעון השני יציג לדעתי שיפור אדיר ויציאה כליל מהמשבר עבורן עד הרבעון הרביעי, אך להערכתי כבר החל מפרסום השיפור בדו"ח רבעון ראשון זה המניות יעלו בקצב מסחרר אודות לציפיות המשקיעים.
לדעתי עכשיו המניות במחירים זולים ביותר ומציגות הזדמנות קנייה שלא תחזור. אני אישית ממליץ על שלושתן!

מחיר קניה דלק נדל"ן : נוכחי.
סטופ-לוס דלק נדל"ן: 350

מחיר קניה אלביט הדמיה : 8300-8340
סטופ-לוס אלביט הדמיה : 8000

מחיר קנייה כלכלית ירושלים : נוכחי.
סטופ-לוס כלכלית ירושלים : 2825

תעודת סל של נדל"ן אין חשיבות לאיזה (ולא, אין חשיבות למידת סחירות - יש עושה שוק) רצוי להתאים לנוסחא לא ממונפת בשלב זה ולמנף לאחר אימות התחזיות לגבי הסקטור בתום הרבעון הראשון.

בנוסף וכהמשך ישיר לשיפור בסקטור גם בקרב אחותנו הגדולה ניתן לחזק את התיק ברכישת ETF של REIT, בדמותה של IYR עבורה לא אתן שער יעד מאחר ומאמין שכבר אמורה להיות חלק מהתיק ולטווח של תשעה חודשים לפחות.

(...ניסיתי להוסיף גרפים לכ"א מהנ"ל אולם קיבלתי הודעת שגיאה הטוענת שקובץ התמונה אינו חוקי jpg, bmp, png...)

כמובן שכ"א יעשה את החושבים שלו באיזה שער ראוי להיכנס ומתי לקטוע הפסד, כמו כל מתכון חשוב המרכיב הסודי של כל אחד...


הערה - מדובר בדעתי האישית ולא המלצה

דלק נדל"ן לא עדיף להשקיע באגח בעל תשואה של 14% וטווח קצר? אם אכן החברה טובה מה שאני לא לגמרי בטוח

התשובה לשאלתך אינה חד משמעית.
החברה נושאת בחוב כלפי מחזיק האג"ח ולכן במידה ומגיע לחדלות פירעון או לקושי תזרימי יועדף מחזיק האג"ח על פני מחזיק המניה ועמו החברה תנסה להגיע להסדר מתוך העיקרון של החזר חוב, לעומתו מחזיק המניה הנו כחלק מבעל החוב ולכן החברה אינה מחוייבת לפצותו בדבר, הוא חולק עמה את הסיכון ואת הסיכוי.
השאלה שצריכה להישאל היא היכן בא לידי ביטוי יחס סיכוי/סיכון עדיף.
במקרה בו החברה מכריזה שאינה יכולה לעמוד בהחזר החוב יקרה אחד מכמה אפשרויות :
אפשרות ראשונה היא הקטסטרופלית ביותר ובה החברה תוכרז כפושטת רגל, במקרה זה לא מחזיק האג"ח ולא בעלי המניות יזכו לתמורה בעבור השקעתם, כנושה מחזיק האג"ח הנו בעל עדיפות ברורה.
אפשרות שניה היא הסדר (ראה מקרה אפריקה), אז החוב יעבור "תספורת" ומחזיק האג"ח יזכה לתשואה פחותה מזו שציפה לה ובוודאות כמעט גמורה יפסיד מהשקעתו, חשוב להדגיש שמחזיקי האג"ח בעל מח"מ נמוך בד"כ המפסידים ביותר מהסדרים שכאלה. לגבי מחזיק המניות, באם קנה המניה במחיר המשקף אי וודאות לגבי החזר חוב, יצא מסיטואציה כזאת ברווח גבוה שכן משמעותו של אותו הסדר הוא שכעת החברה תלויה רק בעתידה ויש לה יכולת לעמוד בחובות מן העבר, במילים אחרות הגעה להסדר מהווה סנטימנט חיובי ביותר למניה.
האפשרות השלישית היא דחיית מועד פירעון האג"ח (היא יכולה להיות חלק מהסדר גם) ואז כמחזיק אג"ח מובטחת לי אולי תשואה של 14% אך לטווח הרבה יותר ארוך ותשואה נמוכה בהרבה מזו שתושג בהשקעה ישירה במניה.
ז"א שהשאלה האמיתית היא האם המניה "מספיק זולה". להערכתי כן.
כפי שכבר כתבתי, לדעתי היא אינה משקפת את ציפיית משקיעים להתאוששות, כי אם את השנה השלילית שעברה על החברה ב-2009 (התאוששות משיא המשבר באה לידי ביטוי בעלייה חדה ממרץ 2009 ועד ליולי אשתקד ומאז באים לידי ביטוי תוצאות 2009 בדמות דשדוש עם נטייה לירידה). אם עקב המשך התאוששות הסקטור יופיע אינדיקטור מעודד בדמות דו"ח הרבעון הראשון לשנת 2010 המבטא תחילת התאוששות שווי השוק של המניה יעלה כבר אז בחדות בכדי לגלם אותה ציפיה להמשך התאוששות ברבעונים הבאים.