האם נפתח חלון הזדמנויות בנדל"ן ?

נפתח חלון הזדמנויות בנדל"ן, אבל יש גם אזהרה ספציפית!

כולנו שקועים עמוק בהפסדים - מניות, נדל"ן, משכורות ורכוש. ההפסד נראה בפעולה יום יומית אותה אנו מבצעים - כניסה לחשבון הבנק באינטרנט וצפייה בטבלת המניות, בה יש עמודה (מיותרת) המעידה על מחיר הקנייה ועל אחוז ההפסד. השוואת הקיים לנתון ההיסטורי - שער הרכישה. זה בדרך כלל הרגע בה אנו אוחזים בראש ואומרים "איך קנינו את המניות האלה ומאיפה חברה X תוכל בכלל לשלם לנו עבור הלוואה האג"ח?"

אבל ניתן לאתר את הטוב במשבר הגלובלי הפוקד את העולם. הרי ברור לכולם שהכיוון למטה עשוי להשתנות לכדי דשדוש במקום ולאחר מכן עליות.

ומה הטוב ? השינוי המיוחל יגיע כתוצאה מביקושים של צרכנים אחרים אשר עד כה לא השתתפו ברכישות של אותו נתח שוק של מוצרים. בדרך כלל מדובר ב"מעמד הבינוני" אשר מספרם הינו הגדול ביותר וכח הקנייה המצרפי שלו לא מבוטל.
ירידת המחירים באופן כל כך חד ומהותי בעולם, מביאה למצב בו נכסים וסחורות אשר לא היו בהישג ידם של אוכלוסיות ושכבות ביניים רבות בכל רחבי העולם, מתחילות להיות ברות השגה - Affordable עבורם.

לטובת הדיון - נאמר שמחירו של בית הינו מיליון אחד (ולא משנה מהו המטבע הנקוב). מחיר בית ממוצע אמריקאי נשחק בכ-50 אחוזים במהלך השנתיים האחרונות, כמובן תלוי במיקומו.

אוכלוסיה רחבה לא יכולה היתה לרכוש את הבית במיליון - חלקה הגדול ויתר על רכישת הבית וחלק אחר קנה את הבית בהלוואה אשר התשלום החודשי היה שווה ערך לתשלום דמי שכירות, וזאת במשכנתא בת 100 אחוז מהנכס. ברגע שמחיר הנכס נשחק לערך שאינו מצדיק תשלום, נטשו ה?קונים במשכנתא? את הנכסים.

כיום, תנאי המשכנתא שונו באופן מהותי וניתן לקבל הלוואה בת 70 אחוזים בלבד. אבל אותו נכס ירד למחצית המחיר וכך אותה משפחה יכולה לרכוש את הנכס תוך לקיחת הלוואה שוות ערך לשלוש מאות וחמישים אלף בלבד, וזאת במקום להלוואה בת מיליון. כמובן שאותה משפחה מתחייבת בתשלום עם הרכישה Down Payment בן 150 אלף, אולם בתשלום זה יש טוב יותר מרע - זוהי התחייבות אמיתית לרכישת הנדל"ן לטובת שימושים שפויים - טובת המשפחה וסביר להניח שתופעת נטישת הבתים לא תחזור על עצמה

מוסר ההשכל הינו שזה הזמן להצטיידות ארוכת טווח בסחורות לא נשחקות.

מי שחפץ להצטייד בנדל"ן עבורו ועבור הדורות הבאים - זה בדיוק חלון ההזדמנויות שנפתח עבורו. מי שמחפש נדל"ן מסחרי להשקעה, סבורני שכדאי לו להמתין עוד מספר חודשים - בסקטור זה המשבר רק מתחיל. מצב זה מאפשר לשכבות אוכלוסיה רבות לרכוש בתים, שזו ההשקעה היחידה של הפרט, המהווה נכס.

גם מחירן של סחורות אחרות הנצרכות על בסיס יומי ירדו באופן דרסטי - הנפט ירד לכדי רבע ממחיר השיא מלפני שנה, מזון בסיסי - אורז, סויה, חיטה ובשר - גם הוא ירד בצורה ניכרת ומאפשרת לשכבות רבות להינות ממוצרי יסוד זולים יותר. ניתן לזהות שוב בארצות הברית ניצנים של מכירת מכוניות SUV גדולות אשר היו מוקצות מחמת זלילת הדלק ואשר התשלום החודשי עבורו עלה על מחיר הליסינג החודשי.

היציאה מהמשבר תהיה מהירה יחסית ליציאת המשבר בשנות השלושים של המאה שעברה - הגידול באוכלוסין, מהפכה תעשייתית, סקטורים חדשים שלו היו כלל קיימים אז, כגון תיירות ובראש, מהפכת המידע, יביאו לכך שהיציאה מהמשבר תהיה תכליתית.

מצב דומה לזה, מבחינת הביקושים על ידי זן חדש של צרכנים, היה בתחילת שנות החמישים, בעידן ה- Baby Boom האמריקאי. האוכלוסייה גדלה לאחר מלחמת העולם השנה ובשלו התנאים הפסיכולוגיים להתחייבויות ארוכות טווח וכעת, דור הנכדים של אותה אוכלוסיה הינו בשכבת הגיל בו הוא עומד בפני אותה התחייבות. הפעם, אוכלוסיית ארצות הברית הינה כפולה והיא בת 306 מיליוני איש וזאת לעומת 151 מיליוני איש בשנת 1950.

המצב הזה כבר מתחיל להראות בארצות הברית - הראשונה לשקוע ולהוביל את המשבר וכנראה הראשונה שעשויה לצאת מהמשבר הגלובלי. לצערנו, במדינות רבות מצב זה רחוק מלהיות אקטואלי ותארך עוד תקופה ארוכה להיווצרות התנאים הללו במזרח אירופה, לדוגמא.

יש הטוענים שכל ישראלי צריך להחזיק בנדל"ן וכן בחשבון בחו"ל ולכן יש מקום לבחון זאת לעומק. המיקום? מכיוון שנדל"ן ופורנוגרפיה הם עניינים של גיאוגרפיה, לטעמי ארצות הברית מהווה כיום אלטרנטיבה ראשונה על ציר הזמן וראויה לבחינה - פלורידה, אריזונה, קליפורניה - מדינות מתוקנות העשויות לעניין משקיע המחפש פיזור השקעות, מהווה בנקודת הזמן הזו, ראשונות בין שווים.

זה ממש לא הזמן להשקיע בישראל בנדל"ן - אנו עומדים בפני ישור קו עם העולם, בתוספת איבוד כוח קנייה של שכירי המשק, ובתוספת "מדד פחד" גבוה אשר מביא להתכנסות בקיים. אני צופה שגם בישראל, נגיע במהלך השנה הקרובה לשחיקת מחירים מהותית, שתנבע מהקטנת ביקושים, הן בנדל"ן והן בסחורות - אנו חלק מאותו כפר גלובלי אשר סיגל לעצמו התנהגות דומה, תוך ניו-אנסים לוקליים. מגרשים בפריים לוקיישן בחו"ל יכולים להוות אלטרנטיבה שפויה להשקעה, מה גם שמחירם כיום שווה ערך למגרש בסוף העולם בישראל.

הערת אזהרה: יש להיזהר מלרכוש נדל"ן מניב - כאשר חוזי ההשכרה הינם קצרי טווח או נכס לא מאויש וחיפוש דייר. נכס שכזה עלול להתגלות כחרב פיפיות- במקום הכנסה קבועה על בסיס חודשי, הנכס נהפך להיות הוצאה מכבידה - של מיסים ואחזקה. בקיצור - זוהי התקופה לאמיצים ולמגביהי העוף, הם הרואים למרחוק (יונתן ליויגסטון השחף).

מאת: דן ברכה, מנכ"ל חברת האחזקות bmm, מומחה בניהול ידע ושיתוף מידע
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bi ... mid=197079