נדל"ן כהשקעה לטווח קצר - מיקום מול עיתוי .

קלישאת "מיקום-מיקום-מיקום" כפרמטר הקובע והקריטי בבחירת קרקע או נכס נדל"ני פינתה בעת החדשה מקום לטובת ה"עיתוי-עיתוי-עיתוי". כשהכול עולה, וכשממילא התוכנית היא להיפטר מהנכס לאחר שירשום תשואה של עשרות אחוזים, זה לא באמת חשוב היכן הוא יושב או עד כמה ההדמיה שלו קרובה למציאות.
בדובאי, למשל, ערב המשבר הגדול, התחרות הגדולה בין המשקיעים והתושבים הייתה על מקום באחד התורים הארוכים לרכישת דירה. בימים הטובים המחיר היה מתעדכן תוך כדי זחילת התור, ולא מעט משקיעים שהשתחלו לראש הרשימה יצאו מההשקעה בתוך דקות, באמצעות מכירה "בהזדמנות" לאלה שעמדו מיואשים בסוף.

כך העיתוי הפך למלך. הצלחתם של משקיעי נדל"ן ברחבי העולם נמדדה בעיקר לפי מועד ההשקעה, ולא לפי מיקומה. לא היכן ננעצה הסיכה בגלובוס, אלא מתי זה קרה. אולם להבדיל מפרמטר המיקום, שביסס את מעמדו ואת שמו הטוב בהדרגה (בהתאם לטיב האוכלוסייה, לאיכות הצירים, לאפשרויות התחבורה ועוד), מבחן הזמן נשאר מתעתע. אף יום לא הבטיח להתחשב במגמה של הימים שלפניו.

ומה אצלנו? נתוני מינהל הכנסות המדינה לשנת 2009 מעלים תמונה די דומה ולא פחות מבהילה. 10% מהישראלים שמכרו דירה בשנה האחרונה קנו אותה במהלך ארבע השנים האחרונות. ולא פחות מבהיל - מתוכם שיעור הישראלים שהחזיקו בדירה שנה אחת בלבד(!), כלומר רכשו אותה בשנת 2008 ומיהרו להיפטר ממנה בשנת 2009 (בתשואה נאה), עמד על 30%. הציבור הישראלי, שהתרגל לראות בדירה נכס יציב וארוך טווח (ממוצע האחזקה של דירה עדיין עומד על 11 שנה), הפך באופן רשמי ל"פליפר", שקונה דירה בעיקר כדי למהר ולמכור אותה.


גם בקרב המשקיעים הזרים, "יהודים טובים" שחשבנו שבעיקר רוצים שיהיה להם נכס בישראל, שיעור רוכשי הדירה בארבע השנים האחרונות שכבר הספיקו למכור את דירתם גבוה פי שניים בהשוואה לישראלים (19% לעומת 10% מהישראלים). מתברר גם כי על כל תושב זר שקנה דירה במרכז הארץ בשנה האחרונה, היו 1.8 יהודים אמריקנים, צרפתים או אנגלים שמכרו אחת.
למה זה מבהיל אותנו? בעוד שמיקום טוב לא הופך מהר כל כך למיקום רע (ולהפך), המשחק לטווח קצר הרבה יותר מסוכן. בשנים האחרונות, גם הישראלים וגם הזרים שרצו "לעשות סיבוב" מצאו מספיק אנשים בסוף התור שיקנו את הסחורה שלהם במחיר מצוין. אבל אלה האחרונים, שבסך הכול חלמו על סיבוב מהיר משלהם, מביטים היום לאחור ורואים שהתור הארוך נגמר למעשה אצלם.

דרור מרמור - גלובס

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 7&fid=2738