חיפה

שלום לירן,
מה אתה יודע על מחירי הדירות בחיפה באזורים השונים?
היכן יותר כדאי לרכוש ולאו דווקא לשם השכרה מיידית אלא יותר בשביל שאוכל למכור בעוד מספר שנים לא רב ולא אפסיד על הדירה?
כמו כן, האם לזוגות הידועים בציבור ישנם אותם הזכויות כמו לזוג נשוי הקונה דירה לראשונה?

תודה,
יניב

שלום יניב !

הידע שלי על מחירי הדירות בחיפה נובע מהפירסומים השונים באתרי הכלכלה אשר מציגים עסקאות
יד 2 מאזורים שונים ברחבי הארץ.
מגמות בנדל"ן הינם בבחינת שאלת מליון הדולר אצל כל יזם וצר לי כי איני יכול להתנבא בנושא.
מאידך, אני מזמין אותך לקרוא פוסט שכתבתי בעבר בפורום לגבי אזורי העיר חיפה בבחירת דירה להשקעה בחיפה.
על קצה המזלג, העיר חיפה מאז מלחמת לבנון נפגעה משמעותית בבחינת מחירי הנדל"ן ולא השתתפה בעליית המחירים הגבוהה שאפפה את מחירי הנדל"ן לאורך כמעט כל המדינה ובפרט במרכזה, ובעת האחרונה רמת המחירים החלה להתאושש, ציינתי זאת גם בפוסט על התחלות הבנייה לפני מס' ימים.
לעניות דעתי העיר חיפה תוך כדי היציאה מהמשבר הכלכלי ועקב התחלות הבנייה הנמוכות תשביח את נכסי המקרקעין שברשותה - כמובן שתחזית זו תלוייה בעוד פרמטרים רבים ובראשן המצב הבטחוני.

באשר לשאלתך בנושא הידועים בציבור אכתוב בפירוט על כך בהקדם כיוון שהנושא בעל מורכבות
רבה.

בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד

שלום לירן ותודה על התגובה המהירה.
את מה שכתבת על התחלות בניה מצאתי, קראתי, הפנמתי ואתה בהחלט צודק. אני מצאתי 2 פרוייקטים בחיפה של בנייה חדשה. בררתי על אחת מהן ומסתבר שהמחירים כלל לא זולים: דירת 3 חדרים 77 מ' 870,000 ש"ח.

מה כותרתה של הכתבה השנייה ששלחת אותי לקרוא?

היי יניב !

כותרת הפוסט הינו "נדלן תחת אש".

לא שכחתי אותך בעניין הידועים בציבור - בהקדם אעלה תשובה מפורטת.

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד

היי יניב !

באשר לשאלה בנושא ה "ידועים בציבור" תשובתי כדלקמן :

חוק מיסוי מקרקעין אינו מכיר באופן מפורש במוסד הידועים בציבור, פרט לעניין אחד: מתן פטור מלא ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה בהעברת זכויות פנימית ללא תמורה בין בני זוג ידועים בציבור לגבי דירת המגורים בהם הם מתגוררים (סעיף 62 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין, תקנה 20 א לתקנות מס רכישה(
למרות זאת, לפני כמספר שנים פסק בית המשפט העליון בע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעיו נ' עליזה לבנון (להלן-"הלכת עליזה לבנון") כי ההבחנה בין בני זוג נשואים לבין בני זוג ידועים בציבור לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא הפליה פסולה ולכן יש לפרש את המונח "בן-זוג" בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שהותקנו מכוחו באופן שהוא חל גם על ידועים בציבור.

בית המשפט קבע כי ההבחנה בין בני זוג נשואים לבין בני זוג ידועים בציבור לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא הפליה פסולה ולכן יש לפרש את המונח "בן-זוג" לעניין הפטורים וההקלות ממס בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות באופן שהוא חל גם על ידועים בציבור.

יחד עם זאת, נשארו עדיין לא מעט שאלות פתוחות וביניהן השאלות בדבר הסדרי ירושה, העברת מקרקעין עקב הסכם פירוד, האם אותם ידועים בציבור מקיימים תא משפחתי משותף?,האם ביטול ההפליה הינו רק לצורך קבלת פטורים והקלות ממס או שמא הוחלו על בני זוג ידועים בציבור גם החובות והמגבלות המוטלות מכח חוק מיסוי מקרקעין על בני זוג ועוד.

בסוגייה זו דעתי האישית הינה כי לא קיימת כל הצדקה לפרש את פסק דין עליזה לבנון כמעניק לידועים בציבור רק את אותן זכויות המוקנות לני זוג נשואים מבלי להחיל עליהם גם את החובות והמגבלות המוטלות על בני זוג.

אך בד בבד, לדעתי אין כל מניעה לפרש את ההגדרה "בן-זוג" בחוק מיסוי מקרקעין ככוללת גם ידועים בציבור כבני זוג .פרשנות כזאת תהא הגיונית וצודקת, במיוחד אם מתקיים תא משפחתי משותף
למרות שלמיטב ידיעתי, לא פורסמה הנחייה מפורשת לעניין זה ע"י רשות המסים.

בנוסף תוכל להעזר במדריך ל"ידועים בציבור"
http://www.newfamily.org.il/rec/132

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד

טוב מאוד. המון תודה על ההסבר.
לכתבה האחרת שלך עוד לא הגעתי אבל נגיע אולי בהמשך היום- אם יהיו לי שאלות אפנה אותן לכאן.
המון תודה ויום טוב.

הי יניב,

מהנסיון האישי שלי כדאי לקנות בהדר עליון.
אמנם האוכלוסיה לא משהו, אבל גם לא כל כך נורא, בסה"כ רוב האנשים נורמטיבים בניגוד לאיזורים בעייתיים יותר כמו הדר תחתון וכו' וגם סטודנטים גרים שם כי הם מקבלים מלגה מהאוניברסיטה על מגורים שם.
התשואה טובה מאוד ולדעתי גם ערך הנכס יעלה במהלך השנים. אולי כשנצא מהמיתון המקולל הזה :)

בהצלחה