רגע לפני חתימה על חוזה שכירות וכניסה לדירה ...

מה לעשות לפני חתימה על חוזה השכירות וכניסה לדירה?



שוכרים רבים נתקלים בבעלי בית שדורשים מהם לחתום על חוזים דרקוניים ■ כדי לא ליפול בפח חשוב לעמוד על כמה זכויות בסיסיות ומהותיות ■ בחוזה השכירות השוכרים הם הצד החלש יותר - בניגוד לרבים מהשוכרים, שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, בעל הבית בדרך כלל מצויד בניסיון ובעורך דין ■ למה לשים לב וממה להיזהר לפני חתימה על חוזה שכירות


שכירת דירה, שפעם היתה פעולה פשוטה ושגרתית, נהפכה עם השנים לנושא מורכב שטמונות בו לא מעט בעיות לשוכרים, ולפיכך השוכר צריך לפתח מנגנוני הגנה יעילים.
בחוזה השכירות השוכרים הם הצד החלש יותר. בניגוד לרבים מהשוכרים, שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, בעל הבית בדרך כלל מצויד בניסיון ובעורך דין, וייתכן מאוד כי בחוזה שיתבקשו השוכרים לחתום עליו יהיו מוקשים שיכולים במקרה הטוב להסב עוגמת נפש, ובמקרה הרע לחשוף אותם לתביעות כספיות ומשפטיות. בעזרת עו"ד משה בן דוד, ממשרד בן דוד, אברהם, הכהן, שמייצג בעלי דירות רבים, אספנו כמה עצות וכללי זהירות בעת חתימה על חוזה שכירות.
הבעלות על הדירה
ראשית יש לברר מיהם בעלי הדירה, ולוודא כי אתם שוכרים אותה מבעליה וממי שרשאי להשכירה ולבדוק אם הדירה רשומה בטאבו. בבדיקה קצרה בעלות של עשרה שקלים באתר האינטרנט של הטאבו תוכלו לבדוק אם המשכיר רשום כבעלי הדירה ואם רשומות הערות לטובת בעלי זכויות אחרים - כמו בעלים נוספים, עיקולים על הדירה או כונסי נכסים. אם המשכיר אינו בעל הזכויות בדירה (או מיופה כוח של בעל הזכויות), בעל הבית הנכון של הדירה יוכל לדרוש תשלום דמי שכירות בגין השימוש בדירה על אף שכבר שילמתם אותם למשכיר הרשום בחוזה.
העצה הזו אינה תיאורטית: פסק דין שניתן לפני כמה שנים חייב זוג צעיר ששכר דירה ושילם למשכיר את דמי השכירות, לשלם שנית את דמי השכירות לכונס נכסים של הדירה בשל חובות של בעלי הבית. דבר הכינוס היה רשום בטאבו עוד לפני החתימה על החוזה, ובית המשפט קבע כי השוכרים התרשלו בכך שלא בדקו זאת. כך גם במקרה שהדירה רשומה על שם יותר מאדם אחד והחוזה נחתם מול אחד מבעלי הדירה - יתר בעלי הדירה יכולים לדרוש את חלקם בשכר הדירה.
בלאי בדירה
לבעלי דירות יש נטייה לפתח זיכרון קצר לגבי מצבו של הנכס, והם עלולים "לשכוח" כי מדובר בדירה ישנה עם בלאי גבוה. לא פעם מנסים בעלי הדירה להעביר את האחריות על נזקים קיימים, או כאלה שהשאירו שוכרים קודמים, על השוכרים החדשים. כדי לצמצם את הסיכוי לכך יש כמה דרכים שבהן ניתן לפעול:
1. לבדוק היטב את הדירה לפני הכניסה ובמידת האפשר לשוחח עם שוכרים קודמים כדי לברר מה מצבה ואם יש בה ליקויים כמו רטיבות או בעיות חשמל.
2. עם קבלת הדירה יש לבדוק היטב את מצבה על כל מערכותיה, לרבות אביזרים שונים המחוברים בחיבור של קבע כמו ארונות, מערכת מיזוג אוויר וגופי תאורה. בתום הבדיקה חשוב לערוך פרוטוקול מסירה במעמד קבלת החזקה על הדירה, שבו יירשם דבר קיומו של כל סדק, שריטה וכל ליקוי שיכול לגרור דרישה לפיצוי כספי. מומלץ לתעד את מצב הדירה והתכולה הקיימת במצלמה דיגיטלית.
3. לא אחת התלוננו שוכרים על כך שדוד השמש בדירה התפוצץ כתוצאה מבלאי או שאירע ליקוי משמעותי אחר, ולפי נוסח ההסכם שעליו חתמו הם היו אחראים לתיקונו וגם וליקויים אחרים שנגרמו שלא באשמתם. בחוזה חשוב להבהיר כי המשכיר אחראי לתיקון כל ליקוי שלא נגרם באשמת השוכר או בשל רשלנותו. יש להגיע לסיכום באשר לתיקון ליקויים שנגרמו כתוצאה מבלאי ושדרוש להם תיקון מיידי ודחוף. חשוב לרשום בחוזה כי בעל הבית אחראי לתיקון הליקויים.
דרישת אופציה
בתום תקופת השכירות נמצא השוכר במצב נחות לעומת המשכיר ופינוי הדירה יגרום להוצאות נוספות. לפיכך, בעריכת החוזה חשוב מאוד להתעקש ככל שניתן על תקופת אופציה.
אם המחיר בנוגע לאופציה אינו מוסכם מראש - המו"מ על מחיר תקופת ההארכה מתחיל עם סיום החוזה. לאופציה אין משמעות אם לא הודעתם למשכיר על הרצון להאריך את החוזה. בדרך כלל נדרש להודיע על כך 60 יום מראש, ובכתב.
אפשרות עזיבה מוקדמת
ברוב החוזים קיים סעיף בעייתי הקובע כי אם השוכר ירצה לעזוב במהלך תקופת השכירות - הוא יצטרך לשלם עד סוף התקופה, או למצוא שוכר אחר. לפיכך, חשוב לעגן בחוזה אפשרות לסיומו בכל עת תוך הודעה מראש של כחודשיים.
חשוב לשים לב שסעיף זה לא ינוסח באופן הדדי, שכן אז גם המשכיר יוכל להפסיק את החוזה בכל עת.
לדוגמה, בני זוג מבוגרים חתמו על חוזה שכירות דרקוני ביותר, שלא איפשר את הפסקת השכירות במשך שנת השכירות הראשונה. לאחר החתימה על ההסכם קיבלו השוכרים את מפתחות הדירה ונכנסו למונית כדי לנסוע לדירה. במונית קיבל הבעל התקף לב ומת. האשה לא היתה מעוניינת להתגורר בדירה בנסיבות אלה, אך המשכיר עמד על קיום ההסכם ודרש את כל דמי השכירות על אף שהאשה כלל לא נכנסה לדירה.
הפעלת בטוחות
ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים צ'קים לביטחון, כתבי ערבות ואף ערבויות בנקאיות. יש לוודא כי בחוזה נכתב מפורשות כי לא ניתן להפעיל בטוחות אלה ללא הודעה בכתב של לפחות שבוע מראש, כדי לתת לשוכר הזדמנות להסדיר את החוב ולמנוע מצב שבו המשכיר יפרע את צ'ק הביטחון.
בנוסף, יש להקפיד לרשום "לביטחון" על כל הצ'קים שתמסרו לביטחון וכן להקפיד לרשום לפקודת מי - כמו למשכיר או לרשות המקומית. רשמו כי הצ'ק "לא סחיר" כדי למנוע מהמשכיר להשתמש בצ'קים למטרות אחרות. בנוסף, כדי למנוע מקרים מסוג זה, רצוי לדרוש כי כל הביטחונות יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד שיעביר אותם למשכיר רק לאחר הודעה בכתב לשוכר. בתום השכירות יש להקפיד לקבל חזרה את כל הבטוחות. רצוי גם לקבל מהמשכיר מסמך בחתימתו, המציין את מועד פינוי הדירה ומבהיר לא נשארו כל חובות.
ביקורי המשכיר
הגעה של המשכיר לביקור לדירה ללא הודעה מוקדמת יכולה ליצור אי נעימות, בפרט במצב שבו הדירה עומדת למכירה וקונים פוטנציאלים עתידים לבקר בה לעתים תכופות.
לכן, יש להקפיד כי בחוזה יוכנס סעיף שבו יתאפשר למשכיר לבקר בדירה, אך בתיאום מראש ובשעות מקובלות ונוחות לשוכר.
מסים ותשלומי אחזקה
לפני הכניסה לדירה יש לברר אם לבעל הבית או לדיירים קודמים יש חובות שלא שולמו. כדאי לפנות לעירייה, לחברת החשמל והגז ולרשום את החשבונות על שמכם, החל מהתאריך הנקוב בחוזה. הדבר ימנע דרישות חוב שהשאירו דיירים אחרים.
בתום השכירות חשוב להקפיד להעביר את כל החשבונות על שם בעל הבית או השוכר הבא, אחרת השוכר הישן ימשיך לקבל דרישות חוב. נגד שוכרים ששכחו להעביר את החשבונות לאחר תום השכירות ננקטו לאחר כמה שנים הליכי גבייה בגין חובות שנוצרו לאחר שכבר פינו הנכס. לאחר שחלף זמן קשה להוכיח בדיוק מהו מועד הפינוי ויש להציג הצהרה של המשכיר בדבר מועד סיום השכירות - ולעתים קשה להשיגה. כמו כן, יש להקפיד כי יירשם שהשוכר יישא בהוצאות ועד הבית - אך לצורך אחזקה שוטפת ולא לצורך ביצוע תיקונים או שיפוצים בבניין.
החזרת הדירה בתום החוזה
קיימים ניסוחים שונים לגבי המצב שבו תוחזר הדירה, כמו "במצבה כביום מסירתה למעט בלאי סביר", "מסוידת" או "צבועה". שלא תיטעו: המשמעות עלולה להיות שהמשכיר יחייב את השוכר בעלות של הבאת קבלן לצורך צביעה הדירה. לכן, יש להקפיד שתינתן לשוכר האפשרות לסייד את הדירה.
לא להתעצל לבטח
שוכרים רבים נוטים להתווכח על סעיפים קטנים ועל ניסוחים ודקויות למיניהם, אך הם לא מייחסים חשיבות לנושא הביטוח. זאת, אף שמדובר באחד מהפרקים החשובים ביותר שיש להכניס לחוזה השכירות.
ביטוח דירה נועד לכסות את הסיכונים הצפויים כתוצאה מהשימוש בה. למשל, אם בדל סיגריה גרם לשריפה בדירה שהתפשטה לדירות אחרות, יש עילת תביעה נגד השוכר, גם מצד בעל הדירה וגם מצד כל בעלי הדירות שנפגעו. מעבר לכך, ביטוח תכולת דירה נותן מענה למקרה שבו הדירה נפרצה ותכולתה נגנבה, או שהתכולה נפגעה בכל דרך אחרת. יש חשיבות מכרעת לביטוח הדירה, תכולתה וכיסוי נזק לצד שלישי, גוף ורכוש. מומלץ להיוועץ עם עורך דין לגבי ניסוח פרק הביטוח, ועם סוכן הביטוח לגבי מציאת מענה הולם במסגרת פוליסת דירה.
כדאי לכלול בפוליסה גם רכוש של המשכיר שנמצא בדירה. כמו כן, גם אם השוכר הקפיד לציין בהסכם כי בעל הבית אחראי לכל נזק שנגרם למושכר שלא ברשלנות השוכר, במקרה של פגיעה משמעותית במושכר ייתכן שהמשכיר לא יוכל לממן את תיקונו וזכות השוכר תיפגע.


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 19_1065262
אריק מירובסקי – דה מרקר -