משכנתא עם ריבית קבוע (ללא הצמדה) למול שאר החלופות

לירן שלום רב,
אני שוקל כעת רכישת דירה למגורים מהקבלן (על אף אזהרות מבועה בתקופה זאת), כניסה מתוכננת בעוד שנה.
לאור זאת אני נמצא לפני החלטה על לקיחת משכנתא לתקופה של 20-25 שנה.
גובה המשכנתא 800 אש"ח (2/3 מעלות הנכס).
אני מתלבט באיזה מסלול לבחור. (זאת לאחר שקראתי את ההסבר הנהדר בנושא שפרסת לפני כחודש).
1. נכון להיום- לאור צפי עליות המדד/עליית ריבית- איך מומלץ לחלק את ההלואה בין המסלולים?
2. מה לגבי מסלול ריבית קבועה לא צמודת מדד? (כיום מציעים 6%)- האם כדאי ובאיזה משקל מתוך סך ההלוואה?
אודה מאוד לתשובתך.

מספר נקודות

1. מומלץ לא לחצות את קו 20 השנה. אחרת, היקף ההחזר גדל משמעותית והקיטון בהחזר החודשי לא שווה זאת...
2. אחוז המימון די משמעותי. מציע לך לשקול זאת שוב. אל תשכח שאתה קונה כסף ביוקר ומנהל סיכון לא קטן.
3. אין פיתרון בי"ס. מאוד תלוי באופי שלך, בזרם ההכנסות הנוכחי והצפוי, במידת שנאת הסיכון, ברצון וביכולת להשקיע זמן בניהול ההלוואה וכו'. ככלל, מומלץ לפזר סיכונים ולבחור במספר מסלולים.
4. שקלי קבוע לא צמוד זהו המסלול המרגיע מכולם אך בדר"כ היקר מכולם. ע"ע "מידת שנאת הסיכון". אפשר לקחת חלק במסלול זה.

יוסי שלום ,

החלופה שהצגת הינה אכן ה"שקטה "ביותר אך היקרה ביותר כעת.
למרות שצפי הריבית הינו לעלייה , עדיין רמת הריבית כעת בצמודי פריים הם מהנמוכות אי פעם , אך כמובן דורשות מעקב ותיכנון ההלוואה לאורך הדרך.
מאידך , ערוך השוואה בין המסלול המוצע בריבית הפריים תוך הערכה גסה בכמה זמן תגיע לרמת 6 % שמוצע במסלול קבוע ותוכל לראות כי ניתן לעבור שנה - שנתיים של החזר ואף אולי יותר עד לנק' זו.

נכון, אח"כ אולי לא תזכה לתנאים אלו כ"קבועה " אך בדרך חסכת לא מעט .
כמובן שניתן לחלק את הסך הנלקח באחוזים לפי הרצון ל"שקט התעשייתי" מבחינת ההתעסקות עם ההלוואה כך שחצי במסלול בטוח וחצי במסלולי הפריים.
אדגיש כי היום ניתן לקבל משכנתאות מתחת לרמת הפריים וכי הלוואות מסוג זה ניתנות לשידרוג / פתיחה ללא קנס ובכל מועד.

בהצלחה והמון מזל טוב

בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד
050-7816842

אור ולירן,
1. תודה רבה על העזרה!
2. האם בעת לקיחת משכנתא מומלץ לפנות לחברות המתחייבות למצוא תנאי הלוואה אופטיפליים או שמה ניתן להגיע להישגים דומים ע"י מו"מ מול הבנק?
3. מה בין ריבית קבוע לריבית משתנה כל 2.5-5 שנה? האם כדאי בנוסף למסלול הפריים לגוון בין 2 המסלולים הללו?
שוב תודה רבה!

2. פונקציה של זמן ומאמץ. אם יש לך זמן להתעמק, להבין, להתמקח ולרוץ, אתה יכול גם בעצמך.
3. ריבית קבועה כשמה כן היא. הריבית שנקבעת בהתחלה לא משתנה לאורך חיי ההלוואה (ישנה הצמדה, אך זהו סיפור אחר). ריבית משתנה הוא מסלול בו הריבית משתנה בהתאם לחוקיות מסויימת.

שוב, אתה צריך להבין שאין חליפה אחת ולכל אחד מתאים תמהיל משלו. ככלל ובאופן אישי, אני מעדיף תמהיל בו יש ריבית קבועה וריבית פריים. לריבית משתנה לא הייתי מתקרב, כיוון שהריביות הקבועות הן נמוכות הסטורית.

טיפ חשוב - כשמחשבים לך בבנק את ההחזר החודשי, תביא בחשבון שזהו ההחזר של החודש הראשון. לא תראה אותו יותר. במילים אחרות - אתה צריך לחשב את ההחזר המייצג לאחר מספר שנים של הצמדה, גידול בריבית וכו' בשביל להבין כמה תחזיר מדי חודש.

היי יוסי,

אני מצטרף לתשובתו של אור אלייך בכל מילה שלה.

המון בהצלחה,

לירן מורנו, עו"ד

שלום לך.
הריבית כיום במשק, עליה מבוססת ריבית הפריים, נמוכה.
אי לכך, תשלומים על משכנתא שנושאת ריבית פריים כיום, נמוכים יחסית למצב בו הריבית במשק תעלה.
לכן, כשאתה פונה לבנק, עליך לבקש מהפקיד/ה שיחשבו לך את גובה ההחזר בריביות שונות, על מנת שלא תופתע בעוד שנתיים או שלוש (לחילופין, תוכל לבצע זאת בעצמך באמצעות האקסל).

הייתי לוקחת 40% משכנתא בריבית קבועה - שבה התשלום בעוד 20 שנה יהיה זהה לתשלום היום, ו- 60% בריבית פריים (פחות אחוז), שאותה ניתן להחזיר (ללא קנסות) בכל עת שתבחר.

הערה: סכום המשכנתא שאתה מתכוון לקחת הוא די גבוה.
יתכן שאתם משתכרים בסכומים מספיק גבוהים, אך לשם הזהירות, לא הייתי משלמת כהחזר משכנתא יותר מ- 30% מהכנסותיי החודשיות נטו.

בהצלחה.

חברים,
תודה רבה על העזרה!