דווקא כשהריבית בשיא, מיחזורי המשכנתא מזנקים

נתוני בנק ישראל שפורסמו באחרונה מצביעים על כך שכמעט 40% מתיקי המשכנתאות הם מיחזור ■ אז מהו מיחזור משכנתא, למה אנשים ממחזרים אותה כעת - ומהו מסלול המיחזור הכי פופולרי?
על אף הריבית הגבוהה במשק, כשיש מי שסבורים שאנחנו נמצאים בשיאה ומכאן היא רק תתחיל לרדת – דווקא כעת מיחזורי המשכנתא נמצאים בשיא. כפי שעולה מהנתונים שפירסם באחרונה בנק ישראל, המתייחסים לחודש יוני – כמעט 40% מסך תיקי המשכנתאות הם מיחזורים ולא משכנתאות חדשות. אמנם גם הביקוש למשכנתאות ירד בחצי מאז שהגיע לשיא לפני מעט יותר משנה – אך זה לא מסביר את הזינוק במיחזורים דווקא בחודשים האחרונים.
"זו הייתה הדרך של הבנקים להתמודד עם העלייה המשמעותית בהחזר החודשי של משקי הבית בשנה האחרונה, שעלה ביותר מ-1,000 שקל בחלק מהמקרים", מסביר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "לא בנק ישראל ולא הכנסת - אלא הבנקים בעצמם החליטו להתמודד עם הקשיים של משקי הבית, על ידי הצעת מיחזורי משכנתא, לפעמים גם ביוזמת הבנק לאנשים שנמצאים בקבוצת סיכון ושהבנק חשש שיתקשו בתשלום ההחזר החודשי". לדבריו, אמנם הלחץ הציבורי השפיע על הבנקים, אך השפיעה עליו גם המלחמה על נתח שוק במשכנתאות שבין מזרחי טפחות ללאומי, שהביאה לירידת ריביות בשוק.
"החידוש בחודשים האחרונים היה שהבנקים הורידו ריביות במסלולים מסוימים, והציעו את אותן הריביות גם במיחזורים פנימיים, כלומר בתוך הבנק, ולא רק ללקוחות חדשים". לדבריו זהו פתרון טוב יותר מזה שהיה בקורונה, אז הבנקים הציעו ללקוחות המתקשים להקפיא את תשלומי המשכנתא. "כל מי שעשה הקפאה בעצם דחה את התשלום והעביר אותו לעתיד, כך שהוא שילם על כך בתשלומי ריבית נוספים. מה שעשו עכשיו עם אנשים שהיה להם קשה להתמודד עם ההחזר החודשי, זה למחזר את המשכנתא במסלול עם ריבית נמוכה יותר, מה שהוריד את ההחזר החודשי בכמה מאות שקלים".


https://img.haarets.co.il/bs/0000018...=661&width=350


לפני שנפרט מה מציעים כיום הבנקים ולמי זה כדאי, נחזור ונזכיר מהו בכלל מיחזור משכנתא. מיחזור משכנתא הוא פירעון המשכנתא הקיימת – כולה או חלקה – ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים אחרים במקומה. מקובל להניח שמיחזור משכנתא משתלם דווקא כשהריבית במשק יורדת, על ידי עדכון התנאים במשכנתא בהתאם לריבית. לכן, על פניו מי שלקח את המשכנתא בתקופה בה הריבית הייתה אפסית לא ישתלם לו למחזר אותה בתקופה בה הריבית היא גבוהה. אבל זה לא מדויק. זאת מכיוון שניתן לבצע פירעון מוקדם רק של חלק מהמשכנתא. המיחזור הנפוץ ביותר כיום הוא של רכיב הפריים – הרכיב שצמוד לריבית הפריים שהתייקר במהירות בשנה האחרונה, כשריבית הפריים עלתה מ-1.6% בתחילת 2022 ל-6.25% היום. המיחזור של רכיב הפריים גם לא כרוך בעמלת פירעון מוקדם. לכל היותר יכולים הבנקים לגבות עמלה של 300-200 שקל בשל שינוי התנאים, אבל חלק גדול מהבנקים מוותרים עליה.
לדברי ברלינר, מה שמציעים כיום כל הבנקים הוא למחזר את רכיב הפריים למסלול בריבית משתנה בריבית שנעה היום סביב 4.7% - נתון שעמד על 4.5% לפני כשבועיים, אך התייקר לאחר החקיקה שביטלה את עילת הסבירות. זאת מאחר שהירידות בבורסה בעקבות החקיקה העלו את תשואות האג"ח הממשלתיות, מה שהשפיע על הצעות הבנקים בהתאם.
"המיחזור הפופולרי ביותר הוא להחליף את מסלול הפריים לריבית משתנה לא צמודה. יש גם לא מעט פדיונות חלקיים של המשכנתא, ואנשים מצמצמים את רכיב הפריים. למשל אנשים שלקחו הלוואות אחרות שהתייקרו, לשם כך פודים קרן השתלמות ונשאר עוד 100-50 אלף שקל פנויים אז הם מסלקים איתם חלק מרכיב הפריים במשכנתא", אומר ברלינר.


https://img.haarets.co.il/bs/0000018...=287&width=350


אז מהו אותו מסלול בריבית משתנה לא צמודה? בניגוד למסלול בריבית פריים, שבו כל שינוי בריבית הפריים משתקף מיידית (תוך ימים ספורים לאחר השינוי) בריבית של המשכנתא - המסלול בריבית משתנה מקבע את הריבית לתקופה מסוימת – לרוב 3, 5 או 7 שנים. כלומר, אם עכשיו הבנק מציע ריבית של 4.5% משתנה ל-5 שנים – המשמעות היא שגם אם הריבית במשק תרד, בחמש השנים הקרובות בעל המשכנתא ימשיך לשלם 4.5%. רק בתום התקופה תתעדכן הריבית, וזאת בהתאם לתשואת אג"ח מדינה ל-5 שנים שתהיה אז. היות שהבנקים מציעים היום ריבית סביב ה-4.7% - זו ריבית נמוכה יותר מזו שהם גובים במסלול הפריים, שהיא בממוצע סביב ריבית הפריים שעומדת היום על 6.25%. המשמעות היא שבטווח הקצר, הריבית במשכנתא יורדת בעקבות מיחזור כזה, מה שמוריד את ההחזר החודשי במאות שקלים. אבל אם הפריים יירד משמעותית במהלך התקופה (כלומר ב-3,5,7 השנים הקרובות) הלקוח יכול להפסיד מביצוע המיחזור.
"הבנקים לא נתנו את המבצע סתם, אלא הם בעצם ממחזרים מסלולים מטווח קצר לטווח בינוני. כך הם עושים שימור לקוחות לטווח ארוך יותר כי מי שירצה לעזוב, יכולה להיות שם עמלת פירעון מוקדם לא קטנה והם גם מפזרים את הרווחים למסלול שאולי לא רווחי עבורם בטווח הקצר אבל רווחי לטווח הארוך", מסביר ברלינר.
למרות זאת, ברלינר סבור כי על אף הציפיות להורדת הריבית, במקרים מסוימים יהיה עדיין כדאי למחזר ולקבע את הריבית לשנים הקרובות: "אם הייתי צריך לתת כלל אצבע, בהורדת 1.3%-1.5% בריבית ביחס למה שהלקוח משלם היום, לדעתי כדאי לבצע את המיחזור. כל אחד יכול לבדוק מול התנאים הנוכחיים שלו בפריים. אם ההנחה היא רק ב-1%, זה גבולי. אם ההנחה פחות מ-1% - אמנם ההחזר החודשי יירד בטווח הקצר אבל לאורך זמן המיחזור לא משתלם. לדוגמה, אם הבנק מציע היום ריבית של 4.7% ל-5 שנים. למי שיש לו 6% במסלול הפריים ההצעה עשויה להיות משתלמת, אבל למי שמשלם היום פריים מינוס 0.6% (אז הריבית שהוא משלם היום היא 5.65%) - זה לא משתלם".
לפי הצפי שמפרסם בנק ישראל, בהתבסס על מודל משוק ההון, ריבית בנק ישראל בעוד שנתיים צפויה להיות 4.17%, בעוד 3 שנים - 3.98%, בעוד 4 שנים - 3.87% ובעוד 5 שנים - 3.8%. כיום ריבית בנק ישראל היא 4.75%, כלומר הריבית בהתאם לציפיות הנוכחיות לא צפויה לרדת באופן משמעותי ביחס להיום ובוודאי לא לרמות האפסיות שהיו בעבר. נזכיר כי הפריים הוא 1.5% מעל ריבית בנק ישראל. "גם אם נניח שבעוד שנתיים הפריים יהיה 4% - מי ששילם 6% במסלול הפריים חוסך היום 1.5% לשנתיים, אבל נפגע בחצי אחוז בשלוש השנים הבאות (בהנחה שהמסלול שהוא בחר הוא מסלול בריבית משתנה ל-5 שנים), ואחרי 5 שנים הריבית מתעדכנת. ואם הפריים יירד, הלקוח גם ייהנה מהירידה", מסכם ברלינר.

https://img.haarets.co.il/bs/0000018...=285&width=350


הרוב זה מיחזור פנימי
נתון מפתיע שניתן לראות בנתונים של בנק ישראל הוא שהרוב המוחלט של המיחזורים מתבצעים באותו בנק, מה שנקרא מיחזור פנימי, כשנתון זה אף הוא הגיע לשיא של יותר מ-90% ביוני האחרון. אך גם קודם לכן, הנתון נע סביב 70%-80%. חלק מההסבר לכך נבע מהעובדה שכדי למחזר משכנתא – אם למשל הלקוח קיבל הצעה טובה יותר מבנק מתחרה – הוא נדרש להגיע פיזית לבנק שלו כדי לטפל בביורוקרטיה.
במצב כזה הרבה פעמים הבנק היה משווה את ההצעה של הבנק המתחרה, וכך הלקוח היה מבצע את המיחזור בתוך הבנק. בעתיד המצב עשוי להשתנות, שכן בעוד כשנה ייכנסו לתוקף ההנחיות החדשות של בנק ישראל. החל מיוני 2024 יהיו מחויבים הבנקים לאפשר פירעון מוקדם או מיחזור משכנתא באופן דיגיטלי, ומבלי לאלץ את הלקוחות להגיע לסניפים לצורך כך.

דהמרקר