הדולר ושוק השכרת הדירות - יוסי שווימר

אין שום הצדקה כלכלית להצמדת חוזי השכירות לדולר. הכלל פשוט: אם הוצאותיך קבועות בדולרים כדאי שהכנסותיך יהיו בדולרים, ואם הכנסותיך בשקלים רצוי שהכנסותיך יהיו בשקלים. משכירים שרוב הוצאותיהם בשקלים חוטאים כלפי עצמם כשקובעים את שכר הדירה על הדולר, שכן הם חושפים את עצמם לתנודות שערי המטבע.
ב-2007 חל מהפך בשוק הדיור להשכרת דירות בישראל: 60% מחוזי שכר הדירות בתחילת השנה היו נקובים בדולר ואילו 39% היו נקובים בשקל. כיום, ב-2008, 21% בלבד נקוב בדולר והשאר נקבע על המטבע המקומי, השקל. המשמעות היא, שרוב המשכירים בישראל העדיפו במהלך השנה להצמיד את שכר הדירה לשקל וזנחו את המטבע האמריקני שעד לפני שנה היה המטבע המועדף עליהם לקביעת שכר הדירה.
הסיבה שהתניעה את התהליך היא התחזקותו של שער השקל ביחס לדולר שנחלש והפגיעה הכלכלית של התהליך הזה במשכירים. במהלך השנה הנוכחית השקל התחזק ביחס לדולר עד לכ-3.24 שקלים, רמה שאותה המשכירים כנראה לא יכלו לסבול.
הקפיצה הגדולה מחוזים דולריים לשקליים הייתה בינואר. בחודש זה שיעור חוזי השכירות הנקובים בדולר צנח לרמה של כ-49.2% מכ-60% בחודש לפני כן - ירידה של 30%. במהלך השנה התרחש תהליך מתון יותר אך המגמה הייתה ברורה, המשכירים עוברים לשקל.
בחודש ספטמבר זיהינו עוד שינוי מגמה: ירידה קלה במספר חוזי השכירות הנקובים בשקל. האם המשכירים חוזרים לדולר בעקבות התחזקותו לאחרונה? חודש אוקטובר סיפק לנו תשובה שאינה חד משמעית. חוזי השכירות הנקובים בשקל המשיכו לגדול אם כי זה היה שינוי קל ביותר ולאו דווקא מעיד על המשך המגמה ששררה מתחילת השנה. יש להעריך, שעד שלא נראה מגמה מובהקת יותר של התחזקות הדולר ביחס לשקל נמשיך לראות שיעור נמוך של חוזים שצמודים לדולר.
ההצמדה של חוזי שכר הדירה לשקל היא תופעה חיובית ויש לעודד אותה: מדד המחירים לצרכן סבל מתנודתיות שמקורה בתלותו בשער החליפין דרך סעיף הדיור. אם הדולר התחזק, מדד המחירים לצרכן עלה ולהפך: ואם הדולר נחלש, מדד המחירים לצרכן גם הוא נחלש. מצב זה יצר סיטואציה כמעט בלתי אפשרית לקובעי המדיניות ובראשם בנק ישראל, שנאלץ להעלות את הריבית או להורידה לפי התנודות בשער החליפין.
יותר מכך, אין שום סיבה להצמדת חוזי השכירות לדולר. הכלל הוא פשוט: אם הוצאותיך קבועות בדולר אזי כדאי שהכנסותיך יהיו בדולר ואם הכנסותיך בשקל רצוי שהכנסותיך יהיו בשקל. לכן, משכירים שרוב הוצאותיהם בשקלים חוטאים כלפי עצמם כשקובעים את שכר הדירה על הדולר, שכן הם חושפים את עצמם לתנודות שערי המטבע וזה מיותר.
דבר אחרון ומובהק למדנו השנה מהתופעה שתוארה כאן: שוק שכירויות הדירה הוא שוק של משכירים ובייחוד בתקופות של גאות. בזמני גאות הביקושים רבים והמחירים עולים. כך, לצד המשכירים עומד הכוח במשא ומתן. אנו עומדים לקראת האטה האם זה אומר שהכוח יעבור לשוכרים? כנראה שכן, אך אין בכך לשנות את המעבר של חוזי השכירות לדולרים עכשיו כשהדולר ממשיך לזנק וחוצה את רף 4 שקלים.