האם מחירי הדירות מתחילים לרדת?
הלמ"ס צפויה לפרסם השבוע נתונים על היקף הרכישות של דירות חדשות וכן את השינוי במחירי הדירות בחודשים ספטמבר-אוקטובר. האם צפויות הפתעות? • וגם: חזון חדש למפרץ חיפה ותוכניות חדשות לקצרין ולגן יבנה • השבוע בנדל"ן, מדור חדש
האם שר השיכון המיועד באמת לא ידע עד לזמן האחרון שיש משבר דיור בישראל, כפי שהתבטא בשבוע שעבר? קשה להאמין, ולו רק משום שגם בערים החרדיות מחירי הדירות עולים בקצב מהיר מאוד. מחיר דירת 4 חדרים בבית שמש, למשל, קפץ ב-25% בשנתיים האחרונות, וסביר להניח כי בוחריו של יצחק גולדקנופף דאגו לעדכן אותו בעניין. אז מדוע התבטא כפי שהתבטא? לא ברור, כפי שלא ברור מהיכן הבטיח להכפיל, לשלש לרבע ולחמש את קצב הבנייה. מה שכן ברור זה שעד כה שרי הממשלה המיועדת לא מגלים צל של תוכנית ואף לא צל של עניין בנושא.
השר המיועד אינו היחיד שמתבטא בצורה מדאיגה. באחרונה מדברים פקידים ממשלתיים על סימני ירידות מחירים. הם מתבססים בעיקר על ירידה בהשתתפויות במכרזי קרקע, בהגדלת היקפי המבצעים של החברות היזמיות ובהקטנת היקפי העסקאות.
הניתוחים שלהם הגיוניים, אך השורה התחתונה היא שמחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב מהיר, אלא אם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שיתפרסם ביום חמישי הקרוב, יבשר אחרת. ננסה להעריך בהמשך מה הוא יאמר, אבל עוד קודם לכן חיוני להדגיש כי יש לדחות כל ניסיון לנכס ירידה אפשרית במחירי הדירות לפעילות הממשלתית.
כל האינדיקטורים מורים כי מה שאחראי יותר מכל לירידה בפעילות בענף הנדל"ן הוא העלאת הריבית. הבעיה היא שהעלאת הריבית אולי תוריד את מחירי הדירות - אך לא תפתור וגם לא נועדה לפתור את בעיית מחירי הדירות בישראל. אין שום טעם במצב שבו מחירי הדירות יורדים, אבל גם היכולת לרכוש אותן.
יום ראשון (11.12)
1. תוכנית מתאר חדשה לקצרין
היום (א') תדון הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קצרין בהפקדת תוכנית המתאר החדשה לעיר, וכנראה שתמליץ לוועדה המחוזית להפקיד אותה. התוכנית מתוארת כמיועדת "לחיזוק מעמדה של קצרין כבירת הגולן והתוויית אופק פיתוח ארוך-טווח לקצרין בתחומי המגורים, החינוך, התעסוקה והתיירות, תוך התאמת כלל התשתיות העירוניות לגידול הצפוי וליצירת סביבת מגורים איכותית". התוכנית אומרת כי קצרין תתפתח לכיוון דרום, וקרקעות חקלאיות יוסבו למגורים, כדי לאפשר את הפיתוח.
יום שני (12.12)
2. גן יבנה: חזרה לשיטת הישנה
מחר (ב') תקיים הותמ"ל דיון בשיטת השולחן העגול בתוכנית תמל/1114 גן יבנה. מדובר בתוכנית לשטח של 280 דונם בצורת האות T, שנמצא בדרום-מזרח היישוב, בסמוך לקיבוץ חצור אשדוד. המתכננים מייעדים את השטח הזה להקמת 1,310 יחידות דיור.
באחרונה הותמ"ל עוסקת בתוכניות פנים-עירוניות ושל התחדשות עירונית, וזאת לאחר הביקורת הרבה שקמה עליה לאחר שהפשירה אלפי דונמים חקלאיים למגורים, שנחיצותם נתונה במחלוקת, כמו גם אופן התכנון שלהם. על פניו תמל/1114 נראה כמו חזרה לשיטה הישנה.
3. "חזון חדש" למפרץ חיפה
מחר עומדת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה להיפרד מיו"ר הוועדה, איתמר בן דוד. ואין פרידה יותר מתאימה מאשר קיום ישיבת התנעה לתמא/75, תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה ליום שלאחר פינוי התעשייה הפטרוכימית.
"מטרתה של תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה תמא/75 שער המפרץ היא לגבש מדיניות תכנון עדכנית ובת-קיימא למפרץ חיפה כנובע מפינוי התעשיות הכימיות והפטרוכימיות המזהמות", מוסבר בתוכנית.
עוד נאמר כי התוכנית "מציגה חזון חדש: במקום אזור תעשייה כבדה ומזהמת, המפרידה בין חיפה ונשר לבין הקריות - אזור מטרופוליני אורבני שוקק ונטול סיכונים, זיהום אוויר ורעש, ושטחים פתוחים משוקמים המחברים ביניהן ומחזקים את המטרופולין והמרחב כולו".
תושבי חיפה והקריות שבעו הבטחות לפינוי המפעלים המזהמים מתחומם, והשאלה אם תמא/75 תישאר על הנייר או תמומש במהרה בקרוב - היא הדבר המשמעותי ביותר לגבי תוכנית זו.
יום רביעי (14.12)
4. בכמה ירדו הרכישות של הדירות החדשות?
הלמ"ס צפויה לפרסם נתונים על רכישת דירות חדשות. ברבעון השלישי של השנה השוק חזר לרמתו מלפני 3 שנים. בנתון האחרון, שפורסם בנובמבר, נרשמה ירידה של כ-25% ברכישת דירות חדשות לעומת הרבעון השני, וירידה של כ-40% לעומת מספר הדירות שנרכשו ברבעון השלישי של שנה שעברה.
בסמוך, אך במועד לא ידוע, צפויה הכלכלנית הראשית באוצר לדווח על היקפי כלל רכישת הדירות בחודש זה.
מה צפוי? התחזית שלנו לעניין היקפי השוק היא שהנתונים יראו שפל של שנים ברכישת דירות ודירות חדשות. אוקטובר ברובו נפל כידוע על חודש חגי תשרי, שבאופן מסורתי מראה על מספרים נמוכים. אם נצרף לזה גם את עניין הריבית ואת המגמה הכוללת של השוק להתכווץ - נקבל ככל הנראה מספרים נמוכים במיוחד.
ומה יקרה עם מדד הדירות החדשות? זו אחת מהשאלות החשובות. עד כה מחירי הדירות החדשות עלו יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכללי. הציבור העדיף בצורה מובהקת לרכוש דירות בסטנדרטים חדשים, מאשר דירות יד שנייה ישנות. אבל היום זה נראה כמו מותרות. הציבור מצביע ברגליים ורוכש פחות דירות חדשות, וסביר לפיכך, שקצב עליית המחירים שלהן יואט.
יום חמישי (15.12)
5. לאיזה כיוון ילכו מחירי הדירות?
הלמ"ס יפרסם את השינוי במחירי הדירות בחודשים ספטמבר-אוקטובר. הנתון האחרון, שפורסם בחודש שעבר והשוואה בין מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2022 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי-אוגוסט 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.1% ובכך השלימו עלייה של 19.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זו הייתה עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור.
מה צפוי? אנו מעריכים כי מחירי הדירות ימשיכו עדיין להציג עליות, אם כי מתונות מהחודשים האחרונים. את זה ניתן להסיק דווקא מניתוח שוק המשכנתאות. שוק זה מראה כי רבים אומנם מסתלקים מכוונתם לרכוש דירות, אך מי שכן נשארים בו, לוחצים על המשך עליות המחירים.
זו אחת הבעיות של העלאות ריבית: הן מסלקות מהשוק את מי שלא יכול לקחת משכנתה, ומותירות בו את מי שיש לו הון עצמי גדול דיו.
גלובס
