כללי הזהב למשקיעים בנדלן

מה האסטרטגיה שלכם, מדוע לא כדאי לחסוך כשצריך איש מקצוע טוב, ולמה אסור להסתכל על דירה כ"השקעה פסיבית", וכדאי לבקר בה ובסביבתה מדי פעם • "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירח עד היום עשרות משקיעים – הנה כמה מהתובנות המרכזיות שרבים מהם הצביעו עליהן כקריטיות בדרך לעסקה הנכונה


"תן לי חורבה שאני מלך בה, בעלים בודד, ולא ארמון בשותפות", הצהיר העו"ד הוותיק דוד בסון, עימו נפגשנו לשיחה על השקעות נדל"ן במסגרת כינוסי נכסים. "תקנה איפה שאתה יכול, ותגור איפה שאתה רוצה", הצהירו בני הזוג הצעירים שמתגוררים בשכירות בגבעתיים, אבל מחזיקים בדירות בשפלה. והיה גם את המשקיע שסיפר כיצד הוא מבצע חקר שוק. "אני מכריח את עצמי ללכת לשכונה פעמיים בשבוע. לא משנה אם יורד גשם, אם יש שמש וחם. אתה הולך, ורואה דירות. ותמיד ותמצא".
בשנים האחרונות התארחו ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - עשרות רבות של משקיעים. במפגשים עימם עלו אינספור תובנות על התחום שמשתנה ללא הרף מבחינת רגולציה, "אופנות" השקעה, ומחירים. אך במקביל עלו שוב ושוב, לרוב בווריאציות וניסוחים שונים, כמה כללים שכל משקיע צריך לשנן.


צבירת נכסים או "מכה" מהירה: מה אסטרטגיית ההשקעה שלכם
בצורה גסה ניתן לחלק את המשקיעים (משקיע מוגדר בישראל כמי שמחזיק ביותר מדירה אחת) לשני סוגים: הסוג הראשון, והנפוץ יותר, הם מי שרוכשים נכסים לתקופות זמן ממושכות, בכדי ליהנות מההכנסה השוטפת שמתקבלת מתשלום דמי השכירות. מרביתם "בונים" גם על כסף גדול לא פחות שצפוי להתקבל בעת מכירה עתידית של הנכס, וזאת הודות לעליית ערך פוטנציאלית של הנכס. חלק גדול ממשקיעים אלה ייבנו לעצמם תוכנית, שתאפשר להם לרכוש יותר מדירה אחת להשקעה. לפי נתוני רשות המסים מיוני האחרון, למעלה מרבע מיליון ישראלים מחזיקים בשתי דירות, ולמעלה מ-55 אלף ישראלים בשלוש דירות.
סוג אחר של משקיעים נוקטים באסטרטגיה שונה. משקיעים אלה ירכשו נכס במטרה להשביח ולמכור אותו, לרוב במהירות הגדולה ביותר האפשרית, במה שנהוג לכנות "פליפ". זו יכולה להיות דירה ישנה שתעבור שיפוץ מסיבי, ותהפוך מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, נכס שזכויות הבנייה עליו ינוצלו בצורה אפקטיבית יותר ואפילו דירה חדשה.
לכל אחת מהאסטרטגיות יש יתרונות וחסרונות, כאשר יש לקחת בחשבון פקטור נוסף - המצב שלכם בחיים. למשל אורח החיים הנינוח, לרוב, של פנסיונרים, עשוי להוות יתרון באחזקת נכסים מרובים, היות שיש להם יותר זמן פנוי. לעומתם צעירים, יוכלו לראות בעסקת "פליפ" מעין פרויקט אישי, ואף ישנסו מותניים בניסיון לעשות עבודות שיפוץ מרובות ככל האפשר בעצמם בכדי להרוויח כמה שיותר מהעסקה.
כך או אחרת, אם החלטתם להשקיע בקירות, תחליטו מה האסטרטגיה שלכם מראש. זה הבסיס לכל תכנון ותוכנית שתגיע בהמשך.


מה מקורות המימון
בתקופה האחרונה נראה כי האתגר בלהיות משקיע נדל"ן בישראל גדל. תורמים לכך כמה גורמים במקביל: הראשון הוא מחירי הדירות המאמירים. אם רכשת דירה בעבר ו"נצמדתם למדד הנדל"ן", כפי שתיארו זאת כמה משקיעים שהתראיינו לפודקאסט, מצבכם שונה ממצבם של אלה שטרם השקיעו. בתקופה של קצת יותר משנה מחירי הדירות בישראל עלו בכ-20%, מה שמצריך הון עצמי גדול מבעבר, בכדי לצאת לדרך. על כך יש להוסיף קושי הולך וגובר בהשגת מימון לעסקה. אם במשך שנים רבות סביבת הריבית בישראל הייתה נמוכה, מכיוון שריבית בנק ישראל עמדה על 0.1% - בחודשים האחרונים המצב השתנה לחלוטין. סדרה של העלאות ריבית הביאה את ריבית בנק ישראל ל-2%, כאשר כלכלנים צופים כי בתחילת אוקטובר הקרוב, נראה פעימה נוספת של עליית ריבית.
המשמעות היא שה"כסף הזול" שאליו התרגלנו התייקר. גורם שלישי הוא הממשלה, שכמה מראשיה מצהירים מדי פעם על רצונם "להילחם במשקיעי הנדל"ן". האמצעי של הממשלה בקרב הזה הוא מיסוי בגובה 8% שמוטל על משקיעי נדל"ן. ואכן לפי נתוני משרד האוצר מאז סוף 2021, שהמיסוי בתחום עלה מ-5% ל-8% חלה ירידה עקבית בכמות המשקיעים בשוק, שכיום מספרם עומד על 18.5% מכלל הרוכשים. דרך אחרת של הממשלה להגביל את המשקיעים הייתה לאסור על הבנקים להעניק משכון על דירה קיימת, לטובת רכישת דירה נוספת - פרקטיקה שמשקיעים רבים נקטו בה, בכדי להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלהם (ושכיום נעשית באמצעות גורמי מימון חוץ בנקאיים). שורה תחתונה: בידקו את כל אפשרויות המימון שעומדות לרשותכם. די בצעד הזה כדי לדעת אם אתם נותנים לעצמכם אור ירוק, או שהתוכניות צריכות לשוב למגירה.


צעד החובה שלכם: חקר שוק
כל תוכנית טובה מתחילה בנתונים, ועל כן הבסיס להשקעת נדל"ן מוצלחת, הוא ביצוע חקר שוק לאזור ההשקעה שאיתרתם. אפשר להתחיל כבר מהבית: כנסו לאתרים כמו יד2 ומדלן, דירובוט ואחרים ותתחילו לעבד מידע רלוונטי. אם אתם מתעניינים בהשקעה בחו"ל תמצאו את המקבילה המקומית, למשל אתר זילואו בארה"ב. אתר חשוב נוסף, שאי אפשר לוותר עליו, הוא אתר רשות המסים שמציג את מחירי העסקאות האמיתיים שבוצעו בנכסים. תמצאו שם עסקאות אפילו מלפני 17 שנה.


"התחמשתם" בנתונים, זה הזמן לצאת לשטח, ולראות (מבפנים) כמה שיותר דירות. משקיעים רבים מספרים שלפני שהם רכשו את הדירה הראשונה, הם ראו עשרות דירות. בנוסף לכך - נסו לדבר עם כמה שיותר גורמים - מתווכים, בעלי חנויות ועוד. שיחות שכאלה יכולות להעניק לכם מידע שלא תמצאו במספרים היבשים.


אל תחסכו על אנשי מקצוע טובים
מכירים את אלה שלא מוכנים לשלם למתווך? שלא "יבזבזו" כמה אלפי שקלים על שמאות עצמאית, על אינסטלטור מומחה ואפילו על מנטור רלוונטי? במקרים רבים בעלי מקצוע טובים עולים כסף, אך הם עשויים לחסוך לנו כמות גדולה יותר של כסף (ועוגמת נפש), אם על ידי זה שהם ימקדו אותנו על הצעדים הנכונים, או יצביעו על כאלה שיש להימנע מהם.
קחו לדוגמה את תחום ייעוץ המשכנתאות שפורח בשנים האחרונות. נכון שאפשר ללמוד הרבה על תחום המשכנתאות לבד, ולקחת משכנתה באופן עצמאי. מנגד' גורמי מקצוע שינתחו את מצבכם הפיננסי, כמו גם את הנכס הנרכש, עשויים להתאים משכנתה נכונה יותר, שתחסוך לכם בשנים הבאות כסף גדול. דבר דומה ניתן לומר על יועצי מס (תחום ששווה מאוד להכיר כשיוצאים להשקעת נדל"ן), מתווכים ועוד. אנשי מקצוע נכונים עשויים לסייע להשקעה טובה.


תשמרו על קשר עם הנכסים שלכם
כל תוכנית ניתנת לשינוי, גם אם קוראים לה השקעת נדל"ן והיא מגיעה בתצורה של דירת 3 חדרים בבאר שבע: השוק משתנה, המחירים עולים או יורדים וכך גם הריביות, הנזילות שלכם משתנה ואלה רק חלק מהשינויים שסובבים אותנו כל העת. אז נכון, דירה, משרד או חנות הם לא מניה שבלחיצת כפתור ניתן להיפרד ממנה, אך אסור לשכוח שבדומה למניה - מדובר בהשקעה לכל דבר. בקרו מדי פעם בנכס שלכם (ואם מדובר במיקום רחוק שילחו לשם גורמים מטעמכם). מעבר להרגשה הטובה, תוכלו לוודא שמצבו הפיזי והקנייני נשמר, לדעת אם משהו בסביבה השתנה, ואולי, במקרה, תזהו הזדמנות שתיפתח לכם את העיניים כמו דירה נוספת באותו בניין שעומדת למכירה ושאולי יכולה להוות עבורכם יתרון בלתי רגיל. בהתאם למצב הנזילות והריביות במשק, אולי הגיע הזמן לבצע מיחזור למשכנתה, או שאולי הגיעה השעה למכור את הנכס.
אם הנכס שלכם מנוהל על ידי חברת ניהול (רלוונטי מאוד בנכסים מעבר לים) - תשמרו על קשר הדוק ככל הניתן עם מנהלי החברה. כך או אחרת - אל תתייחסו לנכס שלכם כ"השקעה פסיבית" - הוא לא! דירה היא השקעה שתניב היטב ולזמן ארוך, ככל שתתייחסו אליה בהתאם ומקרוב.


גלובס