אי.בי.אי: "2021 תהיה שנת הקאמבק של הנדל"ן המניב"

מניות חברות הנדל"ן המניב ירדו ב-20% בממוצע מתחילת השנה, לעומת ירידה של 5% במדד ת"א 125 ■ האנליסט נדב ברקוביץ מאי.בי.אי מעריך שהחיסונים לקורונה עשויים להפוך את 2021 לשנת ההתאוששות מהמשבר
במגזר הנדל"ן המניב ירצו כנראה לשכוח את 2020. המניות של החברות בענף נפלו עם כל השוק במארס, שיא משבר הקורונה. ואולם, בעוד מרבית המניות התאוששו, מניות הנדל"ן המניב נשארו מאחור. למעט כמה חברות, מניות חברות הנדל"ן המניב ירדו ב–20% בממוצע מתחילת השנה, לעומת ירידה של 5% במדד ת"א 125. (-2.19% 1486.18)


ואולם, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ, סבור שיש סיכוי יותר מסביר לשינוי כיוון בענף: "אנחנו מעריכים כי ל–2021 יש פוטנציאל להיות שנת הקאמבק של חברות הנדל"ן. אנחנו לוקחים במודלים שלנו הנחת פגיעה של ירידה במחירי השכירות וירידה בתפוסות. ואולם, בהנחה שלא יהיו סגרים נוספים, ומועד ההתחסנות לא יתעכב — חברות הנדל"ן אמורות להציג תוצאות טובות עם פגיעה נמוכה יחסית". הנה כמה סיבות שמציינים באי.בי.אי להמלצה על השקעות במגזר זה.
1. הריבית הנמוכה תומכת בשוק החוב


הריבית הנמוכה השוררת במשק תומכת בתשואות נמוכות בשוק איגרות החוב, שממשיכות לשבור שיאים. כל גיוס חדש של איגרות חוב מחליף חוב בריביות גבוהות יותר, ומיתוסף לתזרים החברות. יש חברות שבהן מיחזורי חוב הם הפיצוי העיקרי על הפגיעה ממשבר הקורנה.
חברות כמו מליסרון (-4.41% 15400) או רבוע נדל"ן (-5.38% 19010) (שדיווחה באחרונה על קבלת הלוואה חדשה לקניון TLV) צפויות ליהנות מתשואות האג"ח הנמוכות בשוק.


סביבת הריבית הנמוכה ממשיכה לתמוך גם בשוק המשרדים והמסחר, שבהם יש תפוסות גבוהות. "בסקר האחרון של קבוצת הנדל"ן CBRE לא נרשמו שינויים בשיעורי ההיוון בתחומים השונים. במגזר המשרדים שיעור ההיוון מסתכם כיום ב–6.5%, במסחר 6.75%, ובתחום הלוגיסטיקה שיעור ההיוון הממוצע ירד ל–6.75%", כתב ברקוביץ בסקירה.


2. לא כל הנדל"ן זהה — ואיננו שונים מחו"ל


משבר הקורונה גרם ליצירת פערים גדולים בין סוגי הנדל"ן, במגוון תחומי הפעילות. מגזר הלוגיסטיקה היה המנצח של 2020, שכן הקורונה האיצה את היקף הרכישות אונליין. "את הפערים בין מגזרי הנדל"ן בתחומים השונים אפשר היה לראות בצורה ברורה לפי הפגיעה בדו"חות הכספיים, כשחברות עם חשיפה גבוהה יותר למסחר נדרשו לתת הקלות גדולות יותר. דרך נוספת לראות את הפערים היא ההערכות של חברות הדירוג לפגיעה העתידית", כתב ברקוביץ.


לדבריו, "S&P מעלות ומידרוג מעריכות כי במגזר המשרדים תהיה ירידה בביקוש, בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות בכל השווקים בשנה הקרובה. במעלות מעריכים כי תהיה ירידה של 5% ב–NOI מנכסים זהים.


"במעלות מעריכים גם כי בתחום הנדל"ן המסחרי יש ירידה של 30%–40% בהכנסות מנכסים מסחריים, ובקניונים סגורים תיתכן ירידה חריפה יותר. הערכות השווי אינן משקפות את מלוא הפגיעה, וייתכן שנראה שיערוכים שליליים לנוכח האקלים הנוכחי. לגבי מגזר המסחר, במידרוג מעריכים כי הקניונים הסגורים הם הנכסים החשופים ביותר לירידת שווי בשנה הקרובה, שיכולה להסתכם ב–5%–10%. בטווח הזמן הבינוני תיתכן ירידה של דמי השכירות בחלק מנכסי המסחר".


ברקוביץ התייחס גם להערכות של חברות הדירוג בנוגע לתחום המגורים: "במעלות מעריכים כי בטווח הקצר קצב השיווק יהיה איטי יותר, ותהיה ירידה חד־ספרתית במחירי הדירות. הם מעריכים שתהיה התאוששות ב–2021 ועליית מחירים עקב האטה משמעותית בהתחלות הבנייה. במידרוג מעריכים כי חברות מסוימות יימנעו מהפעלת פרויקטים חדשים.
"המשך מצב זה עלול להקטין את שיעורי הרווחיות של החברות מפרויקטים עתידיים, ולהמשיך לפעול להרחבת פעילותם בפרויקטים של פינוי בינוי", כותב ברקוביץ. פערים אלו באים לידי ביטוי גם בתמחורים של חברות במגזרים השונים בהשוואה


ל–NAV שלהם. כך, למשל, מגזר הלוגיסטיקה והאחסון נסחר מעל ה–NAV, בעוד משרדים וקניונים נסחרים עמוק מתחת ל–NAV". ברקבוביץ ציין עוד כי ביצועי מניות הנדל"ן בישראל דומים לאלה של חברות נדל"ן בשאר העולם, אם כי פחות תנודתיים.


3. הפגיעה רחוקה מתחזיות השוק


חברות הנדל"ן דיווחו מדי רבעון על היקף החוזים החדשים שנחתמו ועל השינוי במחירים. "ניתן לראות כי השינוי במחירים הוא חיובי במשרדים וסביב 0% במסחר. נכון שמדובר על מחירים בהשוואה למועד חתימת החוזה (לפני שלוש־חמש שנים), אך בהשוואה לחששות בשוק אלה מחירים גבוהים", כתב ברקוביץ. "אם נסתכל על התוצאות התפעוליות של החברות, נראה פגיעה בעקבות ההקלות שניתנו בסגר הראשון והשני, ולכן יש ירידה ב–NOI.


דהמרקר