מבקש הסבר עבור תהליך הקמת בניין

שלום,
ברצוני להקים קבוצת רכישה עם מספר חברים.
לכן אני מחפש כל מידע שיכול לעזור לנו בכך.
אני מעוניין לקבל הסבר לגבי הקמת בניין, תשלומי אגרה שונים לעירייה, אישורים יש בהם צורך בכדי להקים בניין על המגרש, בקיצור כל הפרוצדורה ממציאת המגרש ועד תחילת הבנייה.
תודה מראש לכל העונים :roll:

היי ,
הייתי ממליץ לך להתייעץ עם אדריכל מוסמך עוד בשלב שלפני רכישת הקרקע , לעניות דעתי הוא יוכל לסייע לך בדברים כגון : מה ניתן לעשות על הקרקע , מדיניות האישורים באיזור וכדו' .

עד כמה שידוע לי :
תצטרך תחילה לבדוק את ייעוד הקרקע במנהל המקרקעין , אם הקרקע מיועדת בכלל לבניה ומהן המגבלות על בניה כזו .

אם היתר הבניה על הקרקע אינו תואם את תוכניותך יהיה עליך להגיש תב"ע למינהל על כל הפרוצדורה שבה : מדידה , שרטוט , אישור ועדה מחוזית , אישור מקומית , פרסום וטיפול בהתנגדויות , אישור סופי , כל הפרוצדורה יכולה לקחת לא מעט זמן כשכל מקרה לגופו ( אדריכל טוב יכול לחסוך לא מעט כאב ראש ) .

אישור התב"ע הסופי עדיין איננו מתיר את הבניה בפועל, לשם כך תצטרך לפנות לרשות המקומית ולתת לה תוכנית נפרדת התואמת את דרישותיה , ורק לאחר שתוכנית זו תאושר הדרך פתוחה בפניך לעבודה על הקרקע .

הערות :
בכדי להוציא תוכניות תב"ע / מקומית תזדקק לאדריכל מוסמך .
במידה והיתר הבניה על הקרקע תואם את שלך תוכל לוותר על השלב של הגשת התב"ע ולפנות מייד לרשות המקומית .

שלום רב,

מהי בעצם "קבוצת רכישה"?

קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או יזם. זאת, בניגוד למיזם רגיל בו הקבלן הוא האחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי בניה מתאימים, תשלום אגרות והיטלי פיתוח, הוצאות מימון ובניה וכן שיווק הדירות. לכך יש להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן. כך יוצר כי ככל שהעלויות גבוהות- מחיר הדירה ללקוח גדל אף הוא.


בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד. בעסקה כזו, קבוצת האנשים אשר חברה יחדיו (או באמצעות משווק- ראו להלן) מאתרת קרקע מאושרת לבניה, רוכשת במזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזים שונים דוגמת חוזה הזמנת בניה, רישוי ותכנון מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על שירותיו של היזם ובכך, למעשה, חוסכים לעצמם את הרווח היזמי (בהקשר זה ראוי לציין כי לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה ויגבה דמי ניהול). כ"כ קיים חיסכון בהוצאות מימון ובמיסוי (בכך ניגע בחלק ב' לרבות ממה כדאי להיזהר).

שיטות לניהול קבוצת רכישה

כיום, קיימות שתי שיטות נפוצות לניהול וביצוע קבוצות רכישה:
1. "שיטת ב.ס.ר"- על פי שיטה זו קיים גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט. אותו גורם מקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, בהתאם לרצון הרוכשים, ומפקח על הבניה. כך, מהשלב של רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח- קיים גורם מפקח מקצועי. כל זאת, בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10-11% ממחיר הבנייה.

יובהר כי מאחר ושיטת ב.ס.ר דומה במהותה לרכישה מקבלן, קבוצת רכישה המתאגדת ופועלת בשיטה זו תהא חשופה לסיכונים רבים יותר בהיבט מיסויי, תחת עיניהן הפקוחות של רשויות המס (עסקה מלאכותית).

2. משווק- המשווק מאתר קרקע מאושרת לבניה, מוכר חלק יחסי ממנה לכ"א מהיחידים בקבוצת הרוכשים, ומכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם- הם אלו אשר שוכרים את שירותי הקבלן המבצע ומנהלים את הבניה.

שלבי ההתארגנות של קבוצת רכישה- מגיבוש התכנית העסקית ועד קבלת המפתח- דגשים

תכנון נכון של מבנה הקבוצה ועלויות כמו גם ליווי משפטי מתאים הינו קריטי ביותר לקבלת כדאיות כלכלית מירבית.
להלן סקירה קצרה ודגשים לגבי כל שלב ושלב בהתארגנות של קבוצת רכישה (יתכנו ניואנסים):

א. גיבוש תכנית עסקית

גיבוש תכנית עסקית הינו הבסיס להצלחה של קבוצת רכישה. יש לשים דגש על הערכת עלויות הבנייה והקרקע, קביעת אחוז יחסי בקרקע על פי כמות מספר יחידות הדיור, הערכת שווי יחידות סופי אל מול עלויות הבניה והרכישה של הקרקע, תשלום לעו"ד וליווי הפרויקט, תהליך קבלת התשלומים על הקרקע (סכומים ומועדי תשלום של כ"א מהרוכשים), חישוב כלל העלויות כולל מיסים, היטלים, מע"מ וכיוב'.

ב. הסכם השיתוף והחתמת השותפים לקבוצה

בשלב זה כל המשתתפים חותמים על הסכם שיתוף במסגרתו מצהירים בין השאר על רצונם לרכוש את המקרקעין במידה ויתאפשר להם לבנות על המקרקעין יחידות דיור. כ"כ קיים אלמנט הצהרה על יכולתם הכלכלית של הרוכשים.

יאמר כבר עתה כי בד"כ רשאי כל משתתף לפרוש מן ההסכמה שנתן ולא לחתום על הסכם השיתוף ומסמכים נוספים של הקבוצה כאשר יש לתחום לתקופה קצרה הזמן המוקנה לאותו משתתף לבחון את ההסכם . היה והסכים המשתתף לתנאים המתגבשים הוא מגיע לחתימה נוספת על כל המסמכים ובהמשך אף על הסכם יעוץ עם המשווק/ חברה אשר איתרה את הקרקע ככל וישנה כזו.

נקודות חשובות שיש לעמוד עליהן בהסכם השיתוף הינן (על קצה המזלג) רישום המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת יחידות על פי רצון הרוכשים וכפועל יוצא מכך קביעת אחוזי השתתפות בקרקע, קביעת בעלי תפקידים (מארגן הקבוצה, הרוכשים, הבנק ושאר נותני השירותים), קביעת מנגנון קבלת הכסף, בניית מנגנון לחלוקת רכוש משותף, קביעת ועד ואסיפה כללית, פתרונות למקרים של מכירה ועזיבה על ידי אחד הרוכשים במהלך הפרויקט וטרם סיומו (לדוגמה עיגון זכות סירוב ראשונה לחברים אחרים בקבוצה), קביעת סנקציות למקרים של הפרת הסכם וכן מנגנון ליישוב סכסוכים (בבית המשפט או מחוצה לו).
תשומת הלב כי קבוצה זהירה לא תירשם כעמותה או כשותפות ואף לא תוגדר בהסכמים ככזו (מומלץ כי יירשם "משתתפים" ולא- "שותפים").

ג. בדיקת ורכישת הקרקע

המפתח להצלחת הפרויקט הינו איתור קרקע מתאימה ותכנון מס נכון. כאמור, עיקר החיסכון בקבוצת הרכישה הוא קודם כל בקרקע.

עם מציאת קרקע מתאימה ישנם מספר דגשים אותם יש לוודא בטרם הרכישה לצורך מימוש הפוטנציאל המלא על הקרקע הכוללים בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע, מיסוי (היטל השבחה ומע"מ), היכולת לאפשר העברת זכויות לצד ג', חיוב המוכרים לרשום משכנתא על הקרקע ועוד.

ד. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט

כאן נדרשת החלטה נבונה מצד הקבוצה שכן הועד למעשה יוצא במכרז קבלנים, לוקח חלק פעיל גם במשא ומתן עם הקבלן המבצע וחלק מנותני השירותים ולפיכך יש צורך כי חברי הועד יהיו מסוגלים להשקיע מזמנם לקידום וזירוז תהליכים על מנת שהפרויקט יתקדם ביעילות ובמהירות אפשרית.
יובהר כי גם כאן מינוי ועד או מנהל לפרויקט כרוך בתשלום.

ה. הכנת דו"ח 0 (אפס)

יצירת קשר עם שמאי מקרקעין לצורך הכנת דוח 0 ע"ב התכנית העסקית.

ו. התקשרויות מול

בנק מלווה, חברת ניהול, וכן עם אדריכל העונה על דרישות הפרויקט בין היתר לקידום היתרי בניה.


ז. התקשרות עם קבלן מבצע

בחירת הקבלן נעשית לרוב ע"י מכרז קבלנים. מתקבלות מספר הצעות מקבלנים לאזור נשוא הפרויקט וסוג הנכס. ההצעה המתאימה ביותר תאושר על ידי רוב האסיפה הכללית.

יש לשים לב כי הבנק המלווה אישר את הקבלן המבצע, אי מתן זכות עכבון לקבלן, כפיפות מוחלטת של הקבלן להוראות מפקח, אחריות הקבלן על פי חוק המכר, וידוא ערבויות ביצוע וכיוב'.

זכרו כי קבוצת הרוכשים היא היזמת והיא זו המשלמת לקבלן לפיכך על החוזה שיחתם מול הקבלן המבצע להיות לשביעות רצונה המלאה של הקבוצה.

מקווה כי סקירה זו נתנה מענה על שאלתך באשר לנק' ציון בדרך להקמת קב' הרכישה.
אשמח לשוחח ואולי ליצור שיתוף פעולה בנושא.

בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד
050-7816842

לירן ודורון תודה רבה על המאמר המפורט אין ספק שחידשתם לי רבות.
כרגע אני בשלב של איתור קרקע לבניה,ברגע שאמצא אפנה אליך בשאלות נוספות.
אשמח לשתף עמך פעולה ברגע שנגיע לשלב מתקדם יותר.
מס רכישה במקרה הזה איך הוא מתבצע, מס על הקרקע בלבד?,
ושאלה נוספת אם אני קונה את הקרקע מאדם פרטי יש צורך במע"מ?

תודה

היי שחר

מס על הקרקע בלבד בשיעור של 5% מגובה העסקה ובמידה ואינך רושם את הקרקע על עסק או חברה אין כל חובה בתשלום מע"מ , זה הרי פרמטר הרווח הגבוה ביותר בקב' רכישה.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

שלום

מחיר דירה, שנבנה על ידי יזם ונמכר בשוק הפרטי, מורכב בעיקר ממחיר הקרקע, עלות הבניה, רווח יזמי ומע"מ.

קבוצת הרכישה המתנהלת כגוף פרטי, חוסכת בתלשום מע"מ על רכישת הקרקע,(רק במקרה שמוכר הקרקע אינו חברה) וגם חוסכת את הרווח היזמי שנע בין 15-30% על מחיר הקרקע ועלויות הבניה, שהיזם מתכוון להרוויח על ההשקעה שלו בכסף ובזמן.