בועה בנדל"ן

הי לירן,

לאחרונה אני שומע שיש בועה בנדל"ן בישראל (גם מחירי הדירות בישראל עולים גבוה, בעיקר באיזור המרכז), אשמח אם תסביר מה גרם לבועה בנדל"ן, ולמה הכוונה בבועה בתחום זה? :?:

תודה רבה,

עמית

היי עמית ,

ראשית, כאשר כולם מדברים על נדלן מתחילה ההערכה כי מתחילה להתפתח בועה או שכבר קיימת בועה.
אני אישית לא חושב כי אנו נמצאים כרגע במצב של בועה נדלנית.
רבים מאיתנו נוטים לשכח כי הייתה בארץ תקופה של כמה שנים טובות בהן מחירי המקרקעין לא עלו כלל.
בנוסף יש להבחין בין מחירי המקרקעין באזור המרכז לאזורי הפריפריה, ובין הנכסים היוקרתיים (בהם אכן הייתה עלייה מטאורית מעט לא פרופורציונאלית שכעת עוברת תיקון ) לאלו העממים.

הפרמטר החשוב ביותר בסוגייה זו הינו כי אין מספיק קרקע לבנייה יחסית לגידול האוכלוסיה ולביקוש הנוסף שמגיע מכיוון המשקיעים בתחום.
כל עוד זה יהיה המצב , השוק יעשה את שלו כפי שלמד כל סטודנט לכלכלה בשנה א'.

דווקא שוק המשקיעים הפרטיים בנדלן מרתיע אותי כיום בראיית מקרו, כיוון שאם אלו שכיום ובתקופה האחרונה מעלים את הביקוש יהפכו אותו להיצע , השוק יעצור את עליית המחירים בו ואף יפנה מטה.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

תשובה יפה מורנו וביכלל גם לאוסיף עוד נתון קטן הריבית !!!!!
הריבית ומישקי הבית ביחד ליכול ליגרום לבעיה!!!

היי דני ,
מה שלומך ?

למרות שבתגובתי לא נכנסתי לפרמטרים ריאלים המשפיעים על השוק בכלל, אין ספק כי שיעור הריבית והמצב הנוכחי בשוק ההון דוחפים אף הם להשקעה בנכסי מקרקעין שנחשבים עדיין כהשקעה סולידית, טרנדית כיום.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

ציטוט:

---

פורסם במקור על ידי dani28

תשובה יפה מורנו וביכלל גם לאוסיף עוד נתון קטן הריבית !!!!!
הריבית ומישקי הבית ביחד ליכול ליגרום לבעיה!!!

---

היי דני,
"אוסיף" אמנם חברת נדל"ן, אבל לעניות דעתי ....
ofer=refo

היי עופר,

אני מניח כי דני בתגובתו התכוון למילה "להוסיף " ולא ל"אוסיף" .
טעות שנבעה ממהירות הקלדה כנראה , אך כוונה להוסיף את פרמטר הריבית הנמוכה בשוק , כדבר הדוחף את שוק הנדלן ללקיחת משכנתאות ובכך לרכישת נכסים.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

שלום לכולם,

הודעה ראשונה שלי פה ...

נשווה את השוק בבריטניה לפני התפוצצות הבועה לשוק בישראל שלטענת רבים נמצא בשלב בועה - הדרך שבחרתי להשוות היא מחיר דירה ממוצעת מול שכר ממוצע
כי עם כל הכבוד למחפשי התשואה, רוב הדירות בכל העולם לא נרכשות להשקעה אלא לדיור ואת רוב הדירות האלו משלמים שכירים שמרוויחים את השכר הממוצע והם אלו שיצטרכו לשלם את המשכנתא כשהריבית תעלה.

שנת 2007 - שיא בועת הנדלן
מחיר דירה בבריטניה - £191,490
שכר ממוצע לשנה -£31,969
יחס בין מחיר הדירה לשכר - 5.989

שנת 2009 - שיא בועת הנדלן?
מחיר דירה בישראל - 924,000 שח
שכר ממוצע לשנה - 101000 שח
יחס בין מחיר הדירה לשכר - 9.14

נכון שזה לא הכי מדוייק ושיש עוד המון פרמטרים שצריך להתחשב בהם אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שבשיא הבועה בבריטניה היחס הוא עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהיחס בישראל

אם זו לא בועה אז מה כן?
מה אתם חושבים? הכוון שלי נכון?

שמוליק.
נ.ב
המקורות שלי - כתבות בנושא מישראל ובריטניה

אתה צריך נתון מישראל.

נניח: ישראל ב 2007 וישראל ב 2009.


מחיר דירה מושפע מהרבה גורמים מקומיים של אותה מדינה.
מיסוי, צפיפות אוכלוסיה, וכהנה וכהנה.
ויכול להיות שישראל כמדינה קטנה עם מעט קרקעות או עם משכורת נמוכה משמעותית מהמשכורת בבריטניה מתאפיינת ביחס אחר בין משכורת ממוצעת שנתית לבין מחיר דירה.

Gilga לדעתי יותר נכון לבדוק יחס של שכר למשכנתא בתקופות השיא של המחירים בישראל (נתוני עבר) אל מול יחס שכר למשכנתא בתקופות שפל וכן את חציון הזמן בין התקופות.
כך לטעמי יהיה ניתן לקבל תמונה מעט יותר ברורה לגבי הסיכויים לירידת מחירים וכן לחיזוי הזמן שזה ייקח.

עם זאת, גם הפרופורציה של שווקים אחרים היא טובה מכיוון שהיא נותנת לך עוד מקורות השוואה עדכניים (בכל זאת, השוק השתנה בעשורים האחרונים)

אתם צודקים שזה לא בועה וגם אל תשכחו שאנחנו ארץ קטנה אין הרבה מקומות ללא ביקוש, ומה שללא ביקוש לא זז, לא היה פה מסחר על הנייר כמו בארה"ב כי הכל מיושב ובאמת אנשים צריכים איפה לגור, :oops: :oops: