שאלה לרם - אג"ח ב. יאיר 3 עדיין מומלץ?

בסוף אוגוסט המלצת על הסדרה הנ"ל. האם היא עדיין מומלצת?

שלום ל ח':
הדברים שכתבתי על ב.יאיר 3 באותה העת (ספטמבר) היו קשורים קשר הדוק לעובדה שהיה צפוי תשלום חלקי של הקרן ב 30/9/09 והערכתי שהתשלום יבוצע (ואכן בוצע).
ציינתי אז ואחזור ואציין שאג"ח זה הוא מסוכן, אך כאמור היו סיבות להערכתי שישולם באותו מועד.
כרגע אין תשלום קרוב (התשלום החלקי לאג"ח זה במרץ 2010) ויותר חשוב שעד מועד זה יש לב. יאיר תשלומים כבדים רבים אחרים ובכללם לאג"ח 6 שזה לדעתי המבחן האמיתי של החברה (בפברואר 2010 תשלום של חצי מהקרן כשהיקף האג"ח 124 מיליון ש"ח).
נתון משמעותי הוא הסכמי האופציה למכירת שטחים בפרויקט משרד החוץ (הקשור לאג"ח 6) שאם יתממשו ישפרו את מצב מחזיקי האג"ח של סידרה 6 במיוחד אך לא רק. צריך לעקוב אחר ההתפתחויות בעניין זה.
הסידרה העדיפה כעת, לדעתי, היא סידרה 5, אומנם התשואה נמוכה יותר ("רק 16%), שזוהי עדיין תשואה של מה שנקרא "אג"ח זבל" אבל לסידרה זו יש בטחון בדמות מבנה "מצודת ירושלים" שערכו גבוה מהיקף הסידרה.
הודעה על מימוש העיסקה שציינתי תשנה את ההעדפה לסידרה 6.

גילוי נאות-אני מושקע בסדרות 3, 5, 6.
שבוע טוב.

תודה רבה על תשובה מנומקת ומושקעת!

קראתי את דו"ח השמאי . לא ראיתי כזו יצירתיות בשמאות מקרקעין . במקום להגיד קרקע שווה איקס ועוד הושקע בבנייה Y סה"כ שווי הפרוייקט ( בית האבות) שבבניה הינו Z השמאי נעשה כלכלן ורשם שומה -שימו לב עם ערך עתידי , כן הוא העריך ככה:
נניח שסיימו את הבניה (מבלי להפחית העלות לסיום הבניה) ונניח שבית האבות שווק (בלי להוריד הוצאות שיווק ) , אז מהעסק הזה ינבע תזרים שנתי מסויים , ועכשיו בואו נהוון תזרים מזומנים - הבנתם - שמאי מקרקעין אעלק . זו השומה הכי יצירתית שקראתי לנדל"ן וקראתי כמה בחיים .
להערכתי הצנועה ,ולפני שאתם מקבלים החלטות תבדקו אותי , אין מספיק בטחונות כדי לכסות ההתחייבויות בסדרה 5 - השאלה הגדולה איזה אחוז כן מכוסה ואיזה אחוז ישאר נטו ( אחרי עוד' מיסים וכד' ) לבעלי האג"ח .

ספקן ידידי,
לא מסכים איתך לגמרי! יש לך עובדות כדי לבסס את דבריך מעבר למתיחת הביקורת על השמאי?
אז אני אתן לך עובדות שאולי ישכנעו אותך, תלמד אותם ואז תענה לי בבקשה, ובכן:
א. אינני שמאי, אבל ידוע לי שיש מספר שיטות להערכת נכסים ואחת מהן היא שיטת ההיוון, ממה שכתבת כנראה גם אתה לא שמאי.
ב. לפני מספר חודשים נחתמה עיסקה שלבסוף לא יצאה אל הפועל, למכירת בית האבות ב 130 מיליון ש"ח, אז בטח תגיד שהיא לא יצאה לפועל בגלל המחיר, נניח שאתה צודק (וזה לא בטוח), 120 מיליון זה שווה? אולי 110? 100 מספיק טוב?
ג. היקף הסידרה היה 120 מיליון ש"ח, תשלום ראשון של 25% מהקרן כבר בוצע במאי השנה, כך שהיקף הסידרה שנותר הוא 90 מיליון.
מסקנה: הנכס שווה יותר מהיקף הסידרה!!!
האם הסכמת ידידי?

אשמח אם טעיתי , אך מעיון בתשקיף להערכתי (אני לא בטוח במאה אחוז שאני זוכר נכון ) תגלה כי עם כל פרעון של קרן הבטוחה יורדת באופן פרופורציוני - כלומר אם הנכס במלואו שווה 100 וניפרעה רבע קרן אז גם שוחרר שיעבוד על רבע מהנכס והשווי לביטחון של בעלי האג"ח הינו 75 בלבד .
אם ההלוואה (האג"ח) היתה כה בטוחה השוק לא היה משאיר לנו 15% תשואה לפדיון -אין ארוחות חינם .

ספקן,
תשמח. כי טעית.
1.לגבי העיסקה שפירטתי עליה, ראה הודעת החברה מיום 11/3/09, זה לא היה 130 מיליון אלא 127 מיליון.
2.למיטב זכרוני, יש אפשרות לפי התשקיף להפחתה או שינוי הבטחונות, אבל זה לא אוטומטי וזה לא נעשה. אני עוקב אחרי הודעות ב.יאיר ולא היה דבר כזה מהתשלום (במאי) ועד היום. בכל מקרה מקווה שויתרת על טענתך הקודמת שהביטחון לא מכסה את היקף הסידרה.
3."אין ארוחות חינם" אבל בכל זאת איך אתה מסביר את זה שלסידרה זו כ 16% תשואה ולסידרה 6 למשל 46% תשואה ולסידרה 3 כ 33% תשואה?

לומר לך מה הסיבה? הבטחונות של סידרה 5!

עכשיו ידידי, כדי להגביר את שמחתך אומר עוד משהו שהוא בגדר אפשרות בלבד, אם ב.יאיר יצליחו למכור את בית האבות אולי הם יבצעו פירעון מוקדם של הסידרה וישתמשו בעודפים לצרכים אחרים?

ערב טוב ושמח.

ולמה 16% הרי השוק יודע מה שאתה יודע ומתמחר את האג"ח בתשואה זו.אם זה היה שווי מוחלט וידוע באמת ,תשואה הייתה יורדת ל 2. המשבר לימד את כולנו להיות הרבה יותר ספקניים .התשואות של הקונצרניים ירדו לרמה כזו שלפעמים עדיף לחבק את המזומנים ולחכות.תשואה 0 בטוח טובה מתשואה שלילית.זכרון הציבור קצר מאוד ובמשבר האחרון נוכחנו שהמח"מ של זכרון הציבור כמעט 0.שינוי מגמה בשווקים יגרום לכך שתשואה 15% באג"ח של חברה כזו תיראה נמוכה.

תשובה לאיזי,
1.משום שחברת ב. יאיר היא באופן כללי מסוכנת ולא כולם מבחינים בין הסדרות אלא נמנעים מלהשקיע בחברה כולה.
2.תאורטית, יתכן מצב (קיצוני ולא סביר לדעתי) שהחברה תלך לפירוק, אזי תהליך הפירוק ומימוש הנכסים לוקח זמן ובעלי האג"ח לא בהכרח יראו את כספם במועדי התשלום המוגדרים אלא מאוחר יותר, אבל הם יראו את כספם צמוד בערך הנקוב של הסידרה ובהצמדה למדד.

ואם נניח יהיה הסדר, אז אתה חושב שסידרה 5 תשתווה לסידרה 3 שלה אין בטחונות? אין סיכוי.

ותרשה לי הערה, אתה באמת חושב שהתשואה היתה יורדת ל 2%? זו תשואה של אג"ח מדינה או של הבנקים הגדולים. ועוד משהו, נניח שהתשואה תגדל ל 30%, בכל מקרה בפרעון חוזרים לפארי.

להמ שלא תרד ל2- 3 אם הכסף בטוח?