שאלה בנוגע לשמאות

שלום,

בבעלותי נכס שאני משכיר שנקנה במחיר 195K (שקל) בחיפה ללא משכנתא, ותכננתי לקנות נכס נוסף במחיר 150K (שדרוש בו שיפוץ יסודי ולכן זול) ע"י משכון הנכס הראשון. הבאתי שמאי שהבנק נתן לי והוא נתן הערכה על הנכס הראשון של 175K בלבד. אני מניח שלפי מחיר קניה פחות 10%, למרות שעד כמה שאני יודע המחירים כבר התחילו אפילו קצת לעלות ורוב העסקאות לדירות כמו הדירות שלי עולות מעל 200K.

שאלתי היא:

1. השמאי ביקש ממני את החוזה שאיתו קניתי את הנכס הראשון ונתתי לו ולדעתי על פיו הוא נתן את ההערכה. האם הייתי חייב לספק לו אותו? ואם לא הייתי מספק לו האם הוא היה משיג אותו לבד?
2. הבנתי מהבנק שאני כבר לא יכול לקחת שמאי אחר אבל יכול לנסות ולשכנע את אותו שמאי שהוא טועה. איך אפשר לעשות זאת? האם יש מקום שבו מרוכזים נתוני המחירים של עסקאות דירות יד שניה באיזורים מסויימים (ואני מדבר בעיקר על חיפה)? כך שאוכל להראות לו שההערכה שנתן אינה ריאלית.

כמובן שבגלל ההערכה הזאת אני יכול לקבל משכנתא רק של כ - 120K מה שמונע ממני לקנות את הנכס שרציתי, כי אין לי הון עצמי כרגע ואת הכסף לשיפוץ תכננתי לקחת כהלוואה, וכרגע ההלוואה תצא גבוהה מדי - וגם היא ניתנת רק לכ - 5 שנים) .
האם יש דרך לשנות את הערכת השמאי??

תודה רבה.

שלום לך ידידי !

ראשית ברצוני לפתוח במשפט טריוויאלי המסכם את תשובתי בנושא - "בעל המאה הוא בעל הדעה"

כאשר הינך מבקש לשעבד את הנכס לטובת המלווה ( הבנק ),הינו זכאי לדרוש תנאים מסויימים, תנאים אלו כוללים הערכת שמאי לכל נכס שמבטח את ההלוואה, והינך צריך לפעול בשיתוף פעולה מלא איתו הכולל מתן החוזה.
במידה והחוזה לא היה בידך, ניתן בקלות להשיגו מלשכת המקרקעין תמורת אגרה מסויימת וזה היה מבוקש ע"י הבנק או יפוי כח שלך לשמאי להזמין אותו מלשכת הרישום.

בפרקטיקה , דבר ידוע הוא ששמאיי הבנקים מעריכים נכסי מקרקעין בשיעור סולידי מעט ממחירי השוק ולמרות ה"התקוממות על כך" ניתן להבין את הרציונל מאחורי העניין ( חלק מטווח הביטחון שעליהם לקחת במקרה של אי פרעון החוב, קל וחומר שהינך מבקש לשעבד נכס ללא כל הון אישי).

וודאי שהינך יכול לנסות ולשכנע את השמאי בכל דרך להעלות את הערכתו.
ניתן להציג מחירי שוק של עסקאות בנכסים דומים באותו האיזור ממשרדי תיווך למינהם.
כמו כן , ניתן להציג הערכת שמאי משלך, כמובן במימונך ורק בכדי להציג בפניו הערכה נוספת , אך כמובן שהוא אינו מחוייב לה ואף אינו מחוייב להעזר בה.

מה שמביא אותנו שוב לעיקרון, "שבעל המאה הינו בעל הדעה" אל תשכח אתה מבקש מימון ולא הבנק.
כמובן שהינך יכול אף לנסות לבקש מימון מבנק אחר ואולי לקבל הערכת שמאי גבוהה יותר.

בהצלחה.

שלום לירן,

קודם כל תודה רבה על התשובה העניינית.

אני מסכים כמובן שבעל המאה הוא בעל הדעה (וגם אם אני לא מסכים אין לי כל כך ברירה :) )

הבעיה שלי במקרה הזה באופן די מפתיע היא לא עם הבנק, מכיוון שאפילו נציגת הבנק התפלאה על ההערכה הנמוכה, ואמרה שהחוזים שהיא רואה שנסגרים באיזור הם של 200K ויותר. ואלו הם גם המחירים שאני מכיר..
כמובן שהבנק לא יתווכח בשבילי עם השמאי על ההערכה, וזו עבודה שלי, וזו למעשה הבעיה -
איך אני מוכיח לשמאי שהוא טועה והוא לא צריך לתת את ההערכה רק לפי מחיר הקניה שלי.
האם קיים רישום שיש לי או לו גישה אליו (בקלות יחסית, מכיוון שאני לא מתכוון להשקיע בזה את כל האנרגיה שלי) לגבי מחירי עסקאות באיזור?

השאלה היא אפילו כללית יותר,
נניח שהיום אני רוצה לרכוש דירת יד שניה באיזור ראשון לדוגמא,
מה הן הדרכים שלי לעשות סקר שוק מלבד מתווכים או מודעות או כתבות? האם יש רישום עסקאות שפתוח לקהל הרחב ואפשר לעיין בו? שהרי המדינה עוקבת אחרי העסקאות הלו לצרכי מיסי רכישה ושבח.

תודה שוב

שוב שלום ספונקיל !

אכן המדינה עורכת רישום עסקאות, וגם לצרכי תשלומי מס אך לא ניתן להגיע לרישומים אלו.
רק אדם הקשור לעסקה יכול לקבל מסמכים לגבי אותה עסקה בה הוא בעל עניין מעבר לכך יש הגנה על פרטיות האזרח.

לכן נותר רק להצביע על עסקאות בדרכים שהזכרתי או ע"י הערכת שמאי משלך, אך אין הבנק מחוייב לה.