תמליל הצאט 18.9.16 - עליית ריבית והשפעתה על אגחים ומניות (בדגש על חברות הנדלן)

הצטרפת לחדר
(16:17) שני:וואי ואי מעוף טס
(16:18) golzvi:וכלכלה טובה נתונים טובים למה שלא יטוס
(16:20) golzvi:ואני ציני
(20:04) אלון פיאדה:וערב טוב
(16:30) שני:וכן, ממש מחפשים סיבה למסיבה
(16:45) שני:ויש היום הרצאה של פיאדה ב 20:00
(20:05) אלון פיאדה:ומייד נתחיל בצאט בנושא אג"ח
(20:05) אלון פיאדה:ומוזמנים לעלות שאלות
(20:07) menashebi:ושלום
(20:07) menashebi:ובהנחה של טוואי עליית ריבית מאוד מאוד איטי,(2 אחוז בארה"ב בעוד 2-3 שנים) האם תהיה השפעה על מניות
(20:07) שני:והיי אלון, מה שלומך?
(20:07) גרוס:וערב טוב אלון
(20:08) tatoo:וערב טוב אלון,
(20:08) tatoo:וערב טוב לכולם
(20:08) אלון פיאדה:וערב טוב לכולם, שלומי טוב, מה המצב?
(20:09) גרוס:והבורסה מנהגת ללא הגיון�
(20:09) גרוס:ומתנהגת
(20:09) אלון פיאדה:וכרגיל לתקופתנו
(20:10) גרוס:וספטמבר?
(20:10) אלון פיאדה:ולגבי טוואי עליית ריבית
(20:11) אלון פיאדה:ובתחום האגח עליית ריבית בטווח המיידי אינה "טובה"
(20:11) אלון פיאדה:ועליית ריבית השוק גוררת עלייתתשואות נדרשות משוק האגח - מה שגורר ירידת מחירי שוק של הניירות הנסחרים (לפי יחס מח"מ
(20:12) שני:ואיך זה אמור להשפיע על חברות הנדלן ואגח של חברות הנדלן?
(20:12) גרוס:ואלון, שאלה קצת מחוץ לתחום - מה דעתך על הבנקים באירופה?
(20:13) אלון פיאדה:ואגחים באופן כללי יורדים עם עליית ריבית בגלל שהריבית על החזקתם צריכה ליישר קו עם ריבית השוק. הדרך היחידה לעשות זאת היא ע"י הורדת מחיר השוק, כך שישקף תשואה לאחזקה גבוהה יותר
(20:14) אלון פיאדה:ובואו ניקח דוגמה:
(20:15) אלון פיאדה:ואגח נסחר בתשואה של 1%
(20:16) אלון פיאדה:וכאשר הריבית בשוק עומדת על 0%
(20:16) רועיסל:ואני מעלה את השאלה כדי שנוכל לחזור לזה כנסיים עם הנושא הקודם. אחרי הכשלונות של חלל תקורת - האגח שלה שווה משהו בכלל?
(20:17) אלון פיאדה:ורועיסל - איזו שאלה? לגבי חלל תקשורת ממליץ לקרוא את הצאט שדיברנו על זה, לדעתי לא האחרון אלא זה שלפניו
(20:18) רועיסל:ותודה�
(20:18) אלון פיאדה:וונחזור לדוגמה - אם הריבית בשוק כעת עולה באחוז זה אומר אחד משני דברים:
(20:18) אלון פיאדה:ו(1) במידה ואפשר התשואה (1%) הוא בעקבות הסיכון על האגח - מרווח הסיכון צריך להישמר
(20:19) אלון פיאדה:וכלומר הריבית אליו צריכה לעלות מ-1% ל-2%
(20:19) אלון פיאדה:ואם נגיד כי המח"מ של הנייר הוא לדוגמה 5 שנים, אז מחיר השוק של הנייר צריך לרדת בכ-5%
(20:19) אלון פיאדה:ו(ההפרש כפול המח"מ)
(20:21) אלון פיאדה:ו(2) במידה והפרש התשואה (1%) מתמחר את ההסתברות לעלית התשואה אז ייתכן כי לא תיהיה השפעה מיידית, אך לאורך זמן (בגלל שבדוגמה שלנו ריבית השוק צריכה להמשיך לעלות לאורך זמן) זה יגיע בהמשך...
(20:22) אלון פיאדה:והאמת נמצאת באמצע, כאשר לרוב השוק נוטה יותר ל-(1) מאשר ל-(2)
(20:23) אלון פיאדה:וולכן אנו רואים כי מחמים ארוכים נסחרים בתשואות גבוהות יותר מאגחים במחמים קצרים יותר (כי מתמחרים עליית ריבית עתידית)
(20:23) אלון פיאדה:ובשוק הנוכחי, ניתן לראות כי אגחים רבים נסחרים בתשואות נמוכות מאוד
(20:24) אלון פיאדה:והדבר יותר בעייתיות גדולה (שאותה אנו סוקרים פה לאורך זמן מה)
(20:24) אלון פיאדה:ויוצר
(20:24) אלון פיאדה:ושכן במצב הדברים הנוכחי כמות ההזדמנויות קטנה
(20:25) אלון פיאדה:ווהסיכון (כפי שאני מגדיר אותו - דרך תוחלת האחזקה של הנייר) גבוה!
(20:26) אלון פיאדה:ולמעשה, אם ניקח בחשבון כי בשנים הקרובות ריבית השוק תעלה - מרבית הניירות שנמצאים היום בשוק (כולל האגחים הממשלתיים) מייצגים הפסד (על הנייר) למשקיעים
(20:26) אלון פיאדה:וכלומר גם אם ניקח בחשבון שהמשקיע יכול להחזיק את הנייר לפדיון ולקבל את התשואה הנקובה בקנייה לאחזקה
(20:27) אלון פיאדה:וניתן להניח כי בסבירות גבוהה ניתן יהיה לרכוש, בשלב כולשהו, את הנייר בשוק במחיר נמוך מהנוכחי, כלומר הרווח הפוטנציאלי מכניסה עתידית למרבית ההשקעות הקיימות - עדיף על אחזקה בנייר במועד זה
(20:27) אלון פיאדה:וכאשר לוקחים בחשבון כי ייתכן מצב של צורך במימוש לפני תאריך הפדיון
(20:28) אלון פיאדה:ומקבלים מצב אבסורדי בו השקעה נוכחית בשוק האגח "מסוכנת" במידה בלתי סבירה
(20:28) אלון פיאדה:ושכן במקרה הטוב, ההשקעה שלנו תניב אחוזי תשואה נמוכים מאוד (אפסיים)
(20:29) אלון פיאדה:ולעומת מצב סביר בו מחיר השוק בעתיד ייצג הפסד על מול מחיר נוכחי - הפסד שיכול להיות מקובע במידה והמשקיע ייאלץ לממש את השקעתו
(20:30) אלון פיאדה:ולכך יש להוסיף את התרחיש הסביר כי הפסד בנייר שנחשב "בטוח" על פי תמחור הסיכון הנהוגה בשוק יוביל למימוש (שכן אף אחד לא קונה נייר שנותן פחות מאחוז תשואה ומוכן ומזומן שמחיר השוק שלו יירד ב-5-10% בלי ליצור "פניקה")
(20:30) אלון פיאדה:ווקיבלנו מצב אבסורדי!
(20:31) אלון פיאדה:והמצב בנדלן אינו שונה מהותית למעט מספר הבדלים:
(20:31) אלון פיאדה:ו(1) תשואת השוק הנוכחית
(20:31) אלון פיאדה:ו(2) הסיכון בהחזר ההשקעה
(20:31) אלון פיאדה:ונפרט כעת לגבי 2 הבדלים אלו...
(20:32) גרוס:והאם זה אומר שעדיף להתמקד במניות בנדלן ולא באגח?
(20:32) אלון פיאדה:ו(1) תשואת השוק במרבית הניירות הנ"ל גבוהה יותר מזו הנהוגה היום בשוק (מהתשואה על האחזקה הממוצעת לניירות בעלי מח"מ דומה)
(20:32) אלון פיאדה:והדבר נובע לרוב בגלל שחברות אלו אכן מסוכנות יותר!
(20:33) אלון פיאדה:וחברות שהן יזמיות של פרויקטים בתחום הנדלן מהוות השקעה שאינה מטיבה עם המשקיעים באג"ח, וכן בברור יש שם מידה מסויימת של עדיפות בהשקעה במניות
(20:33) אלון פיאדה:וויחד עם זאת חשוב לזכור 2 דברים:
(20:34) אלון פיאדה:ו(1-1) במידה והחברה מצליחה סביר להניח כי המניות יהנו מתשואה גבוה משמעותית מזו של האגחים - אך זו חרב פפיות - שכן מדובר רק במקרה של הצלחה!
(20:35) אלון פיאדה:ובמצב של אי הצלחה לאגחים יש עדיפות של תשלום והמניות לא יהיו שוות כלום
(20:36) אלון פיאדה:ואך כאשר אני יוצא מנקודת הנחה כי המשקיע עשה את שיעורי הבית והוא מצא כי החברה עתידה להצליח ברמת הסתברות גבוהה בתרחישים המרובים וכי תוחלת ההשקעה גבוהה - אז בוודאי שיש עדיפות למניות, שכן אם הדברים אינם נכונים אין טעם להשקיע לא בזה (אגח) ולא בזה (מניות)
(20:37) אלון פיאדה:ו(1-2) כי האחזקה במניות אכן עדיפה במידה והרווחים מהצלחת הפרויקטים אכן מגיעים לבעלי המניות ואינן נחתכים בדרך ע"י חברות ניהול ודומיהן
(20:38) אלון פיאדה:וולפיכך מדובר בהשקעה שדורשת למידה מעמיקה של החברה, נכסיה והתחיבויותיה, וכן של המצב המשפטי ונתיב הכסף הקיים בה.
(20:38) אלון פיאדה:ולא השקעה פשוטה כלל ועיקר...
(20:38) אלון פיאדה:ו(2) הסיכון בהחזר ההשקעה
(20:39) אלון פיאדה:ובהשקעה בחברה נדלנית, במיוחד באגח נוטה להיות "מסוכנת" יותר כי בנוסף למצב שתואר למעלה שבו עליית ריבית השוק גוררת ירידה במחיר שוק של האגח
(20:40) אלון פיאדה:ואגחים של נדלן פגיעות גם במידה רבה ממצב שוק הנדלן
(20:40) אלון פיאדה:ואז נכון שבארץ עלה בשנים האחרונות - אך המשך עליות לאורך זמן, בטח בקצב הקיים אינו אפשרי
(20:41) אלון פיאדה:וואם מסתכלים לחו"ל בכלל ולארה"ב בפרט (שכן חברות רבות בתחום מארה"ב עשו גיוסים בישראל)
(20:41) אלון פיאדה:ואז נכון שמגמת עליית ערך הנדלן עדיין לא מיצתה את עצמה שם (לאחר המשבר בתחום ב-2008)
(20:41) אלון פיאדה:ואך לא נכון יהיה להניח כי לא ייתכן משבר חדש/נוסף בתחום עוד לפני מיצוי העליות הנוכחיות
(20:42) אלון פיאדה:ווהשקעה בפרויקט נדלני על הנייר אינה חסרת סיכונים בהיבט הזה
(20:42) אלון פיאדה:ולהבדיל אלף-אלפי הבדלות, ראו את ההשקעה האטרקטיבית של תשובה ודנקנר ערב המשבר הקודם במלון בלאס ווגס
(20:43) אלון פיאדה:ושם לאחר שקנו ופוצצו את המבנה הקיים, התחיל המשבר הנדלני, מה שגרר מחיקה של הפרויקט וכסף המשקיעים
(20:43) אלון פיאדה:ואז נכון שאז היתה בועה ובמבט לאחור המחירים לא היו הגיוניים - ואנו בהחלט לא נמצאים במצב זה היום
(20:44) אלון פיאדה:ואך עדיין תרחיש של משבר נוסף הוא בגדר אופציה קיימת
(20:44) אלון פיאדה:ווהתהליכים במידה ויתרחש זהים
(20:44) אלון פיאדה:וולכן אני מחזיר אתכם לקביעתי למעלה שאם כבר אז עדיף מניות (בכפוך לסייגים שרשמתי) על השקעה באגח
(20:45) גרוס:ומרתק, תודה רבה
(20:45) אלון פיאדה:ולהבדיל מכל מה שרשמתי מעלה - נדרש מהמשקיעים ללמוד את ההבדל בין חברות נדלן מניב לחברות ייזום נדלן
(20:45) רועיסל:ואם כבר, עדיף נדלן ��
(20:46) אלון פיאדה:והבדלים אלו מהותיים
(20:47) אלון פיאדה:וולרוב אינם מקבלים את תשומת הלב של המשקיעים ומסיבה לא ברורה לא מקבלים את אור הזרקורים בעיתונות הכלכלית
(20:47) אלון פיאדה:ולמעט במקרים של השקעה ישירה, חברות ייזום נדלן (אשר מקבלות את מירב הסיקור התקשורתי)
(20:48) אלון פיאדה:ולרוב מגיישות מהציבור בדרך שמעבירה את מרבית הסיכון למשקיעים ומשאירה את מרבית הרווח בידי היזמים
(20:49) אלון פיאדה:ולדוגמה: מרבית חברות ייזום הנדלן בארה"ב מחליטות, מסיבות ברורות, לגייס חוב בשוק הישראלי ולא הון מניות
(20:49) אלון פיאדה:וכאשר כבר "בוחרים" בגיוס הון עושים זאת תחת מעטפת של חברות וחברות בנות מסועפות אשר מקשות על ניתוח הנתונים
(20:50) אלון פיאדה:וכאשר "התרגיל" הנפוץ הוא בהפרדת חברת הניהול מחברת ההחזקה!
(20:51) אלון פיאדה:וכפי שתיארתי מעלה - חברת ייזום נדלן מוגרת כמסוכנת (גם על פי המדדים שלי וגם על פי מדדי השוק)
(20:51) אלון פיאדה:ושכן הרווח העיקרי נובע מעליית ערך (ו/או השבחה) ולא מתשואה על תפעול הנכס
(20:52) אלון פיאדה:ולעומתן חברות נדלן מניב יכולות להיות השקעה "סולידית" יותר במידה והן מאורגנות טוב
(20:52) אלון פיאדה:וכלומר בעלות יחס הון/חוב סביר שיאפשר לצלוח משברים
(20:54) אלון פיאדה:וובמידה והמודל הכלכלי שלהן נשען קודם כל על תשואה מתפעול הנכס עם מרווחים טובים (לדוגמה אם גם באחוזי תפוסה נמוכים מאפשרים תפעול ורווח הוני לאחר כיסוי התחייבויות)
(20:54) אלון פיאדה:וועדיין גם בחברות מסוג זה יש עדיין "תרגילים"
(20:56) אלון פיאדה:ולדוגמה ניתן לראות את כל מה שנכתב לגבי נתוני הקרן החדשה שקמה לה בימים אלו ומגייסת משקיעים תוך הבטחה לתשואות על בסיס נתוני עבר ובהתבסס על הנחות שעדיין לא אומתו (אך לא ניכנס לכך כאן - מי שרוצה יכול להתעדכן באופן עצמאי)
(20:56) אלון פיאדה:וובכך נגמר לנו הזמן
(20:56) אלון פיאדה:ואז הסיים רק ואומר כי
(20:56) אלון פיאדה:ובעוד נתתי כאן סקירה של התחום
(20:57) אלון פיאדה:ובהחלט לא מדובר בסקירה רחבה, אלא רק בטעימה קטנה של הידע שנדרש לפני שנכנסים להשקיע בתחום
(20:57) אלון פיאדה:וואני מקווה כי פתחתי עניים ועזרתי לכם להבין את העומק הנדרש בהבנה של התחום לפני שאתם נכנסים אליו
(20:58) אלון פיאדה:וכפי שאני אומר - לפני ביצוע השקעות נדרש על המשקיע ללמוד את הנושא ולהגיע למידת הבנה ושליטה אשר יאפשרו לו (או לה) להבין את המשמעותיות באופן עצמאי
(20:58) אלון פיאדה:והסתמכות על המלצות כאלו או אחרות הינם בגדר הימור במקרה הטוב
(20:59) אלון פיאדה:ואו בגדר פרייארים אינם מתים עם מתחלפים - במקרה הרע...
(20:59) אלון פיאדה:ואז עד לפעם הבאה
(20:59) אלון פיאדה:ומקווה שיהיה לכולם שבוע טוב
(20:59) אלון פיאדה:וומסחר רווחי
(20:59) Nella:ותודה רבה אלון.
(21:00) אלון פיאדה:ותמליל הצאט יעלה מייד לפורום, אז אתם מוזמנים לעיין בו גם שם
(21:00) גרוס:ותודה רבה�
(21:00) tatoo:ותודה רבה אלון �
(21:00) אלון פיאדה:וומזכיר לכם להזמין חברים, עמיתים ומשקיעים נוספים לצאט שלנו כל יום ראשון
(21:00) אלון פיאדה:ולהתראות...
(21:00) רועיסל:ושבוע טוב אלון ותודה רבה היה ממש מעניין
(21:01) אלון פיאדה:ושמח לשמוע