תמליל הצאט 29.11.2015 - אג"ח חברות נדלן חו"ל ואגח COCO

(20:06) אלון פיאדה:ושלום לכולם וערב טוב, מייד נתחיל בצאט בנושא אגח, מוזמנים להעלות שאלות.
(20:07) גרוס:ושלום אלון, אמשח אם אפשר להגדיש את הצ'אט היום להשקעה בחברות נדלן חול שמגייסות לאחורה בארץ
(20:07) אלון פיאדה:ובהחלט ראוי להתייחסות
(20:07) אלון פיאדה:ושאלות נוספות לפני שנתחיל?
(20:08) אלון פיאדה:וOK
(20:09) ronny1181:ומצטרף לבקשה
(20:09) אלה:וערב טוב אלון, אשמח גם אם תוכל להתייחס לנושא COCO
(20:10) אלון פיאדה:ולגבי אגח של חברות נדלן מחול שמגייסות בארץ
(20:10) אלון פיאדה:ונתחיל מהסוף - אני לא אוהב את הרעיון, אך יכול לראות בו יתרונות רבים
(20:10) אלון פיאדה:ולמה אני לא אוהב את הרעיון
(20:11) tatoo:ושלום וערב טוב . שכון ובנוי 6 בבקשה
(20:11) אלון פיאדה:וכי אגח מהסוג הזה כולל מעביר את מרבית הסיכון למחזיק האגח ואת מרבית הרווח הפוטנציאלי לחברה (או למחזיקי המניות שלה)
(20:11) אלון פיאדה:ובתור התחלה צריך להבדיל בין 3 סוגי חברות
(20:12) אלון פיאדה:והחברות שתפסו לאחרונה כותרות הם חברות שקונות אגח בעיקר בארה"ב
(20:12) אלון פיאדה:ובתוכם ניתן לדבר על 2 סוגי חברות
(20:13) אלון פיאדה:וחברות שמשקיעות בנכסי נדלן מניב
(20:14) אלון פיאדה:ונכסים אלו הם בעלי סיכון נמוך, בעיקר אם מחיר הרכישה שלהם מייצג תזרים מזומנים יציב בסיכון נמוך ומחיר רכישה נמוך ביחס לשווי האמיתי של הנכס (לפי אחוזי תשואה)
(20:14) אלון פיאדה:ובארה"ב, בניגוד לארץ, שוק ההשקעות בנדלן מניב מפותח יותר.
(20:16) אלון פיאדה:ואם החברה משקיע בנכסים בסוג טריפל A - מה שאומר כי כל עוד לא התממש תרחיש של יציאת שוכר (לרוב תוך שבירת חוזה במצב של פשיטת רגל)
(20:17) אלון פיאדה:והסיכון מאוד נמוך - שכן כל הוצאה ומס מוטל על השוכר ולמשכיר (לבעלים) מובטח תזרים מזומנים צפוי (וללא הפתעות) של שכירות ידועה מראש
(20:17) אלון פיאדה:וכאשר אנו מדברים על חברות השקעות גדולות יותר, אשר קונות בניינים ומרכזי מסחר גדולים
(20:18) אלון פיאדה:וגם הסיכון נמוך באופן יחסי שכן כל עוד אחוזי השכירות נשמרים התזרים צפוי.
(20:19) אלון פיאדה:ומהצד השני יש חברות שמשקיעות בנכסים שדורשים פיתוח. בין שמדובר בקרקעות לבנייה ובין שמדובר בפרויקטים שדורשים שדרוג
(20:19) אלון פיאדה:והמצב מעט יותר בעייתי - שכן יש סיכונים גדולים יותר של דיפולט (תשלום תלוי ביכולת של הפרויקט להתרומם)
(20:20) אלון פיאדה:וכמובן שבאותם מקרים התשואות יכולות להיות גבוהות יותר, אך הרווח הפוטנציאלי לא בהכרח מתגלגל למחזיקי האגח
(20:20) אלון פיאדה:ולשני הסוגים הנ"ל צריך להוסיף ציר בחינה נוסף (בסך הכל מטריצה של 2 על 2)
(20:21) אלון פיאדה:ובציר הנוסף צריך לבחון את המינוף של ההשקעות.
(20:21) אלון פיאדה:ויש חברות שמגייסות אג"ח ועוצרות שם. כאשר הנכסים (לא משנה אם מדובר בנכסים מניבים או בפרויקטי פיתוח) משמשים כביטחון.
(20:22) אלון פיאדה:ומהצד השני יש חברות שמגייסות אג"ח בהון ראשוני ואש ממנפות אותו לרכישות - כלומר התקבול מהאגח משמש כהון עצמי לנטילת הלוואות (כדוגמת משכנתא על הנכס)
(20:23) אלון פיאדה:וכמובן שבמקרים מסוג זה הסיכון של מחזיקי האגח גבוה הרבה יותר - שכן אז הם נמצאים במדרגה שנייה, כאשר לרוב הבנקים נמצאים מאליהם.
(20:25) אלון פיאדה:וכמובן שבמטריצה הנ"ל (שבה יש 4 רביעים) הסיכון הנמוך ביותר נמצא בחברות ללא מינוף נוסף אשר משקיעות בנכסים מניבים. בעוד הרביעה בעל הסיכון הגדול ביותר הוא זה שבו החברה ממנפת את התקבולים מהאגח ומשקיע בפרויקטי פיתוח.
(20:26) אלון פיאדה:והסוג השלישי של חברות הוא זה שמשקיע מחוץ לארה"ב, בין אם מדובר בהשקעות בארצות שונות או בהתמקדות בארץ כולשהי.
(20:26) אלון פיאדה:וכמובן שההפרדה של הקבוצה השלישית היא הפרדה מלאכותית בלבד (וגם פה ניתן לדבר על 4 הרביעים)
(20:26) אלון פיאדה:וואני יותר אותה ממספר סיבות:
(20:27) אלון פיאדה:ו(1) אני פחות מכיר את שוק הנדלן העולמי (סיבה אישית)
(20:28) אלון פיאדה:ו(2) בעוד אני בטוח שיש הזדמנויות בהרבה מקומות בעולם, שוק הנדל"ן בארה"ב, מוביל את השווקים המקבילים לו בדיוק כפי ששוק המניות בארה"ב עושה זאת.
(20:28) אלון פיאדה:וולאור כך ששוק הנדלן בארה"ב עדיין מושפע מהירידות של משבר 2007-2008
(20:28) אלון פיאדה:ויש בו סיכון נמוך באופן יחסי.
(20:29) אלון פיאדה:ואחרי שסקרנו את החברות - אני חוזר לאימרה שאמרתי למעלה
(20:29) אלון פיאדה:ושאני לא אוהב את הרעיון של השקעה בניירות אלו
(20:30) אלון פיאדה:ודבר ראשון בגלל שאחוזי התשואה שניתנים בהם אינם מצדיקים השקעה
(20:30) אלון פיאדה:ואם מתמקדים בחברות של הרביע הראשון, התשואות על נכסים מסוג זה בארה"ב יכולות להגיע ל-6-8% ולעיתים פחות מזה
(20:31) אלון פיאדה:וכלומר בהנחה שהחברה לא ממנפת, האגחים שלהם צריכים להיות מונפקים בתשואה של 4% ופחות
(20:32) אלון פיאדה:וואז אני רוצה להחזיר אתכם לסיכוני המטבע (למרות שבטווח הארוך אני מאמין כי הדולר-שקל צריך להטיב עם המשקיע בעתיד - עדיין מדובר בסיכון)
(20:32) אלון פיאדה:וועל עניין סיכוני המטבע דיברנו בהרחבה לפני מספר שבועות בצאט - אש אני לא החזור על הדברים
(20:33) אלון פיאדה:ו רק אומר כי אגח שנותן תשואה של 3-4% וסיכוני המטבע בו יכולים להיות לכיוון ה-10% אינו שווה השקעה לדעתי
(20:33) אלון פיאדה:ואם יוצאים מהרביע הראשון אז מכניסים סיכונים רבים
(20:34) אלון פיאדה:ואני אישית מתייחס לסיכון של פרויקטי פיתוח כסיכון נמוך יותר מזה של המינוף - אך כמובן שהדבר בתלוי בהיכרות מעמיקה עם החברה ואלו שמנהלים אותה
(20:35) אלון פיאדה:וכאשר הכוונה ליכולתם להוציא את הפרויקטים לפועל
(20:35) אלון פיאדה:ועל המינוף הנוסף כמובן שאין מה לדבר, הדבר תורם רבות כמובן לחברה, ומעלה את פוטנציאל הרווח בצורה משמעותית, אך לחברה עצמה - לא למחזיקי האגח
(20:36) אלון פיאדה:וחברות מסוג זה (גם הממונפות וגם אלו שמתמקדות שפרויקטים - וכמובן אלו שמעמיסות סיכונים גם מכאן וכם מכאן)
(20:37) אלון פיאדה:וחברות מסוג זה מתמקדות ברוב המוחלט של המקרים שעליית ערך
(20:38) אלון פיאדה:ווכאשר משקיעים בנדלן, אני מאמין, צריך לעשות זאת בשביל תזרים ולא בשביל עליית ערך.
(20:38) אלון פיאדה:וולא נוכל להיכנס לכל התיאוריה הזאת פה (גם בגלל שזה צאט על אגח � - אבל גם בגלל שזה ארוך מדי ואני לא אוהב להסביר משהו שלא בצורה טובה מספיק)
(20:39) אלון פיאדה:ואך במספר מילים: השקעה בנדלן לצורך תשואה מצמצמת סיכונים באופן מהותי
(20:39) אלון פיאדה:ומי שמסתמך על עליית ערך לרווח לוקח סיכון בלתי נתפס
(20:39) אלון פיאדה:וכי למרות שזה לרוב עובד
(20:39) אלון פיאדה:ותמיד יש משברים
(20:40) אלון פיאדה:וומי שמשקיע בסוג השקעות זה לא עושה זאת באופן חד פעמי בטווח זמן קצר - ולכן לא מן הנמנע שהוא יהיה בהשקעות מסוג זה כאשר המשבר הבא יגיע (אני מזכיר לכם שאת אותם הדברים היה אפשר להגיד רגע לפני המשבר האחרון ב- 2007)
(20:41) אלון פיאדה:וולכן בסופו של דבר הוא יפסיד הכל - שכן במקרה של דיפולט בחברות מסוג זה הכסף ניהיה אפס!
(20:41) אלון פיאדה:ולפיכך - גם אם זה עובד פעם אחר פעם, אם נשארים בשוק בסוף מפסידים - בדיוק לפי אותם עקרונות של הימורים בקזינו
(20:42) אלון פיאדה:ולעומת זאת בהשקעה בנדלן מניב, כאשר השכירות צריכה לכסות את התגמולים של האגח, בצורה לא ממונפת - הסיכון נמוך
(20:42) אלון פיאדה:ואך באותה מידה גם התשואה
(20:43) אלון פיאדה:וולמרות שניתן עוד להרחיב בנושא, עד שלא יראו לי תשואה נורמלית על ההשקעות הנ"ל אני לא נכנס
(20:44) אלון פיאדה:וולסיום רק הציין - למה שאותם חברות לא יגייסו את הכסף כהשקעה, ויעבירו את מרבית הרווח הפוטנציאלי (אם וכאשר יהיה) למי שנתן את הכסף ואיפשר את ההשקעה
(20:45) אלון פיאדה:וולכן הדרך הנכונה להשקיע באותם חברות הוא לא בהנפקת חוב אלא בהנפקת מנוי - וברור שהן (החברות) לא מעוניינות בכך - לפחות כל עוד יש משקיעים שמוכנים לתת להם את הכסף באפיק הרווחי ביותר עבורם.
(20:46) אלון פיאדה:ולדבי השקעות COCO
(20:46) אלון פיאדה:והאם את יודעת מה הם אומרות?
(20:47) אלון פיאדה:והבנקים ארי מנפיקים גם חוב שלא נכנס לדיפולט
(20:47) אלון פיאדה:ומיכוון שהסיכוי לדיפולט בבנקים בארץ מאוד נמוך - ה-COCO נסחרות באופן כמעט זהה לניירות הרגילים של הבנק
(20:48) אלון פיאדה:ואז למה להיות במדרגה אחת פחות ולהעמיס סיכון נוסף?
(20:48) ronny1181:ואני בכלל לא מבין מה זה COCO ולמה זה יכול להיות שימושי לציבור
(20:48) אלון פיאדה:וצריך להבין למה וכיצד הניירות האלו נוצרו (ה"אמת" מאחורי ולא מה שמספרים לנו)
(20:49) אלון פיאדה:וההבדל בין COCO לנייר רגיל של הבנקים הוא שב-COCO יש מקרים שבהם החוב נמחק (ניהיה אפס או במקרים מסויימים משולם החוב בלבד ללא התשואה)
(20:50) אלון פיאדה:ולדוגמה כאשר הלימות ההון של הבנק יורדת מתחת למדרגה מסויימת
(20:51) אלון פיאדה:ובמקרה זה אם החוב (או הריבית שלו) לא צריכות להיות משולמות, יחס ההון העצמי לחובות ישתפר (שכן הבנק יהיה חייב פחות כסף)
(20:52) אלון פיאדה:והבעיה היא שכאשר זה מוחזק (או נכון יותר נמכר) לציבור, בגלל שהסיכון נמוך הגילום הוא כמעט אפסי
(20:53) אלון פיאדה:וולכן התשואה על האחזקה אינה שונה כלל ועיקר מהניירות הרגילים של הבנק.
(20:53) אלון פיאדה:ואז למה הציבור צריך לקחת סיכון נוסף (גם אם קטן בסבירות ההתממשות שלו, מדוב בסיכון גדול במקרה של מימוש
(20:54) אלון פיאדה:וולכן זה בפני עצמו לא כדאיי
(20:54) אלון פיאדה:ואז למה הוא נוצר
(20:55) אלון פיאדה:וניתן למנות מספר סיבות
(20:55) אלון פיאדה:וה-COCO נוצר במקור לא עבור הציבור
(20:55) אלון פיאדה:וויועד בתחילה רק למוסדיים
(20:56) אלון פיאדה:ולהם יש צורך בביצוע השקעות רבות (שכן מדינת ישראל החליטה שהציבור חייב להפריש לפנסיה , כאשר במקביל המדינה הפסיקה להנפיק את האגח הבטוחות עבורם)
(20:57) אלון פיאדה:ומה שהזרים (ועדיין מזרים) מדי חודש - הרבה מאוד כסף שצריך לשים איפשהו
(20:58) אלון פיאדה:והבנקים שרוצים את הכסף בשביל שהם יוכלו להלוות אותו קדימה הם מקור איתן גם לביקוש וגם בעלי סיכון נמוך (שכן בישראל החוב לא רק צמוד אלא ניתן לציבור לא כריקורס)
(20:58) אלון פיאדה:והבעיה שעמדה בפני המוסדיים היא כי הבנקים לא יכולים להלוות כמה שהם רוצים כי הם צריכים לשמור על יחסי ליבה/הון
(20:59) אלון פיאדה:וולכן פנו ו"יבאו" לארץ את ה-COC
(20:59) אלון פיאדה:וCOCO
(20:59) אלון פיאדה:וכמובן, שכמו בכל מכשיר פיננסי, מייד יש מי שמנסה לעשות רווח מהיר (על גבם של המשיקיעם הפרטיים שמבינים פחות)
(21:00) אלון פיאדה:ווניירות שלא היו אמורים להגיע לציבור כלל - מגיעים אליו
(21:00) אלון פיאדה:ויד שנייה יש לציין - כי הבנקים מוכרים אותו למוסדיים בלבד (לפחות בנתיים)
(21:01) אלון פיאדה:והמוסדיים, אשר קנו את האגח בדיסקאונט קטן, רוצים כעת למכור אותו לציבור בלי אותו דיסקאונט (ובכך לעשות רווח)
(21:01) אלון פיאדה:ולמה מתירים את הדבר - לא ברור. למה זה כדאי למשקיעים - לא ברור...
(21:02) אלון פיאדה:והדבר היחיד שברור הוא שככל הנראה עושים אלינו עוד סיבוב.
(21:02) אלון פיאדה:וולסיום
(21:04) אלון פיאדה:והזכיר כי להשקיע במשהו שאנו לא מכירים ואשר בו אנו לא שולטים - זה לא השקעה אלא הימור
(21:06) אלון פיאדה:וורק הפנה את תשומת הלב שלכם (ואולי נדבר על זה בהרחבה בשבוע הבא) לאגח יב (ולמנייה) של חלל תקשורת, וכן לאגח רציו מימון א (אשר למען הגילוי - אני רכשתי היום משלושתם)
(21:07) אלון פיאדה:והמקרה של חלל תקשורת צריך להיות ידוע (ואם לא הדברים זמינים)
(21:07) אלון פיאדה:והמנייה התייצבה ולכן לדעתי מהווה הזדמנות השקעה (כמובן שבשלושת ההשקעות הנ"ל יש סיכון)
(21:08) אלון פיאדה:והאגח, למרות שנושא תשואה נמוכה יכול להגיע לפרעון כפוי (מכספי הביטוח) - כלומר --3-4% בתוך 4-5 חודשים (כלומר מקביל ל-10% שנתי)
(21:09) אלון פיאדה:ובמקרה של אגח רציו - מדובר באגח שהכספים שלו נמצאים אצל נאמן, כך שהסיכון נמוך, ומיועדים לפיתוח המאגר (שיכול להיות שלא יצא לפועל), שם מדובר על תשואה גבוהה יותר, אך זהו ככל הנראה אגח לאחזקה ולא לרווח הון (כחלופה למי ששאל אותי בחודשים האחרונים - מה ניתן לעשות עם הכסף).
(21:09) אלון פיאדה:וולרמות שהיית ישמח להרחיב - זמננו תם
(21:10) ronny1181:ותודה רבה היה ממש מעניין
(21:10) אלון פיאדה:ואני השתדל לסקור את הדברים בהרחבה בשבוע הבא (ההזדמנויות הנ"ל לא צפויים להיסגר - וכלן ככל הנראה ניתן להמתין)
(21:10) אלון פיאדה:ואז יש למה לחכות
(21:10) אלה:ווואו ממש נתת הרצאה, תודה רבה אלון�
(21:10) tatoo:ותודה
(21:10) אלון פיאדה:וואני מזמין אתכם להפיץ את הדברים - ומקווה לראות יותר אנשים בשבוע הבא
(21:10) אלון פיאדה:ואז עד אז
(21:10) 3cf:ותודה אלון, צאט מעניין ומקצועי מאוד
(21:10) אלון פיאדה:ושיהיה לכולם שבוע טוב
(21:10) 3cf:ושבוע טוב
(21:10) אלון פיאדה:וומסחר מוצלח
(21:11) אלון פיאדה:ומקווה שלמדתם משהו �
(21:11) אלון פיאדה:ולהתראות