רכישת דירה - שאלה ללירן

שלום לירן ובהצלחה בפורום ובכלל,

חדשה כאן.
אשמח לייעוץ, יש לי מספר שאלות.
1. מתי כדאי לחתום חוזה לדירה חדשה מקבלן (לפני /אחרי ה-15 לחודש). השאלה מכוונת על מנת להמנע מהצמדה ככל האפשר למדד תשומות הבנייה.
2. האם אחרי החתימה (הקבלן מצמיד למדד תשומות הבנייה) - במידה והמדד יורד - גם מחיר הדירה יורד? מה מקובל? ברור שהוא לא יסכים אחרת....
3. מה הצפי לחצי השנה הקרובה במדד התשומות. יודעת שיש עונתיות, אך עליית מדד המחירים השנה הפתיעה והאינפלציה בעלייה מעבר לצפוי. מה צפוי עם מדד התשומות לבנייה?
4. האם יש לך טיפים עבורי - מבחינת התשלומים, האם כדאי להקדים על מנת להמנע ממדד? (מצד שני כחצי מהסכום הינו הלוואת משכנתא - האם כדאי להקדים ולקחת משכנתא לאור הריביות הנמוכות....)
5. משכנתא - האם עדיף צמוד+3.7% או משתנה (שכידוע הינה נמוכה מאוד....לא בדיוק יודעת כמה כרגע, נעה סביב הפריים בערך....)
אשמח להתייחסותך, ותודה רבה
שתהיה שנה מבורכת
ריקי

לריקי,
אינני לירן, אך אשתדל לתת כמה תשובות (או דעות...)
1. מקובל בהצמדת המחיר (למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן) שבכל מקרה אינו יורד ממחיר הבסיס בקנייה. כלומר: אם חודש אחרי שקנית המדד ירד באחוז המחיר לא ירד, אבל אם חודש אחרי יעלה באחוז, את עדיין במחיר הבסיס. בעצם בכל נקודת זמן מחיר הדירה יהיה מחיר הבסיס כפול (מדד נוכחי חלקי מדד הבסיס) והתוצאה לא נמוכה ממחיר הבסיס.
2. להערכתי, אין צפי למדד שלילי בטווח הקרוב.
3. משכנתא: מאחר ומשכנתא נלקחת לשנים רבות, מי יודע לצפות את הטווח הרחוק? בטווח הקרוב צפוי שהנגיד יעלה את הריבית , מה שיגדיל כמובן את המשכנתא בריבית המשתנה. ממליץ לשקול אפשרות לחלק את המשכנתא למסלולים שונים ,חלק משתנה, חלק צמודה וחלק הצמדה לדולר, עם אפשרות שינויי מסלול כל חצי שנה או שנה (יש בנקי משכנתאות שמאפשרים זאת לעומת אחרים שמאפשרים רק שינוי אחד לאורך חיי המשכנתא.
4. דבר אחרון, אף שלא שאלת, ממליץ מאוד על "סקר שוק" , יש הבדלים משמעותיים בין הבנקים, הן בריבית, הן באפשרויות ההסבה (שינוי מסלול) ועוד.
5. בהצלחה.

ריקי שלום,

המלצתי ללקוחותי הינה לחתום על הסכם רכש לאחר כל 15 לחודש , אכן בכדי להימנע מתשלום הפרש מדדי עוד "בטרם" מהלך הרכישה ולצמצם את ההוצאה שלעיתים מגיעה לסך של כמה אלפי שקלים.

ברוב המוחלט של הסכמי הרכש ההצמדה הינה לכיוון אחד, והקבלן מוכן להתגמש בסוג ההצמדה בלבד - תשומות הבנייה מול מדד המחירים לצרכן.

כמובן שאיני יכול לצפות את תנודתיות מדד תשומות הבנייה או כל מדד אחר, אך להערכתי אין אנו צפויים לראות מדדים שליליים .

טיפים , תשלומים : ראשית יש לבחון היטב את אמינות הקבלן, איזה ביטחונות ניתנים לך ?
האם ישנו הסכם ליווי עם בנק גדול ? האם הקרקע רשומה על שם הקבלן ?
במידה ותשובות לשאלות אלו היו ידועות לי ולחיוב מבחינת אינטרס הרוכש (את ) , הייתי אכן ממליץ להקדים תשלומים בכדי להימנע ממדד יתר.

באשר למשכנתא- כיום אמנם ריבית הפריים נמוכה ואין כל ספק כי בנטילת משכנתא לאורך זמן, היא תשתנה / תעלה.
אך , מסלולי הפריים הינם גמישים וניתנים לשידרוג ללא הגבלה וללא עלות כמדומני, אך מצריכים בחינה ומעקב אישי אחר תנודות הריבית.
לכן כעת הייתי שוקל מסלול זה וכאשר תגיע עליית הריבית לסך הריבית הקבועה הניתנת היום, ניתן יהא לשנות את מסלול המשכנתא, כמובן שאני ממליץ להתייעץ עם מומחי המשכנתא בבנקים השונים ולערוך סקרי שוק בנושא.

בכבוד רב,
ובברכת שנה טובה
לירן מורנו, עו"ד
050-7816842

תודה רבה לרם (מיניתי אותך לשומר הראש שלי, תמיד זמין לי לתגובה)
וללירן, על העצות החכמות והליווי המקצועי.

אנסה למשוך עד ה-15 לחודש הבא......יהיה קשה.
עלות הדירה - 1.8 מיליון, כך שהתחשיב מתי לשלם מהותי.
כמובן שסקר שוק מתחייב, ישנה שונות רבה בתנאי ההלוואות.
הבעייה היחידה שלי - שמופסדת כרגע הפסד כואב (מצמרר ממש) ולממש כעת זה יהיה עוול (לא ישנה רק מהמחשבה על הנזקים ועל גודל המשכנתא שאצטרך...)

יש דרך אולי לצמצם הפסדים או להשקיע הכסף שנותר בחוכמה שתניב לי ערך.....? קצת במצוקה האמת....קוראת כאן על הצלחות ומימושים....ותשואות.....ולא יודעת מהיכן להתחיל....
ריקי :cry:

היי ריקי

בהמלצות שוק ההון קטונתי מלהמליץ, תנסי להעזר בחברים בצאט.

בנושא העזרה המשפטית המקצועית, אשמח לעזור בכל עת.

בהצלחה

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד
050-7816842

הי לירן
תודה ענקית.
אין לי ספק שאוכל להסתייע בך רבות. מקווה להיעזר בשרותיך בהמשך הדרך (והיא עוד ארוכה).

רוצה לאחל לך שנה נהדרת, שנה של הגשמה וסיפוק.
שנה של הצלחות ובריאות כמובן לך ולכולם.

אני ממליץ לך בחום לא לקנות דירה בתקופה הזו
המחירים בוודאות ירדו לאחר העלאות הריבית הקרובות