איך לרכוש דירה מקבלן בלי להסתבך !

איך לקנות דירה בלי להסתבך: כשעתיד חברות הנדל"ן אינו בטוח - הסיכון לרוכש דירה מקבלן גדל

האם בטוח לרכוש מקבלן דירה שאמורה להיות מוכנה בעוד כשנתיים? שאלה לא פשוטה ■ חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה נחתכו במהלך 2008 בעשרות אחוזים ■ החולשה של חברות הנדל"ן עלולה, במצב קיצוני, למנוע את השלמת הדירות ■ מה צריך לעשות כדי לא להישאר בלי הכסף - וגם ללא הדירה החדשה


ההונאה של חפציבה שינתה את הסדרי התשלום
האם בטוח לרכוש מקבלן דירה שאמורה להיות מוכנה בעוד כשנתיים? שאלה לא פשוטה. חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה נחתכו במהלך 2008 בעשרות אחוזים. אחרות הפסידו הון כשזכו במכרזי מדינה על פרויקטים שונים, ולא פוצו באופן מלא על עליית מחירי תשומות הבנייה בשנים האחרונות.
החולשה של חברות הנדל"ן עלולה, במצב קיצוני, למנוע את השלמת הדירות. אז האם כדאי לרכוש כיום דירה מקבלן? "לרוב כן", עונה, ולא במפתיע, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ויו"ר אגף יזמות ובנייה, ראול סרוגו. סרוגו מזכיר את התיקון לחוק המכר, שתוקן רק באחרונה בעקבות פרשת חפציבה, שבמהלכה הקבלן נטל כספים מהקונים אך לא הפקיד אותם בחשבון הליווי הפרויקט, והרוכשים לא קיבלו את הערבויות לכספים ששילמו.
"התיקון לחוק בא להבטיח את זכויות הקונה, ולכן במידה שהרוכש יפעל כפי שהוא מחויב, מדובר בסגירה הרמטית, וכספו מובטח. נכון להיום, מה שקרה בחפציבה לא יכול לחזור שוב", אומר סרוגו. "עם זאת, החוק לא יכול לשלוט על דייר שפועל בניגוד לחוק". כאן מכוון סרוגו למקרה שנתגלה באחרונה בירושלים, שבו רוכשי דירות ויתרו על הערבויות המגיעות להם בתמורה להנחות משמעותיות שקיבלו מהקבלן, על אף שהכירו היטב את פרשת חפציבה. אלא שהקבלן נקלע לקשיים, לפרויקט מונתה כונסת נכסים וכספם של הקונים נמצא כעת בסימן שאלה.
זה לא תענוג גדול להיקלע למצב שבו הקבלן פושט רגל לפני שהשלים את הקמת הדירה, גם אם לרוכשים יש ערבויות. העלויות שיוטלו עליהם בגין העיכובים בהשלמת הפרויקט, תוספות שהם עלולים להידרש לשלם כדי לאפשר את השלמת הפרויקט ושכירת עורכי דין שייצגו אותם במהלכים השונים, עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, וזאת עוד לפני שמודדים את עוגמת הנפש.
כדי להבטיח מקסימום ביטחון, מציע סרוגו לדיירים לעשות שיעורי בית. "מצבן של רוב חברות הנדל"ן שפועלות בישראל הוא טוב, אך על הלקוח לעשות בדיקה מעמיקה לפני שהוא מבצע את עסקת חייו", אומר סרוגו. "אם מדובר בחברות ציבוריות, כל המידע חשוף וניתן לדעת היכן עומד הפרויקט, את קצב המכירות ובאיזו תשואה נסחרות איגרות החוב של החברה. נורה אדומה צריכה להידלק כאשר איגרות החוב של החברה נסחרות בשיעור גבוה של שתי ספרות. אז הלקוח יצטרך להעמיק את הבדיקה לגבי מצבה הפיננסי של החברה. הוא יכול להתייעץ עם גורמים מקצועיים".
הבדיקה הכלכלית שמציע סרוגו חשובה, ואולם רוב החברות הקבלניות אינן נסחרות בבורסה, וקשה לבדוק את מידת איתנותן. הנה כמה כללים, בסיוע עו"ד יוסף גיא מוסרי, המתמחה בעסקות נדל"ן, שיעזרו לכם להבטיח את מעמדכם מול החברה הקבלנית. היתרון של הכללים הוא שהם טובים לכל עת. ואולם במיוחד בתקופת משבר, החיוניות שלהם רבה. גם אם הם לא תעודת ביטוח מוחלטת כנגד נפילת הקבלן, אם תקיימו אותם תוכלו לישון בלילה בידיעה שמיציתם את אפשרויות ההתמקחות מול הקבלן ושכספכם מובטח.
הצטיידו בעורך דין
היו מיוצגים בעורך דין מטעמכם. קונים רבים מעדיפים לחסוך לעצמם עלויות נוספות ומסתפקים בשירותיו של עורך הדין של הקבלן. משבר או לא משבר, החוק אוסר על עורך דין של קבלן לייצג במקביל את רוכש הדירה. במקרה כזה, למרות שהקונה נדרש לשלם שכר טרחה לעו"ד של הקבלן, העשוי להסתכם באלפי שקלים, מדובר בתשלום המיועד לרישום זכויות בלבד על שם הרוכש, רק בהנחה שבניית הבניין הסתיימה והזכויות ראויות לרישום בטאבו, ולא מעבר לכך.
רק עורך דין מטעם הרוכש ידאג להבטיח כי ניתנת לו הגנה משפטית מלאה ותמורה הולמת בעד הרכישה, ובכך יבטיח במידה מקסימלית שמקרה כמו פרשת חפציבה לא יישנה.
הקפידו על ליווי של בנק מוכר
רכשו דירה מקבלן המציע ליווי בנקאי מבנק מוכר בישראל. בנק רציני שמלווה את הקבלן הוא אמנם תעודת ביטוח מוגבלת לכך שהפרויקט והקבלן איתנים כלכלית, אבל זוהי הרכישה המועדפת כיום.
מעבר לזה, היתרון של פרויקט מלווה הוא שהפרויקט מתנהל כ"פרויקט סגור", המופרד מפרויקטים אחרים של הקבלן, כך שאם הקבלן פשט את הרגל, הכספים ששילם הקונה יבטיחו את השלמת הפרויקט.
כל כספי הרוכשים מופקדים בחשבון מיוחד לפרויקט והקבלן אינו רשאי ליטול כספים אלה, אלא באישור הבנק.
בתיקון לחוק מכר הדירות, נהפך הבנק למעשה לגורם אחראי כלפי רוכש דירה בפרויקט מלווה, ותפקידו להבטיח כי בכל פרויקט בנייה הממומן ממימון בנקאי, ישלם רוכש הדירה את כספי הרכישה ישירות לבנק באמצעות שובר - כדי להימנע מתרחיש דוגמת חפציבה. קיומו של בנק מלווה אחד מקל בדרך על המצאת ערבויות חוק המכר לכל קונה המשלם את מיטב כספו.
בקשו אישורים מהבנק
דאגו לקבל מהבנק המלווה התחייבות להמצאת ערבות חוק המכר, וכן אישור עדכני לליווי הפרויקט. בקשו מהבנק המלווה אישור עדכני כי הליווי הבנקאי בתוקף וכי הקבלן מקיים התחייבויותיו על פיו. דאגו לקבל מראש ובכתב דוגמה של נוסח ערבות חוק המכר, שאמור להימסר לכם כנגד כל תשלום, ובדקו אם נוסח זה תואם את הוראות החוק.
כמו כן, דאגו לקבל מראש התחייבות של הבנק המלווה להמציא באופן בלתי חוזר את הערבות מיד לאחר כל תשלום ותשלום.
הבטיחו פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה
הבטיחו לעצמכם פיצוי ריאלי במקרה של פיגור במסירת הדירה ושריינו לכם זכות לבטל את ההסכם. איחור במסירת דירות הוא "נוהל" מקובל אצל קבלני ישראל, וחשוב להבטיח כי מועד המסירה של הדירה הנקוב בחוזה הוא ודאי וידוע. דאגו להבטיח כי פרט לאיחור מקובל של שלושה חודשים במסירה, יינתן לכם פיצוי ריאלי על כל חודש איחור במסירת הדירה, שישתווה לדמי שכירות לדירה דומה באזור ואף יותר מכך.
כמו כן, שריינו זכות לבטל את החוזה עקב הפרתו על ידי הקבלן, אם הקבלן לא ישלים את הבניין או הדירה בפרק הזמן המוסכם. בדרך זו תוכלו להבטיח השבת הכספים ששילמתם לקבלן בפרק זמן מוגדר מראש, ואף תבטיחו שכספכם ישמש לרכישת דירה חלופית.
התמקחו על התנאים להצמדת התשלומים
זה הזמן להתמקח עם הקבלן על אופן הצמדת מחיר הדירה. התשלום עבור דירה מקבלן אינו מתבצע בתשלום אחד, אלא בשורה של תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה. לאור זאת, מחיר הדירה מוצמד בדרך כלל למדד תשומות הבנייה. עד לפני זמן לא רב לא היה עם מי לדבר בעניין, אך כיום, עם הקיפאון הגדול בשוק, הקבלנים קשובים יותר לדרישות הקונים. הנוהג הוא שמחירן של דירות חדשות מקבלן מוצמדות למדד תשומות הבנייה, ולא בהכרח למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר היציג.
לעתים, מוצאים עצמם רוכשי דירות בחיסרון כיס דווקא לפני כניסתם לדירה, זאת מאחר ובשנים האחרונות עלה שיעורו של מדד תשומות הבנייה הרבה מעבר לשיעור עליית הדולר או מדד המחירים לצרכן. כך נוצר מצב שקונים נדרשו להוסיף עשרות אלפי שקלים הפרשי שער, מבלי שידעו או צפו תשלום זה ערב רכישת הדירה. לפיכך, מומלץ להתמקח עם הקבלן ולהבטיח כי בתקופה שכזו יוצמד מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן, שהוא המדד המשקף טוב יותר את שיעור האינפלציה בישראל והוא רלוונטי יותר ליכולת ההשתכרות של הקונה המיועד.
ודאו את היקף המימון של הבנק
ערכו בדיקה מקדימה של גובה המימון. כדי להימנע מאי נעימויות ומפיצוי על ביטול חוזה, כדאי לוודא מראש אצל הבנקים למשכנתאות את כל נושא המימון לדירה. אין זה סוד שבימים אלה הבנקים מקשים יותר על נוטלי המשכנתאות ומעניקים מימון נמוך מזה שהיה מקובל טרם המשבר.
לפיכך, עליכם לנצל את מלוא פרק הזמן שניתן לכם על ידי הקבלן לפני חתימת ההסכם כדי לוודא שמבחינה משפטית יסכים הבנק לממן לכם את הלוואת המשכנתא ואף יאשר לכם עקרונית את ההלוואה.
אריק מירובסקי ורנית נחום-הלוי - דה מרקר -


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 12_1054638