גבולות ההבטחה בנדלן - פריפריות של המרכז

אחת מהקלישאות המפורסמות של הנדל"ן הישראלי בפרט ושל מדינת ישראל בכלל, מתייחסת ל"מדינת תל אביב" - רצועת הקרקע התוחמת את אזורי הביקוש והמגורים של ישראל, בין העיר גדרה בדרום לעיר חדרה בצפון. רק שבפועל, בשנים האחרונות היה ברור שהגבולות צרים עוד יותר. "מדינת תל אביב" הגיעה עד גדרה ועד חדרה, אבל לא עד בכלל. שני הישובים היו מוזנחים בתודעה הישראלית, בהקצאת משאבים וביחס של מרבית הישראלים, ובמידה רבה של התקשורת.
אולם, עם עליית מחירי הדירות במרכז הארץ, שינויי תשתיות ותחבורה ושיפור במצבם של "ישובי גבול הביקושים", החלו ניצנים של פריחה נדל"נית גם בחדרה ובגדרה לכל אורך החודשים האחרונים.

מזכרת מוועדת פיל

המושג גדרה-חדרה כבש לפני מספר שבועות את השיח הישראלי, לאור קביעת נוהל "גדרה-חדרה" (שבוטל בינתיים) ע"י שר הפנים אלי ישי, לפיו אנשי יחידת עוז של רשות האוכלוסין, ירחיקו את הפליטים מאפריקה מחוץ לתחום זה. המקור ההיסטורי למושג נולד ככל הנראה ממסקנות הספר הלבן של ועדת פיל מ-1937, שקבעה כי יהודים יוכלו לרכוש קרקעות באופן חופשי רק בשישית משטח עבר הירדן המערבי בשטח שכלל את הגליל, עמק יזרעאל ובית שאן, ובחלקו המרכזי של מישור החוף, מבאר טוביה וצפונה, ובהשאלה: "גדרה-חדרה". כלומר, גם לפי הצעה זו, היהודים יכלו היו לרכוש רק באזור זה קרקעות, כשהציניים יאמרו שלא הרבה השתנה.


עו''ד אליעזר אשל, ממשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל מבחין בין שני היישובים. "בארבע השנים האחרונות טיפלתי בעסקאות בגדרה והיא אף פעם לא הייתה במשבר, הייתה כמות עסקאות טובה מאוד והיא הייתה אטרקטיבית עבור אלה שגרו באזור הביקושים הדרומי. חדרה, בגלל הפיגועים, הייתה בזמנו חור שחור. גם רמת הפשיעה לא תרמה לתדמית. אי אפשר היה למכור קרקע והייתה הגירה שלילית. לכן, לחדרה יש לאן התפתח, עם עלייה חדה מאוד בפעילות בשנה האחרונה".
לדברי אשל, שני הדברים המשמעותיים ביותר לגבי חדרה הם חוסר בהיצע דירות בגלל פעילות נמוכה, ובנוסף, מאז גדר ההפרדה היא נהפכה למקום נורמטיבי וללא פיגועים. "היום, בגבולות חדרה-גדרה, חדרה היא אחד המקומות היחידים בה ניתן לקנות דירות במחירים שפויים. אם בכל מקום במרכז מדינת ישראל דירות 5 חדרים מתחילות ב-1.4 מיליון שקל, בחדרה הן יעלו 1-1.2 מיליון שקל. עבור זוג שעובד בשרון חדרה יכולה להוות אלטרנטיבה לנתניה או רעננה", מציין אשל, שמוסיף כי יש כיום רצף של 3 תוכניות קרקע שהופשרה במרכז העיר בין שכונת ניסן לנווה אליעזר. "מחירי הקרקע ליחידת דיור עלו שם פי 3 עד 4 מלפני שנתיים. אם לפני שנתיים דיברנו על מחיר ממוצע ליחידת דיור במרכז העיר של 50 אלף שקל היום מדובר על 200 אלף שקל. התב"עות החדשות מדברות על מחירי מכירה של 100-150 אלף שקל כולל פיתוח, וזה זול מאוד. אני מניח שהשוק בחדרה יהיה אחד היציבים ביותר במדינה, דווקא כי המחירים לא עלו".

עיר בוטיק

בלשכת שמאי המקרקעין אומרים כי במקום שכביש חוצה ישראל יחבר את הדרום והצפון למרכז, הוא חיזק את ישובי הפריפריה שלאורך הכביש. "זהו העוקף של המטרופולין. הביקושים בגדרה עלו ב-50%-60% ביום פתיחת הכביש. גדרה נתפסה כישוב רחוק מהעין עם בתי הבראה לקשישים, כשלחדרה היו שקראו 'החור בין חיפה לתל אביב'. כביש החוף יצר נתק בין העיר לבין החוף, שלא נוצל. יחד עם קליטת עולים, שלא סייעה למיתוג".

בלשכת השמאים צופים כי העשור הבא יהיה שייך לחדרה, בזכות היותה צומת תחבורה, תעסוקה ומסחר ענקי. יו"ר הלשכה ארז כהן אומר כי "מחירי הנדל"ן בחדרה מפגרים מאוד אחרי נתניה. בנסיעה של 10 דקות יש פערי מחירים של 40%. הפער הזה לא ריאלי וגדול מדי, וחדרה בהחלט מהווה השקעה מעניינת", אומר כהן.

השמאים גם מעריכים, כי גדרה לא תהפוך לעיר גדולה אלא לעיר בוטיק, "כמו הוד השרון או נס ציונה", שמשלבת בנייה ותיקה של צמודי קרקע ובנייה רוויה מתונה. "גדרה היא לא חלופה לערים הקרובות אליה רחובות או אשדוד, והן ימשיכו להיות הערים הגדולות של השפלה הדרומית".

לדברי שמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית נחמה בוגין, "גדרה וחדרה הן בעלות מאפיינים דומים, וזאת מכיוון שהן מהוות את הטבעת החיצונית של אזור המרכז ואת שוליו. ההפרש במחירי הדירות בין טבעת זו לבין הטבעת הפנימית - תל אביב והמרכז, נעים סביב מיליון שקל, כשמדובר על דירת 4 חדרים. מגמה שמאפיינת את השנתיים האחרונות היא מעבר של תושבים מישובים כפריים הסמוכים לגדרה וחדרה אל הערים עצמן. הדבר נובע מעליה חדה במחירי הנכסים והחלקות בישובים הכפריים ומכך שלהרחבות אין אפשרות להציע פתרון לכולם מה שמביא רבים מתושבי הישובים הכפריים לבחור בצמודי קרקע בערים הסמוכות".

בוגין מציינת כי גם הקרקעות החקלאיות בישובים גדרה וחדרה ובסמוך אליהן עדיין נמכרות במחיר נוח - כ-30-40 אלף דולר בלבד לדונם, "אולם לא לאורך זמן, המחסור בקרקעות ומיעוט התחלות הבנייה יביאו לפנייה טבעית למאגרי הקרקעות החקלאיות שבגבול גדרה וחדרה או בסמוך להן. מגמה זו תביא בהכרח לעליית שוויין בשיעורים ניכרים של למעלה מ-15%. כאשר ייעוד הקרקע ישתנה, המחיר צפוי לעלות אף יותר".

העסקאות הוכפלו

עו"ד אירם גל, המתמחה בנדל"ן, מחלק את גדרה לשלושה חלקים מבחינה נדל"נית: החלק הישן הצפוני הסמוך למושב קדרון, המושבה הגרמנית במרכז, ובהמשך האזור החדש הדרומי שצמוד לכביש 7 המוליך לכביש 6. "גדרה הישנה אמנם הכי זולה עם מעמד סוציו-אקונומי נמוך, אבל השטחים בגדרה הצמודים לקדרון גבוהים משמעותית מהשכונה הישנה. בתים דו-משפחתיים בשטח של 160-260 מ"ר על מגרשים של רבע עד שליש דונם נעים במחיר של 1.5-1.8 מיליון שקל", אומר גל. "קרקע שחברת אזורים מכרה לאביסרור לפני כשנה לקוטג'ים ולדו-משפחתיים נמכרה לפי 250 אלף שקל עלות קרקע ליחידה. היום מגרשים כאלה עולים בין 500-750 אלף שקל קרקע ליחידה".

בפאנל של ראשי רשתות תיווך הנדל"ן שכינס "גלובס" ביוני השנה, נשאלו המשתתפים מהו המקום החם הבא בישראל. מי שהפתיעה ובלטה בין התשובות הייתה ללא ספק חדרה. לדברי גל, יש שלוש שכונות בולטות לטובה בחדרה: עין הים (פרויקט חופים של חפציבה ווילות של 400 מ"ר), האוצר וברנדייס. "חדרה סתם סבלה מסטיגמה לא טובה. היא ממוקמת במקום טוב, עם תחבורה טובה, בקרבת אזורי תעסוקה ובילוי וליד הים. העיר מתחילה לממש את הפוטנציאל שלה", אומר גל.

אבי קורש, זכיין רימקס מקצוענים בחדרה, מדגיש כי עליית המחירים מורגשת בעיר כבר שנתיים. "היקף העסקאות הוכפל בשנתיים האלה, יש פרויקטים חדשים שלא היו. עשרות בניינים צפויים לקום בתקופה הקרובה. המחירים עלו בכל נקודה בחדרה, 60%-70% בנכסים הזולים, ואילו היקרים עלו ב-20%-30% בשנתיים האחרונות. 30% מלקוחות המשרד שפנו בשנתיים האחרונות עברו לחדרה מערים אחרות. ההסבר שלי להתעוררות הנדל"נית בחדרה הוא המיקום הטוב שלה, וכמובן העובדה שבאזור שמסביבה, מזכרון יעקב עד נתניה, המחירים רק עלו ובחדרה נשארו די סטאטיים. בשנתיים האחרונות חדרה מדביקה את הפער הזה", אומר קורש.

לדבריו, לאחרונה יש גם הרבה משקיעים שהגיעו לחדרה, חיפשו נכסים בתקציב של 300-600 אלף שקל, ומשכירים אותם כיום בתשואה של 6%. "עדיין חדרה מתומחרת בחסר ויש למחירים לאן לעלות. הקרבה למרכז, לים וכביש מספר 9 שיתחבר לחדרה מדרום ויהפוך את היציאה מהעיר קלה יותר. במקביל, צפוי לקום פה פארק עסקים גדול, אגרופארק, שייצור עוד מאות מקומות תעסוקה ודרישה מוגברת למגורים".

הגדרה מחדש

חברת הבנייה והיזמות הותיקה מ.אביב מקימה את גבעת אביב בגדרה הוותיקה, ליד קדרון, שם נמכרו כבר 130 מתוך 170 צמודי קרקע, 24 מהם רק בשלושה החודשים האחרונים. אסף אביב, מנכ"ל החברה, אומר כי קהל היעד של השכונה הם משפרי דיור שרוצים בית עם גינה ומאסו בדירה בבית משותף. "הם יכולים להגיע מדירת 5 חדרים בראשון או ברחובות לצמוד קרקע בגדרה בעלות כספית זהה. בגלל התחבורה גדרה הפכה למקום מרכזי. נוצרו עליות בביקושים של 25%-30% תוך שנתיים, אבל היא נותרה מושבה קטנה. גדרה תגדל, אבל הצביון של בנייה נמוכה יישאר כי יש אינטרס לשמור על אופייה".

לדברי יורם אביסרור, מנהל השיווק של אביסרור משה ובניו, הבונה את אביסרור באזורי גדרה, "גדרה צברה תאוצה כיעד נדל"ני מבוקש בקרב תושבי השפלה כמו גם תושבי המרכז. למחיר האטרקטיבי מתווספת גם עליה בנגישות דרך כביש 6 וכבישי הרוחב שלו. בניגוד לערים שבסביבותיה, קהל הרוכשים בפרויקטים בגדרה מאופיין בזוגות צעירים או משפחות צעירות, מתחום ההיי טק ושוק ההון. מחירן של יחידות דיור צמודות קרקע בגדרה עלה בשנתיים האחרונות בשיעור של כ-25% ואני צופה בקרוב עלייה של עוד 5% לפחות. להערכתי, סל הדירות הולך ואוזל, עד כדי כך שתוך חצי שנה לא יהיו עוד פרויקטים בעיר".

צביה וינשטוק, זכיינית אנגלו-סכסון בגדרה, שמטבע הדברים עוסקת בעיקר בדירות יד שנייה, מורידה קצת את מפלס ההתלהבות מעליית המחירים ביישוב.

"קצת גמישות"

"כעת באזור גדרה יש לא מעט נכסים שמוצעים להשכרה, מכיוון שבעליהם ביקשו מחיר גבוה מדי בקיץ. המחירים נתקעו קצת במחירים הגבוהים של קיץ 2008 לפני ההידרדרות הכלכלית, ומי שלא הפנים שכדי לעשות עסקה צריך לנקוט בקצת גמישות, לא הצליח למכור. לדעתי, הייתה בועה של כ-120%-130% מהמחיר הריאלי. הבהרנו למי שרצה באמת למכור את המציאות בשטח".

לדברי וינשטוק, אם בקיץ 2008 וילה בודדת על שטח יפה נמכרה ב-2.2 מיליון שקל, בתחילת השנה המוכרים כבר הסכימו למכור ב-1.95 מיליון שקל, אבל הבנקים נתנו פחות מאחוזי מימון וחששו שהמחירים ימשיכו לרדת. "עכשיו המחיר חזר ל-2.05 מיליון שקל. המחירים היום נמוכים בכ-7% מאשר לפני שנה, אבל לדעתי המחירים צריכים לרדת עוד קצת כדי שיצליחו למכור".

לדעת וינשטוק, המעברים בין הנכסים היו דווקא פנימיים. "בקיץ האחרון אנשים עוברים מדירות בתוך גדרה לקוטג'ים בתוך גדרה או מקוטג'ים קטנים בפרויקט לקוטג'ים פרטיים. אין תנועה מישובים אחרים כי המחירים כבר דומים לנס ציונה ורחובות, ואז כבר אין את גורם המשיכה לאותם אנשים שהגיעו משם".

רוצים צמוד קרקע

עמירם עמית, מאנגלו-סכסון, אומר שבגדרה הצעירה מבקשים עבור דירת 4 חדרים מחיר גבוה של עד 1.15-1.2 מיליון שקל, "אבל במציאות הן ימכרו בסביבות 950 אלף שקל". דירת גן 5 חדרים תימכר סביב 1.1-1.15 מיליון שקל ודירת 3 חדרים ב-850-900 אלף שקל.

לאחרונה נמכרה וילה מפוארת במושבה הגרמנית (באזור הגבעה, ה"כפר שמריהו של גדרה", לדברי עמית) ב-2 מיליון שקל, על מגרש של 400 מ"ר.

שרה מלמד, זכיינית רימקס הדרים בגדרה, טוענת דווקא כי "המחירים עלו בלפחות 10%-15% ביחס לשנה החולפת. רוכשי הדירות כיום הם משפרי דיור מגדרה, יש כאלה שזה הבית הראשון שלהם והם עובדים בסביבה, ויש אנשים שעברו לגדרה כי הם רוצים לגור במקום שקט ואיכותי עם צביון כפרי ולא יכולים להרשות לעצמם בית במושב. יש אנשים שהגיעו באחרונה מראשון לציון לרכוש נכסים בגדרה כי רצו בית צמוד קרקע ולא יכלו להרשות לעצמם לרכוש בית שכזה בראשון, ויש גם לקוחות שהגיעו מערד ורוכשים כאן דירות".

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 23&fid=607