הגורם הניהולי בהערכת נדל"ן. מגדל.
בואו ואספר לכם סיפור: שני פרויקטים יוצאים לדרך, לצורך הדוגמא נניח כי מדובר בשני מגרשים זהים אשר סמוכים אחד לשני, בעלי חזיתות דומות והיקף זכויות בניה זהה למגורים. שני היזמים אשר קנו את הנכסים בהפרשי זמן קצרים ונניח במחירים דומים, מציגים תחזית הכנסות והוצאות. יש להניח כי תחזית ההכנסות וההוצאות של שני היזמים תהיה דומה אולם, סביר להניח בסבירות גבוהה כי התוצאות הסופיות והרווחיות הסופית של שני הפרויקטים תהיה שונה.
האם בבואנו להעריך את השווי הכלכלי של הפרויקט אנו נעריך את שני הפרויקטים באופן זהה?
כל עוד הנכסים נמצאים במצב של קרקע טרום תחילת פרויקט והתקשרויות מחייבות הרי שסביר לאמוד את שני הנכסים באופן זהה. כלומר, בבואנו להעריך קרקע אנו לרוב נשתמש בגישת ההשוואה, קרי בוחנים ומנתחים עסקאות נדל"ן דומות ככל הניתן. במצב בו אין נתוני השוואה לרוב בוחרים בגישת החילוץ בה מעריכים את שווי הפרויקט כגמור, מנכים רווח יזמי המקובל לסוג במבנה המיועד וכן את עלויות ההקמה והכלליות.
כל הפרמטרים הנ"ל הינם פרמטרים אובייקטיביים וזהים לכל היזמים. שהרי בשלב זה, במידה ויוצאו למכירה בשוק סביר להניח כי שני היזמים יקבלו מחירים דומים עבור המגרשים.
ואולם, מרגע שהפרויקט יצא לדרך, בבואנו להעריך את השווי הכלכלי של כל אחד מהם יש להביא בחשבון פרמטרים רבים נוספים.
אין חולק, שעל מנת לקבל תוצאות מיטבית בפרויקט נדל"ן נדרשת רמת ניהול גבוהה. מרכיב הניהול משפיע על כל שלב בהליך הרכישה, התכנון הביצוע והמימוש של פרויקט נדל"ן.
ככל שהפרויקט יתקדם, השוני וההשפעה של המרכיב הניהולי ילך ויתעצם, ובהתאם לכך גם הפרמטרים השונים. הן של הפרויקט עצמו והן של מרכיבי אי הוודאות שעלולים להשתנות, יחד עם הפערים הכלכליים
יש להניח כי שני היזמים יבחרו בתכנון דומה אך לא זהה.
ניהול טוב יותר יתכנן תכניות עם מינימום שטחי בניה עודפים, תכנון דירות יותר אטרקטיבי, והעמדה נכונה של המבנה (היצול חזיתות).
פרמטר נוסף שניהול איכותי הוא היכולת למזער עלויות מבלי לפגוע באיכות, ע"י מבחינת עלויות ניהול הסכמים בעלויות נמוכות יותר אשר יחד עם זאת מבטיחים איכות ועמידה בלו"ז.
במהלך הבניה ניהול איכותי יודע לפקח הן על הלו"ז, ולהתאים את עצמו במהירות לאירועים בלתי צפויים, שהינם דבר שכיח בפרויקט בניה.
שיווק ממוקד, מכירת המוצר, בחירת העיתוי של מבצעי שיווק לטפל בלקוחות ועוד, הינם פרמטר מאוד חשוב וניהול איכותי יידע לבצע את המהלכים הללו במינון ובזמן הנכון.
איכות הניהול שכפי שציינתי הכוללת בתוכה: עמידה בלו"ז , הקטנת עלויות, שיווק ומכירה ויכולת תמרון במצבי משבר תניב בסופו של דבר רווח גדול יותר ולעיתים אף משמעותי הרבה יותר מהפרויקט השני.
לכן, בבואנו להעריך פרויקט עוד בשלביו הראשנים, חשוב לבצע בחינה של ניסיון היזם באופן כללי, ובפרויקטים דומים בעיקר. להראות האם כבר בנה פרויקט דומה, האם כבר שיווק בסביבה הספציפית או בסביבה בעלת חתך אוכלוסיה וקהל יעד דומה. האם עמד בלוחות זמנים, האם תוצאות הסופיות של הפרויקט תאמו את התחזית הראשונית ועוד.
ככל שנעמיק ונחקור ונכיר את היזם, נוכל יותר להישען על תחזיותיו.
ומנגד, ככל שהיזם דל ניסיון בתחום, ו/או אנו רואים סטיות מהותיות לרעה מהתחזית הבסיסית הרי שבבואנו לאמוד את השווי הכלכלי של הפרויקט יש לקחת בחשבון מקדמי אי וודאות גדולים יותר שמבטאים התמשכות הקמת הפרויקט, אי עמידה ביעדי מכירת, גידול בהוצאות (הן בשל התארכות והן בשלב פיקוח לא הדוק ועוד).
