רק בישראל: קניון לכל פועל. מגדל.

למה שיעורי ההיוון על שטחי מסחר נשארים גבוהים למרות הריבית הנמוכה ולמרות המרווח הגבוה היסטורי?

הרבה לפני שהחל גשם הטילים הנוכחי לנחות עלינו, נשמעה במגזר הקמעונאי בישראל אזעקת אמת. קמעונאי המזון, האופנה וכל מי שפרנסתו על הצריכה הפרטית השוטפת יספר לכם שחל שינוי במגמות ארוכות הטווח של התחום. הישראלים הקטינו את סל הקניות בסופר ושינו את התמהיל שלו, וגם בעלי ההכנסה הגבוהה הפכו למבקרים קבועים ברשתות הדיסקאונט.
החורף שלא היה, השאיר את רשתות האופנה כשמגפיהן ומעיליהן בידיהן ואפילו קהל צרכני האופנה האדוק ביותר מצביע ברגליים ומזמין סחורה באינטרנט. ואם כל זה לא מספיק, פסח נפל השנה על הרבעון השני מה שהשתקף היטב בדו"חות הרבעון הראשון של חברות מייצגות כמו קסטרו, רמי לוי, פוקס ואלקטרה צריכה. אך בעוד שהישראלים מצמצמים את הקניות, היזמים לא מפסיקים לבנות ומגמת ההצפה בשטחי המסחר לא חדלה ולו לרגע. היזמים מצדם נמצאים בדילמה. הגדולים שביניהם מנועים מלרכוש נכסים בשל ההגבלים העסקיים ובד בבד המימון כל כך זול, זמין ומגוון (שוק ההון מציע ריביות טובות וגם הבנקים) שכמעט קשה לעמוד בפיתוי להמשיך ליזום ולפתח שטחי מסחר. מצד שני, הפדיון בשטחי המסחר יורד והריבוי שלהם יוצר מצב שבו כולם מרוויחים פחות. מי שכן מצליח לשפר עמדות בסיטואציה הזו הן כמובן הרשתות הגדולות והחזקות שמחוזרות על ידי בעלי הקניונים ונהנות מעמדת מיקוח טובה יותר עם ריבוי הברירות על כל תא שטח. במילים אחרות, הגדולים מתחזקים ע"ח בעלי שטחי המסחר והקטנים נמחקים כיוון שהם לא עומדים במחירי השכירות בתקופה של האטה בצריכה. כדי להתמודד עם התופעה משנים בעלי הקניונים את תמהיל העסקים: רשתות בתי קולנוע, שהן מושכות קהל מטבען, מתקבלות היום בסבר פנים יפה מבעבר וכנ"ל חנויות אופנה זולה מסוג 'נעליים ב-50 שקל' שמוצאות את עצמן לראשונה בחלל המכובד והממוזג של הקניונים המרכזיים.ואם זהו המצב, נשאלת השאלה: כיצד ייתכן שמחירי הנכסים הללו עדיין עומדים על שיעורי היוון של 7.5% ויותר?ראשית, נסביר מה משמעותו של שיעור ההיוון בהקשר זה. שמאים מעריכים שווי של נכס נדל"ן לפי תזרים ההכנסות שהוא צפוי להניב במשך 'חייו' ולפי זה מהוונים את מחירו. זה כמובן תלוי בסוג הנכס, בגודלו, במיקומו, בעסקאות דומות שנערכו באזור ובאיכות השוכרים שלו וטווח הזמן של החוזים עליהם חתמו (מידת הוודאות של תזרים המזומנים) אבל יש איזה ממוצע ששטחי מסחר דומים מתכנסים אליו.שיעורי היוון של 7.5% על שטחי מסחר לא מביאים לידי ביטוי את תנועת המלקחיים שתיארתי קודם של הצפה בשטחי מסחר מצד אחד והאטה בצריכה מצד שני. הכיצד? הסיבה העיקרית היא היעדר עסקאות אמיתיות בשוק. אנחנו נמצאים היום במצב חריג ביותר שבו אין מפגש בין קונה ומוכר מרצון.
אין היום מוכר שיהיה מוכן למכור בפחות משיעור ההיוון הנוכחי. במציאות שבה החזק שורד והחלש יצטרך לשנות ייעוד, שטחי מסחר אטרקטיביים שמנוהלים נכון עדיין מניבים הכנסות נאות והמרווח הגדול שמאפשר המימון הזול (המרווח הנדלנ"י בישראל עומד היום על 5%%-4.5) הופך את כל העסקה ללא כדאית למוכר. מצד שני, גם לא יימצא הקונה האמיץ שיהיה מוכן לקנות נכס ל-15 שנה בשיעור היוון שלא משאיר לו מרווח ביטחון מספיק גדול בדיוק לעתות כאלו שבהן השוק המקומי מתגלה כפגיע ביותר להרעה במצב הכלכלי או בביטחון. כך קורה ששיעורי ההיוון בתחום שעובר טלטלה לא קטנה נשארים גבוהים ולא מייצגים כפי שהיינו מצפים.מי ירוויח מזה בסופו של דבר? כמו תמיד, המקצוענים, הכיסים העמוקים ובעלי הסבלנות.