רכישת בית + יח' דיור להשכרה

שלום לירן, שיהיה בהצלחה.

אני מעוניין לרכוש בית פרטי 165/400 הכולל יחידת דיור להשכרה (60 מ"ר משטח הבית). עלות הבית היא 1200000 ש``ח שמתוכם משכנתא של950000 ש``ח. עלות חודשית של המשכנתא היא כ-5000 ש``ח בחודש , היחידה מניבה כ-2000 ש``ח . אני ואישתי יחדיו מכניסים משכורת נטו של 14000 ש``ח ויש לנו ילד אחד. היום אנו מתגוררים בשכירות של 1500 ש``ח לחודש. האם בתנאים אלו היום כדאי להכנס להתחייבות זו או להמתין לירידת מחירי בתים ואולי לריביות משכנתא טובות יותר?

אגב, ההצעה שקיבלתי למשכנתא, מבנק דיסקונט, ל-25 שנה היא :
100K זכאות
450K משתנה כל 5 שנים 4.13% ריבית.
400K פ-1% .

האם התמהיל הוא טוב ואם לא איזה תמהיל כדאי?

תודה .

היי ירון .
אתחיל מהסוף הפעם - תמהיל הצעת המשכנתא שקיבלת הינו טוב ומכיל גיוון יפה של היקף ההלוואה לאורך זמן ובמידה ואכן תעשו צעד זה - לדעתי זו הצעה לא רעה בכלל.

באשר לכדאיות העסקה עצמה -
לפי הנתונים שהצגת בשאלה ההון האישי הינו 250000 ש"ח המהווה בערך 21% מהנכס. אמנם היחידה להשכרה מהווה כשליש מהנכס ומשפר את התשואה בצורה נהדרת אך... נראה כי ברצונכם לרכוש את הנכס למגורים בכספיכם שלכם + הלוואה סבירה ובנוסף לרכוש את היחידה שתשלם את עצמה ללא שום הון עצמי בעדה ( זו ההרגשה ע"פ השאלה).

וודאי לקחת בחשבון את היות גובה ההחזר החודשי בניכוי השכירות שאתה מצפה לקבל ( עוד ארחיב בעניין) שהינו כפול מגובה התשלום החודשי שהינכם משלמים כיום – 1500 ₪ מול 3000 ₪ .
חישובי הבנקים במתן המשכנתא מצביעים על כבערך שליש מההכנסה שמוצע כהוצאה על דיור – במקרה שלכם ע"פ הנתונים שניתנו על הכנסה של 14000 ₪ הוצאה על דיור של כ 4200 ₪ , כך שבמידה וההוצאה תהא "רק" 3000 ₪ מצבכם ע"פ ה"תוכנית" טוב, שוב בשילוב עם שאר הוצאותיכם כמשפחה.
האם אתם חוסכים בנוסף להוצאות השוטפות מעבר ל 1500 ₪ לפחות? – שאלה חשובה.
במידה ולא איך תתמודדו עם הוצאה מסוג זה לטווח ארוך שקרוב לוודאי גם המשפחה תתרחב וההוצאות על בית גדול יגדלו מטבען?

לגבי שכירויות בכל אשר הן : על הנייר דברים לעיתים נראים טוב יותר
בדקת את שוק השכירויות באזור? איזה איזור? מה טווח המחירים? מה הביקוש וההיצע בתחום?
בעסקה מורכבת כזו שהינכם עם נכס ממונף ב 79% ( ההלוואה ) ההכנסה מהשכירות הינה נטל כבד במידה ולא יהיה שוכר ליחידה אשר נדרש לאורך 25 שנה בנתוני ההכנסות כיום , בנוסף ישנם הוצאות נילוות להחזקת נכס להשכרה שיש לקחת בחשבון.( סליחה על הצגת הדברים מעט בקיצוניות אך יש לקחת זאת בחשבון )

אין לשלול עסקה זו בכדאיותה, אך ישנם פרמטרים החסרים בשאלתך ואותם ניסיתי לחדד.

בכל אופן, הייתי ממליץ לנסות ולהגדיל את הון האישי בעסקה ולהקטין את המינוף וכתוצאה מכך את הסיכון, לעיתים העסקה טובה אך היא אינה מתאימה ליכולת הכלכלית האישית .

המון בהצלחה.
בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד